200k euro de investit

poadol, on 14 martie 2016 - 14:36, said:

Din postarea ta rezulta relativ usor ca randamentul e mai mic in al doilea caz. Antrenezi capital de 4 ori mai mare si tu presupui ca ai randament procentual dublu, dar nu raportezi la ce trebuie. De fapt ai profit dublu in valoare absoluta, la capital investit de 4 ori. Randamentul investitiei este insa mai mic. E normal sa fie asa, pentru ca din venitul chirie platesti costul capitalului (dobanda la credit).

Daca te referi sau raportezi la total capital investit = ai dreptate,
dar raportand la capital propriu investit atat randamentul investitiei cat si riscurile sunt mai mari.

Total capital investit = capital propriu + capital imprumutat;

Ai privit imaginea de ansamblu sau numai "cifrele"?

... NU cred ca sunt corecte calculele.
O garsoniera de 35.000 euro (Crangasi, bloc vechi) necesita inca 5000euro renovari/reparatii, 1000E impozite si taxe la achizitie, 3-4000euro mobilier si electrocasnice si decor. Am ajuns deci la 45.000 euro pt a o face locuibila.

Acolo se inchiriaza cu 250 euro... Deci 250 / 45000 x 12 = 5,55%

Asta presupunand inchiriere contiua, fara perioade moarte; zero daune, zero probleme cu intretienrea si facturile neplatite de chirias, zero impozit la stat, etc.

In realitate, nu exista inchiriere continua pe zeci de ani, vor exista si daune si nevoie de renovare periodica, vor fi si chiriasi problematici, se vor plati , la un moment dat si impozite...

Un randament real pe 10 ani pentru asa ceva nu trece de 3% net.

Si de aici rezulta ca este supraevaluata cu circa 20-30%.

Edited by vacantamijlocie, 07 April 2016 - 18:27.

Da,
iar daca e luata pe credit cu DAE 3% , pe 10 ani eu zic ca se iese la zero. Daca DAE e mai mult de 3%, se baga pe negativ.
E drept ca nu e putin lucru sa iei o garsoniera si sa o plateasca altii pt tine (ratele la credit) din chirie.

Dar nu se fac bani din asa ceva (adica profit real pe termen lung prin achizitie pe credit). Exista si exceptii, dar acelea necesita oameni exceptionali care sa le identifice si sa le fructifice.

alex_133, on 08 aprilie 2016 - 07:01, said:

Mi-a placut asta cu oamenii exceptonali.
Cred ca ai vrut sa spui oamenii cu bani si pile pe la executari/licitatii, sa aranjeze treaba sa le ia la un pret de nimic.

Voi va pierdeti prea mult in teorie si abstractizati inutil, dar cel mai grav este ca aplicati matematica pura acolo unde psihologia este un factor infinit mai important. Banii de astazi valoreaza mult mai mult decat cei din viitor, chiar si tinand cont de inflatia, si reciproc, banii din viitor valoreaza infinit mai putin pentru noi decat banii de astazi.

Una din dilemele mele acum este daca sa imi schimb masina sau nu. Strict logic, nu are sens, pentru ca asta pe care o am merge foarte bine si functional satisface absolut toate necesitatile. Strict economic, cu atat mai putin, asta pe care o am ma costa mai nimic, una noua ar costa substantial mai mult. Financiar iar nu face sens, o masina noua se depreciaza masiv in cativa ani, ba mai mult, daca m-as apuca acum sa strang bani pentru ea in loc sa platesc rate de pe acum, peste cinci ani as cumpara una cu o clasa peste.

Si daca as privi lucrurile ca un investitor:
10k avans plus 500 pe luna timp de 5 ani rate. Sunt 40k de euro cheltuiti efectiv pentru o masina care peste cinci ani va mai valora maxim jumatate, deci 20k de euro pierduti in 5 ani!
10k avans plus 500 pe luna timp de 5 ani rate la care primesc insa inapoi 300 pe luna din chirie. Sunt 22k euro cheltuiti efectiv pentru un apartament care in cinci ani sa spune ca va valora tot 60k din care la momentul respectiv as mai avea de platit vreo 30k, deci 8k de euro castigati in aceiasi 5 ani. Acum devine insa interesant, pentru ca in urmatorii cinci ani voi plati si diferenta de 30k ramasa, voi primi inapoi cei 300 de euro din chirie, deci cu inca 12k de euro cheltuiti efectiv raman la final cu un apartament care valoreaza 60k de euro. Sau aceiasi 12k de euro pot sa ii dau avans pentru a schimba masina cu una noua.

Si totusi, in momentul asta, ma gandesc serios sa imi schimb masina

Edited by nestorr, 08 April 2016 - 08:16.

De ce, in viitor se desfiinteaza masa monetara sau cum?

vubiv, on 08 aprilie 2016 - 07:35, said:

in sensul de foarte diferiti de cei obisnuiti. Da, printre ei si cei super-conectati la piata imobiliara, prin multe fire... legale sau nu...

Dar nu e doar asta. Oameni foarte activi si foarte priceputi in reparatii , renovari si echipare... Cineva care face totul cu forte proprii si cauta activ oferte de mobila/electro/etc, poate sa iasa la 50% din costurile de mai sus (2500 fata de 5000e renovarea si 2000euro mobila si electro).

