de la bloc la semi bloc

Va salut,
Ca toate inceputurile de jurnal, primul a fost terenul. Asa ca hai sa incep cu detaliile despre el. Este in Buc, si are o deschidere "generoasa" de 9.4m Din cauza acestui amanunt, optiunile arhitecturale nu cred sa fie prea bogate, data fiind si retragerea obligatorie de 3 metri fata de una din limitele de propr. Exista o casa in acte deja, lipita la calcan, aceasta urmand a fi demolata.Utilitati nu sunt , in sensul ca desi exista cablu de la stalp in casa, contoar nu mai exista, prbabil si contractul e reziliat de mult, la fel si la gaze, exista teava trasa pana pe peretele casei dar e sudat un cep la ea.
Primele intrebari care-mi vin in minte sunt legate de parametrii tehnici din Certif de Urbanism de informare si anume:
-retragere de 3 m fata de limite. Cum ziceam, exista constructie deja la calcan. Mi se va permite obligatoriu construirea lipit de acelasi calcan?
-acordul notarial al vecinului de calcan. Nu zic ca nu l-ar da (n-am luat legatura cu el) , dar de ce mai e nevoie de el cand eu nu am decat 9.4 m deschidere? Daca mai trebuie si 3m lasati ce mai ramane altceva decat la calcan? Deci, e obligatoriu acest acord sau nu?
-Inaltimea la cornisa este 6m. Este suficienta aceasta pentru P+1+mansarda in conditiile in care as vrea ca placa 0 sa fie macar la +50?

Dar cea mai arzatoare problema, prin prisma birocratiei, costurilor si timpilor de asteptare este cea utilitatilor. Ma gandesc , si aici va cer parerea, nu s-ar putea solicita aceste utiltati (contract nou) pentru casa veche deja existenta si apoi pastra pana va aparea noua casa?Caci ma gandesc ca e mai rapid si mai ieftin asa.

Si pentru cei care au trecut prin asta, ce se recomanda, autorizatie de consolidare/extindere sau 2 separate pentru demolare si pentru contructie?

De acum incep demersurile pentru proiectare, utilitati, avize, etc, tot tacamul. Am citit "enshpe" jurnale de vreo 4 ani incoace, si cred ca orice sfat sau ajutor este bine venit, asa ca o sa tin la curent cu noutatile pe masura ce apar.

-titlul e o autoironie dat fiind ca la dimensiunile terenului vor fi case si vecini/geamuri cam peste tot, asa ca nu e ca la bloc, ci ca la semi-bloc

Edited by havenodoubts, 04 February 2014 - 15:14.

Daca are cineva sfaturi sau s-a lovit de intrebarile de mai sus, astept cu placere un raspuns. Pana atunci, in paralel cu demararea hartogariilor, si gasirea arhitecturii  si structurii potrivite, si apoi echipei de constructie, atasez cam la ce ne-am gandit noi ca ar fi optim data fiind latimea constructiei destul de restrictiva. Cu siguranta se poate si mai bine, mai ales ca as vrea sa aiba (arhitectural vorbind) si ceva distinctiv, nu doar un dreptunghi, o apa si 10 geamuri. Ceva sa o faca (mai) placuta atat pe interior cat si exterior.

 havenodoubts, on 04 februarie 2014 - 21:29, said:

   deci nu ti-a placut casa mea!

la intrebarile tale despre utilitati n-as sti ce sa-ti raspund....ma gandesc ca si tine, ca ar fi mai lesne sa reactivezi contractele vechiului imobil. nu stiu insa daca se paote...relax, sunt altii care stiu si probabil ca vor interveni in scurt timp

acordul notarial pt calcan ti-ar trebui ca sa curga lucrurile mai lesne. daca nu ti-l da vecinul (si e foarte posibil sa nu ti-l dea) mai ai o sansa cu comisia de specialitate din primaria de sector. insa dureaza sau costa....

