Sun Royal View - Str. Emil Racovita nr. 3-5

Buna,
ma intereseaza si pe mine acest complex si la o prima cautare pe internet am gasit urmatoarele informatii:
https://www.sun-properties.ro/termeni/
pare ca firmele asociate pentru acest proiect ar fi:
S.C. TITAN SUN PARK S.R.L. si S.C. STREET BUSINESS MARKET S.R.L.

Prima firma pare ca are 4 dosare in instanta:
https://lege5.ro/fir...rk-srl-37114560
si 8 anagajati in 2021 iar a doua firma pare sa fie mai curata din punct de vedere a litigiilor si care are ca obiect de activitate restaurante
https://lege5.ro/fir...et-srl-41709361


Ei spun ca au mai avut si alte proiecte rezidentiale dar eu nu am gasit nimic pe internet astfel incat sa-mi dau seama cat de seriosi sunt.

Ar fi utila orice informatie pe care o mai aveti si voi in plus.

Felul in care arata blocul nu e suficient sa te descurajeze?

Esti aproape de bagdasar-arseni, deci asteapta-te sa mai ramai martor la cate un bombardier taiat plin de sange din cap pana in picioare.

Referitor la ce spune Turcalet .. nu cred sa fie vreo problema legat de urgente pentru ca intrarea in spital este prin sos. Berceni.... ce mi se pare mie mai aiurea este faptul ca, imediat langa bloc este morga spitatului.. si atunci e posibil sa fie deranjant.
Iarasi un lucru deranjant este compartimentarea apartamentelor si numarul mare de apartamente pe un etaj.
La fel de deranjant mi se pare si faptul ca separarea intre apartamente se face cu BCA si e posibil sa nu izoleze fonic asa bine ( chiar si intre apartament si hol)

Acum am gasit si cine sunt patronii acestui ansamblu Andrei Ceausescu si Daniel Soldea:

https://www.profit.r...-pitar-20294671
https://www.replicao...la-olimp-532480


Cine stie ceva info despre ei, daca sunt antreprenori seriosi, daca au mai facut si alte blocuri si sunt ok va rog sa mai scrieti pe aici.

A luat cineva aici? Ceva detalii? Mai știți alte ansambluri prin zonă?

Stiti ce mi se pare un pic mai ciudat? In toate pliantele initiale blocul avea parter inalt + 10 etaje + mansarda iar acum constat ca blocul are parte inalt + 12 etaje + mansarda.

Oare e posibil asa .. sa ai proiect pentru 10 etaje plus mansarda si apoi sa construiesti 12 etaje plus mansarda?


La intrebarea asta cred ca ar trebui sa ne raspunda chiar dezvoltatorul.Parerea mea

Dupa cum vezi, e posibil. Nu e si legal dar e posibil.

Din ce vad pe site-ul primăriei apare o autorizație de modificare tema proiect pentru încă un etaj. Deci pare a fi legal.....

 andreileonte, on 23 august 2023 - 10:15, said:

Edited by andrei1florea, 10 September 2023 - 11:40.

andrei1florea, on 10 septembrie 2023 - 11:36, said:

Am cautat si eu pe site-ul primariei dar nu am vazut o astfel de autorizatie.... oricum nu contest ca ar fi adevarat pentru ca ma gandesc ca nu ar fi construit inca doua etaje chiar asa pe fata.
Problema pe care o ridicam eu ar fi daca o structura de rezistenta proiectata pentru 10 etaje suporta atat de usor inca doua etaje in plus.  Mie asta mi se pare foarte ciudat.

Daca ar fi fost proiectat de la bun inceput pentru 12 etaje plus mansarda nu as fi vazut nicio problema.... dar sa-l proiectezi pentru 10 etaje si sa mai adaugi inca doua (putin mai tarziu) asta, pentru mine este foarte ciudat.

Oricum da-ne si noua un link ceva sa citim daca tot zici ca ar fi ceva pe site-ul primariei

 AIR94, on 15 iulie 2023 - 12:51, said:

La o analiză rapidă, par a fi probleme chiar începând cu PUZ-ul... care conține o eroare grosolană (ca să nu spun că a fost mânărit, deoarece nu am dovezi ) în privința suprafeței terenului pe care a fost realizat ansamblul. Dar nu este vina dezvoltatorului, deoarece a cumpărat ulterior terenul...

Sper, însă, că această eroare nu a fost exploatată în scopul depășirii suprafeței construite maxime la care aveau dreptul, în raport cu POT și CUT

Detalii în postarea următoare, după ce schițez pe PUZ problemele pe care le-am sesizat...

 andreileonte, on 23 august 2023 - 10:15, said:

Cred că la mijloc ar putea fi un subterfugiu în vederea reducerii costurilor inițiale ale autorizației, dar și pentru a realiza cât mai puține locuri de parcare.

