Ghid, sfaturi si ce sa eviti cand cauti locuinta in bloc nou.

Salutare!

Am tot cochetat cu ideea sa deschid un astfel de topic in speranta ca o parte dintre voi vreti si puteti sa evitati cele mai intalnite situatii neprevazute, probleme sau in general orice legat de tehnica din noile constructii ridicate de dezvoltatorii autohtoni. Nu pot spune ca am vreun fel de pregatire in domeniu dar am invatat si studiat foarte multe in decursul a 3 ani din experienta mea cu un apartament intr-un bloc nou, apartament luat inca din faza de proiect. Ce urmeaza sa spun este pur experienta mea si aceasta poate fi subiectiva pe alocuri. Poate se aplica in majoritatea cazurilor, poate nu, aici este decizia fiecaruia dar in fond. O sa incerc sa fiu cat mai punctual cu exemple.

Partea 1.

1. Dezvoltatorii. Mare atentie cine va construieste blocul, multi dintre ei nu experienta in domeniu si cu toate ca lucreaza cu constructori care furnizeaza materiale de calitate si respecta in mare o constructie corecta, pe alocuri vor fi stangaci si vor invata/repara din mers. Acest lucru este inevitabil aproape in constructii, dar ei sunt cei mai predispusi la greseli. Exemplu: La mine in bloc nu sunt reductoare de presiune pe etaj, astfel, presiunea apei data de pompele din subsol este mult mai mare la parter si mai mica la ulltimele etaje. La parter se aud țevile de apa de la vecini de parca stau sa explodeze iar la etaje este o presiune normala. Este atat de deranjant incat nu se poate dormi. Acest lucru nu se mai poate repara decat cu spart pereti pe holuri, taiat coloana de apa principala etc.

2. Bloc mic vs bloc mare. Aici multi dintre noi ne-am pacalit in speranta ca un bloc mic inseamna mai putine probleme, mai putini oameni de o anumita speță, mai liniste, cheltuieli mai mici. Nu pot spune ca este adevarat ci dimpotriva. Blocurile mici (2,3,4 etaje) sunt ridicate de regula de dezvoltatori mai mici. Asta inseamna ca nu se vor ocupa de administratie, spatii verzi, ordine, curatenie. In cazul meu am stat luni de zile in mizerie pentru ca nu exista firma de curatenie, salubritate etc, deoarece oamenii sunt de un anume caracter si NU ii intereseaza. Imaginati-va 2 luni de zile in care oamenii aruncau gunoiul pe santier sau la locurile special amenajate ale primariei. Ca sa pui in picioare astfel de lucruri trebuie multi nervi si rabdare pentru ca te vei trezi cu indivizi care nu vor sa plateasca dezinsectia ghenei de gunoi deoarece "costa bani, si putem da cu spray". In mare parte, dezvoltatorii, mai ales cei mari ofera astfel de servicii contracost inca de la inceput ca apoi sa paseze administratia locatarilor.


3. Design si tehnica de constructie. Mare atentie pe ce bloc futurist puneti ochii, nu inseamna ca interiorul va arata la fel de bine. Holuri inguste si amplasamente ale apartamentelor care lasa de dorit ca sa enumar numai cateva idei de care sa fugiti. Eu am observat fiecare pas al constructiei, de la planșeu pana la caramida, beton, finalizare, si tot am ramas profund surprins de cat de ieftin pare totul. Fugiti ca de dracu de apartamente care nu sunt in oglinda sau care sunt la mijloc intre alte apartamente. Nu va veti simti niciodata singuri acasa. (asta poate fi un avantaj cateodata). Dormitorul meu este in perete in perete cu bucataria vecinilor si este una dintrele cele mai proaste alegeri pe care le-am facut. Acest punct este strans legat de punctul de mai jos.


