Certificat Urbanism in vederea Intocmirii PUZ

Buna ziua!

Am si eu o nedumerire. Va rog sa ma luminati care este legea in acest caz.

Am cumparat un teren intr-o localitate in apropiere de Brasov, in vederea construirii unei locuinte. Terenul este intravilan dar este arabil (face parte dint-o fosta gradina din spatele ultimului rand de case). M-am interesat la un arhitect, si, pentru a incepe constructia, am nevoie de un PUZ, pe baza caruia se va elibera ulterior autorizatia de constructie.

Am intrebat si la primaria de care apartine terenul, si acolo mi-au zis ca trebuie facuta o cerere de certificat de urbanism in vederea intocmirii PUZ. Am facut chestia asta - o cerere tip la care am atasat planuri cu situatia in teren plus extras CF. In circa 50 de zile, neprimind nimic prin posta, am sunat la ei si mi-au spus ca s-a aprobat cererea pentru certificatul de urbanism pentru intocmire PUZ, cu conditia ca eu sa fac PUZ pe minim 5 Ha(!!!). Eu am un teren de 1000 mp.

Mi se pare cel putin exagerata cerinta primariei la faza asta. Cum se asteapta ei ca eu sa ma duc din poarta in poarta si sa ii conving pe toti proprietarii de pe 5 Ha sa se uneasca in vederea intocmirii unui PUZ?!?! Eu nu am informatii despre cine e proprietar in zona, ar trebui sa fac un curs de detectivi? Si apoi sa-i conving sa puna bani la PUZ.... Mi se pare o aberatie! De unde sa stiu eu ce intentii au proprietarii terenurilor vecine cu respectivele terenuri? Ce treaba am eu cu ei?!  (Si, presupunand ca ii gasesc pe toti dupa vrei 1 an, cine vine sa imi dea mie bani, dupa ce m-a vazut de 2 ori, ca sa ma ocup eu de PUZ?!)
In plus, la intrebarea initiala pe care am adresat-o celor de la cadastru ("De ce nu face primaria un PUZ la nivel de comuna?"), mi-au raspuns ca ei nu pot face asa ceva  pentru ca e vorba de terenuri proprietate privata si ca ei nu pot dispune sa se faca PUZ pe terenuri private. Bun, domnilor edili, dar eu, ca persoana fizica, de unde am autoritatea de a face PUZ pe terenuri private?

In ce lege e reglementata problema asta cu PUZ-ul si cu autorizatiile de constructie? Ce obligatii are primaria cand un proprietar de teren isi anunta intentia de a construi? Care sunt pasii? Ce legi trebuie sa citesc ca sa ma pun la punct? Am o vaga impresie ca ceva nu e curat la mijloc... As putea sa fac PUZ pe maxim 1 Ha (in ideea ca vorbesc cu primii vecini de langa mine) dar pana la 5 Ha sa mai faca si altii.... Tare imi e ca cneva asteapta sa vina un fraier sa faca un PUZ a.i. baietii destepti sa poate vinde terenuri din zona cu preturi mai mari, "ca doar vor avea PUZ"... Sau poate deja sufar de paranoia...

Dati-mi, va rog, idei!

Multumesc anticipat.

Daca vor continua in stilul asta e clar ca esti nevoit sa dai in judecata primaria. Fa demersurile normale pentru obtinerea autorizatiei de constructie si, daca iti dau raspunsul aberant cu puzzul si cu cele 5 ha, depune o Cerere de Chemare in judecata la Tribunal, Sectia de Contencios administrativ. Cu daune-morale serioase. Si/sau o plangere penala la Parchet/Judecatorie (numai nu Politie) pentru Abuz in Serviciu. Asta e culmea. Si daca este numai teren parasit pe o suprafata de 5 ha, sau in toata comuna care e faza?

Succes, fii tare si apara-ti proprietatea! Doar nu vor stimabilii sa le vinzi terenul?! Sa astepte!

Esti absolut normal, e o mafie locala a terenurilor.

