piata imobiliara. incotro?

cristianco, on Mar 18 2009, 18:09, said:

Schema Ponzi clasica e interzisa. Ascunsa in hartii bancare a mai mers o tura. O reglementare ulterioara cam contrazice reglementat dintotdeauna. N-am zis nimic de capitalism. Se vor urmari alti indicatori statistici. Cresterea PIB-ului cu detalii gen 1% detin 40%, iar 50% cauta intens apa de baut nu prea mai merge. Poate ca si feudalismul a avut adeptii sai ferventi, dar cand nu mai merge, nu mai merge.

Stagirioritic, on Mar 18 2009, 16:06, said:

Pana sa vad pe blog la manole posturi despre el, sincer, nu aveam habar cine e ala. Asa ca nu ma intereseaza. Daca tu ai insa incredere nelimitata in Patriciu, este problema ta.

Ce intelegi prin reglementarea sistemului financiar? Tocmai asta sunt si eu curios. Ce va insemna aceasta reglementare? Si chiar crezi ca plansetul va dura doar 1-2 ani. Ar fi nesperat de bine, as putea spune. Comparativ cu Prigoana, alt idol (si detinator al adevarului absolut) pentru unii de pe aici si nu numai, ar fi extraordinar de bine. De vreo 25 de ori mai bine. )

Iar cu sistemul care "apune", imi suna a cuvantari iliesciene. Parca el vorbea mai acum cateva zile de sfarsitul unui sistem. Esti totusi cumva din Moldova?

LE: vad ca a mai facut cineva legatura si ai raspuns deja, imi retrag aprecierea

Edited by vladamoh, 18 March 2009 - 16:21.

kla_, on Mar 18 2009, 16:08, said:

  Ai o mica eroare de logica . Daca s-ar cumpara ( chiar si discret ) , preturile ar trebui sa creasca sau cel putin sa se stabilizeze . Or, cel putin din ce vad eu in ultima vreme, trendul descrescator se accentueaza .

Stagirioritic, on Mar 18 2009, 16:16, said:

Am mai intrebat asta o data cred. Ce spui tu acolo crezi ca va functiona si in Romania? Imi vine tot mai greu sa cred asta. In plus, nu am invatat nimic bun din afara pana acum, am mari dubii ca vom fi printre primii care sa imbratiseze aceste noi reguli care ne vor face viata mai "hidratata".

csiulea, on Mar 18 2009, 16:20, said:

Totusi pe anuntul dot ro sunt 6700 de anunturi pe imobiliare vanzari. Daca reale sunt sa zicem 10% tot raman aproape 700. Cine cumpara de 1 mil de Euro pe saptamana nu ar tulbura apele pentru ca ar insemna aproximativ 20 de imobile. Si tot raman 680 care vad ca preturile merg in jos.

Achizitia unei primarii a o suta si ceva de locuinte "sociale" de pe piata libera s-a simtit in vreun fel?

Edited by kla_, 18 March 2009 - 16:31.

Sincer, nu-l vad pe Patriciu cumparand la greu apartamente vechi. Sau intrand zi de zi pe anuntul.ro sa mai vada ce e la vanzare.

In schimb niscaiva complexe rezidentiale in executie... Iar cum acolo abia de vreo cateva luni au inceput problemele mai serioase... Dar cred ca inca mai sta la cotitura. Si din cand mai baga niste strambe, asa, ca de ajutor. Nu m-as mira insa sa aud despre vreo achizitie "sanatoasa" din partea lui in maxim un an. Sau, mai probabil, vor fi doar zvonuri, nu va iesi el in fata ca si cumparator. Prin niscaiva firme insa... gen Sterling.

Edited by vladamoh, 18 March 2009 - 16:30.

kla_, on Mar 18 2009, 16:28, said:

In orice piata care se indreapta spre bottom exista interese ca acest proces sa se opresca iar una din metode este aceea de a arunca zvonuri precum ca exista "initiati" care cumpara iar tu esti un fraier daca mai stai pe cash. Asta e un truc vechiut care nu prea mai tine si pute a bulltrap.  

dar cine defineste bottomul?! sau bulltrapul?! Nu exista un algoritm sau formula magica prin care poti deosebi una de alta.

vladamoh, on Mar 18 2009, 16:28, said:

Patriciu asteapta exitul unor fonduri pt a le cumpara activele la un minim posibil si speculeaza pe cit posibil fondul psihologic actual pt. a genera alte trenduri descendente. Cu cit devalorizarea imobiliara continua, cu atit Patriciu face mai multi bani pt. ca sta pe cash. Oricine ar fi in locul lui ar proceda la fel. O sa reuseasca si o sa ajunga unul din bogatii lumii.

