Probleme asociatie de proprietari

Stimabililor,

M-am mutat recent intr-un bloc cu datornici la intretinere. Administratorul curent nu facea fata, iar cu sprijinul locatarilor am obtinut crearea unui comitet executiv din care fac parte, alegerea altui cenzor si angajarea unui administrator din afara imobilului. Problemele concrete sunt :

1. Fostul administrator nu are toate documentele pentru predarea completa a gestiunii : ce masuri putem lua pentru a avea o situatie clara a gestiunii si pentru a putea imputa fostului administrator eventualele lipsuri?

2. In bloc exista un apartament care a fost cumparat la licitatie. Licitatia a fost organizata cu ocazia declararii falimentului unei firme, proprietara apartamentului. In momentul vanzarii, firma proprietara avea datorii la intretinere (circa 8000 RON). Spre cine ne putem indrepta acum pentru recuperarea acestei datorii?

3. In bloc exista alt apartament al carui proprietar este arestat de cativa ani. In acest timp, s-au acumulat datorii la intretinere semnificative. Care sunt demersurile pentru :
- a limita datoriile viitoare ale acestui proprietare si
- a recupera prejudiciul existent.

Multumesc pentru toate raspunsurile, dar mai ales pentru cele concrete, bazate pe legislatie si/sau experiente similare.

Pentru a rezolva problemele cu fostul administrator e nevoie de o balanta generala, ca sa vedeti ce sume lipsesc (daca lipsesc), dupa care il amenintati cu o plangere penala pentru fals, uz de fals, delapidare etc., pe care o si depuneti daca nu intelege de vorba buna.

Pentru a stabili situatia la zi a asociatiei de proprietari e nevoie in principiu de cineva care are cunostinte de contabilitate, plus experienta in domeniul asociatiilor de proprietari (pana la urma, daca aveti in bloc pe cineva care se pricepe cat de cat la contabilitate si hartogarie, poate incerca sa desluseasca ce si cum), in principiu va puteti interesa pe la alte asociatii de proprietari, nu sunteti nici prima si nici ultima asociatie de proprietari cu probleme.

Daca fostul administrator nu vrea sa predea registre, chitantiere sau alte documente, ar trebui sa functioneze si aici amenintarea cu plangerea penala.

Oricum, in cazul in care lipsesc sume, este o batalie de durata recuperarea lor, iar in cazul in care sunt mici (cateva mii de lei), nu prea merita efortul si nici costurile (avocati, expertize etc.).


In legatura cu celelalte 2 probleme, trebuie vorbit cu noul proprietar al apartamentului vandut la licitatie (ideal era o discutie cu executorul judecatoresc care a organizat licitatia), este probabil ca acesta sa fi preluat si datoriile de la asociatie, iar in ceea ce priveste individul arestat, trebuie luata legatura si cu acesta (o adresa la penitenciar, chiar si o scrisoare), altfel va trebui actionat in instanta pentru recuperarea datoriilor.


Asociatiile de proprietari sunt un cosmar, trebuie sa aveti nervi, timp si multa rabdare pentru a rezolva problema.

Edited by morpheusdj, 07 May 2010 - 21:44.

1. Solicitați serviciului din cadrul Primăriei care asistă asociațiile de proprietari să desemneze un expert care să constate dacă fostul administrator a adus prejudicii asociației și în ce valoare au fost acestea, pe baza actelor existente. Cu raportul expertului se depune plângere împotriva fostului administrator. De regulă se așteaptă definitivarea procesului penal pentru a recupera, în civil, prejudiciul;
2. Legea prevede că locuințele de la bloc nu se pot înstrăina cu datorii. În acest sens, asociația de proprietari emite o adeverință cum că imobilul ce urmează a fi înstrăinat nu are datorii. Trebuie să vedeți în ce condiții a fost vândut respectivul imobil pentru a determina a cui este vina pentru că nu s-au recuperat datoriile - fie fostul președinte a semnat ca primarul fie executorul judecătoresc a vândut imobilul fără adeverința de la asociație. Împotriva celui vinovat vă îndreptați pentru recuperarea prejudiciului;
3. Trebuie să solicitați proprietarului achitarea restanțelor. Dacă nu are venituri și nu are din ce să plătească vă adresați unui executor judecătoresc pentru executarea silită. Nu este nevoie de proces.

Silviu_n, tabelul cu datornici de la asociatia de proprietari nu este titlu executoriu, pentru a se proceda la executare silita fara un litigiu, deci fara un proces, respectiv fara o hotarare judecatoreasca definitiva si irevocabila.

Mai mult, in prezent s-a modificat Codul de Procedura Civila, asa incat si daca exista un titlu executoriu, este nevoie de o incuviintare din partea unui judecator, cererea urmand a se judeca in camera de consiliu, fara citarea partilor, deci oricum ar fi, asociatia de proprietari se va lovi de instanta daca puscariasul nu plateste.