Sper sa nu ajung pana in instanta, ca mi-e deja greata de stat prin tribunale ( nu pe cazul asta...)
Eu am mai intins niste antene, si am inteles ca un nene din serviciul asta de urbanism are o firma de arhitectura si ar fi "indicat" sa apelezi la el, ca sa mergi "la sigur" cu actele si autorizatiile...
Eu nu inteleg cine dispune aceste constrangeri de suprafata? Primaria? Consiliul Local? Consiliul Judetean?, pentru ca la depunerea actelor pentru Certificat Urbanism mi-au zis ca trebuie sa astept pana se intruneste Consiliul Local sa dea o hotarare.... Ei se iau dupa o lege anume, sau dau hotararile aste din burta? Asta nu inteleg. Sa pot sa iau si eu o foaie cu legea si sa ii iau la intrebari... daca e cazul.... Oricum mi se pare aberant si am facut deja programare in audienta la primar. Sa vad cu ce ma minte si asta....

 SeByBv, on Jul 28 2008, 15:38, said:

Dar de ce nu faci PUZ strict pentru terenul tau ? Cam cat costa un PUZ ? Pe de alta parte, ca sa te "linistesc", pot sa-ti spun ca pe la toate primariile exista firme "agreate", la care este "recomandabil" sa apelezi, ca alminteri risti sa ti se puna bete-n roate. Nu m-am confruntat personal cu asemenea situatii, dar probabil voi ajunge si el in acel punct... !

 negociator, on Jul 28 2008, 16:03, said:

Pai eu asa mi-am formulat cererea initiala pentru eliberare CU in vedere intocmire PUZ, doar pentru terenul meu. Insa cei care mi-au inregistrat cererea (niste copii - intre noi fie vorba - proaspeti absolventi care erau mai interesati ce sonerii are noul telefon al colegei lor decat sa imi inregistreze mie cererea) mi-au zis de atunci ca "...aaa, pai nu o sa va dea aprobarea sa faceti PUZ numai pe terenul dvs, e minim 5 ha, parca"... Abia la insistentele mele au catadicsit sa se ridice de pe scaun si sa-mi dea un nr de inregistrare...

Ma umplusem de draci: Ei chiar nu vroiau sa munceasca: "-A, pai va trebuie copie dupa buletin... - Am! - Si va trebuie si copie dupa contract V/C.. - Am! - Dar va trebuie si originalul... - Il am si pe asta!... - Dar si schita cu terenul ... - Am si din asta, domnilor! - Si va mai trebui sa completati o cerere tip... - Foarte bine! Vreau sa o completez!  ... - Acum!? - Vi se pare ca am venit aici sa ma plimb in timpul serviciului...? Normal ca acum!!! - Stati sa caut un formular...!" etc etc etc... ce zi minunata sa iti tragi un glont in cap...

Edited by SeByBv, 28 July 2008 - 15:26.

 SeByBv, on Jul 28 2008, 16:20, said:

Am impresia ca tu de-abia acum ai venit in Romania! ) Eu sunt in tara asta de cand m-am nascut, asa ca nu ma mai mir de nimic. Am fost recent la un birou pe care n-aveam cum sa-l evit, era obligatoriu sa trec pe acolo ca sa obtin niste acte. Functionarul - extrem de plictisit, cu aerul ca-mi face o favoare. Termenul de solutionare a cererii era cateva zile, timp in care eu ar fi trebuit sa merg si intr-alta parte ca sa platesc actele cerute (si sa obtin in final o chitanta). Ok. Functionarul intelege ce acte vreau, se apuca sa lucreze la ele si imi zice: "Le vreti acum sau facem chitanta? " Ma gandesc un pic si zic: "Le vreau cat mai repede, platesc aici la dumneavoasta". Am platit pe loc, functionarul mi-a dat actele pe loc. Fara nici o chitanta. El s-a luminat la fata, a devenit amabil, eu i-am multumit si am plecat... Cam asta-i Romania, n-o vom schimba noi !

