Ansambluri rezidentiale noi si investitii

România se situează, în opinia ING Real Estate, în clasa de țări cu risc major pentru investițiile în real estate. Atât randamentele încă mari, cât și dimensiunea pieței trezesc însă interesul investitorilor.

După ce, în urmă cu două săptămâni, piața a fost zguduită de scandalul cererii de faliment a Yapitek, ulterior aplanat, prezentul aduce noi tensiuni în real estate. Antrepriza Generală de Construcții Carpați (AGCC), constructorul proiectelor Vitan Platinum Towers și West Park Militari, este încolțită de creditori. Conform recuperatorului de creanțe Urban & Asociații, creditorii Strabag, Novexim International și Besta Group au cerut deschiderea procedurii falimentului împotriva AGCC. Datoriile companiei s-ar ridica la 1,5 milioane de euro. Contractul dintre Grupul Platinum și AGCC se întinde pe o perioadă de trei ani, iar până în prezent a fost plătit un avans considerabil. Conform reprezentanților grupului Platinum, în situația în care AGCC nu va rezolva diferendul financiar cu creditorii, se va apela la serviciile altui constructor, pentru a se limita întârzierea lucrărilor. AGCC nu a comentat această informație până la închiderea ediției, dar reprezentanții Besta Group ne-au confirmat existența unei acțiuni în justiție contra AGCC, pentru recuperarea unei datorii de 700.000 lei. Acest gen de scandal poate reprezenta un indiciu pentru investitori. Riscurile nu țin neapărat de propriul management, ci pot apărea și din relațiile cu firmele partenere. De altfel, compania de consultanță și audit PricewaterhouseCoopers a reclamat opacitatea mediului de afaceri românesc, în condițiile în care accesul investitorilor la informațiile din piață sunt decisive în reușita unui proiect.

Concernul Trigranit dezvoltă, în București, proiectul Esplanada și, prin compania de investiții Polus, centrele comerciale Polus Cluj-Napoca și Constanța, investițiile totale fiind de peste 1,2 miliarde de euro. În riscurile din piață, Lorant Varga, CEO al companiei, introduce și amestecul politicii în economie, alături de lipsa de transparență. „În estul Europei, în general, există o lipsă de transparență politică și administrativă și un amestec al politicii în economie“, spune acesta. În opinia grupului de investiții Immorent, factori de risc ce pot afecta investițiile sunt: situația juridică a proprietăților și selectarea unor contractori generali ce desfășoară un număr mare de lucrări. Acestea determină presiuni legate de necesarul de forță de muncă. Alt risc din piață este legat de creșterea continuă a costurilor și procesul lent de dezvoltare a infrastructurii și urbanismului. Finanțarea unui proiect implică, la rândul ei, câteva riscuri, de la creșterea dobânzii de referință, până la diminuarea continuă a ratelor de capitalizare.

Amplasamentul, un factor de cele mai multe ori decisiv

Există, însă, și opinii conform cărora riscurile nu sunt chiar atât de mari. „Având în vedere calitatea investițiilor dezvoltate de noi, nu cred că riscăm foarte mult“, spune Doina Mircioiu, director al companiei Andami, firmă care dezvoltă proiectul Magnolia Corbeanca, iar pentru anul viitor intenționează să construiască ansamblul de vile Magnolia Tamaș și un complex de blocuri în Pantelimon, cu peste 1.000 de apartamente. Investițiile totale în real estate ale Andami vor depăși 60 de milioane de euro.

Shai Mor, fostul vicepreședinte al Neocity Grup, companie ce are programate, în România, investiții de peste un miliard de euro până în 2009, consideră, la fel ca și Mike Lloyd, fost CEO al Băneasa Investments, că cel mai important element al unei dezvoltări imobiliare este locația aleasă. „Nu poți construi într-o zonă selectă un imobil lipsit de personalitate, cu finisaje banale etc. Până la urmă, cel mai mare risc este să nu-ți poți vinde proiectul“, spune Mor. „Întotdeauna am spus că în real estate cele trei elemente de bază sunt locația, locația și locația“, afirmă și Lloyd.

