Promisiune notariala vanzare cumparare teren

Am incheiat acum 2.5 ani la notariat o promitere de vanzare cumparare teren (eu sunt vanzatorul). Am primit suma totala  iar cumparatorul a luat in folosinta terenul si s-a oferit sa se ocupe de toate actele de vanzare cumparare, de  obtinerea  cadastrului, plata impozitului terenului si tot restul actelor necesare pe cheltuiala lui. Am intocmit tot la acelasi notar o procura pe 3 ani de imputernicire a cumparatorului de a efectua toate actele necesare in numele vanzatorului. Pana in prezent insa cumparatorul promitent nu s-a ocupat de cadastru si restul actelor necesare.
Ce se intampla daca la expirarea promisiunii de cumparare  (peste vreo 6 luni) cumparatorul promitent nu se ocupa de actele necesare fara de care nu putem semna actul de vanzare cumparare?

Pai depinde ce ati scris in promisiune - fix aia se va intampla.

Este o promisiune standard de vanzare cumparare. Cand expira aceasta nu trebuie intocmit un alt act de vanzare cumparare? Daca promitentul cumparator nu s-a ocupat de actele necesare (cadastru etc.) desi avea procura de imputernicire, cum se mai face actul de vanzare cumparare?

Edited by Crystalm, 14 June 2022 - 12:59.

Îi dați mare parte din bani înapoi și la revedere. Sau întocmiți-i actele. Sau vă judecați. Chiar, ce scrie în "promitere" (antecontract sau promisiune de vânzare-cumpărare, mai riguros)?

Pai depinde ce ati scris in promisiune - fix aia se va intampla. - foarte corect !

Există un termen pentru încheierea contractului ? Ce ați scris că se va întâmpla dacă una dintre părți nu-și îndeplinește obligațiile în termenul convenit ?

 Crystalm, on 14 iunie 2022 - 12:28, said:

????????
Ti-ai luat banul?
O sa se ocupe, doar nu e idiot ca, dupa ce a dat banii sa ramana si fara bun

Poate are un interes (fiscal, contabil etc) ca actul de vanzare cumparare sa fie facut intr-o anumita perioada a anului.
Nu cred ca dureaza mai mult de cateva zile sa faca toate formalitatile. Ti-a dat banii, de acum e interesat ca terenul sa intre de facto in proprietatea lui.
Ca o paranteza, promisiunea se putea face fara notar, era la fel de valabila.

As presupune ca promisiunea aia de vanzare prevede ca, in cazul in care tu (vanzator) te razgandesti, trebuie sa-i dai inapoi dublul sumei primite (sau pretul integral + ceva in plus, daca ai primit tot) dar, daca se razgandeste cumparatorul, pierde avansul primit.
Acum, dupa depasirea termenului din contract, e la mana ta, poti fi "legal" si-l trimiti sa citeasca ce a semnat (tu ramanand si cu banii, si cu terenul) sau gasiti o modalitate de a finaliza ce ati inceput.

Citeste ce ai semnat atunci, acolo e raspunsul exact.

Edited by sorin147, 14 June 2022 - 16:00.

 ConstantinDriga, on 14 iunie 2022 - 14:37, said:

Nu prea cred.
Actul notarial are valoare juridica, promisiunea facuta pe inserat, cu juma' de gura si banii dati in plic...mai greu.

Promisiunea scrisa si semnata nu e obligatoriu de autentificat la notar. Nici macar nu implica obligatia vanzatorului sa fie proprietar la momentul promisiunii. Nici macar bunul promis nu e obligatoriu sa existe la momentul promisiunii.
Obligatia e ca bunul promis sa existe si sa fie transferat cumparatorului la data agreata.

Edited by ConstantinDriga, 14 June 2022 - 17:34.

Asta e altceva: e o mica diferenta intre "promisiunea" din prima postare si "promisiunea scrisa" din a doua postare.

Promisiunea (scrisa, ca sa nu fie discutii) e prevazuta in CC si nu e nevoie de notar neaparat.

Edited by Olteanul_sfios, 15 June 2022 - 09:04.

 Crystalm, on 14 iunie 2022 - 12:28, said:

Ce intelegi prin "suma totala"? La o promisiune nu se achita pretul pentru care v-ati inteles, ci un avans, de comun acord, care de obicei este de 5-10% din valoarea stabilita.
Promisiunea are valoare juridica si reprezinta un "sechestru" pus asupra imobilului de catre cumparator, care se angajeaza sa respecte termenii.

Acum, termenul se apropie de final. In ce sens cumparatorul "a luat in folosinta terenul"? Se poate incheia un act aditional la acea promisiune si se amana incheierea contractului final.

 Crystalm, on 14 iunie 2022 - 12:59, said:

Vanzarea propriu-zisa nu poate avea loc fara ca imobilul sa aiba cadastrul si intabularea facute.