Tehnic vorbind, PUZ-ul permite P+11 deci trecerea de la P+10 la P+11 este legală... câtă vreme se încadrează în CUT și este asigurată o mărire proporțională a numărului locurilor de parcare, situație pe care o voi analiza separat atunci când voi obține de la primărie datele relevante.

Trecerea de la P+11 la P+12 este și ea oarecum legală, drept urmare a normelor care permit supraetajarea unei construcții...

Spun „oarecum legală” deoarece supraetajarea unei construcții neterminate mi se pare o forțare a  legii, care în opinia mea trebuie interpretată în sensul că se referă de fapt doar la construcțiile deja recepționate, nu și la cele în curs de edificare.

Quote

Ar fi excelent ca, în spiritul bunei-credințe, dezvoltatorul să se alăture conversației noastre spre a lămuri problema...

Îi voi face o invitație în acest sens, dacă sunteți de acord.

 AlexEn, on 24 august 2023 - 09:04, said:

Este legal în anumite condiții... trebuie să analizăm dacă acele condiții sunt îndeplinite.

Din păcate, primăria nu își îndeplinește obligația de a face publice autorizațiile de construire în formatul extins prevăzut de normele în vigoare

 andrei1florea, on 10 septembrie 2023 - 11:36, said:

Dacă poți să mai găsești link-ul ar fi excelent. Eu nu dau de el...

Primăria Sectorului 4 este extrem de netransparentă când vine vorba despre informațiile de interes public, în special cele care ar trebui publicate din oficiu precum autorizațiile de construire... deoarece sunt probleme și aspecte controversate aproape în fiecare dintre ele, unele fiind la limita legii, altele depășind-o clar

Normal că nu vor să le facă publice și se luptă până la capăt în instanță ca să nu furnizeze nici cea mai mică informație

 andreileonte, on 11 septembrie 2023 - 13:15, said:

În principiu, nu există diferențe semnificative între structura de rezistență a unui bloc cu 10 etaje și cea a unuia cu 12 etaje, ambele putând arăta uneori complet identic (iar structura P+10 este supradimensionată din start când investitorul știe sigur că va solicita supraetajarea).

Supraetajarea clădirii a fost permisă, teoretic, după ce a fost demonstrată capacitatea portantă a structurii...

Problema 1

După cum știți, terenul inițial a aparținut unei fabrici de pâine...

În 2019 a fost adoptat un PUZ, solicitat de către proprietarii de atunci (nu de către dezvoltatorul actual, deoarece a cumpărat ulterior), care împarte terenul în două UTR-uri (unități teritoriale de referință):

UTR 1: format din două terenuri, unde se va amplasa o zonă comercială, adică un Lidl (încă neconstruit) și un Kaufland (deja inaugurat).

UTR 2: format dintr-un singur teren pe care se va construi un complex imobiliar preponderent rezidențial, cu spații comerciale la parter.


Dar, după cum spuneam mai sus, acest PUZ conține o eroare grosolană în privința suprafeței UTR 2 unde a fost construit Sun Royal View, prezentând-o ca fiind ceva mai mare decât este în realitate, prin preluarea coordonatelor/suprafeței terenului pe care se va construi Lidl și prezentarea lor drept coordonatele/suprafața terenului unde a fost ridicat Sun Royal View.

Va trebui să examinați cât mai de aproape imaginea atașată pentru a observa că, de fapt, coordonatele din chenarul din stânga sus nu aparțin UTR 2, cum am putea crede în mod rezonabil (deoarece sunt două seturi de coordonate, care ar trebui să corespundă celor două UTR-uri), ci aparțin terenului cu numărul cadastral (de atunci) 218573, greu observabil acolo unde indică săgeata verde, fapt pentru care am inclus și o imagine mult mărită a chenarului verde.

Pentru a verifica, am introdus coordonatele într-un program CAD și se confirmă faptul că locația este diferită de terenul Sun Royal View, fiind vorba fără echivoc despre terenul Lidl.

Ca atare, dacă urmărim săgeata roșie, observăm că a fost preluată incorect în chenarul UTR 2 din dreapta schiței PUZ suprafața de 7841 metri pătrați a terenului Lidl (prin rotunjire din 7840,67 m²), drept suprafață „măsurată” a terenului Sun Royal View, deși în realitate acel teren are doar 7055 metri pătrați, cu tot cu jumătatea de drum dezmembrată, din datele ANCPI.