Pe piață există dezvoltatori care nu iau atent în calcul riscurile ce apar în evoluția unui proiect. „Eu spun de mult că vor apărea și eșecuri, riscurile sunt multe și evitarea lor cere multă atenție“, spune președintele UNIM, Gabriel Zamfir. Cum se explică totuși apetența investitorilor pentru piața românească? Foarte simplu. Cumpărătorii tradiționali, precum Immoeast, tind să se implice în dezvoltare, prin diverse parteneriate, pentru a diminua riscurile investițiilor într-o piață plină de oportunități, dar cu randamente în scădere.

Pe piața imobiliară est-europeană, conform unui studiu al PricewaterhouseCoopers, cel mai mic grad de risc este întâlnit în cazul Varșoviei și Budapestei. În ciuda unei evoluții superioare ale acestui sector, Bucureștiul este considerat, încă, un oraș relativ riscant pentru investitori.

Riscuri pentru investitori

Conform reprezentanților Cushman & Wakefield Activ Consulting, printre riscurile investițiilor imobiliare se află:
  

FINANȚARE:
- Ratele de capitalizare aflate într-un proces de continuă descreștere.
- Riscul de creștere a dobânzii de referință și, implicit, a ratei dobânzii la credite.
NEOCUPARE:
- Majorarea stocului pe toate segmentele pieței va conduce la o creștere a ratei de neocupare și presiuni pe nivelul chiriilor cu tendințe de scădere.
- Existența unui număr crescut de proiecte de calitate îndoielnică.
- Lipsa infrastructurii și a unor planuri de dezvoltare urbanistică și sistematizare.
COSTURI:
- Creșterea costurilor de construire (materiale de construcții, manoperă etc).
- Prețuri nejustificat de mari pentru terenuri și locuințe.

Riscuri de țară

RIDICAT România este considerată de ING Real Estate ca o țară riscantă pentru investițiile imobiliare. Alături de țara noastră, în această categorie mai intră și Turcia (țară cu o evoluție explozivă în real estate), Rusia (unde condițiile economice și sociale sunt încă neclare), Argentina, Filipine, Vietnam, China, Brazilia sau India.

MEDIU Statele din estul și centrul Europei, cum ar fi Polonia, Ungaria, Cehia, Slovacia și Slovenia, alături de Grecia sau Mexic, sunt situate în categoria țărilor cu risc mediu.

SCAZUT Riscuri scăzute pentru investitori apar în general în țările dezvoltate, precum Statele Unite, Marea Britanie, Spania, Olanda, Austria etc.

Contează vânzările

«Nu poți construi într-o zonă selectă un imobil lipsit de personalitate, cu finisaje banale. Până la urmă, cel mai mare risc din real estate este să nu-ți poți vinde proiectul.»

Shai Mor, fost vicepreședinte Neocity Grup

eu nu inteleg cum cel care construieste poate sa aiba datorii fata de cel care ii da sa construiasca nu se dau banii pe faze de constructie bine stabilite?

Proprietarii celor mai vanate imobile de birouri din Capitala ar putea forta in acest an "mana" investitorilor, in tranzactii de 6%, in euro, in ceea ce priveste randamentele investitionale. Cu alte cuvinte, cumparatorii de proprietati imobiliare ar urma sa obtina venituri anuale reprezentand doar 6% din investitia in active, in conditiile in care la inceputul anului trecut tranzactiile se derulau la randamente de 9%, sau chiar mai mari.

"Cu siguranta piata locala a cunoscut cea mai rapida comprimare a yield-urilor din regiune. Am observat in 2002 ca piata locala de real estate va decola in scurt timp. Lucrurile s-au intamplat chiar mai repede decat ma asteptam.

