În 2022 nu va mai fi rentabil "buy to let"...

figo1988, on 09 ianuarie 2022 - 10:58, said:

Ai dreptate, este o zonă de viitor și va ajunge mp și 5000 de euro.

Luați și voi câte 10 apartamente acolo repede și foarte repede.

Edited by emeral, 09 January 2022 - 11:59.

figo1988, on 09 ianuarie 2022 - 08:25, said:

Ce să facă?!  🤣🤭
Cum, cînd este cîrnatul de 2 km, bară la bară, și peste pod, și pe lîngă pod pe breteaua care coboară spre linia de tramvai?!

Atenție, am spus mai în urmă, ÎNTRE anumite perioade orare.
Noaptea nu este broblem"  😉

Edited by crisstonne, 09 January 2022 - 12:48.

crisstonne, on 09 ianuarie 2022 - 12:39, said:

Mai citeste o data mesajul meu. Stii de cate ori am avut treaba in Pajura in ultimii 10 ani? O singura data. Sa merg cu sotia sa dea examenul de permis, atat.  E o zona care nu prezinta interes pentru cei care nu stau acolo. Nu sunt birouri, nu sunt spatii comerciale de calitate (mega si supermarketuri nu se pun), practic e doar un alt cartier dormitor, situat macar in zona geografica relativ corecta a Bucurestiului (nord).

figo1988, on 09 ianuarie 2022 - 13:53, said:

Cam așa e.


S-a construit asta acolo, pare gata.

https://www.j8officepark.ro/plans/

Și Marmura tot pe acolo.


Poate va crește zona.

figo1988, on 09 ianuarie 2022 - 13:53, said:

Ai lămurit, tanks"  😉
Cît despre ,,dormitor ", mie îmi convine, nu aveam de gînd să stau în mijloc de Disneyland.

Pavilion8373, on 09 ianuarie 2022 - 08:48, said:

Eu zic să își vadă fiecare de treaba lui  😉
Ce este acest Nusco, și de ce deranjează?!  😶

Pai tu te-ai băgat in discuția asta. Aici e vorba de buy to let, pajura nu prea intra în subiectul asta. E un cartier cinstit și cam atât. Chiriașii vor sa fie aproape de punctele de interes ale orașului, sa ajungă repede la birou, cumpărături sau parc. Apa calda și finisajele sunt de la sine înțelese ca nu închiriază nimeni acum la preturi decente apartamente fără apa calda

Edited by figo1988, 09 January 2022 - 16:29.

MembruAnonim, on 31 decembrie 2021 - 13:27, said:

Dar ”build to let” ar putea fi rentabil?

Dacă rentabilitatea este trasă în jos de prețul prea mare al proprietăților, nu ar trebui rezolvată această problemă prin singura metodă fezabilă, adică să construiești chiar tu...?

Desigur, ar necesita asocierea între mai mulți investitori mici - cu problemele inerente - și ar trebui să ai deja banii disponibili (deși ar putea fi obținute credite pentru investiții imobiliare) ... dar ar fi sau nu rentabil?

subss, on 09 ianuarie 2022 - 17:33, said:

Nu e rentabil azi să construiești pe teren peste 15.000 mp care costă minim 1000 de euro/mp fără să vinzi cu minim 4500 de euro/mp ce construiești.

emeral, on 09 ianuarie 2022 - 17:53, said:

Nu am propus să concurăm cu One United Properties... mă refeream la proiecte mici, ceva mai abordabile pentru muritorii de rând

subss, on 09 ianuarie 2022 - 17:33, said:

Pai care e de fapt șmecheria? Sunt două business-uri distincte. În prima faza construiești și teoretic ai putea vinde la prețul pieței și realiza un randament foarte bun. Pe urma închiriezi la prețul pieței cu un randament semnificativ mai slab.

Chiar dacă sunt două business-uri aparent distincte, rezultatul final este același: intri în posesia unui apartament ieftin (în raport cu proprietăți comparabile)...

Care sunt opțiunile actuale pentru a obține un apartament ieftin, pe care dorești să îl închiriezi?

În afară de noroc chior și licitații de executare silită, singura variantă cu adevărat fezabilă este să cumperi din faza de proiect, achitând dezvoltatorului toată suma în avans, în scopul obținerii unei reduceri cât mai consistente.

Întrebarea este dacă scoțând din ecuație profitul dezvoltatorului și construind împreună cu alți investitori mici vei putea obține un preț final care să facă rentabilă închirierea...

Faptul că ai putea să vinzi și să câștigi mai mult este mai puțin relevant în contextul discuției, deoarece am pornit de la premisa că dorim să acumulăm proprietăți pe care le păstrăm pe termen lung, în vederea închirierii.

