Vanzare apartamente...

Buna ziua.
Am si eu o intrebare...2 apartamente...pe firma , fara alte acte decat factura si achitate integral conform extrase bancare.
Vanzatorul refuza sa faca acte pe ele....

As dori sa le vand ...unde pot gasi asemenea cumparatori sau ce ma sfatuiti sa fac?
Vanzarea asta se numeste vanzare de drepturi litigioase?

Multumesc anticipat.

Ofera mai multe detalii, nu prea inteleg situatia (mi se pare incredibila).

Din ce sustii, reise ca o societate comerciala a achitat contravaloarea a doua apartamente, fara sa incheie un contract de vanzare-cumparare si fara sa indeplineasca alte formalitati.

Daca eu am inteles bine, atunci ne aflam in situatia clasica de taxa pe prostie.

Vanzatorul respectiv (nu este vanzator in sens juridic, atat timp cat nu exista incheiat un antecontract sau un contract de vanzare-cumparare) nu poate fi obligat sa incheie un contract de vanzare-cumparare. Altfel spus, el este incontinuare proprietar, iar intre acesta si societatea comerciala nu exista alte raporturi juridice in afara unei plati nedatorate.

In cel mai fericit caz (de altfel putin probabil), societatea comerciala isi va recupera partial suma achitata in instanta. Cel mai probabil, societatea comerciala va ramane cu ochii in soare si nu va mai recupera niciodata suma achitata.

La momentul actual, presupusul vanzator poate sa vanda inca odata, fara probleme, respectivele apartamente, asa incat sa nu mai aiba proprietati pe numele sau, devenind insolvabil, ceea ce insemna ca, si daca societatea comerciala va avea castig de cauza in instanta, nu va mai putea pune in aplicare hotararea judecatoreasca.

Cat despre o eventuala vanzare a acestor apartamente, nu poti sa vinzi ceea ce nu iti apartine.

Vanzarea de drepturi litigioase este cu totul altceva si nu prea are legatura cu situatia de fata.

factura nu tine loc de contract de V/C ?

Situatia e asa....am colaborat bine cu acea firma, am luat aceste apartamente cu factura fiscala intre firme, le-am achitat in totalitate prin OP-uri , intre timp au intervenit conflicte intre colaboratori si refuza sa ne faca acte pe ele.

Cum sa vanda inca o data apartamentele?
Din moment ce exista o factura nu e infractiune?

Edited by Corina2009, 25 January 2010 - 15:37.

Daca este vorba despre o tranzactie intre societati comerciale, nu se schimba cu nimic datele problemei.

Imobilele nu se pot vinde si cumpara fara contracte de vanzare cumparare autentificate la notar. Conditia impusa de lege, de instrainare a imobilelor numai prin act autentic, este o conditie pentru insasi validitatea contractului de vanzare-cumparare.

In traducere, fara un contract de vanzare-cumparare incheiat in notar, cu toate formalitatile de rigoare, nu exista vanzare, din punct de vedere juridic, astfel ca, in situatia de fata, presupusul vanzator este in continuare proprietar si poate dispune de bunurile sale dupa cum doreste, deci poate inclusiv sa vanda din nou cele doua apartamente, cu indeplinirea formalitatilor legale.

Chitanta/factura fiscala nu poate tine loc de contract in cazul vanzarii unor bunuri imobile, aceasta doar atesta faptul ca s-a achitat o suma x catre persoana juridica Y, atat. Faptul ca pe factura/chitanta se precizeaza ca suma incasata ar reprezenta contravaloarea imobilelor este irelevant.

Ca sa fie foarte clar: la momentul actual, din punct de vedere juridic, cei care au incasat banii sunt in continuare proprietari ai celor doua apartamente, iar societatea voastra a achitat o suma x, pentru care nu a primit absolut nimic. Altfel spus, ati luat teapa. Exista posibilitatea si ca acele apartamente nici macar sa nu apartina presupusului vanzator, ci sa fie doar inchiriate, voi nu cunoasteti situatia lor juridica.

Aveti doua posibilitati:
1. Incercati sa rezolvati diferendele cu respectivii pe cale amiabila, astfel incat sa incheiati actele de vanzare-cumparare la notar sau sa va fie restiuita suma achitata;
2. Solicitati restituirea sumei achitate in instanta.