Buna seara. Am o nelamurire cu privire la plata asa ziselor ''pierderi de apa''. Eu nu mai locuiesc in garsoniera de 4 luni, avand viza de resedinta in alta localitate. Am facut cerere la asociatie ca nu mai locuiesc acolo. Cu toate acestea, luna aceasta m-am trezit ca platesc mai mult la asociatie decat atunci cand stateam acolo. Plus ca mi se pune cota la ''pierderile de apa''. Luna aceasta, la subsol s-a inregistrat 1,6 m apa in plus, fapt pentru care mi s-au bagat mie, sa-i platesc eu, presedintele de asociatie spunandu-mi ca asa a hotarat comisia si mi-a zis ca o sa-i scada lunile viitoare. Intrebare: daca eu nu stau acolo, cum o sa fac consum ca sa fiu la zi cu apometrul? Practic la mine apometrele sunt intepenite. Este normal sa platesc? Unde pot sa ma adresez pentru rezolvarea problemei. Multumesc anticipat!

Dacă un proprietar nu mai locuiește acolo și are trecute 0 persoane la Întreținere, nu plătește pierderi de apă ... asta e o regulă clară !

Buna. Am scos autorizatie de recompartimentare si renovare apartament si inchidere balcon.
Am anuntat din timp vecinii ca urmeaza o mica perioada in care se va face zgomot.
Am anuntat de asemenea si administratorul, verbal. Insa acesta ma tot sicaneaza si imi cere certificatul de urbanism .I am aratat copii de pe autorizatiile de la primarie si inspectoratul in constructii dar a zis ca nu l intereseaza astea, ci il vrea pe cel de urbanism.
Am vreo obligatie fara de administrator sa i arat tot dosarul? Poate intra oricand are chef in ap meu daca eu nu sunt acolo ?
O alta problema e legata de programul de liniste : insista ca pana la 9 si intre orele 13 si 17 sa fie liniste absoluta. Inteleg ca nu trebuie sa foloseasca muncitorii , bormasina sau sa bata cu ciocanul aiurea in pereti, dar trebuie totusi sa se faca treaba... Stiam ca programul de liniste in lege e intre orele 13-14 si 22-8. La avizier nu e nici un program afisat.

 claudetta, on 19 iulie 2017 - 07:09, said:

Programul de liniste este intre 22-08 si respectiv 13-14 asa scrie in lege, asociatiile de proprietari nu pot face propriile programe de liniste care ar incalca legea,Acum sa vedem daca duduia Althea este de acord cu raspunsul meu, dar este documentat,pot baga mana in foc pentru asta

Prin urmare nu mi poate zice ca linistea intre 13 si 17 e hotarata in sedinta.

E posibil dar nu bag mana in foc ca programul de liniste sa fie schimbat/marit de catre asociatia de proprietari si in consecinta trebuie respectat.

Asteapta si alte pareri.

Multumesc.  Astept si alte pareri

claudetta@
Daca nu s-a schimbat ceva in noul cod (desi referitor la asta, tare mie ca nu), legea in vigoare e 61/ '91, iar aia prevede orele 22,00-8,00 si 13,00-14,00. O asociatie de proprietari nu poate dispune masuri contrare unei legi aflate in vigoare. O hotarare de genu' poate sa aiba cel mult caracter de... recomandare... si care ar fi si preferabil de respectat de obicei si atunci cand se poate (adica -nu zic acum de tine cu renovarea, ci asa, in general- de ex, daca stii ca in adunarea generala locatarii au dorit mai multe ore de liniste, ar fi recomandabil sa nu pui boxele sa urle zilnic in timpii respectivi, sau orice alte zgomote mai puternice care le-ai putea evita pe moment, chiar daca acele ore depasesc limita prevazuta legal). Iar daca respecti doar legea, nu si "prelungitul" program de liniste al asociatiei, ce poti pati? Absolut nimic.. Doar politia poate da amenzi, daca este sesizata pt deranjarea linistii, putand-o face doar si numai in limitele legii, nicidecum altfel!

Edited by Ana0181, 20 July 2017 - 23:37.

De fel sunt cu bun simt.
Multumesc.
Si despre partea cu prezentarea actelor ?

