Riscuri achizitionare garsoniera bloc in constructie, cu finalizare peste un an

As dori sa stiu cat de sigur este de a cumpara o garsoniera cu finalizare peste un an si 3 luni, blocul fiind acum in constructie, abia la etajul 1 din 7. Constructorul solicita un avans de 40 sau 80% care se plateste la inceput iar restul la finalizarea lucrarii. De asemenea se face antecontract de vanzare-cumparare la notar. Am urmarit din primavara activitatea dezvoltatorului imobiliar: alte 3 blocuri pe care le-a terminat, alte 2 care sunt aproape gata precum si inca alte 2 blocuri in stadii incipiente. Constructorul are site-uri de prezentare pentru fiecare ansamblu rezidential. As dori o parere avizata daca merita sau nu. As fi dorit sa cumpar de la acest dezvoltator o garsoniera care sa poata fi predata mai repede, dar din spusele agentilor de vanzare restul sunt deja cumparate. Mentionez ca blocul este in Chiajna, Ilfov.

Dupa parerea mea e cam la fel de sigur daca ai imprumuta suma respectiva de bani unuia de pe strada, pe care il poti identifica si care zice ca e bogat dar nu suficient.

 gibraltarianul, on 04 decembrie 2021 - 10:16, said:

Tu stii ce inseamna parere avizata? Inseamna ca se face o analiza financiara a dezvoltatorului, de obicei de o banca sau auditor, si pe bani.
Tu vrei sa iti dea cineva o parere avizata despre un dezvoltator al carui nume nu il stie, si care construieste in Chiajna, pe dreapta?

Edited by s1lviu86, 04 December 2021 - 11:01.

Probabil ca 80-90 % din locuinte se cumpara la stadiul de proiect/constructie cu avans si antecontract la notar.
De obicei raman nevandute pana sa fie finalizat blocul doar locuintele cu orientare proasta, priveliste urata, parter, etaj superior.

In rest, vezi cine este constructorul, daca este serios, intrebi locatari din blocurile deja vandute.
Un oarecare risc iti asumi. Dar nu prea ai de ales.

40 sau 80% mi se pare foarte riscant!

10-20% mi se pare mult mai decent. Oricum chiar cu promisiune de vanzare notariala tot riscant este pentru ca ar trebui sa verifici: ipoteca pe care banca o are asupra terenului (banca care a finantat proiectul); solvabilitatea firmei, etc. Practic clientii care au platit avans au sanse spre 0 sa il recupereze in caz de ceva "nasol". Tu hotarasti ce suma esti dispus sa risti.

Din pacate saraltanii dezvoltatori imobiliari colcaie si prolifereaza tocmai datorita clientilor naivi,care i-au invata cu narav.
Ce ar fi daca ditamai dezvoltatorul s-ar dezvolta fix pe banii lui?Cu siguranta ca ra ar fi o alta calitate si un respect adecvat catre clienti.
Acele contracte si antecontracte la notar pot deveni egale cu zero in multe conditii,iar sarlatanul ramane cu banii si clientuil ramane cu buza umflata.Pentru totdeauna.

Chestiile aste sunt relative.Sint extrem de multe cazurile cand clientii au ramas si fara bani si fara case si de asemenea sunt extrem de multe cazurile cand clientii si-au primit pana la urma casele,dar foarte multi cu intarziere si mare intarziere si de cele mai multe ori casele erau neconforme.

Colegul croko.dilul a sintetizat perfect situatia.
Dai banii si dupa aia tremuri si ai cosmaruri noptile pana la termenul final.Chiar si dupa acest termen,de cele mai multe ori.

Edited by adisz, 04 December 2021 - 11:08.

reclama era                VINO SĂ VEZI CLUJUL DE LA ETAJUL 17
și s-a transfornat în    N-O SĂ VEZI....

s-a oprit la etajul 2-3 si s-au plătit integral cele de la 17

și au trecut 12 ani sau mai mulți de atunci

 EMPP, on 04 decembrie 2021 - 11:22, said:

Manastur?

Cu siguranta este 100% in functie de anumiti factori.

 gear, on 04 decembrie 2021 - 11:38, said:

exact

 gibraltarianul, on 04 decembrie 2021 - 10:16, said:

Nu mai suntem în 2007. Suntem în (aproape) 2022, așa că e foarte simplu să-ți formezi o părere.