  Mentalitatea din exterior a investitorilor este ca Romania este in urma statelor din Europa Centrala, dar perceptia se schimba cand ajung aici", declara Troy Javaher, Director of Business Development Capital Markets la compania de consultanta imobiliara Jones Lang LaSalle (JLL).

Randamentul investitional este principalul criteriu de negociere in cazul tranzactiilor cu proprietati imobiliare.

Lucrurile se modifica rapid pe piata imobiliara locala si acest lucru se observa atat pe santiere, dar mai ales in calculele investitorilor, care observa cum achizitiile in Romania se fac la marje comparabile cu cele de pe piete mai mature, precum Cehia sau Polonia.

Javaher, 39 de ani, este originar din California, a avut afaceri in industria IT, dupa care a absolvit un master de real estate la Columbia University. La sfarsitul anului 2006 a venit la JLL, prima "misiune" fiind deschiderea biroului din Bucuresti.

"Primele vizite in Bucuresti si Chisinau le-am facut in 1998 si pot spune ca schimbarile din perioada 1998-2002 nu inseamna nimic comparativ cu ce s-a intamplat intre 2004 si 2007", apreciaza managerul JLL.

Scaderea randamentelor este in stransa legatura cu stabilitatea pietei, tinand cont ca randamentele de 12-14%, inregistrate in urma cu trei-patru ani, erau specifice unei piete emergente, aflata in plina dezvoltare.

Randamentele investitionale erau la sfarsitul anului 2005 - inceputul anului 2006 in jurul valorii de 9% atat pe segmentul spatiilor comerciale, cat si de birouri.

La jumatatea acestui an tranzactiile s-au realizat la randamente in jurul valorii de 6,5%, iar reprezentantul JLL sustine ca pragul de 6% ar putea fi "testat" de o tranzactie ce va avea loc pana la sfarsitul acestui an.

JLL a revenit la inceputul acestui an pe piata locala dupa ce, la inceputul anilor 2000, firma decisese sa-si inchida biroul din Romania. Compania, ale carei venituri se axeaza in mare masura pe pietele de capital, si-a deschis un nou birou in care lucreaza in prezent zece oameni. Prima parte a anului este considerata de Troy Javaher, director of business development capital markets al JLL, drept "foarte, foarte, foarte buna", tinand cont de obiectivele companiei pentru acest an.

"Pentru acest an ne-am propus sa ne stabilim biroul, sa cunoastem jucatorii locali, sa crestem echipa si sa preluam doar proiecte de amploare. Tinand cont de rezultatele avute de celelalte companii anul trecut, putem spune ca vom intra inca din acest an intre primele cinci companii de pe piata", apreciaza Javaher.

Printre cele mai importante proiecte in care au fost implicati se numara consultanta oferita in vanzarea parcului de afaceri S-Park din nordul Bucurestiului (101,5 mil. euro) sau servicii de leasing pentru centrul comercial Cotroceni Park sau proiectul comercial dezvoltat de Liebrecht & wooD pe autostrada Bucuresti-Pitesti.

"Am revenit acum in Romania deoarece piata s-a dezvoltat foarte mult in ultimii ani. Fondurile de investitii au asteptat aderarea la Uniunea Europeana. Pot spune ca eu si Krick (Charles Krick, Associate Director JLL - n.red.) ne-am intalnit in fiecare zi cu investitori in luna ianuarie, dupa aderare. De altfel, 2006 a fost primul an cu un volum ridicat de tranzactii pe piata locala", declara Javaher.

Piata locala de consultanta imobiliara este estimata pentru acest an la 50 mil. euro.

Surprinzător, chiar cu un astfel de buget, destul de consistent, variantele sunt puține. Deși majoritatea developerilor susțin că proiectele lor sunt adresate segmentului de populație cu venituri medii, prețurile de vânzare în blocurile noi depășesc cu mult posibilitățile, iar soluția rămâne achiziționarea unui apartament dintr-o clădire veche.