 ConstantinDriga, on 14 iunie 2022 - 17:32, said:

Auuuu... de unde ai scos asta? Pai eu pot sa incep sa vand casa ta oricui? Ca doar nu sunt proprietarul ei... Atunci de ce la incheierea oricarui document care implica o vanzare sau o primisiune bilaterala, ti se cer actele de pe vremea cand era bunica fata mare?
Chiar sunt curios ce se intampla in situatia asta, cand ma prezint la notar si "promit" ca iti vand o casa care nu imi apartine...

Edited by bonygy, 29 June 2022 - 14:39.

 bonygy, on 29 iunie 2022 - 14:34, said:

Aș nuanța puțin. Am încheiat (ca vânzător, nu notar) antecontract pentru o bucățică de teren (nici cât o parcare, fracție foarte mică rezultată din divizări în urma moștenirilor) înainte de a avea certificat de moștenitor pe numele meu, cu atât mai puțin întabulare pe numele meu. Dar existau acte suficiente care au permis întabularea înaintea finalizării vânzării.

 bonygy, on 29 iunie 2022 - 14:34, said:

Trec peste tonul total nepotrivit si iti spun ca eu pot sa-ti promit, sub semnatura privata (adica nu la notar), ca-ti vand Palatul Cotroceni la data de 1 aprilie 2023. La data de 1 aprilie 2023 ori iti vand Palatul Cotroceni, ori se executa clauzele de neindeplinire a promisiunii. Daca nu vreau de bunavoie, te adresezi instantei, care ma va obliga. Daca, printr-un miracol, la data respectiva sunt proprietar acolo, esti obligat sa-l cumperi.
Dezvoltatorii imobiliari fac antecontracte dinainte de a incepe lucrarile. Pretul, in cazul asta, e mult mai mic decat atunci cand apartamentul e finalizat, cu dezavantajele de rigoare.

Am vazut ca se vehiculeaza ideea ca promisiunea trebuie trecuta prin notariat. Nu e obligatoriu. Iar daca se folosesc semnaturi electronice calificate, alea sunt mai de incredere ca orice notar.
Vanzarea propriu-zisa se face obligatoriu la notar, cu toata documentatia aferenta.

 ConstantinDriga, on 30 iunie 2022 - 09:57, said:

Poti, dar nu se va accepta nicaieri...
Am avut in familie situatia cu act sub "semnatura privata" neautentificat si a luat teapa... asa ca sa o lasam mpale...

 Brainie, on 30 iunie 2022 - 09:39, said:

Inseamna ca cel caruia i-ai vandut in acest mod, a avut o incredere deplina in tine, ceea ce nu prea se intampla...

Edited by bonygy, 30 June 2022 - 12:21.

Eu am cumparat un apartament cu un astfel de ante-contract. I-am dat vanzatorului jumatate de suma inainte. Fireste, e nevoie de o doza de incredere.
Nu sunt impotriva autentificarii, sunt impotriva ideii gresite ca autentificarea e obligatorie. Asa se nasc zvonurile si interpretarile.

Stiu... tot asa, in lege spune ca si testamentul poate fi o bucata de hartie, semnata, neautentificata... dar la un litigiu, autentificarea este cheia...

Revin cu intarziere pentru ca nu aveam la indemana promisiunea incheiata la notariat ca sa citez exact din ea.

Dar, pentru ca s-au declansat o serie de discutii contradictorii offtopic, va rog sa revenim la esenta intrebarii.

Deci problema este urmatoarea:
-in promisiunea notariala cumparatorul se angajeaza ca va efectua pe seama si cheltuiala lui toate "lucrarile de publicitate imobiliara privind intabularea dreptului de proprietate asupra terenurilor in cartea funciara". Am atasat copie de pe document.

-de asemenea, conform promisiunii, daca nu vor fi efectuate lucrarile respective din cauze care incumba cumparatorului, acesta va pierde suma achitata la momentul incheierii promisiunii.

-dupa doi ani si jumatate, cumparatorul spune ca a angajat si platit lucrarea de inscriere in cartea funciara dar ca nu s-a rezolvat nici pana acum din cauza unor asazise probleme la primarie legate de suprapunere de terenuri si ca deci, nu e vina lui. Am atasat captura raspuns.

Ce se intampla la 08.11.2022 in situatia aceasta? Evident ca vanzarea propriu zis nu se poate incheia din cauza ca nu sunt facute actele. Eu deduc din comportamentul indiferent al cumparatorului promitent, ca nu-l mai intereseaza terenul. Pierde banii sau trebuie sa-i dau banii inapoi pentru ca, pretinde el, nu din vina lui nu a putut efectua actele pe care era obligat sa le faca "pe seama si cheltuiala lui"?

Obs: cumparatorul refuza sa raspunda la telefon, pe whatsapp raspunde extrem de greu, evaziv sau chiar de loc. Nu comunica decat foarte greu si evaziv.