4. Antifonarea. Vesnica problema la blocurile românesti si nu numai. Nici un dezvoltator de rand nu va monta elemente de antifonare in apartament in afara de caramida si tencuiala. In cazul meu, desi am pereti de 20 cm de caramida, daca se discuta mai tare sau se tranteste obiect greu pe jos, se aude ca si cum este la mine in apartament. Daca ai vecini cu copii si esti o persoana mai linistita, regretele mele, nu vei avea liniste in propriul camin. Daca nu exista incalzire in pardoseala si parchetul este pus de dezvoltator (adica un 8mm), cand va cadea o greutate sau va alerga, va rezona in tot apartamentul tau, si cand zic, tot, adica TOT. La 70mp eu aud din capatul celalalt al apartamentului lovitura in perete. Si mare atentie, eu ma refer la vecinii din laterale, nu cel de deasupra. Pe partea cealalta a dormitorului daca ai o bucatarie, mult succes sa stai sa lucrezi sau sa faci orice altceva cand vecinii sunt prezenti. Auzi furculita in farfurie, farfurii trantite, aparatul de cafea, masina de spalat, hota, cam orice, la capul patului. Mi s-a parut de domeniul SF sa aud ce face vecinul 2 etaje mai sus, pe partea cealalta a blocului, si nu ma refer la bormasini sau ciocane, ci pur si simplu vorbea mai tare in bucatarie si misca scaunele pe gresie. Constant se aud lovituri, si obiecte trantite de prin bloc, si nu doar de la vecini din laterale. Este nevoie de ceva mai mult beton in constructie comparativ cu caramida, dar acest lucru nu este posibil, el fiind turnat fix cat este nevoie pentru structura de rezistenta. Aici sfatul meu este: Daca vreti liniste si sa nu locuiti la comun, alegeti un bloc inalt, are structura de beton mai solida, probabil este ridicat de constructor cu ceva mai mult simt de raspundere si nu va mai rezona orice pix scapat pe pe jos. Totodata sfatuiesc si un apartament pe colț unde sa ai macar o camera care nu are pereti comuni cu alti nebuni. Stiu ca nu este la fel de eficienta dpdv energetic dar va veti multumi mai tarziu.

Ce am atins aici e doar zgariatul cu unghia probabil din ce poate fi acest subiect dar sper ca cineva undeva sa extraga macar o informatie si sa evite ce am patit eu. Pe masura ce imi amintesc poate voi continua.

Bravo, cred ca era nevoie de un astfel de topic.

Ai uitat cel mai important lucru - LOCATIA
Multi cumpara apartamente la mama draku' si ... nu mai intru in detalii

Alt lucru important - PARCAREA
Daca sunt 15 apartamente si doar 9 locuri de parcare = FUGI

Ultimul (dar nu cel din urma) - INFRASTRUCTURA
Daca e un cartier nou fara trotuare si fara strazi asfaltate sau fara parcuri (locuri de joaca pentru copii) = s-ar putea sa regreti teribil

Sa mai zica si alti colegi

Eu as da sfatul, pentru cine are bani destui, sa nu cumpere pana nu e finalizat proiectul, eventual si destui locatari mutati in constructie. E clar ca va fi mai scump decat daca il cumperi din faza de proiect, dar iti dai seama de la inceput cum e blocul, cum e infrastructura de langa bloc, ce probleme exista, etc.
Dar, cum am spus, nu toata lumea isi permite luxul asta de la inceput, asa ca achizitia din faza de proiect e de multe ori o loterie.

Interesati-va inainte sa faceti antecontracte de situatia juridica a blocului si a dezvoltatorului. Vedeti daca blocul este sau nu implicat in vreun litigiu/proces. Intrebati un avocat inainte sa semnati actele. Dupa va fi prea tarziu.

Naijax, on 01 noiembrie 2022 - 12:20, said:

Am incercat sa ating puncte generale pe subiecte pe care cineva fara cunostinte in domeniu le va trece cu vederea usor. Locatia si infrastructura este subiectiva, trebuie sa fii orb ca sa semnezi pentru o locatie unde nu ai vazut-o cu ochii tai in prealabil, sa vezi gropile si lipsa asfaltului, deci aici iti cam asumi. Sunt persoane care se muta in noile residensuri in camp doar pentru ca pot pleca rapid pe autostrada catre job.

bai3tzash, on 01 noiembrie 2022 - 12:21, said:

Pe langa faptul ca e un risc enorm pe partea cealalta, si anume sa nu mai prinzi un apartament cu vedere la est, sau pe acela cu gradina pe care ti-l doreai de mult, mai exista si riscul sa nu mai prinzi deloc pana este gata. Apoi, problema unui apartament nu este neaparat problema altuia, unde este si cazul meu. Apartamentul meu e langa coloana de apa, dar nu se aplica al altuia care zice ca la el este foarte ok si multumit pentru ca este la 3 apartamente distanta. Apare o nuanta de subiectivism si nu putem decide asa usor soarta unui bloc doar prin prisma unei experiente neplacute.