În ciuda creșterii ofertei din sectorul rezidențial, posibilitatea românilor de a achiziționa o locuință a rămas destul de scăzută. Practic, în Capitală, majoritatea celor interesați sunt nevoiți, din cauza prețurilor foarte mari, să cumpere apartamente în blocurile construite înainte de 1989. Proiectele noi au devenit ținta predilectă a investitorilor mari, în special străini. ?Nu sunt prea multe variante pentru un buget de 150.000 de euro. În esență, cu banii aceștia poți cumpăra o garsonieră sau un apartament cu două sau, foarte rar, trei camere în proiecte rezidențiale construite în afara Bucureștiului ori în cartierele mărginașe. În oraș, șansele sunt mult mai reduse, poate tot o garsonieră sau un apartament cu două camere, dar cu suprafețe mici?, spune Ruxandra Cleciu, managing partner în cadrul agenției imobiliare Neocasa.

Nici în orașele mari din țară prețurile nu sunt cu mult mai scăzute. Tranzacțiile realizate aici sunt tot cu apartamente vechi, în special cu două camere, și garsoniere, care rămân, deocamdată cel puțin, accesibile pentru bugetul românilor. De altfel, în toată țara, prețul pe metrul pătrat în cazul unui bloc vechi este  de circa 1.000 -1.200 de euro, însă în zonele centrale poate depăși 2.000 de euro. În Timișoara, Iași, Cluj sau Constanța, un client interesat de un apartament vechi cu două camere trebuie să plătească minimum 60.000 - 70.000 de euro. Dacă însă vorbim despre noile ansambluri rezidențiale, prețul pleacă de la 1.200 ? 1.400 euro/mp,  ceea ce face ca o unitate locativă cu două camere să coste, în funcție de suprafață, locație și finisaje, cu mult peste 100.000 de euro.

Suprafețe mici pentru prețuri mari

Principala opțiune de achiziție a unei locuințe cu 150.000 de euro în ansamblurile rezidențiale noi este garsoniera. Indiferent de locație, finisaje sau suprafață, aceasta se poate cumpăra cu maximum 100.000 de euro. Nu prezintă însă avantajele de spațiu ale unui apartament cu două camere, reprezentând, în general, alegerea tinerilor sau a familiilor tinere. Totuși, cine caută atent poate găsi și locuințe cu mai multe camere al căror preț se încadrează în 150.000 de euro. ?Aproape toate proiectele rezidențiale aflate în construcție în acest moment în București oferă și apartamente cu suprafețe medii, ce nu depășeșc 150.000 de euro. De altfel, locuințele ale căror prețuri se încadrează între 120.000 și 200.000 euro sunt cele mai tranzacționate proprietăți din piață pe segmentul rezidențial destinat clasei cu venituri medii spre mari?, afirmă Monica Marin, partner manager al firmei imobiliare EuroMetropola.

Problema în cazul acestora este reprezentată de diferențele sau, mai degrabă, creșterile repetate ale prețului, în diferitele etape de construcție. Astfel, dacă achiziția se face în stadiul de proiect, un apartament poate costa 1.100 euro/mp ? 1.500 euro/mp. Odată ce lucrările înaintează, scumpirile repetate duc metrul pătrat la 1.800 euro ? 2.000 de euro, ceea ce scoate acest tip de proprietate din limita de preț de 150.000 de euro.

Conform estimărilor analiștilor, anul acesta vor fi date în folosință cam 1.535 de apartamente amplasate în complexuri rezidențiale situate în București și având prețuri cuprinse între 75.000 și 300.000 de euro. Până în 2010, numărul de unități locative livrate pe piață va fi de 15.000, iar prognoza pentru creșterea anuală a prețurilor este de 20%-30% pe an. Potrivit lui Ciprian Lopată, CEO al agenției imobiliare Arco Real Estate, în circa trei ani, prețul pentru un metru pătrat construit va fi de aproape 3.000 de euro. În concluzie, un apartament mediu cu două camere și o suprafață de 70 mp va putea ajunge să coste peste 200.000 de euro.
Majoritatea proiectelor noi, existente sau aflate în construcție, unde mai poate fi găsită o locuință al cărei preț să nu depășească 150.000 de euro sunt amplasate la periferie sau în zone semicentrale din Capitală.

