Constructor de rea credinta?

Salut!

Am si eu o speta mai complicata de drept civil, care e posibil sa implice mai mult decat o simpla incalcare a dreptului de proprietate. O sa incerc sa scurtez pe cat posibil problema.


Acum mai mult de 30 de ani, s-a facut un act de partaj voluntar, prin care stra-stra-bunica mea, a impartit celor 4 copii ai sai, bunurile sale imobile (terenuri, case).
Pe unul dintre terenurile astfel dobandit de stra-bunica mea, si mostenit de tatal meu, se construieste in prezent, o casa.
Terenul a trecut in proprietatea mea, prin act de vanzare-cumparare.

Problema este ca persoana care construieste pe acel teren nu sunt eu. Si nici nu am aprobat vreo constructie, nu s-a constituit niciun drept real in patrimoniul constructorului, in acest sens.
Constructorul este ruda cu noi, si invoca faptul ca stia ca acel teren este al lui, de o gramada de ani, ba mai mult, ii culegea periodic fructele.
Impozitele au fost platite de catre noi.

Initial, am fost contactata pentru a face un act de schimb intre acest teren, si un altul. Apoi pentru o vanzare.
Eu insa nu sunt de acord.

In decizia mea, tin cont de mai multi factori:
1. un schimb nu ma avantajeaza, pentru ca terenul meu e mare si neted, al ei este mic si in panta
2. pretul pietei este 30 euro/mp, ei imi ofera pana in 15 euro/mp
3. as vrea sa mai astept, pentru ca anul viitor terenul va avea acces la utilitati, deci valoarea lui va mai creste
4. terenul este intr-o zona turistica
5. mi se pare ca sunt fortata la o vanzare, santajata emotional. Am vorbit mai mult cu ei la telefon zilele astea, decat am vorbit in toata viata.

Apararea rudei este ca in momentul incheierii actului de partaj, partile au fost intr-o eroare asupra obiectului; crezand ca tranzactioneaza un teren, au tranzactionat un altul, ba mai mult, poate invoca uzucapiunea,asa ca mai bine ne intelegem, pentru a limita pagubele de ambele parti. Experienta mea in drept este destul de limitata, spre inexistenta, dar nu cumva ar trebui sa aiba un act (un titlu de proprietate, sa demonstreze ca a fost de buna-credinta) pentru a invoca uzucapiunea? Daca noi am platit impozitele, mai e uzucapiune?
Mentionez ca s-au respectat formele de publicitate imobiliara, prin inscrierea in cartea funciara, iar acest teren nu s-a aflat niciodata in proprietatea altcuiva decat a noastra.


Intrebarile mele sunt urmatoarele:
1. Proces?
2. Poate fi atacat in vreun fel dreptul meu de proprietate asupra terenului?Se pune problema de uzucapiune?
3. Pot fi adusi martori care sa arate ca aceasta ruda s-a comportat mereu ca un proprietar?
4. Economic vorbind, daca admitem ca dreptul meu de proprietate nu poate fi contestat, ce e mai inteligent sa fac?

Astept pareri cat mai multe, poate ma ajutati sa iau decizia corecta.


Multumesc anticipat!

Edited by _kali_, 26 November 2008 - 23:04.

1. Daca terenul in cauza este intabulat in carte funciara pe numele dvs. si exista un contract autentic de vanzare-cumparare prin care v-a fost transmis dreptul de proprietate, ruda dvs. nu poate invoca nici un argument in favoarea sa. Punct. Ba mai mult, constructia ridicata fiind bun accesoriu, sunt mari sanse sa fie declarat constructor de rea credinta, iar acea casa sa va revina dvs., ca proprietari ai bunului principal (terenul).
2. Ruda dvs. poate primi amenda pentru constructie fara autorizatie si poate fi obligat la demolarea constructiei, pe cheltuiala sa si aducerea terenului in starea initiala (luati legatura cu primaria din localitatea respectiva si vedeti daca s-a eliberat vreo autorizatie de constructie - ma indoiesc. Daca nu, va primi probabil vizita inspectorilor de la amenajarea teritoriului si se va lasa cu sanctiunile prevazute de incalcarea legislatiei in constructii).
3. Ruda dvs. nu poate invoca in favoarea sa uzucapiunea de 30 de ani, pentru ca nu a stapanit bunul imobil in cauza sub nume de proprietar, ci doar ca detentor precar (n-o sa poata invoca in anul 2008, dupa aplicarea a trei legi ale fondului funciar, faptul ca nu s-a mai deranjat sa obtina act de proprietate pe teren doar pentru ca stia ca acesta ii revine asa, din mosi-stramosi...); orice instanta care se pronunta asupra uzucapiunii de 30 de ani cere ca acela care o invoca sa dovedeasca, printre altele, si plata impozitului pentru bunul imobil respectiv-obligatie care revine prin lege doar proprietarului.
In concluzie, cel mai rau lucru care vi se poate intampla este o stare de tensiune in familie, intrucat din punct de vedere juridic ruda respectiva nu-si poate sustine pretentiile asupra terenului la care faceti referire.

Multumesc foarte mult pentru raspuns!

M-am mai linistit...cam asta intuiam si eu, dar nu aveam argumentele juridice, si probabil hotararea cu care vorbeau ei de un teren ce le va reveni sigur prin uzucapiune m-a intimidat.

ca sa fi sigu trimitele prin executor o notificare prin care sa ii pui in vedere sa-si ia constructia de pe terenul tau in caz contrar putand fi pasibili de un proces civil si unul penal

Am trimis notificarea joia trecuta. Cam atunci a inceput si cearta cea mare si amenintarea cu procesul (din partea ei). Eu am fost finuta si am rugat-o mai intai cu frumosul. Sunt destul de hotarata insa sa merg la proces si sa invoc un drept de accesiune asupra constructiei, sau repararea terenului + daune daca nu se potoleste, insa as vrea sa stiu mai multe detalii despre un eventual proces.
Terenul este in judetul Sibiu. Cam cat ar putea dura un asemenea proces, care ar fi costurile? Daca voi castiga, cheltuielile de judecata ce imi vor fi inapoiate implica si onorariul avocatului?

durata unui proces nu poate fi anticipata oricum minim 2-3 ani din ce descrii acolo

La uzucapiunea de 30 ani ajunge un titlu si nu e nevoie de buna credinta.
De ce era doar detentor preecar?

Cat priveste constructia cladirii, aici sunt 2 situatii: daca e de buna credinta, sau daca e de rea credinta.
Mie nu mi se pare atat de usor precum ati expus voi problema, dar pe de alta parte am tangenta cu civilul doar teoretic, nu si practic...

Nu are titlu de proprietar asupra terenului, iar in ceea ce priveste constructia, este de rea credinta. Atata timp cat eu am respectat formele de publicitate imobiliara, si inainte sa contruiasca, vecina i-a spus ca sa aiba grija ca nu e terenul ei...

 _kali_, on Nov 26 2008, 22:46, said:

poate vorbiti si pe softpedia

http://forum.softped...t...=470613&hl=

 ortega, on Nov 28 2008, 09:09, said:

Nu am fost atent si nu am citit ca au fost platite impozitele.
Nu e uzucapiune.