Proiect duplexuri 12 case - de la cumparare teren la executia propriu-zisa

1. Ideea
Ma gandeam zilele astea la un proiect destul de ambitios. Stiu, pare destul de greu de realizat, insa cum toata viata mea a fost plina de greutati si nu m-am impiedicat niciodata. de ce s-o fac in momentul in care ma gandesc din ce in ce mai serios la construirea unei case. Si cum m-am obisnuit de vreo 2 ani sa-mi impart serile cu voi, sa impartasim opinii, sa invatam cate ceva de la fiecare, de ce sa nu ne implicam si intr-un proiect ambitios, si de ce nu, sa profitam de ocazia de a realiza ceva ieftin, gandit, si sa impartim cheltuielile in mod egal, ma refer de la cumpararea terenului si pana la ultimul finisaj.
Ma gandesc numai cat si-ar freca conu mainile sa puna termopane la 12 case . Ideea mi-a venit din posturile voastre in care vroiati sa va cumparati materialele impreuna, plus o emisiune Grand designs, cu oameni care s-au unit si si-au realizat caminul viselor lor. De ce sa nu-ti alegi vecinii, de ce sa nu-ti alegi terenul, de ce sa n-ai si tu o strada decenta unde sa poti intoarce masina. Imi place conceptul american, daca ati vazut la TV, fara garduri de beton de 3 metri. Un gardulet de lemn de 1 m este suficient. Nu stiu daca s-a prins ideea. Problema este ca acest proiect merge numai daca exista o anumita deschidere, viziune, sa sti sa coabitezi alaturi de alti proprietari. Nu ma intereseaza sa fac casa langa unul cu 10 lanturi la gat doar pentru ca-si permite. Aici stii din start langa cine vei sta toata viata, copii vor creste impreuna, etc....O strada cu 2 benzi pe mijloc, totul exact ca la carte.
Idei sunt o gramada, n-am dus niciodata lipsa, problema este gasirea celor ce ar vrea sa se implice in asa ceva. Stiu ca suna un pic pueril toata treaba dar daca se poate de ce nu?
2. Terenul
Prima etapa ar fi gasirea unui teren intr-o locatie decenta. De ce spun asta. Din experienta mea, umblat pe nspe mii de coclauri, am vazut ce inseamna sa gasesti un teren intre cine stie ce vecini, sa cuplezi 4x4 sa ajungi la usa, nu trebuie sa va mai spun cu totii stiti din auzite sau posibil ati simtit-o pe pielea voastra.
Nu ma intereseaza sa fac ieftineala de duzina sa aruncam niste bani sa facem case. Ma gandesc la un teren daca se poate in zona de nord, nu neaparat Pipera, Baneasa, Poate un Corbeanca, Buftea, Snagov, zone decente cu aer curat padure in apropiere, poate si o apa, etc... Ma gandesc ca 12 familii cu 12 capete vor gasi intotdeauna solutii mai bune decat un singur cap.Pentru o suprafata de aproape 7000 mp putem negocia la sange, chiar si la un 20-30 de euro/mp. Asta e problema, nu ma prea ocup cu terenurile, nu m-a interesat niciodata aspectul asta. Poate fi si arabil, se rezolva cu atentii pe la primarie, ii putem da de cap. Se lotizeaza, se fac toate actele, toate demersurile si apoi se poate gandi la un proiect pentru toata lumea. Cum ar fi sa cumperi un teren la 10-12.000 de euro acum? Ma enerveaza gandul de a da nu stiu cate zeci de mii de euro pentru o parcela de plantat orz.
3. Proiectul
Mergem cu cadastrul in mana la nenea asta rau Punkt, il batem la cap sa ne faca un concept, negociem la sange cu el, ca va face vreo 12 xeroxuri, de rezistenta ma pot ocupa eu, la instalatii putem conveni un sistem, avem si acolo oameni de meserie pentru proiectare, etc...Proiectul gata, 12 documentatii la primarie iese AC-ul si ne apucam de treaba.
Ma gandesc ceva intre 140-170 mp desfasurat, cu garaj, cu terase, eventual deck-uri de lemn, pergole pentru umbra, multa verdeata, nu vreau sa facem bataia de joc a astora cu ansambluri rezidentiale. Fiecare mai are cate o cunostinta care mai stie pe cineva, care mai rezolva o problema, etc...E mult mai usor. Proiect din care sa reiasa o executie relatv usoara, ceva in cadre pentru o compartimentare cat mai lejera, o placa peste parter, o mansarda la 1,7-1,8 m, cu un tavan pe lemn, tigla pe casa, aceeasi culoare toata casa, aceleasi tipuri de termopane, aceeasi arhitectura. Cum isi coloreaza si mobileaza casa omul la interior este problema lui.
4. Executia
Eh aici as avea cateva lucruri de spus. Am cativa oameni de baza, pot aduce si 100 de oameni, as merge cu executia in paralel. Adica e musai altfel nu iese aceeasi treaba. Una e cand ma duc la un furnizor sa negociez 100 mc de beton si alta e sa ma duc cu 1200 mc. Va dati seama ca as putea negocia cu zeci de firme la sange fiecare material in parte. Iar cat despre partea de manopera, as angaja numai oameni buni si ieftini, supervizati de oameni de incredere, si, logic eu nu voi mai avea alta activitate, doar imi construiesc o casa, plus inca vreo 11. Se toarna cate 4 case pe zi, in 3 zile suntem cu toate casele la acelasi stadiu. Totul va fi gandit in amanunt de la inceput, as trage utilitatile inca dinaintea executiei, as lasa o parte de teren pentru o sigura fosa vidanjabila, sa nu mai stea nimeni cu cacastoarea in curte. Toate bineinteles impartite in mod egal, chiar daca primul va fi mai avantajat decat ultimul in costul utilitatilor. Adica ceva fair-play, nu cred ca nu exista si oameni cu asemenea caracter. Nu caut 2000 de familii, numai 11.
Cam la asa ceva m-am gandit. Un put de mare adancime care sa alimenteze toate casele, adica o structura completa a intregului ansamblu.
Ce ziceti, e viabila ideea? Eu oricum ma voi apuca de unul singur sa fac acest proiect insa va fi mult mai anevoios si la sfarsit rezultatul va fi mult mai costisitor pentru un eventual cumparato.