Acest lucru, desigur, are implicații asupra calculului în metri pătrați ai CUT (coeficientul de utilizare a terenului) și POT (procentul de ocupare a terenului), dar și asupra profitului investitorului.

Rămâne de văzut dacă dezvoltatorul s-a folosit sau nu de această eroare sau dacă cei de la primărie au sesizat la momentul analizării autorizației de construire că suprafața terenului din PUZ nu corespunde cu cea din actele de proprietate prezentate...

Dar, dacă eu - un neprofesionist - am sesizat imediat această eroare, atunci cred că este rezonabil să presupunem că niște profesioniști precum cei implicați în procesul de dezvoltare, proiectare și autorizare ar fi trebuit să sesizeze cu operativitate la rândul lor această problemă


Nu înțeleg însă cum dezvoltatorul poate pretinde chiar pe prima pagină a site-ului de prezentare că suprafața construită este de 32.000 de metri pătrați, în condițiile în care chiar și calculând cu suprafața eronată de 7841 m², în loc de 7055 m², la care suplimentăm generos cu maximul permis de 20% pentru supraetajare, tot nu rezultă o suprafață construibilă mai mare de 28.227,6 m², având în vedere CUT-ul de 3 impus prin PUZ.

Mai sunt și alte aspecte potențial problematice... le voi aborda pe rând, în curând

 subss, on 17 decembrie 2023 - 14:59, said:

Esti genial, mister! (nu sunt ironic!

Problema 2

Este una deosebit de spinoasă pentru locuitorii din zona străzii Emil Racoviță: lipsa locurilor de parcare.

În ultimii ani au fost desființate foarte multe „locuri” neoficiale de parcare (prin îngrădirea accesului pe trotuarul adiacent străzii principale, prin montarea de stâlpi în alte locuri...) singura alternativă oarecum viabilă ajungând locurile de parcare cu plată amenajate pe prima bandă a străzii Emil Racoviță, dar și acestea fiind insuficiente în raport cu cererea.

În aceste condiții ne-am fi așteptat în mod rezonabil ca autorizarea construirii unui complex rezidențial de așa mari dimensiuni, care dispune și de spații comerciale la parter, să fie condiționată de respectarea întocmai a normativului privind locurile de parcare, HCGMB 66/2006, care prevede în mod expres că:

- trebuie asigurat câte un loc de parcare pentru fiecare apartament, plus un supliment de 20% pentru vizitatori

- iar pentru spațiile comerciale trebuie asigurat un loc de parcare pentru fiecare 20 de metri pătrați ai suprafeței desfășurate construite, plus un supliment de 10% pentru angajați/aprovizionare, după cum puteți observa din acest extras:

 Extras din HCGMB_66_2006.png   289.93K   5 downloads


Însă, chiar pe prima pagină a site-ului Sun Royal View apare o informație ciudată: pentru cele 305 apartamente sunt prevăzute doar 318 locuri de parcare, adică semnificativ mai puțin decât rezultă din calculul efectuat potrivit normativului, chiar și dacă ignorăm obligația de a asigura locuri de parcare pentru spațiul comercial de la parter:

 Număr locuri de parcare Sun Royal View.png   21.58K   21 downloads

A se observa că nu se face vreo precizare în legătură cu asigurarea în mod separat a vreunui loc de parcare pentru spațiile comerciale.

Dacă nu au fost prevăzute astfel de locuri de parcare, aceasta constituie în mod cert o încălcare a normativului deoarece pentru funcțiuni mixte, adică rezidențiale și comerciale, trebuie respectate cumulativ atât normele pentru apartamente, cât și cele pentru spațiile comerciale.


Prin urmare, în raport cu cele 305 apartamente ar fi trebuit prevăzute 305 locuri de parcare + un supliment de 20% pentru vizitatori, adică 305 x 1,2 = 366 de locuri de parcare, adică mult peste cele 318 existente acum.


Cât despre spațiul comercial de la parter, acesta nu apare momentan pe site-ul ANCPI în integralitate, deși în realitate este construit și se extinde mult în curtea interioară.

În cadastru putem observa intabulat doar nivelul amprentei pereților verticali ai blocului în sine, deși spațiul de la parter este mult mai mare:

 Comparație parter.jpg   607.39K   26 downloads

Ca atare, discutăm despre o suprafață a parterului de 2115 m² (amprenta etajelor) + 755 m² (extinderea parterului) = 2870 metri pătrați, ceea ce ar însemna un necesar de 2870 / 20 = 143,5 + 10% =  157,85, adică 158 locuri de parcare necesare funcției comerciale.