Hcornisa e mult prea mica pt ce vrei tu. s-ar putea ca nici macar ce-am facut eu sa nu-ti iasa   poate doar geamurili...daca tii neaparat

Punctual. Faci proiect de consolidare si mansardare. Practic te duci la un arhitect dezghetat la minte nu la orice ciofligar si te descurca el. Altfel nu faci treaba cred cu demolare + constructie noua caci sigur sigur vei depasi POT si CUT. S-ar putea ca si asa sa depasesti CUT. Vezi un pic ce scrie in CU legat de asta.
Legat de acord notarial....e prevazut in codul civil privind vecinatatile, nu ti-l cere primaria, ti-l cere codul civil prin intermediul primariei.  Retragere de 3 metri....te-a rupt, caci 9,4-3 face 6,4 minus peretii.....fa si tu socoteala. Ramai cu un 5 si ceva interior. Vorba nu e ca nu poti inghesui ceva acolo dar la 3 metri de gardul sau casa vecina....ce sperante de lumina naturala sa mai ai ? Soarele va fi probabil un rara avis.
In fine....fiecare doarme cum isi asterne. Daca tie ti-a placut asa un teren, asta e.
Inaltime 6 metri....suficient pentru etaj chiar avand in vedere latimea mica, poate si o panta ceva mai mica, 15-20 de grade. Inutil sa te mai invat eu ca poti sa "gresesti" la executie cu 50-100 de cm in sus....nu masoara nimeni

Edited by Inginerul_bv, 04 February 2014 - 21:45.

 Inginerul_bv, on 04 februarie 2014 - 21:44, said:

 molbro, on 04 februarie 2014 - 21:44, said:

Ha Crezi ca sper sa pot compara? Pai tu nu vezi ce limitari de spatiu am eu aici? Daca las sacosa la intrarea in casa s-a blocat toata circulatia, trebuie sa o sarim.

da, dom'le...stramt la tine acolosha... da'mi place ca esti glumetz, ashea... desi vad ca deja ai renuntat la mansarda aia...  
relax, totusi. cu un arhitect dibaci, poti s-o scoti la capat...
insa nu te gandi la fonfleuri arhitecturale ca nu-i loc...

Unde zisei ca am renuntat? Am dat doar datele din Certif de Urbanism. P+1+M ramane batut in cuie.
Cu arhitectura, nu vreau fonfleuri, coloane ale infinitului, culori turbate, etc, nu sunt genul. Vreau ceva traditional, caruia un arhitect sa-i dea o amprenta si atat. Sunt sigur ca unui arhitect nu-i trebuie volumetrie ca sa fie ingenios ci doar.... ingeniozitate. Si daca nu s-o putea sau nu s-o gasi, stau foarte bine si in patratelul meu dat cu decorativa, nu-i bai.

scuzeeee....gandirea mea logica (dar viciata din cauza ca in seara asta am "consumat" ceva) mi-a spus ca ai renuntat. am gresit

stie cineva daca pot exista diferente intre Certif Urbanism informativ si cel pentru constructie? cu alte cuvinte, poate fi "negociat" cat de cat? sector2.
multumesc

Da, pot exista diferente si da si la cealalta intrebare.

 xjl, on 07 februarie 2014 - 10:26, said:

La a doua intrebare, poti detalia un pic? Se lasa un numar de telefon? Se face o cerere? Se pune un plic la dosar? Daca ai ceva detalii legate de ps2 imi poti scrie si PM. multumesc

Referitor la "negocierea" certificatului, depinde ce vrei sa obtii..
Daca mergi pe varianta consolidare, o sa fie mi costisitor si din punct de vedere al proiectarii si al executiei(expertiz tehnica, solutie de consolidare, etc), si va trebui sa pastrezi cel putin un perete din vechea casa.
Referitor la inaltimea la cornisa, vezi ca ea se calculeaza de la cota terenului. Asta inseamna ca iti raman 5,5 m inaltime (grosier vorbind). Avand proportia casei pe dreptunghi, asta insemana ca la placa de peste etaj va trebui sa pleci cu acoperisul de pe placa, si mansarda sa fie retrasa (in functie de inclinatia acoperisului vezi unde te situezi cu peretele de inchidere), dar banuiala mea e ca undeva la 3-3,5 m in interior fata de peretele de la parter, la o inclinatie a acoperisului de 45 % (nu stiu daca m-am exprimat suficient de clar...).
Deocamdata cam atat...