@throw - in ce residence stai?

Fiecare cu placerile lui. As prefera mai degraba sa am curat langa bloc, adica infrastructura facuta, ca am parcare, sa stiu de la 2-3-5 vecini ca daca trag o basina nu ma aude nimeni, ca nu am curent de santier, etc, decat ca am vedere la est )

Edited by bai3tzash, 01 November 2022 - 12:53.

Poate ar trebui sa va uitati si ce este prin imprejurimi. Daca aveti teren viran pe langa bloc s-ar putea peste 2-3 ani sa dati mana pe fereastra cu vecinul din blocul proaspat aparut pe terenul respectiv.

s-au omis multe aspecte, legate de contorizare, aductiunea de apa, spatiile tehnice, canalizare, spatii comune, subsol, parcare, lifturi.
Majoritatea au pompe de apa separate cu rezervor separat, altfel nu urca apa la 3-4-5 . Sa aveti acces la el pentru reparatii,
Decorativa de esterior sa nu fie cea mai ieftina, din pacate nu prea poti sa ti dai seama in primii ani.
Sa ai acces la spatiile tehnice(ma rog, administratia daca exista) .
Sa eviti peretii din rigips.
Contorizarea separata sa fie deja facuta.
Lifturile sa fie omologate si puse legal in functiune.
Canalizarea sa fie pe langa bloc, sa fie in locuri accesibile pentru eventuale interventii.

Si multeeeee altele.

As mai adaugă un sfat, urmare unui alt subiect deschis acum câteva luni pe forum:
Mare atenție la ceea ce se afla/se va afla în apropierea blocului. Povestea un user ca îl înnebunise zgomotul produs de unitatea exterioara de aer condiționat a unui magazin "cu de toate", amplasat la parterul unui bloc, într-un ansamblu rezidențial nou. Similar, atenție la posibile cosuri/guri de evacuare de la restaurante/fast food, chillere, zona de aprovizionare cu marfa, de ridicare gunoi menajer, spălătorii auto self-service, șamd.

primul pas = cercetezi dezvoltatorul, firma lui, dacă are litigii sau review-uri negative pe undeva, insolvențe, etc.  inclusiv pe persoană fizică patronii sau administratorii
2 - cercetezi autorizația de construcție și certificatul de urbanism. de obicei se găsesc pe site-urile primăriilor de unde e blocul, în bucurești cele de sector
3 - verifici la ANCPI situația terenului, cadastru, cu 20 lei scoți online și vezi cine e proprietarul terenului și dacă are sarcini pe el sau probleme de orice natură

astea sunt să nu iei țeapă. apoi restul, ține mai mult de nivelul financiar, blocurile ieftine sunt făcute prost, cele scumpe mai bine
de verificat terenurile din jur, ce faună este ce zgomote. de mers incoignito în diverse zile și ore prin zona blocului să vezi cum se prezintă situația, dacă sunt bubuieli boxe, manele, colorați, scandaluri, gunoaie, zgomot, alte șantiere, magazine..   evitați blocurile lângă școli, grădinițe, dracii ăia mici urlă ăia non stop, evitați lângă depou de tramvaie sau curbe strânse, te trezesc de la 4-5 dimineața scârțaieturile și troncănelile, evitați lângă centre comerciale sau magazine în special alimentare sau terase, case de pariuri, bodegi, se strâng dubioși
vecinătăți pentru a securiza view și a nu avea probleme, cele mai indicate sunt parcuri, zone verzi, cimitire, biserici, terenurile de genul care nu vor fi niciodată construite alte blocuri.   dacă lângă e teren viran sau case sau fostă zonă industrială, e f posibil să apară alt bloc

peste ocean intr-un topic similar cu acesta citeam ca se prefera apartamentele pe colt (ai vecini numai intr-o parte) si se evita apartamentele langa lift (trafic mai mare in jur, zgomot de la casa liftului) sau ghena (sursa de gandaci).