Daca 2500 de euro de la renovare fac diferenta intre profit si pierdere la o investitie imobiliara eu zic ca e mai bine sa ramai doar la reparatii si renovari, pe termen lung s-ar putea sa fii mai castigat.

nestorr, on 08 aprilie 2016 - 08:24, said:

clar.

alex_133, on 07 aprilie 2016 - 17:58, said:

Ai luat in calcul si cresterea sau scadrea preturilor la apartamente?
Poate fi mult mai mic de 3% daca pretul apartamentului cumparat cu banii jos, in momentul in care te hotarasti sa-l vinzi, pretul la vanzare este sub pretul de cumparare.
Aceste calcule sunt valabile numai in cazul in care esti investitor doar cu numele, altfel ai sti ce si cum sa faci in asa fel ca acel castig minim 3% sa devina mai mare sau mult mai mare.
Un investitor procedeaza diferit, bineinteles pentru a castiga mai mult decat ai calculat corect mai sus.
Romanul are mare nevoie de educatie financiara.

alex_133, on 08 aprilie 2016 - 07:01, said:

1. In cazul acesta te inseli si ar trebui sa refaci calculele.

nestorr, on 08 aprilie 2016 - 07:47, said:

Investitorul cumpara ca sa castige de pe urma investitiilor facute, altfel sunt lipsite de sens.
1. Rationament eronat, deoarece uiti sau lasi deoparte un amanunt pe care il cunosc si folosesc foarte bine cei care cumpara masina in rate ca investitie.
Acel amanunt de necontestat este ca timp de 5 ani te-ai folosit de masina, daca este o nevoie reala aceea de a avea si folosi o masina,
nicidecum un simplu moft, probabil si-a scos banii, cel putin, pentru rate intre timp.
Daca este doar dorinta de a avea o masina atunci rationamentul este corect, dar nu mai este o investitie.
- Doar dorinta de a avea o masina? - In acest caz este o simpla cheltuiala.
Aceeasi greseala comit si politicienii romani - numesc investitii ceea ce in realitate sunt simple cheltuieli -.
2. Privesti de pe o pozitie gresita, vezi punctul 1. . (un investitor priveste de pe o pozitie net diferita)
3. Rationament corect in cea mai mare parte.
4.

Edited by poadol, 08 April 2016 - 11:05.

" Cel mai greu este sa deservești oamenii săraci. Dă-le ceva gratuit, vor zice că e o capcană. Oferă-le idei cu investiții mici, vor zice că venitul e prea mic. Spune-le să investească într-o afacere mare, spun că nu au bani. Zi-le să încerce realizarea ideilor noi, spun că nu au experiență. Le spui despre businessul tradițional, zic că e prea greu de realizat. Spune-le că e un nou model de business, ei vor zice că e MLM.Spune-le să își gestioneze un magazin, vor zice că nu au libertate. Când le spui de afaceri noi, spun că e prea riscant. Ei fac ceva la fel, caută des pe google, ascultă de prietenii care sunt la fel de pesimiști, gândesc mai mult decât un profesor universitar și fac mai puțin ca un nevăzător.

Doar întreabă-i ce pot să facă. Ei nu au răspuns. În loc inima să bată mai repede, mai bine mai repede să acționezi, în loc să te gândești la ceva, de ce să nu faci la ceea la ce te gândești? Oamenii săraci, sunt căzuți în sărăcie, pentru că toată viața lor au o singură activitate: Să aștepte”

Jack Ma, fondatorul Alibaba

Asa e, dar parca Jack se apropie cu pasi repezi de puscarie.

Ideea insa e foarte buna...

poadol, on 08 aprilie 2016 - 10:40, said:

NU am luat in calcul variatia de pret,
si asa este, rezultatul final peste niste ani poate fi foarte foarte negativ.

Pentru a fi pozitiv, trebuie niste calitati aparte...

Trbuie sa ai niste cunostinte (cunostinte de la cunoastere) in domeniu si sa-ti faci calculele corect:
a. atat intr-un caz - cel castigator -
b. cat si in celalalt caz - cel cu probleme din cauza carora poti iesi pe pierdere -

poadol, on 08 aprilie 2016 - 11:00, said:

Ce numesti tu punctul 1 a fost exclus intentionat din rationamentul investitional, nu inteleg de ce te-ai incapatanat tu sa il incluzi acolo. Financiar orice obiect pe care il cumperi se depreciaza, faptul ca te-ai folosit sau nu de acel obiect este irelevant si nu schimba cu nimic acest fapt.

Apoi nu inteleg de unde pana unde ai inteles tu ca prezint masina ca pe o investitie in conditiile in care din calculul de mai sus rezulta niste concluzii la polul opus. Las la o parte ca o investitie presupune probabilitatea de a recupera mai multi bani decat ai cheltuit initial, probabilitate care este zero in cazul achizitiei unei masini.

Edited by nestorr, 08 April 2016 - 11:42.

alex_133, on 08 aprilie 2016 - 11:13, said:

Afacerile bune te fac sa ajungi acolo de obicei.
Pentru ca afacerile bune nu sunt cele 100% legale.