Second Opinion
Folosind serviciul second opinion ne puteți trimite RMN-uri, CT -uri, angiografii, fișiere .pdf, documente medicale. Astfel vă vom putea da o opinie neurochirurgicală, fără ca aceasta să poată înlocui un consult de specialitate. Răspunsurile vor fi date prin e-mail în cel mai scurt timp posibil (de obicei în mai putin de 24 de ore, dar nu mai mult de 48 de ore). Second opinion – Neurohope este un serviciu gratuit. www.neurohope.ro |
Investitie cu posibil risc?
#1
Posted 02 February 2023 - 21:00
Buna tuturor,
Dupa multe cautari si tinand cont de perioada incerta din piata imobiliara, am gasit un apartament care imi place si m-am decis sa fac o rezervare. Nu am cu cine sa ma consult foarte bine si va cer parerea voastra cu privire la urmatorul posibil risc. Datele problemei sunt urmatoarele: - Constructie cu finalizare pe 31.03.2023, blocul este terminat in proportie de 90%, mai sunt disponibile 10 apartamente din total 44. - Deja majoritatea proprietarilor si-au pus gresia, faianta, usi, instaltii sanitare etc.. - Utilitatile sunt trase, lipseste racordarea la reteaua principala de gaz (blocul este pe strada principala si asteapta dupa blocul nr.1 care si acesta este intr-un stagiu final). Urmeaza sa semnez antecontractul si sa dau avansul (70% din valoare - fiind negociat un pret pe mp bun pentru zona respectiva). Ceea ce am observat in draft este urmatorul paragraf: Subscrisa promitenta-vânzătoare, prin reprezentant, declar că imobilul pe care mă oblig să îl vând nu este grevat de sarcini cu excepția: (a) dreptului de ipotecă pentru 1.235.000 EUR si celelalte obligatii aferente creditului asupra terenului identificat cu nr. cadastral "12345" si constructiilor viitoare asupra CF "12345" precum și asupra suprafeței de 320 mp din terenul identificat cu nr. cadastral "12345", precum și cu excepția notării interdictiile de instrainare, grevare, inchiriere, dezmembrare, comasare, construire, demolare, restructurare, amenajare, asupra terenului si constructiei viitoare, înscrise în favoarea societății "Numele bancii" Tinand cont de cele de mai sus, vedeti un risc? Aspectul acesta cu ipoteca este reiterat pe parcursul antecontractului fiind ipoteca si ma gandesc sa nu raman in final cu buza umflata Singurul lucru care imi dau sperante este ca este terminat exterior, parcare si lucreaza non stop la interioare si amenajari, chiar mi-a zis dezvoltatorul sa ma grabesc cu alegerea interioarelor deoarece doreste sa termine in termen. Cum vedeti situatia? MUltumesc frumos. |
#2
Posted 02 February 2023 - 21:35
Daca te ajuta cu ceva, n-ai fi singurul care da bani degeaba pe pielea ursului din padure.
Daca blocul 1 are o problema care va amana traseul de gaze cu 2 ani, ce faci? |
#3
Posted 02 February 2023 - 21:49
Dezvoltatorul a cumparat terenul cu imprumut de la banca.
Cand vinde fiecare apartament in parte banca isi banii pentru imprumut in cota pentru fiecare apartament si dezvoltatorul pe restul. Alti dezvoltatori nici macar nu s-au imprumutat ca sa cumpere terenul ci au facut o intelegere cu proprietarul terenului si cu o banca ca la vanzarea apartamentelor banca sa isi opreasca comisionul si sa le imparta banii dezvoltatorului si proprietarului de teren. E perfect legal asa ca dai inainte daca iti place apartamentul si pretul e bun! |
#4
Posted 02 February 2023 - 22:06
@sorin147: genul acesta de risc ma gandesc ca exista absolut peste tot. Sfant vor ramane achiztiile la finalul de tot al constructiei, dar aici depinde ce mai prinzi, probabil amenajatarea nu foarte ok fiind luate inainte cele bune, iar tu ramai cu restul +20% mai scumpe. In felul acesta elimini riscul de tot.