Daca ajungeti la punctul 2, situatia poate deveni destul de grava daca societatea respectiva intra in incapacitate de plata si nu are suficiente active pentru a acoperi toate creantele restante.

Mai mult, un astfel de litigiu s-ar putea sa dureze destul de mult, poate chiar 1-2 ani, astfel incat, pana obtineti voi o hotarare judecatoreasca definitiva, care sa-i oblige sa va restiuie sumele achitate, in baza careia sa incepeti procedurile de executare silita, s-ar putea sa nu mai aveti ce executa si sa ramaneti cu gaura.

Acum sincer, pot sa va intreb si eu ceva, din pura curiozitate? Cine administreaza aceasta societatea comerciala, care achita apartamente doar pe baza unei simple facturi fiscale, un copil de 10 ani?

Eventual, spuneti-mi si mie datele de contact, vreau sa vand si eu niste apartamente, care sa-mi fie achitate in avans (emit si factura fiscala daca e nevoie).

Lasand gluma la o parte, ar trebui dati afara administratorul, juristul (daca exista) si oricine altcineva care a contribuit in vreun fel la aceasta imbecilitate absoluta, iar daca va fi cazul, sumele pierdute ar trebui recuperate de la acestia.

Edited by morpheusdj, 25 January 2010 - 16:34.

Ehee..in Romania e posibil orice.
Sa iti dau alt exemplu?
Alti colaboratori de ai nostri au cumparat tot prin factura fiscala si achitat 7 apartamente care nu exista deocamdata, a venit criza, dezvoltatorul e blocat..nu se stie daca se va mai construi vreodata.

In privinta sfaturilor si a cea ce mi-ai spus....iti multumesc.

Totusi..vanzarea de bunuri la 2 persoane nu e infractiune?
Sau acea factura nu e promisiune?

Edited by Corina2009, 25 January 2010 - 18:39.

Nu sunt afacerist, dar stiu cum se fac "afacerile" in Romania, extrem de prost. 90% din "oamenii de afaceri" sunt niste imbecili care nici sa spele pe jos nu ar fi in stare, intr-o tara cu un mediu de afaceri dezvoltat.

De asemenea, nu cunosc practicile de pe piata imobiliara/de constructii, insa cumpararea de imobile, in baza unei simple facturi, nu este altceva decat taxa pe prostie. Eu inteleg ideea de a "merge pe incredere", dar nu as aplica-o niciodata cand este vorba despre bunuri cu valori mari, chiar daca as avea o relatie extraordinara cu partenerul respectiv.

Sincer sa fiu, in calitate de administrator la o societatea comerciala, nu i-as achita un imobil in avans nici celui mai prieten al meu, pentru simplul fapt ca increderea nu poate inlocui niciodata un contract, indiferent despre ce persoana/societatea comerciala am vorbi.

In cazul celor 7 apartamente achitate inainte de construire nu mai este vorba despre vanzarea unui imobil ci despre construirea unui imobil, respectiv un contract de antrepriza, asa ca nu se pune problema unui contract de vanzare/cumparare incheiat la notar, ci problema unui contract de antrepriza, care poate fi incheiat sub semnatura privata, in baza lui urmand a fi emisa o factura. Daca nu exista un asemenea contract, tot taxa pe prostie se numeste.

Ca sa pun altfel problema, eu nu as plati zeci de mii de euro pe baza unei discutii si a unei strangeri de mana, mai ale spentru un bun care nu exista sau a carui situatie juridica nu o cunosc (poate sa fie grevat de ipoteci, poate sa apartina altcuiva etc.). Ma lasa rece ca mi se emite factura, pentru ca factura respectiva nu ma va ajuta pe mine sa-mi recuperez banii, in situatia in care partenerul de afaceri dispare sau societatea sa intra in incapacitate de plata. Mai mult, factura respectiva nici macar nu-mi da dreptul sa cer o somatie de plata, trebui urmata o procedura complicata, pentru a obtine in instanta returnarea sumelor achitate, astfel ca, in cazul in care peste cateva luni societatea vanzatoare intra in incapacitate de plata, nici nu m-as putea inscrie in tabelul creditorilor.