Oricine sta pe cash are interesul de a promova pina la limita suportabila actuala criza.

punkt, on Mar 18 2009, 17:05, said:

Pai nimeni nu poate spune exact ca acum avem bottom sau bulltrap iar toate opiniile care se revarsa pe mainstream sunt cu directie. Trebuie sa ai capacitatea de a analiza la rece situatia economica actuala, perspectiva bunastarii personale pe termen lung si a ajunge astfel la o concluzie care sa se transforme in actiune. Eu personal asta fac, daca o sa reusesc, bravo mie, daca nu o sa reusesc din cauza ca analiza mea nu a fost destul de profunda si realista sau din cauza unor elemente care nu tin de mine atunci am sa pierd, dar pana acum am castigat enorm.

Daca tu crezi ca patriciu se va imbogatii din specula cu apartamente inseamna ca nu sti ce inseamna o afacere de dimensiuni mari si cat se poate castiga dintr-o asemenea afacere.

kla_, on Mar 18 2009, 16:28, said:

Pai daca achizitiile sint atit de discrete ( la limita observabilului ) atunci cel care achizitioneaza nu va influenta piata care isi va urma trendul anterior , in cazul nostru de scadere . Deci in concluzie :piata ramine pe trend scazator iar cel care cumpara , achizitioneaza niste active a caror valoare se diminueaza . Nu cred ca trebuie sa fi mare geniu ca sa faci asta .
Piata nu este alcatuita dintr-un om fie el Patriciu sau Buffett ( care a cumparat cu mare tam-tam actiuni in oct.2008 si de atunci au scazut cu inca 30 % ).
Nu este totdeauna valabila teza : cind cumpara insiderii se trece pe crestere .

ComentatorTC, on Mar 18 2009, 17:14, said:

nu inteleg propozitia din citat. Ce vrei sa spui?!

csiulea, on Mar 18 2009, 17:26, said:

Corect dar daca nu se doreste exit foarte repede nu conteaza ca nu s-a intrat chiar pe bottom. Pe imobiliare spre deosebire de actiuni se obtine un venit cert din inchiriere (la actiuni dividende se dau sau nu prea).
Oricum eu am lansat doar o ipoteza. Fiecare ia deciziile personal.

ComentatorTC, on Mar 18 2009, 17:14, said:

Eu inteleg mesajul. Insa afacerile de mari dimensiuni aduc (evident ca sunt si exceptii - a se vedea sectorul IT) cresteri (randamente) nu chiar imense (8-12% pe an) in vremuri normale.
Insa in vremuri "anormale" se dau tunurile. Si nu cred ca Patriciu s-ar da in laturi la un profit viitor chiar si "doar" de cateva zeci de milioane de Euro la o investitie de aceeasi anvergura intr-un orizont temporal mediu. Si evident ca nu sta chiar impricinatul cu nasul pe Anuntul. ro.

kla_, on Mar 18 2009, 17:54, said:

  Uite lansez si eu o ipoteza , care s-ar numi "IPOTEZA 2 cu 1/2 " adica in traducere eu cred ca in imobiliare va fi bottom peste 2 ani la preturi jumatate fata de acum . Daca ipoteza mea se va dovedi valida , cumpararea acum nu prea poate fi prezentata ca o mare afacere ( cred ca esti de acord cu mine ) .
  Evident , in ipoteza ta ( bottom acum sau in perioada urmatoare ) cumpararea acum ar fi o mina de aur , pentru cel care ar face-o .
  Hai sa facem un fel de joc : eu o sa-ti prezint argumente pentru ipoteza mea , iar tu ,daca doresti  pentru a ta .
  Deci pe ce ma bazez eu : in fenomenele de tipul acesta ( sa-i zicem bubble , desi unii nu accepta asta ) s-a demonstatat o anumita simetrie si anume timpul de crestere este aproximativ egal cu cel de scadere . La noi cresterea a fost aproximativ de 5 ani , deci scaderea ar trebui sa fie tot de 5 ; sa zicem ca unul a trecut , ar mai ramine 4 . Pentru ca scaderea a fost accelerata de criza globala sa zicem ca din cei 4 ani standard ar mai ramine 2-3 , eu am zis 2 . Acum vis-a vis de pret : el se va intoarce la valorile dinainte , la care se adauga avansul real al cresterii veniturilor . Una peste alta cam jumatate din preturile de astazi poate ceva mai mult ( 55 spre 60 % ).
  Dupa cum spuneam fenomenele de bubble au fost studiate destul de mult si de catre economisti laureati Nobel etc . Fazele , psihologia ce sta in spatele lor sint destul de bine descrise si sint doar la .... un click distanta pentru cei doritori sa le studieze . Ca o idee generala :totdeauna profituri consistente vor face cei care inteleg cel mai bine situatiile , indiferent care ar fi ele . Cei care neaga anumite fenomene doar din comoditate sau din disconfortul confruntarii cu adevarul se exclud singuri din aceasta categorie .
In final sa presupunem ca acum ar fi totusi bottom pentru imibiliarele romanesti : cred ca am fi prima tara in care trendul se intoarce si din punctul meu de vedere total neverosimil .