Cartierele Titan (unde se vor construi peste 5.000 de apartamente), Drumul Taberei, Iancului sau 13 Septembrie sunt foarte căutate de developeri, datorită densității populației și faptului că mai există terenuri pretabile la construcții. Aici sunt lansate proiecte unde se pot achiziționa locuințe la prețuri cuprinse între 65.000 și 75.000 de euro pentru garsoniere sau între 75.000 și 150.000 de euro pentru apartamente cu două camere. Chiar și în zona de centru a Capitalei există un proiect unde, momentan, se pot cumpăra locuințe cu prețuri sub 150.000 de euro. În Piața Victoriei se construiește un ansamblu rezidențial cu 38 de apartamente de două, trei și patru camere cu suprafețe cuprinse între 67 mp și 173 mp, unde apartamentele de două și trei camere au prețuri cuprinse între 113.400 euro și 128.800 euro.

Unii analiști consideră că există posibilitatea apariției pe piață a unor proiecte destinate persoanelor cu venituri medii, de până la 1.000 euro lunar. Acestea ar putea fi construite în zonele limitrofe Capitalei, unde terenurile sunt relativ ieftine sau au fost deja cumpărate la prețuri mai scăzute, ceea ce va permite obținerea unor costuri mai mici pe metrul pătrat construit.

După ce acum câțiva ani majoritatea covârșitoare a locuințelor noi se remarcau prin suprafețele extrem de generoase, creșterile repetate de prețuri au repliat strategiile folosite de dezvoltatori. Una dintre soluțiile identificate de aceștia pentru a permite diminuarea prețurilor de vânzare, dar și a costurilor de construcție este realizarea de unități locative cu suprafețe ceva mai mici. De fapt, acest model este importat din Spania. Poate fi întâlnit deja în proiectele rezidențiale lansate pe piață de companiile iberice care au pătruns în România, mai ales anul acesta, în căutarea randamentelor mari oferite, încă, de sectorul imobiliar autohton.

Investitorii străini iau caimacul

Conform unui studiu Colliers International, cam 40% din locuințele disponibile în complexurile rezidențiale noi sunt, în prezent, în posesia unor investitori care au cumpărat blocuri întregi. De altfel, în cadrul primului proiect care, teoretic, era destinat clasei medii, Planorama, un investitor britanic a achiziționat unu dintre blocuri înainte de începerea lucrărilor de construcție. Tot aici, un om de afaceri spaniol a cumpărat un număr de 50 de apartamente. Unii analiști afirmă însă că, în anii următori, acest procentaj va spori. Cauza: veniturile românilor nu sunt suficient de ridicate pentru a permite achiziția unei locuințe, chiar și creditarea fiind o soluție doar pentru cei cu salarii de minimum 1.500 de euro pe lună. Conform Asociației Naționale de Cadastru și Publicitate Imobiliară (ANCPI), în primele șase luni ale anului trecut, în România, au fost realizate 186.000 de tranzacții, iar valoarea creditelor acordate de bănci s-a ridicat la 1,9 miliarde de euro.

De altfel, creditele sunt parte din cauzele care au determinat creșterea prețurilor de aproximativ cinci ori în ultimii trei ani. În 2003, apartamentele cu două camere situate într-o zonă semicentrală costau maximum 15.000 de euro, iar în prezent, acestea sunt cumpărate cu 75.000 ? 80.000 de euro.
Practic, obținerea unui credit pentru un apartament nou, cu o suprafață de până în 100 mp, necesită venituri de 2.000 de euro lunar pentru o familie, avand în vedere că media prețului de vânzare a apartamentelor abia construite este de cel puțin 1.300 de euro/mp. Experții susțin că, în ciuda așa-zisei relaxări a creditării, pentru a cumpăra prin intermediul unui credit o locuință, în 2007, o persoană trebuie să aibă un venit care să reprezinte echivalentul a șase salarii medii. Acum patru ani, chiar dacă oferta era mult mai mică, obținerea unei finanțări imobiliare necesita doar 4,8 salarii medii pe economie.