@Yhzx23: terenul a fost detinut de o firma care a vandut ulterior catre 3 dezvoltatori din zona. In cazul acesta nu cred ca se aplica ce ai spus tu, dar intre PF -> PJ se poate face o astfel de intelegere. Din paragraful pus de mine se intelege ca, creditul acordat a fost pentru cumpararea terenului sau a facut imprumut pentru a ridica blocul? (poate este o intrebare stupida) Am verificat si cu alte cunostinte antecontractele pe care le-au avut ei si in unele este specificat, ca la mine similar acelasi paragraf. Edited by andrei932000, 02 February 2023 - 22:06. |
#5
Posted 02 February 2023 - 22:40
Cel mai probabil a facut imprumut pentru a construi blocul si a garantat cu terenul. Ipoteca aia e o garantie destul de buna ca:
1. Dezvoltatorul e in principiu ok 2. Se va face blocul, mai ales daca cifrele de vanzari sunt cele date de tine |
#6
Posted 02 February 2023 - 22:43
Alte dileme ale unui bloc nou:
- cand ploua bine, apa se duce? - canalizarea este buna? (asta n-o afli decat dupa ce se umple blocul) - curentul se intrerupe? (la fel, o afli dupa ce te muti) - cum se aud sunetele dintr-un apartament in altul? - mai mentionez si vecinii? - cat va costa intretinerea? - ai de unde sa-ti iei o paine mergand in papuci sau iti trebuie cizme? - pana la munca sau unde ai treaba, cat iti ia? - ai cel putin 2 cai diferite de acces la bloc? - copilul (daca va fi cazul) are unde sa mearga la gradinita/scoala? - daca mergi la o bere cu prietenii sau ramai fara permis, ai cum sa te descurci de acolo? - in zona se mai construieste? (aglomeratie viitoare, zgomot, praf...) Pana la urma tu decizi daca te muti sau nu, daca iei aici sau in alta parte, eu doar am expus lucruri pe care, poate, nu le-ai luat in considerare pana acum. Edited by sorin147, 02 February 2023 - 22:43. |
#7
Posted 02 February 2023 - 23:41
@figo1988: multumesc frumos pentru raspuns.
@sorin147: foarte bune observatiile Clar nu am de unde sa stiu raspunsul la primele intrebari:))) Celelalte puncte pentru mine sunt per total ok ( Munca - 35-40 min cu masina / Metrou: 15 min pe jos / gradinita 4km / in zona se mai construieste dar nu in vecinatate ) |
#8
Posted 03 February 2023 - 00:59
Casa nu este investitie, este o cheltuiala si atat, tot ce faci pentru casa ta inseamna doar cheltuiala. Investitie ar fi daca ai cumpara unul, doua, trei (mai multe apartamente), pentru alt scop decat sa locuiesti tu acolo. Poti sa cumperi acum si sa vinzi mai tarziu, mai scump (fara sa faci nimic), poti sa cumperi acum, amenajezi (vinzi si mai scump, tot fara sa faci mare lucru), poti sa cumperi acum, amenajezi si inchiriezi.
Investitiile sunt generatoare de profit (mai mic sau mai mare, in functie de noroc, cunostinte, inteligenta, oportunitati), propria casa nu produce nimic, doar alte cheltuieli/probleme dupa achizitie/construire. Edited by Dorel-Jefuitorul, 03 February 2023 - 01:03. |
#9
Posted 03 February 2023 - 09:11
Prevederea contractuala este normala, din moment ce finantarea bancara a fost garantata cu respectivul teren; surprinde doar formularea alambicata de tip "fara sarcini, cu exceptia ...", desi taman ipoteca de rang I si interdictia de instrainare/grevare/inchiriere etc. sunt sarcinile cele mai clare ...
In conformitate cu prevederile Codului Civil (extinderea ipotecii asupra amelioratiunilor), "Ipoteca se întinde, fără nicio altă formalitate, asupra construcţiilor, îmbunătăţirilor şi accesoriilor imobilului, chiar dacă acestea sunt ulterioare constituirii ipotecii." Cu alte cuvinte, dezvoltatorul a garantat cu terenul achizitionat, iar ipoteca constituita in favoarea bancii se extinde automat asupra constructiei, fara a fi necesare alte formalitati (initial e ipoteca imobiliara pe bun viitor, poate fi transcrisa pe stadiu fizic si la final pe bun existent). Ce inseamna toate acestea pt. dvs.? Calitatea de proprietar asupra imobilului + cotei indivize de teren va va putea fi atribuita doar dupa rambursarea integrala a creditului de catre dezvoltator si radierea ipotecii imobiliare (efectuarea formalitatilor de publicitate). Cel mai probabil, acel credit se ramburseaza in transe lunare/trimestriale, a.i. soldul actual ar trebui sa se fi diminuat pro-rata, oarecum proportional cu nr. apartamentelor pentru care a fost incasat avansul. In stadiul fizic actual, riscul cel mai mare nu e legat de finalizarea constructiei, ci de potentialul comportament inadecvat al dezvoltatorului fata de finantator (desi interesul ar fi sa termine cat mai repede, s-au vazut cazuri de deturnare de fonduri), la care se adauga cum bine a precizat mai sus un distins forumist aspectele legate de bransamente. Solutii: eu as incheia o polita specifica de asigurare (stiu prea bine ca o asemenea cheltuiala suplimentara nu e pe placul nimanui) + ceva mult mai simplu - rog un cunoscut / cunoscutul unui cunoscut sa verifice putin ultimul raport CRC (prin intermediul oricarei banci comerciale la care dezvoltatorul are conturi deschise) a.i. sa ma asigur ca respectivul credit este curent si preferabil nerestructurat. Va doresc mult succes si sa reveniti cu impresii cat mai frumoase dupa achizitie! Edited by sdrc, 03 February 2023 - 09:14. |
#10
Posted 03 February 2023 - 09:19
Pe mine m-ar ingrijora faza cu gazele. Sunt multe exemple negative despre chestiunea asta
|
|
#11
Posted 03 February 2023 - 09:23
Riscul este ca nu stiti cand se finalizeaza constructia, actele, bransamentele. Pana sa semnati puteti consulta un avocat si un inginer.