Eu m-as gandi in primul rand daca as putea sa imi pot scoate banii investiti (si ,de ce nu, cu profit) in cazul in care as vrea sa il vand.
Prin urmare, criteriile ar fi in ordinea asta:
-zona
-detaliile tehnice ale constructiei (as vorbi cu un inginer constructor)
-loc de parcare

Apropo de asta, un cunoscut a cerut dezvoltatorului sa ii dea de proba apartamentul dorit pentru 3 zile, sa vada daca este ok daca se simte bine in el daca totul este cum trebuie, mai ales ca suma era fantezista.
Binenteles ca dupa 2 zile a predat cheia, nici nu s-a mai obosit sa explice de ce nu il mai vroia.

Așa am făcut și eu, și am renunțat după ce am stat o noapte.
Mi se pare ridicol ca la o investiție de zeci, sute de mii de euro, sa nu poți "proba produsul".

In condițiile in care majoritatea dintre noi fac nspe mii de probe înainte să cumpere un telefon.

Edited by pexCom, 01 November 2022 - 20:29.

Subscriu la multe din cele de mai sus si in principal:


- alegerea bloc mic vs bloc mare, in contextul in care ne-am mutat primii si a trebuit sa suportam toate lucrarile vecinilor (inclusiv finisaje in unele cazuri). Putine apartamente >> greu de luat decizii de angajat firme de curatenie sau lipsa de implicare in a suplini lipsa acestora pe o perioada limitata. Daca sunt putine apartamente sunt sanse sa fie majoritar sunt chiriasi asadar orice ai nevoie sa se schimbe treneaza foarte mult sau nu se intampla.

- problema antifonarii in special intre etaje: acest aspect trebuie testat si retestat in diverse conditii: zi, noapte, cu vecini, fara. Nu m-as fi asteptat vreodata sa se auda zgomote mai rau ca in orice bloc vechi in care am stat vreodata. Poate o izolatie suplimentara inainte de mutare, sau solicitarea unor straturi speciale de vata/rigips/pluta in fazele de constructie ar putea rezolva problema. Citeam pe un thread de izolari fonice ca 90% din blocurile noi au probleme de izolare fonica. Asa ca zic ca acest aspect e foarte important daca nu sunteti indiferenti la zgomote.

edi100000, on 02 noiembrie 2022 - 03:35, said:

edi100000, on 02 noiembrie 2022 - 03:35, said:

Te contrazic la punctul 1. Caramida este in continuare cea mai buna solutie dintre cele 3, fiind un material de constructie superior atat fonic cat si termic. Problema in sine nu vine de la peretele despartitor ci de la rezonanta camerei daca vorbimi de problema fonica (camere, inalte, nemobilate, fara covoare, fara mobila grea, veche ca pe vremuri). Cam asta intalnesti in blocurile noi, de aia se si aude mai rau acum.

olivelil, on 02 noiembrie 2022 - 06:05, said:

Asa visam si eu sa retestez zi si noapte, vecini, etc ) Astea sunt vise! Nu stiu cine naiba a dormit intr-un apartament in frig fara centrala termica ca sa testeze vecinii... inexistenti.. Nu exista asa ceva, eu daca nu luam apartamentul curent, nu il mai prindeam o saptamana mai tarziu. Si acum daca vreau sa ma mut, la 2 ani distanta, nu gasesc in zona mea ceva asemanator, deci despre ce vorbim?

aaaa4567, on 02 noiembrie 2022 - 02:00, said:

Sa dam de gandaci cand apar. Femeia e româncă, deci creață la minte, ea da cu spray RAID cand apar gandacii in loc sa previna cu o solutie profesionala care costa 10 lei de apartament. Cam astia sunt vecinii cu care te muti in bloc.