Edited by subss, 09 January 2022 - 19:01.

figo1988, on 09 ianuarie 2022 - 18:40, said:

Randamentul bun era valabil anii trecuti. Mai nou sunt cazuri in care unii sunt la limita sau au intrat deja pe pierdere ( dpdv contabil , cu terenul evaluat recent si fara taieri de costuri )

Estimarea mea grosiera este ca in Nusco , daca s-ar construi acum, am vorbi de un cost mai mare de 2 k + tva / mpu . Vorbim de costul dezvoltatorului.

Poate de aceea ar fi bine sa iei in considerare si varianta in care vinzi doar 1 din cele 2 ap ( parca spuneai de 134 k , ceea este un pret ok. Practic este ca si cum ai achizitiona un singur ap cu aprox 95 k  )

Crezi ca zona permite sa vinzi acum cu 3 k+Tva ? La 3k vorbim de Tva 19% .Totodata cine se apuca se sapat acum trebuie sa ia in considerare o crestere  costuri pe proiect de minim 25%.

De aceea vorbesc de proiecte care se vor amana sau  in cazul unor dezvoltatori mai mici, vom vorbi chiar de falimemte

Edited by marius21, 09 January 2022 - 19:20.

@figo
Nici eu nu as vinde amândouă decat daca as fi 100% convins ca banii aia imi aduc cel putin triplu(sau mai bine)
Nusco e facut bine si e poziționat bine.
Ca randamentul la chirie nu va fi grozav… probabil. Dar din apreciere in 5 ani sigur mai pui o suma frumusica pe care nu ai cum s o bati decat daca mai gasesti vreo Tesla

Edited by Pavilion8373, 09 January 2022 - 23:52.

Cum ganditi o investitie in imobiliare? In cat timp sperati sa va recuperati investitia ?
Daca este o cloaca veche ce necesita renovatii, cat % bagati in ele? Diy sau firma ?

Edited by mihai93, 11 January 2022 - 15:01.

Kean, on 31 decembrie 2021 - 21:49, said:

Nici eu nu puteam sa o zic mai bine !

emeral, on 01 ianuarie 2022 - 14:57, said:

Eu unul abia astept

marius21, on 09 ianuarie 2022 - 19:18, said:

Pavilion8373, on 09 ianuarie 2022 - 23:51, said:

Eu cred ca preturile vor ajunge la un platou si nu vor continua sa creasca in anii imediat urmatori. Da, Nusco fazele 1&2 vor fi mai calitative/vor avea suprafete mai mari decat ce se va construi in continuare, dar nu vad perspective majore de apreciere. De asemenea, datorita faptului ca toata aprecierea a fost trasa in fata, sunt cu mai mult equity in proiect decat voiam, in loc de un leverage de 1:6 in cazul unui credit normal, eu sunt undeva la 1:3. In cazul unei aprecieri anuale de 2-3% pentru urmatorii ani, randamentul nu va depasi 10-12%.

mihai93, on 11 ianuarie 2022 - 15:01, said:

Dpmdv o investitie imobiliara nu se judeca in termeni de recuperat investitia pentru ca nu are uzura semnificativa. Daca imi luam o dubita cu care caram mobila, da, trebuie calculat ca dupa 4-5 ani intr-o astfel de utilizare, era buna de dat la casat (de exemplu), dar un apartament are in general crestere a pretului odata cu trecerea timpului. Si atunci totul se judeca in termeni de randament procentual. Acum inca mai este rentabil sa iei proprietati cu cat mai multi bani de la banca (dobanzile sunt cam la 1/2 fata de cat scoti din chirie + apreciere). In principiu nu ar mai trebui sa ne intoarcem niciodata la situatia unde randamentul total (chirie plus apreciere) sa fie sub rata de finantare, dar nu se stie niciodata. In momentul ala va fi mai bine de cumparat cash (evident), pentru ca va fi presiune pe oferta si probabil ofertele bune vor fi mai multe.

Edited by figo1988, 12 January 2022 - 12:07.

figo1988, on 12 ianuarie 2022 - 12:04, said:

Nusco au pus iar ei singuri 6% parca in ianuarie. Peste asta sigur vor mai pune oamenii cara cumpara si ei pt investitie macar un 5-10%.
Eu cred ca cel putin anul asta o sa vezi iar un 15% la sfarasit in plus la nusco. Daca nu vine vreo noua criza normal...si chiar si asa, lumea are bani, nu cred ca o sa vanda nimeni in minus.
Mai departe tu stii ce calcule iti faci

Edited by Pavilion8373, 12 January 2022 - 12:49.

Pavilion8373, on 12 ianuarie 2022 - 12:49, said:

Da, pai includ in aia 21% cresterea din Ianuarie. 15% in plus ar duce pretul fix la 2920 eur/mpu, mi se pare greu de crezut. Mai ales ca ar fi 100% peste pretul la care Nusco va putea vinde faza 3. Limita pe care o vad eu este la 140 de mii + TVA de 5%. Mai sus de atat nu se vor duce.