Proiect duplexuri 12 case - de la cumparare teren la executia propriu-zisa

Ti-am spus e prima cautare pe google, iti dai seama ca intr-un an ai timp sa scormonesti si sa negociezi la sange o astfel de suprafata. Am dat decat un exemplu, nu e nici la cuca-macaii, e in Ilfov, preturile variaza si se pot negocia.

 Astrul, on Feb 4 2009, 19:28, said:

Nu e vorba de pesimism in cazul asta , ci mai degraba de realism , adica trebuie sa deschidem ochii la ce se intampla in jurul nostru si in ce situatie am ajuns in sectorul acesta in care batem toata ziua apa in piua.
Prefer sa-mi fac vise de cum as dori sa arate o amanta , cu sani mari craci lungi , decat sa-mi fac iluzii ca voi trai cu cei mai the best boys si sunt vecin cu fratele lui vand damme care e de treaba. Putin mi-ar pasa si nu m-ar incalzi cu nimic chestiile astea. Poate cel mai mult ar conta sa-mi gasesc un coltisor sa ma simt eu bine si cu familia mea , si traiesc viata la maxim cum e cu putinta.
Ca e vecinul musculos, ca ala are spate creiere si ma poate ajuta , ca vecina ma poate servi cu o clatita si vecinu ma poate vraji la o bericica , e de domeniul big brother. Cred ca majoritatea care pleaca de la patru pereti , cauta un loc de refugiu , o casa in care sa simta libertatea si nu galagia si plictiseala vecinilor care te sacaie zi de zi cu cea mai facut pe la servici , ce a mai vazut pe la tv sau cu cine vrea el sa voteze.
Gata, mai continui maine ca zbeara nevasta mea la mine ca se raceste mancarea )
O seara buna !

Edited by akinik, 04 February 2009 - 22:39.

Astrule, e superba ideea. E de asteptat si la noi un complex rezidential unitar, un fel de "gated community", fara garduri inalte la fiecare casa, casele aliniate - toate avand o peluza mare in fata casei unde seara incep sa sara sprinklerele si sa ude gazonul - mmmm - o minunatie. In asemenea proiecte conteaza ideea de unitar . De ex. e greu sa le explici unora de la noi ca daca vrea sa isi vopseasca vila in roz, trebuie sa ceara permisiunea comunitatii. La noi intelesul cuvintelor "urbanism" si "amenajare peisagistica" e ambiguu. Peste tot unde te uiti e o cacealma generala, intr-un cartier rezidential gasesti tot paletarul de culori cunoscute de omenire

Edited by lifestyle2000, 04 February 2009 - 23:14.

se poate incerca ceva mai inedit - duplex dar nu casa in oglinda

 duplex.jpg   129.04K   115 downloads

Edited by lifestyle2000, 04 February 2009 - 23:36.

 Astrul, on Feb 4 2009, 13:30, said:

Un asemenea cartier idilic a fost in lucru , momentan este oprit din motive de criza economica . Este vorba de cartierul lui Popoviciu !  Tot din motive de criza economica , in Bucuresti , s-au vindut citeva vile de la 4 mil de euro la .....1-1, 5 mil ......( e adevarat ca si bancile faceau presiuni asupra lor )...concluzia ? Nu cred ca este un moment favorabil pt dezvoltatori . Se pot face planuri , stabili echipe , solutii , dar nu se poate trece la treaba . Problema terenului se poate rezolva si prin cointeresarea vinzatorului , in functie de pret , poate primi o casa din ansamblu ...
In tot cazul , daca demarezi ceva pe partea de sud a orasului , pot veni si eu cu betoane si tot ce inseamna produse din beton   , in conditii foarte avantajoase .
Succes !

N-am priceput, care e relevanta? Ce treaba am eu cu dezvoltatorii pe care ii pomenesti? Eu am bani de un teren ieftin si de o casa la cheie, cu eventuale imbunatatiri peisagistice, cine a spus ceva de un dezvoltator, de cartiere rezidentiale, de 4 milioane de euro? Citeste fiecare rand in parte si spune-mi de unde ai tras concluziile astea? Si de ce nu s-ar putea trece la treaba? Esti mai in domeniu decat mine? Ce treaba are criza cu faptul ca acum este timpul cel mai propice pentru a-ti face casa. Materialele sunt ieftine, muncitorii se roaga de mine sa-i angajez, terenurile s-au ieftinit. Care e hiba? Doar imi fac casa nu ma intereseaza sa obtin profit. A, ca investitie poate fi riscanta, daca te gandesti sa vinzi. Dar am spus mai devreme ce s-ar intampla cu eventuali cautatori de cioace imobiliare.