Si eu sunt nascut in Romanica, dar pana acum nu m-am apucat de construit. Si pentru ca initial aia de acolo se bucurau sa s-au mai cumparat terenuri in comuna si ca mai multi cetateni aveau de gand sa construiasca, urmand o dezvoltare a comunei, ma gandeam ca o sa ne faciliteze drumul catre autorizatia de constructie, sau macar nu o sa ne bage bete in roate... Ca eu asa vad gaselnita asta... Oricum, ma duc in audienta si va zic ca mai aflu...

Mare-i gradina administratiei publice locale din Romania si multi amatori ii sar gardul...
Functionarii de la primaria unde ai fost tu cred ca nu s-au intors inca din vacanta (ori li-s gandurile plecate cu sorcova). Cum naiba sa-ti ceara sa faci PUZ pentru 1000 metri patrati???????? PUZ-ul se face, intr-adevar, pe suprafete mari, de ordinul hectarelor... Pentru suprafete mici se elaboreaza PUD (plan urbanistic de detaliu)...
O sa-ti dau un sfat: atat documentatia pentru PUZ cat si pt. PUD-ul se avizeaza favorabil de catre Comisia tehnica de urbanism si amenajarea teritoriului de la Consiliul judetean. Primaria trebuie doar sa-ti elibereze un certificat de urbanism in care sa-ti povesteasca despre situatia juridica a terenului, in vedrea elaborarii PUD-ului (nu PUZ) si o hartie catre consiliul judetean cum ca depui documentatie pentru PUD. Mergi frumos la consiliul judetean si incearca sa vorbesti cu arhitectul-sef sau cine o mai fi prin comisie si inca nu-i plecat in tarile calde, sa te lamureasca ce si cum. De asemenea, ar trebui sa vezi cam ce prevede planul de amenajare urbanistica judeteana (poate cuprinde anumite specificatii in privinta modului de elaborare al PUZ-urilor si PUD-urilor).
Partea proasta e ca tot peste consiliul local ala pierdut in spatiu o sa dai dupa ce vei avea avizul favorabil de la comisia judeteana, ca al naibii PUD mai trebuie aprobat de ei prin hotarare , mai trebui si o scoatere din circuitul agricol  a terenului in cauza... Eu zic ca cineva de la biroul de urbanism de la consiliul judetean te poate lamuri cel mai bine.
Succes!

Edited by Kyandra, 28 July 2008 - 17:22.

Mersi mult pentru raspunsuri. Sunteti foarte saritori si sper ca imi vor folosi sfaturile voastre cand voi merge maine in audienta.
Totusi, eu ma intreb la ce naiba sa imi ceara mie sa fac PUZ si inca pe 5 Ha, daca eu vreau sa construiesc doar pentru mine?! Nu mi se pare normal. Nu cred ca in alte localitati din tara se procedeaza asa... Adica de ce sa fiu eu obligat sa fac un PUZ de care nu ma folosesc (decat in mica parte fata de ce imi cer ei)?

Legat de Consiliul Judetean, am fost acolo si am vorbit cu un arhitect despre asta, si (foarte amabil, mi-a placut cum mi-a povestit) mi-a spus cam acelasi lucru, si anume ca trebuie sa ajung intai tot la Consiliul Local... iar aici, v-am spus mai sus...

Eu am impresia ca ei ar vrea sa faca PUZ pe spinarea (cheltuiala) mea/noastra, in loc sa il faca Primaria sau Consiliul Local, care din ei o avea obligatia asta.

Repet, pentru 1000 mp trebuie sa faci PUD nu PUZ. Cat despre problema cu primaria... ia-i usor, ca poate nu s-or fi intors din vacanta
Putin offtopic: obligatia realizarii PUZ-ului, respectiv PUD-ului revine persoanei interesate... In general, primaria face PUG-ul, apoi, Dumenzeu cu mila...

Edited by Kyandra, 28 July 2008 - 21:23.