Vanzarea aceluiasi bun succesiv poate constitui infractiunea de inselaciune, insa din punct de vedere juridic, in situatia ta/voastra nu exista nici o vanzare, acea factura fiscala nu atesta faptul ca s-a vandut/cumparat un imobil, ci doar ca s-a achitat o suma de bani (nici macar promisiune de vanzare nu poate reprezenta acea factura), astfel ca este posibila vanzarea respectivelor apartamente, daca se urmeaza procedura normala, iar voi nu puteti sa-i reposati absolut nimic noului proprietar, urmand sa va rezolvati litigiul cu presupusul vanzator, care nu poate fi acuzat de vreo infractiune, pentru ca, din punct de vedere juridic, a vandut respectivele apartamente o singura data.

Am sa mai adresez o intrebare: daca societatea comerciala pentru care lucrezi are resurse care-i permit sa achite doua apartamente, nu va permiteti sa anagajati un absolvent de drept pe post de jurist, care sa va avertizeze inainte sa faceti asemenea "afaceri"?

Edited by morpheusdj, 25 January 2010 - 19:40.

Multumesc inca o data pentru postare.

Nu mai intru in amanunte si dezbatem de ce s-a facut asa si nu invers, de ce nu s-a angajat, de ce nu si de ce poate.

 Corina2009, on 25th January 2010, 12:33, said:

Trimite vânzătorului o notificare prin care îl inviți în ziua cutare, ora cutare la notarul cutare pt a încheia contractul de vânzare-cumpărare în formă autentică.Notificare semnată, ștampilată, având atașate copii de pe facturi și orice alte înscrisuri legate de faptul pe care-l pretinzi,  inclusiv corespondență comercială, dacă este.Scrisoare recomandată cu confirmare de primire.

Dacă se prezintă la notar și actul se încheie potrivit legii, e f bine.Dacă nu se prezintă, notarul îți dă un înscris în acest sens și tot e f bine.Asta-ți permite să formulezi o acțiune prin care ceri instanței să pronunțe o hotărâre judecătorească ce ține loc de act autentic.

La cererea adresată instanței atașezi copia notificării, a confirmării de primire, înscrisul de la notar, copie de pe dovada plății și orice alte înscrisuri care-ți dovedesc ori sprijină cererea.

Angajează avocat pt. că doar el poate desfășura o strategie potrivită și poate opune adversarului un ‘arsenal’ eficient.


Dreptul litigios e un drept cu privire la care există un proces pe rol, neterminat cu privire la fondul dreptului.Vânzarea unui astfel de drept e un contract aleator.Cel care cumpără o face pe riscul său deoarece nu știe care va fi soluția procesului.Dacă vânzătorul ar garanta existența dreptului cedat, practic ar garanta câștigarea procesului, ceea ce nu se poate.Ideea e că într-un astfel de caz vânzătorul vinde mult sub prețul pe care l-ar obține dacă dreptul respectiv n-ar fi litigios.

Panama, poate sa-i invite pe respectivii la orice notar din Romania, daca ei nu se prezinta de buna voie este inutila o actiune in instanta pentru pentru obtinerea unei hotarari judecatoresti care sa tina loc de contract de vanzare-cumparare, deoarece o astfel de actiune nu va fi admisa de nici o instanta din Romania (exista totusi posibilitatea infima ca in prima instanta niste tembeli sa o admita) fara a exista un antecontract de vanzare-cumparare sau macar un contract de vanzare/cumparare sub semnatura privata care, desi nu este valabil, poate fi luat in considerare de catre instanta ca si un antecontract.

Cea mai buna solutie ramane depunerea unei actiuni pentru plata nedatorata.

Eu as fi curios cum s-a rezolvat speta asta .

buna seara. am semnat un antecontract de vanzare cumparare cu plata in rate, cu un  dezvotator, avans 10000, nu a vrut sa imi mai vanda, suntem in litigiu pentru obtinrea unei hotarari de tine loc de act autentic. intrebarea este daca firma respectiva acuala proprietara are dreptul sa inchirieze apartamnetul in litigiu. va multumesc