 Astrul, on Feb 5 2009, 00:32, said:

  Combinatia cu adunat citiva insi care sa porneasca impreuna , de la "0" este foarte grea ! Eu am facut asta in 1995 , in Snagov ! Aveam 4 loturi si nu eram decit doi , asa ca a trebuit sa investim noi si pt loturile ramase..... abia cind lucrurile au fost puse pe roate , cu acte si autorizatii , drum de acces si imprejmuiri , abia atunci au aparut inca doi . Au preferat sa vina la de-a gata ! Ideea este ca cineva trebuie sa inceapa printr-o investitie personala si apoi sa imparta costurile ... tot un fel de dezvoltator , chiar daca la alta scara ! Legatura cu criza este logica . Incep sa apara pe piata " ponturile " , case scoase la vinzare mult sub pret , vinzatori presati de datorii si banci , deci cine sta cu banul si poate face acum o casa , poate prinde si o ocazie la superpret ! Sint foarte in domeniu numai ca nu constructor ! Asa ca ramine cum am stabilit , succes ! si oferta ramine valabila !

O chestie nu e f clara, de ce nu se poate ca acele case sa fie nitel diferite una de alta?
Una sa aiba tigla maro, alta verde, alta neagra .
una sa fie vopsita galben pai, alta sa fie alba..
De ce trebuie neaparat sa fie duplex?
De ce nu se pot alege proiecte ale aceluiasi arhitect, in acelasi stil, fiecare isi ia ce vrea, insa la aceeasi suprafata, mai mult sau mai putin.
De ce nu se poate si  cu un teren mai mare, sa zicem 700mp, care ofera orsicum, altceva decat 4-5 sute de metri.
Important de tot este sa ai o zona buna, fara tigani, fara...alte aiureli. Aerul e mai curat in Nordul Bucurestiului, asta e clar. Dar si terenurile bune costa de 10 ori cat se doreste aici. Asa ca trebuie mers mai departe, dupa BALOTESTI...La Snagov nu cred ca sunt terenuri cu 20euro /mp- terenuri edificabile pt construcii . Snagovul e f departe de BUCURESTI. Chiar si cu tunelul ala facut la BANEASA, tot e  f departe.
Dar sincer nu vad cum o casa care te duce la 120k sa iasa la 70! Pentru ca o casa de 70k va fi , pana la urma , o casa de 70k, nu una de 110k, cu toate economiile facute, optimizari, etc.
Ar trebui sa deschizi o lista de candidati (20) si dupa faza alegerii ipotetice a unui teren si  a unor proiecte, sa vezi cati au cazut de acord pe o zona si pe un proiect . Asa, ca un exercitiu, sa participe si cei cu casa facuta deja!
Daca nu se face in realitate proiectul, barem virtual sa vedem ce iese.

Edited by sanddy1964, 05 February 2009 - 01:58.

Stiam eu de ce mi-esti simpatic. Lucrurile complicate, sau prea complicate ma fac sa ma scarpin cu mana stanga in crestetul capului. Si sunt dreptaci. Dar rezultatul e acelasi pana la urma.
Trebuie sa recunosc, asa cum v-am obisnuit cinstit si corect, ca azi am discutat cu sotia in treacat despre chestia asta. "Dar de ce  nu 1000 mp? Dar ti-am spus ca vreau parterul sa fie inalt macar de 3 metri. Dar..." Ok, am cel putin taria si curajul sa trag linie si sa o iau de la capat.
Sunt sigur ca sunt multi care isi permit dar au pierdut trenul, ca si mine, in cumpararea unui teren bun. Din fericire exista si o parte buna. Cel putin acum sti unde vrei sa locuiesti. Pana acum 3-4 ani mai aveai cate o optiune, o zona linistita, insa acum, in ritmul in care s-a construit te puteai trezi cu terenul inghesuit intre j'de case, far sa mai ai posibilitatea sa alegi o zona acceptabila, decenta. Acum se cam stie ce s-a construit, cum s-a construit, unde mai este un petec nealterat de pamant si unde nu. Ca sa cumperi un petec de pamant si sa platesti sume exorbitante mi se pare sinucidere curata. Nu trebuie sa se simta nimeni lezat, fiecare are dreptul la o opinie. Pur si simplu nu pot sa dau banii astia care se cer pentru o parcela de 5-600 mp. Nu pot si nu vreau! Nu e normal ca la Balaceanca din Deal sa mi se ceara 80-100 de euro/mp, sa n-am decat acel petec de pamant, fara nici o utilitate, doar ca cineva disperat sa-si faca casa a stabilit "pretul zonei".