Constructorul are experiență? A mai pus pe piață alte unități locative? Și-a respectat contractele? Oamenii care locuiesc azi în apartamentele livrate de el se plâng de ceva? Ca firmă, are bonitate? Nivelul datoriilor cum e comparativ cu profitul?

Dacă toate răspunsurile la întrebările astea (la care îți poți răspunde singur cu o minimă cercetare) sunt satisfăcătoare, atunci probabil nu trebuie să-ți faci probleme.

Dacă nu, atunci iei pe riscul tău.

Am urmarit activitatea dezvoltatorului imobiliar din primavara pana acum. A terminat 3 blocuri, altele 2 sunt aproape gata, mai are alte cateva in curs de executie. Pe panoul cu santier in lucru la beneficiarii investitiei sunt trecute 5 firme, nu inteleg de ce sunt asa multe. Unde ma intereseaza pe mine e un santier cu 3 blocuri, unul e aproape gata si trebuie dat in folosinta in martie 2022, altul in mai 2022 (astea sunt in grafic conform site-ului, deja se lucreaza in interior). In aceste 2 blocuri, nu mai sunt garsoniere/apartamente de vanzare. La al treilea bloc acum se ridica etajul 1. Ce e ciudat ca pe panoul pentru primele 2 blocuri ridicate complet scrie si teremenul de incepere/finalizare a lucrarii, dar la al treilea bloc nu scrie nimic cand incepe si cand se termina, doar numarul autorizatiei de construire.

 gibraltarianul, on 04 decembrie 2021 - 14:24, said:

alora 5 le face blocul.ei sunt beneficiarii constructiei

 gibraltarianul, on 04 decembrie 2021 - 14:24, said:

Trebuie sa definim niste termeni:
1. Dezvoltator - entitatea/entitatile care finanteaza si coordoneaza proiectul. Alea 5 firme beneficiare in cazul tau
2. Constructor - firma care realizeaza efectiv constructia

In aceste conditii, a cui activitate ai urmarit-o tu? Pentru ca daca e vorba de constructor, asta ar fi pasul ulterior, cand vei verifica calitatea executiei. Deocamdata, daca beneficiarii aia raman fara bani, atunci constructorul cu experienta se va duce si va construi altceva. Sigur, mai sunt si cazuri speciale unde de fapt s-au asociat toti, inclusiv constructorul, dar asta trebuie sa definesti tu.

Ce e insa 100% sigur e ca ei de fapt construiesc pe banii cumparatorilor. Asta nu e in sine un lucru rau, dar inseamna ca nu au nici finantare de la banca, ceea ce inseamna ca tot proiectul e un pic mai dubios, cu firme mai mici etc. Asta nu e in sine un lucru rau, dar atrage riscuri suplimentare. Hai sa clarificam rolurile fiecaruia acolo constructor/dezvoltator si continuam. Eu am cumparat 4 imobile in diferite faze de executie, dar am si refuzat atunci cand dezvoltatorul/constructorul nu au trecut de verificarile initiale (si am avut dreptate pentru ca proiectul a avut o intarziere uriasa, de peste 2 ani).

Am urmarit activitatatea pe teren si online: rezervelor87 (3 blocuri finalizate in acest an), weiner12 (2 blocuri aproape de finalizare si in al treilea care e in curs de ridicare as dori eu). Proiectul complet se regaseste pe vestgroup, unde sunt atat proiecte vechi cat si cele mai noi, majoritatea in Chiajna, Militari Residence. Dezvoltatorul imobiliar (beneficiarul) e diferit de constructor, in sensul ca a angajat o alta firma de constructii sa realizeze lucrarile, nu are propria echipa de muncitori. Cel putin asa reiese din afisul cu santier in lucru.