Edited by Astrul, 04 February 2009 - 02:17.

Astrul, on Feb 4 2009, 01:49, said:

Majoritatea ansamblurilor de acest gen (sunt ca ciuprcile daca te duci prin zona Pipera Otopeni) au drumul de 7-8 m. Singurul lucru nasol e pretul . Si ca nu stii cum au fost facute casele, le vezi deodata la gata si ...
Peretii de rigips folositi la copartimentare folositi in 100% din aceste complexuri...bla bla...o caramida nu vezi la un perete. Ma mir ca placile si stalpii sunt din beton...
E interesanta propunerea cu cele 12 case pt a diminua cheltuielile.
Partea proasta e ca din start, trebuie sa gasesti un lot mare de teren ieftin! Terenul unde ar fi? Ca ieftineala  nu prea se mai gaseste decat in circuitul agricol.Adica la Cuca Macaii. Si sa gasesti cetatenii cu 40-60k in buzunar care sa achite  terenul .ma rog se poate si credit bancar dar dureaza, stai dupa unii, nu poti face actele pe teren...
Intrebare:
De la cate case crezi ca se "simte " efectiv asocierea in vederea construirii?? Logic ca si de la doua. Dar de la cate poate fi un factor care compenseaza poate  pretul  mai ridicat al terenului.
Adica economisesc la casa 30k si-i dau pe o zona mai civilizata, la teren.

Edited by sanddy1964, 04 February 2009 - 07:53.

exact asta sandy, daca se castiga un 20 % vand si eu in fierbinti si ma bag.

Partea naspa e ca  nu poti cunoaste o persoana si sti cum se zice dupa ce locuiesti cu o persoana o cunosti cu adevarat....

Am senzatia ca deja ai muncit ceva la proiectul asta. Casele arata beton !

Eu incep deja la mine, am bagat deja vreo 4000 eur. Cred ca o sa aveti ceva de lucru la partea de hartii legale, scoatere din indiviziune, cota-parte la realizare proiect. Ideea e admirabila. Problema e cu oamenii si cu gusturile (a se citi "mofturile") lor, mai ales doamnele . Am o colega de scarbici care a luat cu alti 4 prieteni teren (pentru un mini-bloc) aproape de Casa presei libere si pana la urma a trebuit sa vanda, pentru ca au ajuns sa nu se inteleaga, sa nu mai convearga in idei si aspiratii... Dar forumul e mare si banuiesc ca e sufisant sa fiti la inceput macar 4-5. Dupa ce incepeti, sigur mai apar si altii, ce-i drept la un risc scazut si pret mai mare...