Deci daca se stabileste un target, sa zicem 7-8.000 mp, la 12 familii, la un pret sa presupunem 20 de euro/mp, ajunge la 160.000. Inseamna vreo 13.500 de familie, bani care sunt sigur ca multi ii au acum, in casa, in banci, pe la vreun parinte sa-i tina sub plapuma. Sa zicem ca se porneste de la o parcelare de 500 mp, restul il reprezinta drumul de servitute. Cine vrea mai mult, daca se gaseste teren nu cred ca va fi o problema. O zona bunicica, cu ceva padure, verdeata, poate un lac ca-s mare amator de balti, un acces cat de cat decent catre centru, sa fie stradal, ar fi mai usor cu utilitatile, mai putini bani pentru infrastructura, etc...

Ok, avem oamenii, ne stabilim ce cautam, ce vom cumpara. Mai departe proiectul. Ok, poate unul vrea ceva, altul vrea altceva. Ideea era sa nu fie tiganie. Caci pana acum, pe unde m-am plimbat, si credeti-ma m-am plimbat este tiganie curata. Adica niste proiecte de bun simt, fiecare respectand o anumita arhitectura, un anumit design. Se poate si un joc de culori, poate inviora cartierul. De ce duplex? din 2 motive: costuri mai mici pentru executie, teren mai mult. Daca ai casa infipta in mijlocul parcelei ramai cu 4 poteci de teren. Asa, casele alipite pot permite cel putin in zona laterala o mai mare suprafata de desfasurare. Mi se pare de bun simt sa nu-l vad pe vecinul de langa mine cand deschide geamul si-si scutura cearceaful dimineata. Macar nu la 4 metri de geamul meu. Cat despre costuri, un duplex te duce la aproape 20% reduceri de costuri. Scapi de o fatada de tencuit, de izolat, jgheaburi, burlane, tamplarie. Peretele comun se imparte ca si costuri la cele 2 familii, fundatie, soclu, zidarie, grinzi.

Ok, facem 6-7 tipuri de duplex-uri suprafete diferite,. compartimentari diferite, nr. de camere diferite, de fapt mergand pe cadre fiecare isi poate alege o anumita compartimentare. Imi da mie mai mult de munca, insa devizul a 12 case il pot face intr-o saptamana. Ok, unul spune mie mi se potriveste asta, altul, la fel, etc...apoi vedem cum le combinam. Odata stabilita aranjarea, purcedem sa facem necesarul de materiale specific fiecarui duplex. Poate raman in picioare 3 variante de duplexuri cu suprafete diferite, in fucntie de nr. de membri, si alti gargauni pe care-i are fiecare in cap. Dupa ce facem necesarul facem si calculul, ne interesam, negociem, etc....avem un cost fictiv al materialelor.
Apoi dupa ce s-au trasat toate liniile necesare si toata lumea s-a pus de acord poate incepe operatiunea terenul. Se cumpara terenul, se parceleaza comform celor deja discutate, sa cumpara materialele, eu aduc cate 4-5 gigei pentru fiecare casa, acum se gasesc peste tot, cu supraveghere si vointa se pot termina in jumatate de an toate casele la rosu. Apoi, se stiu deja operatiunile, nu mai reiau.

Vezi exact ce-ti spuneam, cu mai multe capete, mai multe idei se pot gasi solutii pentru rezolvarea oricaror divergente. Pana la urma scopul final al tuturor este un camin nu?

Edited by Astrul, 05 February 2009 - 02:43.

Mai, frate , dar se pare ca nu iti place nici tie sa scrii. Mai treceti si la treaba si mai lasati filozofiile

 sanddy1964, on Feb 5 2009, 01:56, said:

cum ai ajuns la concluzia asta?

 MirelaLucia, on Feb 5 2009, 09:21, said:

simplu
Mergi la aeroportul Otopeni la ora 10 dimineata. Tage o gura de aer .
Mergi la Gara Progresu. Trage o gura de aer.
Mergi la Glina. trage o gura de aer. Mergi la Berceni/Vidra.
Mergi in prel Ghencea. Trage o gura de aer.
Diferenta o s-o vezi imediat.
Si din pacate, o data cu "maretele blocuri facute de dezvoltatorii lU PESTE", si la Otopeni devine cam neaerisit.
Pe scurt aerul care vine dispre munte se opreste in cladirile din Bucuresti si nu mai trece spre Sud, atat cat trecea...In partea de Nord mai exista inca niste padurici timide, care nu sunt rele deloc.

