Jump to content

SUBIECTE NOI
« 1 / 5 »
RSS
RPL2021: Instructiuni auto-recenzare

Info Coronavirus/Vaccin vs. Fake News

Ajutor pentru refugiatii ucraineni

La ce trebuie sa fiu atent daca v...
 Buruieni in gazon și trifoi

Noul partid al lui Dacian, Ciolos...

Durata acordare credit ipotecar Ing

nevoie microfon / microfoane wire...
 SUV familie - buget 30-48k

Rezervor WC semiinaltime

Recomandare curs udemy QA Automat...

Cat mai dureaza programarea la tr...
 Leica in industria GSM

EPANTOFI telefon relatii clienti ?

Fiberhome SR1041Y

Honda H-RV 2022
 

GHID practic pentru alegerea terenului ideal: suprafață, proporții, orientare, însorire, tramă stradală...

* * * * * 3 votes
  • Please log in to reply
20 replies to this topic

#1
subss

subss

    Active Member

  • Grup: Members
  • Posts: 1,535
  • Înscris: 15.11.2009
Salut,

Există un alt ghid foarte util care se referă în principal la procesul de achiziție a terenului și la capcanele aferente, vă invit să-l studiați și pe acela. Subiectele noastre însă nu se suprapun deoarece, până a ajunge la achiziție și a ne lovi de aspectele birocratice, trebuie mai întâi identificat un teren optim, corespunzător proiectului, preferințelor sau nevoilor individuale.

Cum ați ales terenul pe care l-ați cumpărat sau cum îl veți alege? Ce criterii, în afară de zonă și preț, au fost sau sunt foarte importante pentru voi?

Ce probleme mai puțin evidente ați constatat ulterior achiziției sau după ce ați construit?


Observație: de cele mai multe ori achiziția terenului precede realizarea proiectului. Mai întâi este găsit terenul și abia apoi este realizat proiectul casei, în funcție de constrângerile de spațiu și urbanistice. Dar există, desigur, și varianta în care este proiectată casa mult visată în avans și apoi este căutat un teren bun pentru ea. Care abordare este mai fezabilă?


Un aspect legislativ interesant este că terenurile optime pentru casele pasive nu sunt tocmai legale sau, cel puțin, nu sunt încurajate atunci când sunt realizate noi parcelări ori pentru construirea directă în baza RGU/PUG.

Mă refer aici la terenurile orientate pe axa nord-sud, care au adâncimea mai mică decât frontul stradal, ceea ce permite asigurarea unui grad maxim de însorire în timpul iernii, deoarece nu sunt umbrite de construcția de pe lotul sudic vecin.

Atât Regulamentul general de urbanism, cât și PUG București, de exemplu, exprimă fără niciun echivoc această interdicție atunci când se referă la condițiile de construibilitate directă: „adâncime mai mare sau cel puțin egală cu lățimea parcelei”, respectiv „adâncimea parcelei să fie mai mare sau cel puțin egală cu lățimea acesteia”.


Cred că ar trebui să discutăm aplicat, scop în care am realizat mai multe parcelări de test, ale căror modele SketchUp le voi atașa fiecărei postări în parte.

Puteți instala și folosi SketchUp în mod gratuit, drept aplicație desktop, dacă alegeți varianta SketchUp Make 2017 de aici. Există și o variantă online gratuită. Este foarte util în realizarea calculelor de însorire în regie proprie.


Propun să abordăm diverse teme, precum: suprafața optimă în funcție de tipul proiectului (parter sau cu etaj), proporții ideale a lotului, cele mai bune orientări și tipuri de acces la lot, lățimea străzii care deservește lotul și configurarea ei (adică aspecte legate de spațiile verzi, lățimea trotuarelor, numărul de benzi și dimensionarea lor)...