Bun. Ca sa avem o baza de plecare, atasez, un tabel cu indicii reali anual ai castigurilor salariale (sursa: INS, ASR 2008).
Incepem rationamentul de unde se considera de cuviinta. Lipseau informatiile despre indicele castigului salarial real din 2008 fata de 2007. Insa ele se pot lua de pe site-ul INS (http://www.insse.ro/...a09/cs01r09.pdf). Se spune (indirect) ca indicele salariului real din decembrie 2008 fata de octombrie 1990 era 139,4%. Ar insemna grosso modo ca 2008 fata de 2007 ar fi peste 120%. Pot sa dau si o cifra cu zecimale dar nu prea e relevanta pentru ca intr-un tabel se compara an cu an iar pe site-ul INS in comunicatul cu castigul salarial se compara decembrie 2008 cu octombrie 1990. Oricum putem sa lasam si 115% pentru scenarii. Asa ca am adaugat o coloana calculata de mine (cu rosu).

Insa luarea in calcul doar a veniturilor (salariilor) nu e suficienta. Pentru ca incepand cu 2002 (pentru ca probabil asta ar fi anul considerat start pentru asa numita "Bula") au inceput sa se dea si credite ipotecare. Pana atunci pentru o achizitie imobiliara cu credit trebuia garantat cu alt imobil decat cel care constituia scopul tranzactiei. Asa ca ar trebui adaugat un multiplicator de pret ce tine de accesul la credit.

Edited by kla_, 18 March 2009 - 19:53.

Stagirioritic, on Mar 18 2009, 16:16, said:

bre, faptul ca e reglementat de lege, nu inseamna ca e imposibil de pus in practica.
Sa-ti dau un exemplu... avem legi care interzic viteza mai mare de 130 la ora. De-asta nu se circula cu 300 km/h.

Pentru scenarii ar trebui sa stim preturi de tranzactionare din anii 2001-2002-2003. Eu nu stiu decat doua situatii (din 2002). Apartamente cu 3 camere (aprox. 70mp) luate cu aprox. 30k USD (unul pe Mosilor colt cu Eminescu si unul pe langa Mall Vitan). Ar iesi un pret per mp de 450 USD. Tinand cont de faptul ca indicele salariului real din 2008 fata de 2002 de aprox. 200% inseamna ca in acest context pretul ar trebui sa ajunga la 900USD per mp. E bun rationamentul?

Oricum rationamentul o sa scartaie si din cauza fluctuatiilor Euro/USD. Pentru ca in ianuarie 2002 paritatea a fost aprox 1 Euro = 0,86 USD si in decembrie 2002 1 Euro = 1,04 USD.

Edited by kla_, 18 March 2009 - 20:14.

kla_, on Mar 18 2009, 19:46, said:

Ok , sa mergem pe cifrele astea . deci aprox 2/1 indicele venituri  reale 2008 / 2002 . Pai in 2002 un ap. 2 camere "standard' in Brasov era cam 9000 usd ( caz concret ) . Sa zicem aprox 8500 euro . dublat , ar fi 17000 k , sa punem influenta creditarii 5000 euro ajungem la 22k . Acum pretul este ca 40k , deci cred ca ne incadram la "jumatate" cu bataie .
Acuma sa facem niste precizari : deja exista o scadere a venituirilor de aprox. 10 % fata de virf ( e drept ca cifra nu este oficiala ) . In general , dupa cum pare treaba asistam la un fenomen tip flux- reflux in intreaga economie , nu numai pe IMOB . Adica mai concret : fluxurile de capital care in perioada 2002- 2008 au intrat este posibil si rezonabil sa-si inverseze sensul ( ma refer atit la investitiile directe cit si la fluxurile de creditare . Nu stiu cit din cresterea veniturilor real este si sustenabila ( trebuie sa recunoastem ca o dublare a veniturilor in 5 ani este , daca este si sustenabila un mic miracol in conditiile in care cresterea PIB-ului a fost mai modesta ) .
Despre influenta creditarii : nu stiu cind , si cum se va relua dar oricum influxuri masive de capital cu destinatia creditare din exteriorul tarii ( ca pina acum ) nu vor mai fi . Deci va trebui sa ne descurcam cu ceea ce avem pe plan local ( ca sa nu pun la socoteala ca trebuie sa dam inapoi ce am luat ) .

Daca la salarii discutam pe ceva masurat cat de cat coerent in ceea ce priveste preturile din urma cu 5-6 ani nu avem decat exemple din cercul de cunostinte apropiate. Nu stiu cat de relevante ar fi comparatiile doar pe aceste baze. De asemenea eu sunt curios cum se afla pretul "actual" (de ex. cel de 40k pentru 2 camere la Brasov).