În total, rezultă un necesar de 366 + 158 = 524 locuri de parcare, care sunt imposibil de asigurat în condițiile unui singur nivel de parcare subterană, dar care ar fi putut fi asigurate în mod lejer dacă parcarea subterană ar fi avut două niveluri.

Cu alte cuvinte lipsesc 524 - 318 = 206 locuri de parcare!

Știți ce înseamnă 206 locuri? Înseamnă jumătate din locurile de parcare amenajate pe prima bandă a străzii Emil Racoviță, adică peste 1 kilometru de locuri de parcare stradale!

Locuri pe care vechii locuitori ai cartierului vor trebui să concureze în curând cu noii locatari și cu vizitatorii Sun Royal View...


Desigur, cineva ar putea acum să amintească de posibilitatea de a achita primăriei 10.000 de euro pentru fiecare loc de parcare nerealizat:

 Nerealizare locuri de parcare.png   380.87K   22 downloads

Numai că și această facilitate are o limită: poate fi aplicată numai pentru 20% din norma de locuri calculată, nu pentru sute de locuri. Și, oricum, nu cred că a fost achitat ceva până în prezent.


Așadar, cum descurcăm această problemă?

Treptat, devine mult mai clar de ce și-au autorizat inițial doar P+10 și apoi au ajuns la P+11 și P+12... scopul era să reducă numărul de locuri de parcare necesar

Dar nici așa, chiar făcând abstracție de faptul că modificarea de temă de la P+10 la P+11 ar fi trebuit să presupună automat asigurarea unui număr suplimentar de locuri de parcare și considerând că supraetajarea la P+12 nu ar presupune această obligație (interpretare incorectă, în opinia mea, atunci când este vorba despre supraetajare înainte de finalizarea construcției), tot nu văd cum ar putea fi respectat normativul privind locurile de parcare... drept urmare a existenței spațiului comercial la parter care presupune un număr propriu de locuri de parcare.

Ce credeți?

Credem ca sunt corupti si noi ca societate civila nu existam (din vina noastra).

mircea812, on 18 decembrie 2023 - 17:55, said:

Din păcate ai dreptate...

Ca atare, eu îmi propun să mă implic semnificativ mai mult anul viitor, beneficiind și de contextul favorabil al unui an cvadruplu electoral


Problema 3

Să continuăm cu chestiunea parcărilor... analizând celelalte aspecte, care țin de poziționarea parcării supraterane pe parcelă și de accesul în parcare:

 Comparație căi de acces.jpg   536.8K   21 downloads

După cum putem observa, dezvoltatorul a ales să construiască o parcare supraterană în partea de sud-est a terenului (spre oaza de liniște și verdeață din curtea spitalului, în loc să realizeze ceva similar în beneficiul locatarilor proprii) și să mute una dintre intrările în parcare direct în strada Emil Racoviță...


Numai că aceste soluții încalcă prevederile RLU (regulamentul local de urbanism) aferent PUZ-ului, prin filtrul căruia ar fi trebuit evaluat proiectul în cadrul procedurii de autorizare:

 Circulații și accese.png   239.12K   20 downloads

În primul rând, parcarea la nivelul solului trebuia amenajată „în fața construcției” (adică la stradă), nu în spate, spre curtea spitalului... unde poate perturba desfășurarea actului medical, deranjând pacienții.

În al doilea rând, planșa PUZ indică foarte clar că ambele accese trebuie să fie poziționate pe strada comună adiacentă Kaufland-ului, adică cu ieșire exclusiv în „zona de sud-vest a lotului”, nu în zona de sud.


Nu trebuie să ne inducă în eroare formularea: „Accesul auto principal va fi realizat prin intermediul Străzii Emil Racoviță...” deoarece trebuie interpretată în raport cu planșa PUZ și cu prevederile HCGMB 66/2006 (normativul privind locurile de parcare) care stipulează că, în cazul spațiilor comerciale, „accesele rutiere se vor realiza numai pe artere de circulație de categoria a III-a”.

Ori, putem presupune în mod rezonabil că parcarea supraterană este rezervată vizitatorilor spațiilor comerciale, deci accesul nu ar putea fi realizat din/în strada Emil Racoviță deoarece aceasta este o arteră de categoria a II-a, adică ceva mai importantă, fiind obligatoriu ca traficul să fie direcționat mai întâi pe artera de categoria a III-a ce desparte Sun Royal View de Kaufland.