Ideea de aer curat venea si din faptul ca spre deosebire de zone bantuite , in Otopeni nu exsita "inoplaneteani", sau sunt f putini si cu ciocu mic.

 sanddy1964, on Feb 5 2009, 10:01, said:

acolo se trage o gura de kerosen...

deci, aerul e mai curat in NORD pt. ca vintul predominant bate din nordul tarii. Este unul din motivele pt. care groapa de gunoi de la glina ci CET'urile au fost amplasate in SUD.

Astrule, cred ca peste 2-3 saptamini topicul asta se stinge de la sine. . Ai uneori niste idei copilaroase si tu speri sa aduni 12 neveste, sa le placa aceeasi casa si sa vrea sa stea in acelasi loc?! get real man .

Daca vorbim de aer curat, eu in pelegrinarile mele dupa teren am gasit 2 zone cu aer minunat: Branesti si Gulia.
In ce priveste proiectul - frumoasa idee, dar sunt sceptic ca poate fi pus in aplicare. As recomanda insa ca terenul sa fie luat deja intravilan, pe criza asta cred ca mai trece dracu terenuri in intravilan atat de usor. Apoi trebuie avut in vedere distanta fata de utilitati, pentru ca la ditamai complexul de vile sunt niste costuri foarte mari. Dar cea mai mare problema este zic eu tocmai situatia actuala a pietei imobiliare si faptul ca va fi greu sa gasiti 12 insi care efectiv sa porneasca la acest drum. Nu multa lume este dispusa sa mearga la 15-20Km de Bucuresti. Eu unul va spun sincer nu as merge atat de departe, decat daca as avea o situatie financiara foarte buna a.i. sa nu imi afecteze prea mult munca. Sunt multe de discutat.
Succes oricum, mi-ar placea sa ma insel si sa se materializeze.

 punkt, on Feb 5 2009, 10:25, said:

Ma sincer la neveste nu m-am gandit. Sti cum e, barbatii pun lumea la cale, nevestele aproba. Iti dai seama ca isi fac planuri, deja isi impart loturile, se gandesc sa-si faca terase, 2 porti de fotbal, si cand se cunosc nevestele..."io nu stau langa sclifosita aia"
Dar exista si pumnul in gura, "nevasta mai vrei casa secolul asta sau iti place cu tanti Tanta schioapa de deasupra?"

Edited by Astrul, 05 February 2009 - 11:35.

Bun argumentul cu tanti Tanta!
O casa e o casa si acum, ca am si eu una nu mi se pare ca e important daca e verde sau maro la exterior, cu atat mai mult cu cat la interior pot sa ti-o personalizezi. Si pentru ca am duplex in oglinda vorbesc in cunostinta de cauza. La cumnata mea nu e acelasi lucru ca la mine, desi impartirea e aceeasi.
Pentru ca proiectul sa fie viabil si sa mearga mi de pare ca e nevoie de 12 oameni hotarati. Ca restul se mai aranjeaza, ca zicea cineva (tu, Astrule?), de niste bani la banca, la saltea, daca ti-a strafulgerat vreodata ideea unei casute. Si sincer daca se incepe cu "eu  nu vreau curte de 500 m,  ci de 700, etc " deja nu mai ai ce vorbi. Dincolo de costurile casei si amenajarea gradinii mai e vorba si de intretinere. Eu, desi nu am curte mare, sunt bucuroasa de cata e, dar nu pot sa zic ca mi-as fi dorit mai multa. E vorba ca trebuie sa aloci o suma pentru intretinere, chiar daca te ocupi tu de ea, asta daca vrei sa arate decent.

Va doresc succese si haideti, oameni hotarati, la treaba, ca sentimentul de a avea o casuta si mai ales de a participa la constructia ei e unul tare, tare placut! Si cu Astrul coordonator, ce mai nu aveti de ce sa va temeti ca face "nea Caisa" ce vrea cu banii vostri.

Vreau sa aud si eu parerile(impresiile) la primele 3 familii care se vor inscrie la acest proiect. Pana atunci vorbim ca la otv , doar de dragul audientei.

 Astrul, on Feb 5 2009, 11:34, said:

in orice business plan ambitios, trebuie eliminat cu orice pret variabila destructibila si fatala numita generic "nevasta". Barbatii ajung la concluzii similare dupa 2-3 beri si un gratar, dar cu fimeile.....eheeee