În concluzie, mai ales în materie de terenuri, aproape orice alegere este de fapt un compromis. Ideea de bază este ca acest compromis să fie cât mai mic și făcut în deplină cunoștință de cauză, ceea ce va constitui subiectul principal al discuției noastre Posted image


Atașez spre exemplificare un extras din PUG București, pentru zona de locuit (L):

Attached Files



#2
subss

subss

    Active Member

  • Grup: Members
  • Posts: 1,535
  • Înscris: 15.11.2009
Vin și cu primul material: trei versiuni diferite de parcelare a unor terenuri ideale, perfect rectangulare, de câte 4 hectare (40800 m2, mai exact), din care au rezultat 64 de parcele pentru fiecare teren.

Evident, astfel de terenuri sunt aproape imposibil de găsit în practică, deci foarte rar și cu eforturi considerabile sunt realizate parcelări cu străzi perfect aliniate pe axele nord-sud și est-vest.

Toate parcelările pot funcționa atât între două artere principale, cât și doar cu acces la o singură arteră. Pentru parcelarea A am exemplificat acest lucru închizând strada cea mai din stânga.


Parcelarea A conține exclusiv loturi care respectă condițiile din RGU/PUG despre care am vorbit mai sus („adâncimea parcelei să fie mai mare sau cel puţin egală cu lăţimea acesteia”).

Parcelarea B include și niște loturi cu orientare verticală (în afara celor din rândurile de sus sau de jos), care nu respectă prevederile din RGU/PUG, fiind concepute special pentru amplasarea unor case pasive ce au nevoie de aport solar neobstrucționat pe timp de iarnă, un astfel de lot mai lung pe axa nord-sud asigurând un maxim de însorire în momentul cel mai defavorabil al anului, solstițiul de iarnă (21 decembrie), deoarece casa vecină de la sud nu-și va putea proiecta umbra peste clădire decât într-o măsură foarte mică, asigurându-se astfel inclusiv însorirea curții.

Parcelarea C conține exclusiv loturi cu orientare verticală.


A se observa că rezultă exact același număr de loturi pentru toate cele trei variante de parcelare. Acest lucru este posibil însă doar în cazuri ideale, pentru terenuri reale fiind mult mai dificil de realizat, pe măsură ce crește numărul loturilor cu orientare verticală.


Puteți descărcă și modelul în SketchUp dacă doriți să examinați situația în detaliu...


Absolut toate parcelele au suprafața de 500 m2 (cu dimensiunile de 20x25 sau 25x20 m) dar, drept urmare a poziționării, orientării și regulamentului de urbanism, există o variație a suprafeței și calității edificabilului maxim (suprafața fizică pe care se poate construi, cuprinsă între retrageri - a nu se confunda cu POT, procentul de ocupare a terenului).

Am folosit pentru retrageri prevederile din PUG București: retragere frontală de 4 metri pentru străzile de categorie inferioară și de 5 metri pentru cele de categorie superioară, retrageri laterale de 3 metri și retragere posterioară de 5 metri.

Observăm că a rezultat o multitudine neașteptat de mare de tipuri de parcele, atât în funcție de suprafața edificabilului, cât și în funcție de modul de acces la respectiva parcelă (de exemplu: acces dinspre est, acces dinspre vest, acces pe colț/dublu).

Fiecare culoare a edificabilului indică un tip diferit de parcelă, chiar dacă suprafața edificabilului este identică.


Străzile interioare au lățimea de 10 metri, străzile principale sunt dimensionate la 26 de metri (două benzi pe sens). Vom discuta într-o postare ulterioară cât de mare este impactul lățimii străzii în costul final al fiecărui lot în parte, deoarece este un aspect foarte relevant, cu impact major asupra calității locuirii...


Modelul este geolocalizat în centrul Bucureștiului, deci orice model 3D pe care îl veți construi pe una dintre parcele în scopul realizării unui studiu de însorire va furniza rezultate reprezentative pentru cam toată aria delimitată de județul Ilfov.


Întrebări:

1. Care dintre loturi vi se pare că este cel mai bun? Pentru care ați opta?

2. În cazul unor loturi în oglindă, identice drept suprafață, situate de o parte și de alta a străzii, l-ați alege pe cel cu acces dinspre est (adică lotul din stânga) sau pe cel cu acces dinspre vest (lotul din dreapta)?