Ar fi ilogic ca vizitatorii spațiilor comerciale să parcheze la comun cu proprietarii de apartamente, în parcarea subterană, din cauza riscurilor de securitate inerente permiterii unui acces nerestricționat sau formării de ambuteiaje drept urmare a necunoașterii formei parcării de către vizitatori... deci putem concluziona că parcarea supraterană este destinată vizitatorilor spațiilor comerciale, în timp ce parcarea subterană este rezervată locatarilor.


Mai observăm ceva în schițele cadastrale: au fost realizate locuri de parcare chiar și pe spațiul verde, lucru confirmat de imaginile promoționale care prezintă locuri de parcare înierbate.

Despre legalitatea locurilor de parcare pe spațiul verde și modul cum se calculează aportul lor la respectarea suprafeței minime legale de spații verzi vom discuta într-o postare viitoare...

Edited by subss, 18 December 2023 - 22:22.

Problema 4

După cum am arătat mai sus, pe site-ul ANCPI clădirea apare intabulată doar la nivelul amprentei pereților verticali ai etajelor, cu o suprafață de 2115 m², deși în realitate parterul are peste 755 m² în plus față de această suprafață, extinzându-se mult în curtea interioară:

 Comparație parter.png   2.04MB   25 downloads

Ca atare, pare evident că a fost depășit POT-ul (procentul de ocupare a terenului) stabilit prin PUZ la doar 30%...

Și, în condițiile în care nu a fost adoptat un PUZ modificator (pentru că nu s-a mai adoptat niciun PUZ în ultima vreme în București), iar POT-ul nu poate fi mărit prin PUD, această depășire pare inexplicabilă.


Potrivit PUZ-ului, clădirea poate să ocupe maximum 30% din suprafața terenului:

 UTR 2.png   1.04MB   20 downloads

Pornind de la suprafața reală a terenului, de 7055 m², rezultă o amprentă la sol a construcției de maximum 2116,5 m² când, în fapt, sunt acoperiți cel puțin 2870 m², adică 753,5 m² în plus...

Nici dacă am calcula de la suprafața eronată de 7841 m² preluată în PUZ de la terenul Lidl, amprenta tot nu s-ar încadra în POT maxim: 7841 x 30% = 2352,3 m², depășind cu 2870 - 2352,3 = 517,7 m² maximul permis.


Mă aștept la o explicație complet fantasmagorică și inovativă, fără precedent în România, precum supraetajarea subsolului sau preluarea de POT de la vecini... drept motiv invocat pentru a putea depăși POT-ul maxim stabilit prin PUZ

Edited by subss, 19 December 2023 - 14:06.

Problema 5

Nu par a fi respectate pe scară largă suprafețele minimale prevăzute în Legea locuinței nr. 114/1996...

 EXIGENȚE MINIMALE pentru locuințe.png   96.32K   23 downloads

Potrivit acestei legi, în suprafața utilă nu se cuprind suprafața logiilor și a balcoanelor:

Quote

Aceste inadvertențe sunt mascate în materialele publicitare prin folosirea sintagmei „Suprafață utilă + terasă”, dar pentru „terasă” este folosit un font mai mic, iar poziționarea este sub sintagma principală:

 Suprafață utilă + terasă.png   20.21K   13 downloads


De exemplu, toate garsonierele au o suprafață utilă sub cei 37 de metri pătrați obligatorii.

Majoritatea apartamentelor cu 2 camere nu au cel puțin 52 de metri pătrați utili, așa cum prevăd normele și sunt denumite uneori „studiouri” (termen ce nu are o definiție legală, folosit de dezvoltator în special atunci când dormitorul nu are cei 12 metri pătrați legali pentru a putea fi considerat dormitor, fiind denumit eufemistic „birou”).

În cazul apartamentelor simple cu 3 camere, situația este ceva mai bună, dar și aici nu toate respectă suprafață minimală de 66 metri pătrați utili. În fapt, primul tip de apartament cu 3 camere prezentat în catalog are aproape cu 10 metri pătrați mai puțin decât limita legală, existând 10 astfel de apartamente

Apartamentele duplex cu 3 camere nu respectă nici ele în totalitate suprafața minimală de 66 metri pătrați utili, uneori chiar și cele care nu au terasă...


Este foarte posibil ca aceste aspecte să fie de interes pentru ANPC, deoarece ar putea constitui încălcări flagrante ale Legii nr. 363/2007 privind combaterea practicilor incorecte ale comercianților în relația cu consumatorii...

Ceea ce înseamnă că unii clienți și-ar putea recupera o parte din suma achitată pentru locuințele achiziționate, în special pentru cele care nu respectă suprafața minimală


Oare ce se întâmplă la nivelul Primăriei Sectorului 4, care a emis autorizația de construire? Chiar nimeni nu mai verifică nimic?