 Kyandra, on Jul 28 2008, 22:21, said:

Si pentru un teren de 2500 - 2600 mp, situat in Bucuresti, se face tot PUD ? Sau e necesar un PUZ ?

Am fost ieri la primarie cu gandul sa intru in audienta. Era la lume acolo ca mi-am luat gandul.

In schimb am intrat inca o data la biroul de urbanism. Sa mai intreb inca o data. La intrebarea "de ce nu am primit nici o instiintare acasa?"( - adica raspuns la cererea pentru CU), mi-a raspuns ca nu se trimite acasa, ci se face un referat care se comunica prin telefon. La intrebarea "de ce a durat mai mult de 30 de zile?", raspunsul a fost "au fost alegeri si nu s-a intrunit comisia de urbanism decat joia trecuta". Tipa tocmai venise din vacanta (stiai tu ce stiai, Kyandra), asa ca m-a rugat sa ii mai las cateva zile sa conspecteze decizia din caietul comisiei de urbanism. I-am lasat un nr de telefon si astept sa ma sune.
Apoi am intrebat-o de ce 2 vecini incepusera deja sa ridice case in apropierea terenului nostru. Zice ca ei au facut PUD. Bun, zic eu, dar eu de ce nu pot sa fac PUD? Pentru ca nu sunt alaturat cu un drum existent. Vecinii care au inceput deja constructia au terenul la drumul existent. Noi asuntem a 4 parcela dintr-un rand de 5, si doar prima parcela e lipita de drumul deja existent. Pentru celelalte parcele s-a trasat si inscris drum de acces care nu exista inainte. Din cauza asta cica trebuie sa facem PUZ. (

Bine, dar pentru 5 Ha?!  Zice ca astea sunt regulile Consiliului Local si ca trebuia sa ma interesez dinainte de a cumpara terenul care sunt regulile...

Salut

Am avut o parte (si altele) din belele descrise de voi, pana la urma am apelat contra cost la o firma care se ocupa de documentatii PUD-uzri, PUZ-uri, e.t.c.
Daca te intereseaza ma poti contacta P.M.

 SeByBv, on Jul 30 2008, 11:29, said:

Chiar pe prosteste in fata? Tu trebuie sa ai autorizatia de constructie!
Ce regula, poti sa-mi dai si mie hotararea CL?
Eu zic foarte serios sa dai CL in judecata.
Ce vor, sa dai banii firmei lor pentru documentatie? Nu este permisa atata birocratie, oameni buni, nu e normal.
M-as duce direct la DNA.

 SeByBv, on Jul 30 2008, 11:29, said:

Unde, Doamne iarta-ma, e primaria asta? La Afundatele din deal?? Consiliul local nu stabileste suprafata de la care se face PUZ... astea sunt regulile Consiliului judetean, prin planul de amenajare urbanistica judeteana. Acum nu vreau sa te supar, dar inainte de a fi cumparat terenul ala, era normal sa ceri un certificat de urbanism pentru informare (sa nu-ti zica ca nu-l dau decat la proprietar, ca iti vand gogosi mari), sa vezi si tu un plan parcelar... Cu drumul incearca urmatoarea varianta: ia legatura cu ceilalti 4 proprietari din fata ta si cadeti de acord sa sa va asigurati o servitute de trecere intre voi. Vorbiti si la primarie de varianta asta. Daca sunt de acord, scapati toti cu cate un PUD...daca nu... ...o sa-ti spun cum sa faceti si drum, dar asta-i alta poveste...
Si inca ceva... terenul asta nu a fost cumva parte din gradina cuiva? Pentru ca, de obicei, intravilanul arabil cuprinde (cel putin la tara), gradina, via, livada si ce o mai fi prin curtea omului... Daca pe titlul de proprietate a fost prins ca intravilan, fie el si arabil, in mod normal ar trebui sa poti contrui linistit, fara PUZ, PUD si alte minuni... Doar cu servitute de trecere de la vecini, pana la drumul de acces.