Eu nu recomand cumpararea de la groapa/structura mai ales la prima achizitie. Nu din cauza riscului ca nu mai termina, acum cam pentru toti e mai rentabil sa termine si sa incaseze ce mai e de incasat sau sa isi mai scoata din apartamente in persoane fizice, dar mereu este vorba de intarzieri iar finisajele promise se transforma in unele de cea mai prosta calitate.
Una e sa cumperi ce vezi la fata locului si alta e sa cumperi ce iti arata unii in desen care de fiecare data nu arata asa in realitate.
Intr-un fel iti deseneaza dormitorul cu patul mai mic pe schita si in alt fel intri in el finisat si constati ca dormi cu capul la usa si nu ai loc de noptiere. La fata locului se verifica cu ruleta daca si intra mobilierul. Trezesti persoana din dormitor cand pornesti robinetul si baia este perete comun cu dormitorul? Pute sifonul de scurgere din baie? Presiune la apa exista suficient sau trebuie montata statie de pompare sa faci un dus decent?
Cel mai important este ca atunci cand ai blocul gata se poate verifica si existenta cartii tehnice a constructiei.
De fiecare data la groapa se cumpara vise din emotie si dezvoltatorii pacalesc cumparatorii naivi in ultimul hal. Usile promise lux devin usi pentru dezvoltator(sunt cele care nu fac parte din gama producatorului, la pret redus si calitate indoielnica special pentru dezvoltatori), obiecte sanitare niste urate manjite de silicon, parchet, placi ceramice cele mai ieftine montate stramb de salahori necalificati si murdare de chit, etc.
Eu am cumparat la structura de la un conational pe care il cunosc si tot nu a iesit la final blocul cum era in desene dar am asumat situatia de la inceput. La finisaje am avut control si au fost montate de calitate mediu, iar la restul cumparatorilor este calitate mediu-slaba - un pic peste luxul obisnuit. Este vorba de bloc in bucuresti in situatia mea, deci si calitatea finisajelor si conditiilor se cere a fi peste majoritatea constructiilor din chiajna sau ghetourile similare.
Ca si side note calitate mediu inseamna peste luxul care il credeti voi, mediu inseamna:
- parchet montat corect fara sa scartaie si cu plinte de lemn/compozit, nu oribilitati de plastic din care ies coltarele de plastic de culoare diferita dupa 1 saptamana
- placi ceramice montate drept, taiaturi estetice, nu sunt murdare de chit
- usi de calitate ceva mai buna care nu se inchid singure, care nu scartaie
- usa de intrare izolata prin care nu se aude de pe casa scarii
- gleturi aplicate+slefuite mecanizat, lavabil dat cu pompa de o firma autorizata, nu cu trafaletul. colturi pereti drepte si aplicate profile metalice, glafuri granit/marmura/compozit/mdf la ferestre
- tamplarie pvc minim 5 camere care nu face condens iarna
- prize suficiente si montate autorizat, instalatii pentru msv, circuite separate in bucatarie
- instalatie A/C pregatita si pe pozitie cu scurgere si electricitate
- videointerfon, spatii comune curate si fara probleme, lipsa infiltratii
- liftul face fata traficului la orele de varf sau astepti pana te plictisesti daca locuiesti la etajele superioare
Lux promit dezvoltatorii si livreaza calitate ca la tara pentru naivi.
Pentru cine vine de la casa de paianta si o lavabila la trafalet este lux, dar sa tragi la jug 30 de ani sa platesti pentru ghetouri nu ar fi indicat.
Locuind in conditii inumane automat duce la o calitate a vietii scazute, iar cateodata este mai rentabil ori sa platesti pretul premium pentru un apartament finalizat si care corespunde standardelor de locuit, or sa locuiesti in chirie la buget intr-un spatiu decent - chiar si la bloc vechi unde se cer chirii rezonabile si constructiile sunt mult mai de calitate.

O problema generala pe care am vazut-o la finisaje este montarea gresiei si faiantei. Daca chitul de la rosturi nu este curatat imediat dupa ce e montata faianta, nu prea mai ai sanse dupa cateva luni de la aplicarea acesteia sa cureti urmele de chit. Intr-adevar, este o problema cu zgomotul de pe hol, bucataria fiind cea inchisa complet si nu dormitorul, iar usa de la intrare nu stiu cat de bine izoleaza (pe usi scria made in turcia). Da, intr-adevar dormitorul are perete comun cu baia, deci se aude cand tragi apa. Primesti cat platesti, dar macar sa primesti.

Daca cere 40% - 80% din suma in avans (suma care presupun ca e oricum uriasa) si mai si ai banii astia nu e mai simplu sa te uiti la ceva care e deja in picioare/terminat? Sau sa cumperi o garsoniera de la cineva care face upgrade ?