Chiar dacă pe piață apar frecvent noi proiecte, numărul acestora nu este suficient pentru a calma scumpirile din sectorul rezidențial. Perspectiva unei crize se întrevede pentru momentul în care, deși vor avea ce vinde, developerii nu vor mai găsi clienți dispuși să plătească sumele din ce în ce mai mari cerute.  

Șanse reduse
"Nu sunt prea multe variante pentru un buget de 150.000 de euro. În esență, cu banii aceștia poți cumpăra o garsonieră sau un apartament cu două sau trei camere în proiecte rezidențiale construite în afara Bucureștiului sau în cartierele mărginașe."Ruxandra Cleciu, managing partner, agenția imobiliare Neocasa

Grosul cererii
"Locuințele cu prețuri cuprinse  între 120.000 și 200.000 euro sunt cele mai tranzacționate proprietăți din piață pe segmentul rezidențial destinat clasei cu venituri medii spre mari."
Monica Marin, partner manager  EuroMetropola

Piața rezidențială în cifre

19
proiecte rezidențiale noi ?la bloc? au fost lansate în 2006 pe piața bucureșteană, în timp ce în 2005, doar trei

30
de proiecte rezidențiale se află în prezent în fază de construcție în Capitală sau au fost anunțate, urmând a fi definitivate în 2010

0
apartamente din ansamblurile rezidențiale noi au fost livrate pe piață anul trecut. În 2007, se așteaptă să fie furnizate beneficiarilor 1.535 de unități locative

15.000
apartamente noi vor fi scoase pe piață, potrivit analiștilor, în anul 2010. Acestea nu vor fi însă în măsură să acopere mai mult de o zecime din cerere

http://www.capital.ro/usr/imagini/60-5569-2829ptaimobiliara35.jpg

nu conteaza ca nevoia e mare atata timp cat marea majoritate a oamenii nu-si pot permite apartamente la preturile actuale. preturile cresc mult mai rapid decat veniturile si o criza este previzibila. la explozia de constructii noi, cu preturi foarte mari nu este departe momentul in care nu se vor mai gasi cumparatori pentru ceea ce se construieste in acest moment, desi cererea va ramane in continuare mare.

Cumpărătorii sunt nevoiți să aștepte cu lunile pentru a intra în posesia locuințelor. Jocul speculatorilor imobiliari, planificarea defectuoasă a lucrărilor, problemele cu finanțarea și procesul greoi de avizare a documentațiilor determină amânarea cu câteva luni a termenelor de livrare a locuințelor noi.

Numai la nivelul Capitalei, de exemplu, în primele șase luni ale acestui an au fost livrate doar 51 de locuințe noi dintr-un total estimat de unii analiști la 1.000-1.300 de unități. Potrivit companiei de consultanță imobiliară Colliers International, în perioada menționată se aflau în faza de construcție 5.700 de locuințe noi.


Multe dintre proiectele programate pentru finalizare în cursul acestui an vor fi livrate cu întârziere beneficiarilor. Este cazul ansamblului de vile Robinia din Corbeanca; acesta va fi definitivat la jumătatea anului viitor, deși termenul inițial a fost stabilit pentru finele anului în curs. Reprezentanții dezvoltatorului afirmă că această amânare este cauzată de lipsa finanțării pentru construcția ultimelor cinci vile. Un amănunt interesant este faptul că au fost vândute doar 45% din casele din cadrul proiectului.