claudetta@
Sincer, nu pot sa-ti dau un raspuns absolut sigur. Nu m-am confruntat cu vreo asemenea situatie (adica sa fi facut dosare pentru renovari apartamente, etc, si apoi sa fiu nevoita sa discut si cu vreun administrator). Insa logica mea imi spune ca un proprietar poate aduce imbunatatiri sau modificari proprietatii sale atat timp cat respecta prevederile legale privind autorizarea de catre autoritatile locale a modificarilor constructive, pentru a nu pune in pericol integritatea structurala a cladirii sau a altor proprietati individuale din blocul respectiv. Daca lucrarile se fac numai in interiorul apartamentului (nu intre apartament si partea comuna sau intre apartament si apartamentul vecinului, deci nu afecteaza in niciun fel proprietatea comuna), este suficienta autorizatia de la primarie; nu vad intr-un astfel de caz motivul pentru care ar fi necesar acordul asociatiei de proprietari... Din cele spuse de tine, se pare ca e vorba despre astfel de lucrari, probabil schimbari ale vreunui perete care nu e de rezistenta, nise, etc, chestii din astea mai uzuale. Daca nu era asa, nici primaria nu dadea autorizatie fara sa-ti ceara si avizul asociatiei. Insa atunci cand lucrarile influenteaza, fie si in cel mai mic grad, proprietatea comuna, este sigur nevoie si de avizul asociatiei....asta din cauza ca un proprietar nu poate schimba aspectul sau destinatia proprietatii comune fara a obtine, mai intai, acceptul din partea asociatiei de proprietari si apoi din partea autoritatilor publice locale.... Iti spun astea din urma gandindu-ma la faptul ca tu ai zis mai sus si despre inchiderea balconului (care e o chestie ce schimba aspect, etc, plus ca peretii exteriori ai unui bloc de locuinte -fie si ca o parte din ei sunt doar cei directi ai unui singur proprietar- sunt considerati parti comune)... dar daca totusi inchiderea unui balcon ar fi fost considerata de catre autoritati in vreun fel de genul acesta, ma gandesc ca la cererea autorizatiei respective ti s-ar fi impus sa aduci si acceptul din partea asociatiei...lucru care nu ti s-a cerut, deci, aceiasi logica imi spune ca nu era nevoie de asa ceva... Astfel ca deduc ca nu este nevoie sa mai ai prea multe bagari in seama din acest moment cu acel administrator. Ai avut deja bunul simt sa-i comunici si lui, mai departe nu-i mai da prilejul sa o mai faca pe-a smecherul, oricum deja si-a depasit atributiile cerandu-ti el nush'ce acte sa vada... administratorul nu are decat o relatie contractuala de un anumit gen cu o asociatie de proprietari, nu e nici seful ei, nici ce-l care face si desface, nu dispune el ce si cum, etc.
Pe de alta parte, tine de regulile unei convietuiri civilizate ca proprietarul care intentioneaza sa deschida un "santier" in apartament sa aiba discutii prealabile cu vecinii pe tema intentiilor sale, discutii in scop de informare mai mult, stiind ce galagie vor avea de suportat, e frumos, civilizat si de bun simt ca odata cu informarea acestora (e destul, cred, la avizier) sa prezinti si scuzele pentru viitorul deranj provocat.
Concluzia mea (pe care totusi nu o lua ca pe un "adevar absolut", eventual mai intreaba...nah, poti sa mergi de ex la serviciul primariei in relatiile cu asociatiile de proprietari si sa intrebi aceste lucruri iar daca de acolo iti raspunde ca da, ai nevoie de acordul asociatiei, atunci cere sa-ti spuna si exact care este prevederea legala in baza careia iti da raspunsul respectiv) este deci ca:
Avizele primariei sunt suficiente.
Un singur lucru doar nu am inteles (motivatia ta adica): daca tot avusei bunavointa sa ii spui pana si administratorului despre ce vei face, sa-i arati autorizatia, si daca tot ti-a cerut (el, curiosul!) si certificatul de urbanism, de ce nu i-ai dat si o copie a aluia, ca sa nu mai aiba ce comenta? Nu ca ar fi contat...

Ce cred ca mai ai de facut:
-Pune un afis de informare la avizier in care informezi pe toti locatarii ca in perioada cutare vei face lucrari de reparatii/reamenajare a proprietatii tale, in baza autorizatie cutare (eventual pui si fotocopia autorizatiei). La finalul informarii vei adauga si ceva de genul: "drept pentru care anticipat imi cer scuze pentru zgomotele inerente ce vor fi provocate de respectivele lucrari si care va vor deranja linistea in perioada respectiva si absolut in limita orara a prevederilor legale", etc (gasesti tu o forma frumos redactata in termeni civilizati)...

Edited by Ana0181, 21 July 2017 - 11:52.

Ca sa obtin autorizatia de recompartimentare si inchidere balcon am avut nevoie si de acordul scris al asociatiei. Acord pe care l am obtinut dupa o saptamana de nervi.
Certificatul de urbanism nu am vrut sa il dau pt ca oricum la aceasta data nu mai e de actualitate ( stiam va doar 1 luna de la eliberare e valabil ) si apoi pt ca autorizatia nu se obtine decat daca ai acest act. Daca intr adevar era interesat de acte si nu doar sa ma sicaneze, isi nota nr autorizatiei si putea merge la primarie sa consulte dosarul- daca i se dadea voie...

Edited by claudetta, 21 July 2017 - 20:13.

Pai atunci da-i drumul la treaba, nu-ti mai bate capul.

Da, asta si fac.  Pt ca stiu ca sunt in legalitate.