Succes in continuare !

sanddy1964, on Feb 4 2009, 07:50, said:

Pai d-asta vroiam sa le construim impreuna, toate la fel, proiecte beton, gandiri beton. La un teren de 7000 mp gasesti si la 20 euro/mp. Rezulta ca dai pana in 12.000 teren. Asemenea terenuri gasesti mai prin toate zonele apropiate Bucurestiului, d-aia am zis ca se poate cauta si in zone mai putin accesibile la pret. Nu cuca-macaii. Maxim 10-20 km de centura. La 12 case am estimat o reducere mare a costurilor, mai mult inseamna utilitati mai complicate, mai putin inseamna costuri mai mari. Sunt multe terenuri de genul asta cu acces direct in sosea, sau daca ai un acces mai anevoios se poate rezolva cu pietris, eventual cateva cife de beton slab ca sa nu-l ia apa la prima ploaie.

Turcu6206, on Feb 4 2009, 10:36, said:

Crede-ma intalnesc zeci de clienti am invatat sa citesc fiecare om din prima jumatate de ora.

CRG, on Feb 4 2009, 10:55, said:

Intotdeauna m-am priceput a fi capitan de vas. Cred ca se pot gasi 11 familii decente care sa-si doresca sa locuiasca intr-un mini cartier civilizat, alaturi de oameni cu interese comune si cu o stare sociala si materiala relativ apropiata. Nu, proiectul va incepe cu toata lumea in acord. Prin vest se organizeaza in asociatii, se discuta problemele, nu e o chestie de genul, am venit, cat ma costa, ne vedem cand ne mutam. Din pacate nu am prieteni sau colegi prieteni care sa aiba in momentul acesta o stare materiala incat sa pot incepe proiectul cu ei, As fi facut-o demult. Am 2 apartamente, o casa, 2 terenuri, cash lichizi si anul abia incepe nu stau degeaba. Daca nici acum nu e momentul, nu mai e niciodata. Cum am tinut 5 santiere singur dintre care 2 la 200 km distanta de celelalte 3 sigur imi va fi usor cu 12 in aceeasi locatie. Cat despre cei implicati...crede-ma nu ma cunosti. Am o putere de convingere foarte mare. Odata intrat, totul gandit in cel mai mic amanunt e cam greu sa mai dai inapoi.

in fine, vad si eu o casa cu "bun simt"!

era un lot de 7000mp, pret 28E/mp la km9 pe Sos. Alexandriei (Bragadiru). terenul se afla chiar in primul plan, vis-a-vis de fostul Exalco. pana la intrarea in Buc sunt 500m, 9km pana la Universitate, 3 km pana la Centura. zona pare putin sub nivelul soselei si nu stiu cat de "mlastinos" este terenul.
daca traficul nu s-ar "gatui" la Piata Rahova si la intersectia Antiaeriana cu 13 Septembrie, totul ar fi "parfum"...

Ba tu vrei sa-mi alergi copii prin curte in curu gol?
Exact ce-ti spuneam exista oferte, si eu am vazut la 6-7.000 de mp in zona Tartasesti am impresia, inspre Mogosoaia-Buftea se ajunge repede in centru nu e aglomareta zona la 19-20 euro/mp. Banuiesc ca se poate negocia la sange, sa vad eu cui ii pun in fata 120-130 mii de euro lichizi si spune ca nu, mai cauta.

oriunde, numai sa nu treci prin Baneasa! :

km9 nu este rau! poate confirma conu...

Mi-ar fi placut zona spre Targoviste sau spre Buftea caci se ajunge relativ decent. Ajungi direct pe 1 mai unde se stie ca se circula mai mult decat decent plus ca esti aproape de sect 1, apoi de la Victoriei se bifurcaspre orice colt din Bucuresti. O alta zona buna ca si acces e spre Afumati-Lilieci, se circula decent singura zona cu probleme este Fundeni-Colentina, dar nu e ca in alte parti. Fug ca dracu de sud. Inca o zona decenta e spre Pantelimon-Cernica, eu ajung in 12-13 minute de la Obor. Ma intereseaza mult sa fie zona cu aer curat si acces relativ rapid.E frumoasa si zona Snagov, se poate ajunge direct in Fundeni, trafic aproape zero, insa drumul e cam praf.

Pazvante, on Feb 4 2009, 11:46, said:

zona este chiar buna. este la 3 km de mine spre bucuresti. dar nu cred sa mai fie valabil pretul ala. ai iesire imediat spre centura. eu pana la razoare fac 11-13 minute cu suzy la ora 9 45 cand pleca la munca si seara pe la 16 30 cand ma intorc. ai maxi taxi din 5 in 5 minute, acum sunt si autobuze. duminica fac maxim 20 minute pana la auchan militari.