Un alt complex rezidențial aflat în întârziere este Mogoșoaia Pădure, a cărui finalizare era programată pentru luna iulie a anului curent. Cele 18 unități locative incluse în proiect vor fi disponibile abia la sfârșitul acestei luni sau la începutul lunii viitoare. ?Planning-ul din România lasă încă de dorit. Sunt urmări ale raportărilor spectaculoase. La aceste motive se adaugă întârzierile cauzate de livrările de materiale, managementul defectuos, lipsa corelării între construcție și vânzare, plecarea personalului, negocierea defectuoasă a contractelor, fără a lua în calcul scumpirea manoperei. Mai există developeri care livrează întârziat și ca urmare a vânzărilor slabe?, explică Sorin Lăcustă, directorul diviziei de proiecte rezidențiale a companiei imobiliare Regatta.

Deja celebre pentru repetatele amânări sunt ansamblurile de blocuri Planorama și Central Park din București, ambele demarate în 2005 și neterminate nici în prezent. În cazul ambelor proiecte, prețurile de vânzare au crescut între timp cu cel puțin 50%.

Când proiectele noi trenează, apartamentele vechi câștigă

Momentan, principalii cumpărători de pe piață sunt investitorii speculativi, care achiziționează off plan zeci, chiar sute de unități locative, uneori și blocuri întregi. De altfel, cam jumătate din tranzacțiile rezidențiale sunt apanajul acestei categorii de clienți. Surse din sector afirmă că aceștia fac presiuni asupra dezvoltatorilor pentru amânarea livrării pe piață. Cu cât mai târziu se finalizează proiectul, cu atât mai mult se profită de creșterile de preț, care, în prezent, sunt estimate de analiști la circa 20% pe an. De câștigat au numai investitorii, căci developerii și-au primit deja banii, iar întârzierile le pot chiar provoca pierderi.

Nu numai prețurile pe metrul pătrat cresc, ci și cele pentru manoperă, materiale de construcții sau utilități. Toate acestea conduc la creșteri de preț, dar sunt suportate, în funcție de contract, de dezvoltator sau de antreprenor.

?Da, bineînțeles că există presiuni, dar depinde și de politica fiecăruia. Pentru unii, o întârziere mare poate aduce pierderi. Banii care stau pe loc se devalorizează (dacă în perioada respectivă nu au loc creșteri de preț). Se adeverește faptul că, în acest moment, fără un analist financiar capabil, developerii se descurcă foarte greu?, continuă Sorin Lăcustă.

O opinie asemănătoare are și Florin Chiriță, director general al Alf Company, dezvoltatorul proiectului rezidențial Pipera CityLights. ?Sunt două motive: managerii visează înainte să facă planuri pe zile și lucrări. Și-apoi, când trec la lucru, descoperă realitatea: nu sunt muncitori pentru toate proiectele. Avem copyrighteri, marketeri și publicitari, n-avem zidari! Sunt multe oferte de locuințe care sună bine. Prea bine ca să fie adevărat?, susține acesta.

Întârzierile au însă și alte motive. Printre acestea, dificultatea din ce în ce mai mare de a utiliza resursele logistice, cauzată de infrastructura precară de transport. Să mai luăm în calcul și problemele legate de obținerea avizelor și a autorizațiilor de construire sau cele privind realizarea cadastrului și a intabulării pe fiecare imobil. Impactul acestor întârzieri este evident.

Primii care pierd sunt cumpărătorii locuințelor, care nu pot intra în posesia lor, ba uneori mai trebuie să plătească în plus. În al doilea rând, se menține anomalia de pe piață. În ciuda numeroaselor proiecte noi lansate în ultima vreme, apartamentele vechi rămân un pilon extrem de important, fără de care cererea nu ar putea fi acoperită măcar în parte. Problema e că și prețurile acestora sunt dirijate să rămână la niveluri greu de acceptat.  

Cumparam iluzii?

În prima jumătate a anului în curs, au fost scoase la vânzare, în diferitele faze de construcție ale proiectelor deja demarate, peste 2.600 de unități locative. Numărul unităților noi vândute în această perioadă l-a depășit în premieră pe cel al apartamentelor vechi. Majoritatea locuințelor scoase la vânzare în prima jumătate a acestui an sunt amplasate în zona de est și sud-est a Capitalei. În prezent, în București sunt în lucru 38 de proiecte rezidențiale cu peste 6.600 de apartamente.