Multumesc. As vrea sa obtin anularea retragerii de 3m de la strada (avand in vedere ca asa e si specificul strazii, inclusiv vecinii st-dr sunt fara retragere) . Caz in care s-ar pastra si un perete al casei vechi, problema rezolvata, nu? In rest, de ce ar fi mai costisitor, la ce expertiza tehnica te referi? Casa veche e o derapanatura.
ps- stiti vreun arhitect cu relatii mai bune in sect 2, in vederea (nu favorizarea) obtinerii mai rapid a AC?

Ce ar trebui sa livreze arhitectul si structuristul pentru ca un proiect cu documentatie tehnica completa, sa fie finalizat? Am citit multe jurnale si parca de multe ori lipsea ceva in proiectul cuiva, ba detalii armare scara, ba detalii sarpanta, etc, de unde ma gandesc ca nu sunt toate obligatorii si ca nu e un stas in domeniu. Daca mai iau dupa google, in teorie, ar fi de facut o tona de planse, explicatii, etc. Ca sa n-o lungesc, intreb: Ce NU trebuie sa lipseasca dintrun proiect complet?

Raspunsul la intrebarea finala e simplu.. NIMIC (nu trebuie sa lipseasca)
Raspunsul la prima intrebare e putin mai complicat..
La arhitectura ar trebui sa ai urmatoarele:
Parte Scrisa:
Memoriu, liste cantitati (uzual se dau pentru exterior cubajele de caramizi,suprafata de invelitoare,suprafata de positiren/tencuiala exterioara/hidroizolatii rigide((soclu, etc)), tablou tamplarie exterioara. Pentru interior, ar trebui sa ai gresie/faianta/parchet/ balustrade ,tablou tamplarie interioara.Asta e cam minim.
Planse desenate ar trebui sa ai planurile tuturor nivelelor, plan trasare (daca e un teren mai ciudat), plan situatie (daca ai teren in panta atunci trebuie si sistematizare verticala) , minim 2 sectiuni (daca e o casa mai complicata, atatea cate trebuie ca sa inteleaga constructorul), 4 fatade, plan invelitoare, plan sarpanta cu consumuri de lemn (daca e cazul), detalii (unde e cazul).
Ideea e ca constructorul sa poata face zidaria si golurile interioare/exterioare dupa planurile de arhitectura pentru ca toti constructorii,(iti spun din proprie experienta -santier) , construiesc dupa planurile de rezistenta, nu de arhitectura (desi din punctul meu de vedere e gresit, dar na...)
La rezistenta ar trebui sa ai urmatoarele (aici iti zic din ce imi preda mie inginerul, si nu am avut vreodata vreo plangere ca ar lipsi ceva-deocamdata)
Parte scrisa:
Memoriu, program de faze determinante, liste de cantitati cu fier (pe lungimi, diametre si kg), beton (cu marci)
Parte desenata:
Plan sapatura, plan fundatii, detalii armare fundatii (in toate locurile unde e facuta armarea diferit si unde se prinde si cu treptele exerioare), plan cota 0, Detaliu armare de placa cota 0 (asta in cazul in care nu o face cu plasa sudata).
Planuri cofraj placa pe fiecare nivel (fiecare plan cofraj trebuie sa contina tipul de grinzi si stalpi notate pe planuri), armare placa pe fiecare nivel.
Detalii armare grinzi (fiecare grinda diferita in parte si nr. de grinzi/tip per toata casa-acum intelegi de ce trebuie sa fie notate pe planul de cofrare)
Detalii armare stalpi (la fel ca la grinzi)
Plan centuri (daca ai casa cu sarpanta)
Detalii scara (cu armarea scarii si listele de cantitati).
Cam atat. Sper sa nu fi uitat ceva, dar ma uit maine la birou pe un borderou, si completez.
Sper sa-ti fie de folos.