Apropo Pazvante, daca vrei sa te bagi si nimeresti vecin cu mine imi fac wc in curte cu pereti din termopan chiar sub dormitorul tau. Sa ne facem cu mana in serile calduroase. E clar, daca se aduna toti nebunii in frunte cu mine parca prevad ce-o sa iasa.

conu71, on Feb 4 2009, 11:59, said:

venind dinspre Braga spre Buc (dupa ce treci de BelProfile), pe partea dreapta (langa ProWest) este un lot mare imprejmuit de curand. in spate mi se pare ca este un bloc hidos.

Astrul, on Feb 4 2009, 01:49, said:

de fapt sunt vreo 24:))) daca as prinde acest contract as putea sa-mi iau si eu concediu ca nu am mai avut de 2 ani:)))) astazi zac ca planta in casa ca nu am mai avut liber de 12 zile si am picat la pat de oboseala. mi-au dat lacrimile numai cand mi-am adus aminte ce bine este in concediu. anul asta(chiar daca moare marius fara mine) plec in delta doua saptamani. va pun termopanele la cele 24 de case cand ma intorc:))))

o sa fie greu astrule. ideea ta nu este rea numai ca trebuie sa faci rost de 24 de beneficiari care in mare nu gandesc ca tine sau ca mine. pe mine sigur m-ai fi avut de vecin daca nu aveam casuta asta in bragadiru. daca vei gasi populatie dornica si vei construi in bragadiru s-ar putea sa vand casa sa ma mut in cartier. nu se stie niciodata

edit: acum am vazut ca sunt 6 duplexuri si nu 16. deh...de la somn

Edited by conu71, 04 February 2009 - 12:07.

Nu ma 12 case. Atat, adica 6 duplexuri.
Tocmai am auzit din surse de incredere ca se gasesc terenuri de 8000 mp si la 25 de euro daca se cumpara tot lotul. Deci se poate, zona mai mult decat decenta, se trece pe la Cora Pantelimon. Daca se gaseste un teren pana in 15.000 de familie, casele se pot scoate si sub 140-150 de euro/mp la rosu, un 300 la cheie, la 150 mp iese in jur de 45.000 de euro, cu utilitati sa zicem 60.000, cu 75.000 ai casa si teren si vecini pe alese si infrastructura gandita, eu zic ca e o idee cat se poate de buna. Daca-mi pun mintea si brandul la treaba anul asta ii am deja. Proiecte se gasesc o gramada pe toate site-urile de specialitate. Ne putem inspira dupa un model si mergem la proiectant sa ne rezolve.

Edited by Astrul, 04 February 2009 - 12:27.

Astrul, on Feb 4 2009, 12:07, said:

ai scris mai repede decat am editat eu:))))

eu zic ca nu veti sari de 500 euro/mp la gata cu tot cu teren si cu utilitati. eu zic ca se poate. la cantitatea asta manopera este foarte mica, pret pe termopane foarte mic, beton, caramida, fier...etc. unde nu mai pui ca se vor implica o gramada de beneficiari si va fi mult mai simplu. poanta proasta: unde gasesti 12 insi cu 75-80000 de euro care sa nu carcoteasca la impartirea interioara a caselor? ca sa-nu mai zic ca unii vor vrea alte culori pe fatada, altii teren mai mult, altii alta culoare la tabla. de aici denota alte proiecte, alti furnizori(unul vrea ruuki, atul lindab, etc). o sa fie multa munca de convingere.

Ce bine ar fi daca ai face asta langa Iasi, as lua sigur o parcela.
Acum am teren intr-un sat, dar na, stanga-dreapta am vecini pe care nu ii cunosc.
Sper sa nu fie ca la parinti, pe care ii culturalizeaza vara unul cu manele.
Oricum, sa incerce numai la mine, inchiriez niste boxe si le pun eu muzica de fug din sat.

Nu renunta, poate sa iasa o chestie foarte buna.

Astrul, on Feb 4 2009, 12:04, said:

acum locuim intr-o garsoniera de aprox. 60mp (constructie 2007). aia mica creste de la o zi la alta si ne facem planuri pentru o casuta in urmatorii ani.
ceva "cheag" ar exista pentru realizarea ei.

nu te sfatuiesc sa-ti faci buda sub geamul meu pentru ca eu beau mult si borasesc des. si cum nu pot ajunge la baie...  

Idee este foarte buna, se poate negocia la tot.
Este frumoasa zona aia (Gulia-Tartasesti) si drumul este foarte ok 2 benzi pe sens.
Un pret final estimativ pentru tot ai facut?