Locuințe livrate  51
Locuințe noi vândute  3.100
Locuințe noi scoase la vânzare 2.673
Locuințe vechi vândute  2.752

Proiecte lansate in 2007

Până în luna iulie, în Capitală au fost lansate 13 proiecte rezidențiale, ce vor cuprinde aproape 9.000 de unități locative. Dintre acestea au fost scoase la vânzare peste 2.600.

Proiect-Developer-Număr unități

Atlantis Residence-Pelican Com-134
Carol Park-Hanner și Bellerive-144
Lemon Garden-Triumf Construct-158
Gran Residencia-Vitra Real Estate-160
Natura Residence-Grupo Lar-186
Citadella-BRC Business Grup-210
Metropolis-Star Project Development-276
Monaco Towers-Marble House-304
10 Blocks-Comnord-430
New Town-Mivan-651
Felicity-GTC-1.300
NeoPeninsula-Neocity-2.300
Latin Apartments-Natural Person-2.680

Chiar nu stiu ce sa cred in privinta unor eventuale falimente... Se vorbeste totusi de marje de profit enorme in dezvoltarile imobiliare de la noi (se construieste cu maxim 800 eur/mp, iar de vandut se vinde cu 1500-2000 - e greu totusi de verificat prima cifra). Chiar ar ramane cu 20-30% dintre locuinte nevandute pana la finalizarea proiectelor, dezvoltatorii ar trebui sa aiba resurse suficiente, iar dupa finalizare sa vanda restul ca paine calda. Singura explicatie ar fi probabil lipsa unei fundamentari financiare solide a intregii afaceri, lucrul fara niste planuri si target-uri clare, stabilirea unor preturi "din burta". La ansamblurile de case e posibil sa fie pericole mai mari, dar la ansamblurile de blocuri nu ar trebui sa apara astfel de cazuri decat in urma unor greseli flagrante.
Un criteriu de urmarit ar fi modul de plata acceptat. Astfel, cei care cer cate 5% din bani pe vreo 10 etape de executie e clar ca nu au finantare asigurata si sunt oricand in pericol de a ramane fara bani daca nu ajung la o masa critica de contracte semnate. La polul opus ar trebui sa se afle cei care accepta 10-25% avans si restul dupa finalizare. Evident, nu e un criteriu absolut, ar putea exista exceptii si intr-un sens si in celalalt.

falimentul vine dintr-o planificare proasta.

degeaba a vandut cand nu e in stare sa treaca de nivelul zero cu constructia , nu mai vorbesc de finisaje.

de fapt nu e vanzare ci clientul da practic un avans. vanzare e cand ti se preda bunul.

cred sincer ca vom avea falimente in curand. micii developeri in special .

Ce inseamna "micii developeri"? Aia care nu sunt in lista din capital? Realitatea infirma putin acest lucru. Exista "mici developeri" care au construit in 2 ani mai mult decat orice proiect promovat cu tam tam... insa nu neaparat un cartier mare ci mai multe blocuri de pana la 6 niveluri in diferite cartiere . Un developer mic se misca mult mai rapid... in majoritatea cazurilor nici nu auzi de ei... se vand apartamentele din vorba in vorba ... bineinteles offplan. Am vazut astfel de blocuri in zona de case intre Dinicu Golescu si Calea Plevnei si in sectorul 3 in cartierele de case de dupa blocurile de 10 etaje de pe bulevardele mari.

capital e o idiotenie, nu inteleg de ce cititi asa ceva

lista aia din capital e o idiotenie.

micii developeri sunt cei care nu au acces la finantare si se bazeaza pe banu clientului pentru constructie. neconstruind sau bazandu-se pe costuri optimiste pot da coltul usor.