Edited by Kyandra, 30 July 2008 - 20:17.

nu cumpara nimeni teren fara drum de acces daca il ia invederea construirii unei case. Ceva nu e in regula aici.Pai pe unde credea ca va intra cu masina? Drumul ala nu intersecteaza un alt drum? Daca terenul e in curtea cuiva, face acte cu ala ca-i da servitute. Eu stiu ca notarul iti cere sa-i zici pe unde se face accesul la proprietate.

Edited by sanddy1964, 30 July 2008 - 22:12.

 SeByBv, on Jul 30 2008, 11:29, said:

iti dau atasat legea 350 din 2001 care, in mod sigur, sta la baza HCL privind suprafetele pt care se intocmeste PUZ-ul.
Daca pt zona respectiva, zona cu terenuri construibile in perspectiva (presupunand ca acum figureaza ca terenuri agricole), nu este PUZ, atunci ti-l cer in baza art. 32.
Vezi art. 50-continut PUZ si art. 54 alin 2 -finantare

Primaria e in Prejmer la 18 km de Brasov. Am atasat mai jos o mica schita facuta pe loc cu situatia din teren. A fost, intr-adevar, o gradina in spatele ultimului rand de case, care dupa ce a fost impartita de fostul proprietar pe parcele, acestea au fost vandute. Fiecare parcela are cca 1000mp. Ideea e ca un rand de 5 parcele are 5000 de mp. A mea e a patra parcela din prmul rand de 5. Prima parcela are acces la drum existent. Deci, conform cu ce mi-a spus tipa de la urbanism, primul proprietar poate sa obtina PUD si sa se apuce de construit. Noi, restul pana la parcela 5, avem prebazut si intabulat drumul de acces, care nu figura pe harta inainte de dezmembrarea in parcele a fostei gradini. Pentru asta zice tipa ca ne trebuie PUZ, pentru a se reglementa zona de contructie si pentru a nu aparea case izolate una ici una colo in camp.
Nu stiu daca are vreo importanta sau pot convige pe cineva, insa noi toti de pe linia de 5 parcele, (plus 2 sigur de pe linia alaturata) suntem foarte hotarati sa construim. Deci nu ar aparea case razlete ci chiar alaturate. As fi inteles sa ne puna sa facem PUZ pe cele 15 parcele care se vad in schita, dar pana la 5 Ha mai este...
Inca un aspect (si cate nu mai sunt!):
Cele 5 parcele din dreapta sunt alipite tot la un drum existent. Deci, conform logicii servite de urbanista, si cei 5 ar putea sa coonstruiasca tot numai pe baza de PUD.

Urmarind firul asta logic (si cred ca deja v-am plictisit), daca cei care sunt alipiti la drumul existent ar construi pe baza de PUD, noi am putea face PUZ care sa inglobeze si PUD-urile lor? Sau se va ocoli zona de PUD-uri. Nu inteleg cum vine treaba...

@Kyandra: Terenul, cum spuneam, a fost gradina si este intravilan arabil. (nu stiu daca mai conteaza, insa inainte a fost intravilan construibil - mai demult, e drept)

@sanddy1964: Toate parcelele vandute au cota parte indiviza din druul de acces, altfel nu ne-ar fi lasat sa il intabulam la Cartea Funciara. Deci fiecare are drum de acces. Toate parcelele au cate un proprietar. Nici unul nu trebuie sa ceara voie sa ajunga pe parcela lui. Adica fiecare parcela are cate o iesire la cate un drum public sau de acces cu cota parte - se vede in schita.

Cand am cumparat, stiam ca nu are PUZ, stiam ca nu are utilitatile pe teren (sunt cam la 70 m), dar la pretul de atunci a meritat. Acum deja e dublu pretul, fara alte modificari pe teren. In plus cel care a vandut a spus ca nu vor fi probleme cu autorizatiile...

Edited by SeByBv, 01 August 2008 - 10:36.