Usi - concept nou, pentru doritori:

[ https://www.youtube-nocookie.com/embed/umfvm8I9_oU?feature=oembed - Pentru incarcare in pagina (embed) Click aici ]
[ https://www.youtube-nocookie.com/embed/_XOCDLrfwh8?feature=oembed - Pentru incarcare in pagina (embed) Click aici ]

Referitor la intrebarea cu expertiza, ca n-am apucat sa-ti raspund..
In cazul in care optezi pentru consolidare si mansardare, lucrurile stau cam asa:
-Va trebui sa faci in primul rand expertiza tehnica a imobilului ce urmeaza sa fie consolidat. In urma expertizei, pe care o face un inginer de rezistenta, se stabilesc masurile ce trebuiesc luate pentru consolidarea casei.
In functie de situatia din teren, (din ce inteleg eu vrei sa pastrezi doar peretele dinspre strada-nu stiu daca e posibil) se stabileste solutia de consolidare.
Fiind constructie lipita la calcan (ca eu asta inteleg), se face inca o expertiza, pentru lipire la calcan, care va stabili daca va trebui facuta subzidire (daca stabileste expertiza lucrul asta) la peretele vecinului. Asta insemna, ca in momentul in care tu vei construi, si te vei lipi la peretele ala, in momentul in care sapi fundatia, va trebui sa nu deranjezi fundatia lui (daca fundatia respectiva are nivelul mai sus decat fundatia ta). Daca fundatia peretelui tau este mai sus decat fundatia peretelui la care te lipesti, ai scapat.
Concluzie -iti trebuie 2 expertize: Una pentru imobilul ce trebuie consolidat, si una a imobilului la care te lipesti.
Asta 1 la mana.
-In momentul in care faci proiectul, va fi mai costisitor(dpdv al proiectarii) din urmatorul motiv:
Pe parte de arhitectura:
La un proiect normal, fara consolidare, se face 1 set de planuri,sectiuni,fatade cu planurile propuse
La un proiect cu consolidare, se fac 3 proiecte intr-unul: Un proiect in care se face releveul constructiei existente, ce urmeaza a fi consolidata, cu planuri, sectiuni, fatade.
Un al doilea proiect, in care se arata masurile ce se vor a fi implementate-ce elemente(ziduri,stalpi,,etc) se darama, ce ziduri se pastreaza, etc.
Un al treilea proiect, cu situatia finala (cea rezultata intre imbinarea celor 2 proiecte prezentate mai sus), cu planuri,sectiuni,fatade, tot tacamul.

Pe parte de rezistenta:
se face proiectul cu masurile de consolidare
se face proiectul cu constructia noua(care integreaza consolidarile in constructia noua)
Cam asta e dpdv al proiectarii.

In teren, lucrurile presupun ca vor fi la modul urmator:
Se vor face expertizele, proiectele DTAC in care se va arata ca se consolideaza/ pastreaza peretele exterior de la strada(sau mai multi), si separat se va face "neoficial" un proiect PTH pentru o constructie noua. La executie, peretii care au fost propusi pentru pastrare "se vor darama - n-au tinut dom-le, asta e, s-au daramat'" in timpul lucrarilor, si vor fi "refacuti" pe vechea pozitie (asta ca sa nu faci consolidarea lor, care costa-consolidare fundatii, dublare structura pentru a puteea tine placa de deasupra, etc). Cand va veni(daca va veni) ISC-ul la faza respectiva, vei rezolva problema "la fata locului", in cel mai pur stil balcanic...

Sper sa te ajute..

in primul rand felicitari pentru caracter si rabdarea de a expune pe larg din cunostintele si parerile tale. Te-am mai urmarit si in alte jurnale, jos palaria! Fiecare e liber sa aleaga intre nenumaratele optiuni, iar eu, desi ma gandeam exact la aceleasi lucruri, acum ca si tu le intaresti nu face decat sa ajute. Asa ca saptamana viitoare voi alege calea mai lunga dar mai batuta si voi depune separat pentru amandoua, demolare si apoi constructie. Ar fi tare sa le accepte simultan desi nu cred.
Intre timp m-am apucat de bransamente, si de definitivat schita de proiect.
As pune si poze dar zau daca am la ce, ca o cocioaba nu vrea nimeni sa vada. O sa pun de-o impresie macar, cand se duce macar de tot zapada din curte si se intelege ceva.