|
#12
Posted 03 February 2023 - 10:17
@sdrc: multumesc frumos pentru raspunsul complex, o sa incerc sa aplic recomandarile tale.
@pacapaca @the_blue_raven: exista stipulat in ante contract ca termenul de finalizare si predare este 31.03.2023, daca nu este ok poti cere restituirea avansului in 30 zile sau daca nu specifici ca doresti avansul inapoi se prelungeste automat cu inca 30 zile, urmand a fi necesar dupa cele 30 de zile un act aditional de prelungire. |
#13
Posted 03 February 2023 - 10:20
E ok, formularea e normala pt situatia in care terenul este ipotecat. Cota ta parte din teren cand se transfera cu acordul bancii nu va mai fi grevata de nici o sarcina.
Pe partea cu gazul… intreaba ce probleme intampina. Poate sa fie o chestie de timp sau o speta in care trebuie sa devieze vreo conducta sau mai stiu eu ce, caz in care se complica situatia. Eu am o speta similara si sunt la stadiul in care imi trebuie semnatura de la primarie pentru o deviere, pe care o astept de 6 luni, sunt la un pas de a da in judecata primaria, deci te sfatuiesc sa o iei in serios si sa iti faci temele bine inainte. Te mai sfatuiesc sa platesti un avocat sa verifice toate actele inainte de semnare. Cateva sute de lei te pot scuti de neplaceri de zeci sau sute de mii de euro. Edited by emil_sv, 03 February 2023 - 10:27. |
#14
Posted 03 February 2023 - 10:43
Paragraful ala e o transparentizare a faptului ca dezvoltatorul s-a creditat suma aia de la o banca si a garantat-o cu terenul si constructiile viitoare. Asta inseamna ca in caz de faliment, banca respectiva va avea prioritate la a-si recupera creanta prin valorificarea bunului ipotecat, iar ceea ce ramane, impreuna cu restul activelor societatii vor constitui masa credala din care se indestuleaza ceilalti creditori.
Pana la apartamentare (desfacerea imobilului in bucatele mai mici cu carti cadastrale distincte) apartamentele voastre nu exista ca entitati individuale si nici nu detineti o cota parte din imobilul mare, ci un drept de creanta asupra a ceea ce va mai constitui patrimoniul agentului economic. Cum alegeti sa garantati executarea acestei promisiuni de vanzare-cumparare tine de negocierea intre parti. |
#15
Posted 04 February 2023 - 10:00
figo1988, on 02 februarie 2023 - 22:40, said:
Cel mai probabil a facut imprumut pentru a construi blocul eu nu m-aș băga în așa ceva.fals îți dă impresia că nu sunt sarcini deci nu poate fi vândut dat zic că este un mic punct A care îți spune clar că tu dai banii de pomană.dacă ăla ia banii pe persoană fizică și zice băncii descurcă-te?cine revinde apartamentul omului care l-a plătit o dată impostorului? eu spun PAS.vezi că tu și plătești apartamentul și garantezi ipoteca în continuare Yhzx23, on 02 februarie 2023 - 21:49, said:
E perfect legal asa ca dai inainte daca iti place apartamentul si pretul e bun! sdrc, on 03 februarie 2023 - 09:11, said:
surprinde doar formularea alambicata de tip "fara sarcini, cu exceptia ...", desi taman ipoteca de rang I si interdictia de instrainare/grevare/inchiriere etc. sunt sarcinile cele mai clare ... inițiator întreabă câți au cumpărat apartamentul cu o ipotecă pe el pe care TU o plătești ca girant odată cu semnătura ta pe acel act adică tu plătești casa dar iei asupra ta și ipoteca.FRAIERII NUMAI SE ROTESC |
|
#16
Posted 04 February 2023 - 11:55
emil_sv, on 03 februarie 2023 - 10:20, said:
E ok, formularea e normala pt situatia in care terenul este ipotecat. Cota ta parte din teren cand se transfera cu acordul bancii nu va mai fi grevata de nici o sarcina. Pe partea cu gazul… intreaba ce probleme intampina. Poate sa fie o chestie de timp sau o speta in care trebuie sa devieze vreo conducta sau mai stiu eu ce, caz in care se complica situatia. Eu am o speta similara si sunt la stadiul in care imi trebuie semnatura de la primarie pentru o deviere, pe care o astept de 6 luni, sunt la un pas de a da in judecata primaria, deci te sfatuiesc sa o iei in serios si sa iti faci temele bine inainte. Te mai sfatuiesc sa platesti un avocat sa verifice toate actele inainte de semnare. Cateva sute de lei te pot scuti de neplaceri de zeci sau sute de mii de euro. Am discutat cu un prieten avocat si mi-a spus ca nu are nimic special acest ante contract fata de unul normal facut intre dezvoltator si cumparator care construieste pe credit. EMPP, on 04 februarie 2023 - 10:00, said:
aia n-ar avea treabă cu cumpărătorul.banii ar intra direct la bancă. eu nu m-aș băga în așa ceva.fals îți dă impresia că nu sunt sarcini deci nu poate fi vândut dat zic că este un mic punct A care îți spune clar că tu dai banii de pomană.dacă ăla ia banii pe persoană fizică și zice băncii descurcă-te?cine revinde apartamentul omului care l-a plătit o dată impostorului? eu spun PAS.vezi că tu și plătești apartamentul și garantezi ipoteca în continuare este perfect legal dar păgubitul final cine o să fie dacă ăla nu plătește creditul? și atunci nu îți pui problema cum vinde șmecherul apartamentul? inițiator întreabă câți au cumpărat apartamentul cu o ipotecă pe el pe care TU o plătești ca girant odată cu semnătura ta pe acel act adică tu plătești casa dar iei asupra ta și ipoteca.FRAIERII NUMAI SE ROTESC Din discutiile pe care le-am avut cu dezvoltatorul ulterior si sfatuit inainte cu alti oameni: contractul final de vanzare cumparare se va realiza la final de martie prin stingerea datoriei pe care o are cu banca, intocmirea actelor pe numele dezvoltatorului si vanzarea finala catre tine. Acesta este procesul standard atunci cand nu se contracteaza pe credit apartamentul. In principiu, nu se asteapta stingerea totala a creditului pe care o are, ci se face individual la nivel de apartament. Edited by andrei932000, 04 February 2023 - 11:56. |
#17
Posted 04 February 2023 - 13:53
andrei932000, on 04 februarie 2023 - 11:55, said:
................................ Din discutiile pe care le-am avut cu dezvoltatorul ulterior si sfatuit inainte cu alti oameni: contractul final de vanzare cumparare se va realiza la final de martie prin stingerea datoriei pe care o are cu banca, intocmirea actelor pe numele dezvoltatorului si vanzarea finala catre tine. Acesta este procesul standard atunci cand nu se contracteaza pe credit apartamentul. In principiu, nu se asteapta stingerea totala a creditului pe care o are, ci se face individual la nivel de apartament. Iar dacă tu dai acum 70% din valoarea apartamentului și la final de martie dezvoltatorul nu stinge datoria ce se întâmplă ?? Înțeleg ce spui, ai vorbit cu un avocat, acestea sunt clauze standard etc., etc. - dar dacă la final de martie dezvoltatorul nu stinge datoria ce se întâmplă în mod concret ?? - acel apartament este al tău sau nu ? Dacă este al tău, cum se întâmplă CONCRET asta iar dacă nu este al tău cum faci CONCRET să îți recuperezi banii ori ca apartamentul să devină al tău. Părerea mea este că mai întâî ar trebui să ai răspuns la aceste întrebări și apoi să iei o decizie. |
#18
Posted 04 February 2023 - 14:39
Daca pana la data de 31 martie 2023 actul de vanzare - cumparare nu se realizeaza inclusiv racordarea la reteaua de utilitati ( apa, gaz, electricitate etc.), cumparatorii pot solicita avansul inapoi cu term de plata de 30 de zile sau pot decide impreuna cu vanzatorul prelungirea automata a antecontractului cu 30 de zile , urmand de comun acord daca dupa cele 30 de zile prelungire sa se inteleaga daca restituie avansul sau se face va face obligatoriu un alt act aditional la antecontract pentru o prelungire aditionala.
DIn ce stiu eu, pentru a avea actul de vanzare cumparare indeplinit, dezvoltatorul trebuie sa stinga datoria cu banca pe apartamentul tau urmand sa elibereze toate actele pentru a demara ultima etapa de vanzare catre cumparatorul final. Aceste aspecte sunt trecute in antecontract. Edited by andrei932000, 04 February 2023 - 14:41. |
Anunturi
▶ 0 user(s) are reading this topic
0 members, 0 guests, 0 anonymous users