Attached Files


Edited by subss, 26 August 2021 - 19:54.


#3
clara1

clara1

    Member

  • Grup: Members
  • Posts: 392
  • Înscris: 07.12.2020

Vizualizare mesajsubss, pe 26 august 2021 - 19:40, a scris:


Vin și cu primul material: trei versiuni diferite de parcelare a unor terenuri ideale, perfect rectangulare, de câte 4 hectare (40800 m2, mai exact), din care au rezultat 64 de parcele pentru fiecare teren.

Modelul este geolocalizat în centrul Bucureștiului


Ai uitat să scrii prețul pentru 40.000 de mp în centrul Bucureștiului.

1 - teren de mall - 3000 de euro/mp = 120 de milioane de euro

2 - teren pe spatele bulevardului - 2000 de euro/mp = 80 de milioane de euro

3 - un teren de 40.000 de mp în centrul Bucureștiului s-ar vinde la licitație și la care selecția s-ar face după câți bani au  participanții.

Ar fi invitați și mari dezvoltatori ca - invitați - fără drept să participe că nu pot plăti suma mare pe teren dacă ar câștiga ei licitația.

Și niciodată nu s-ar construi case în centrul Bucureștiului pe un teren de 40.000 mp.

#4
subss

subss

    Active Member

  • Grup: Members
  • Posts: 1,535
  • Înscris: 15.11.2009

Vizualizare mesajclara1, pe 26 august 2021 - 21:08, a scris:

Ai uitat să scrii prețul pentru 40.000 de mp în centrul Bucureștiului.

Nu știu dacă faci trolling sau chiar este vorba despre o neînțelegere la mijloc, caz în care pot să mai explic o dată: nu vorbim despre un teren real, ci unul ipotetic, poziționat undeva doar în scop analitic.

Parcelarea este geolocalizată în centrul Bucureștiului pentru a putea fi folosită drept referință în calculele gradului de însorire pentru orice proiect situat în perimetrul județului Ilfov, deoarece diferențele față de poziția reală vor fi neglijabile, fiind vorba despre coordonate geografice apropiate.

Era absolut necesar să precizez unde este plasat punctul de origine al proiectului în SketchUp deoarece dacă cineva va dori să folosească această parcelare de test pentru a modela gradul de însorire al unei case situate în județul Satu Mare, atunci va trebuie să re-geolocalizeze proiectul în acea zonă, altfel calculele vor avea erori, discutând despre latitudini și longitudini vădit diferite.

Edited by subss, 26 August 2021 - 21:40.


#5
clara1

clara1

    Member

  • Grup: Members
  • Posts: 392
  • Înscris: 07.12.2020

Vizualizare mesajsubss, pe 26 august 2021 - 21:27, a scris:


Pune prețul întodeauna când te gândești la un teren mare de 40.000 mp și după aia cum îți bate soarele în cap.

Pipera = 500 mp x 40.000 mp = 20 de milioane de euro.

20 de milioane de euro împărțit la 64 de loturi de casă = 312.000 euro terenul pentru lotul de casă

Deci ca să construiești o casă pe un teren din alea 64 de bucățele trebuie să dea cineva numai pe teren 312.000 euro

Sigur te pricepi la terenuri?

Edited by clara1, 26 August 2021 - 21:43.


#6
subss

subss

    Active Member

  • Grup: Members
  • Posts: 1,535
  • Înscris: 15.11.2009

Vizualizare mesajclara1, pe 26 august 2021 - 21:42, a scris:

Sigur te pricepi la terenuri?

Ești complet off topic, te rog frumos să încheiem discuția aici, deoarece poluăm cu nonsensuri o discuție serioasă pe alt subiect.

Nu vorbim aici despre terenuri concrete, ci despre loturi optime, însorire și principii de urbanism...

#7
Ca Castelul Bran

Ca Castelul Bran

    Active Member

  • Grup: Members
  • Posts: 1,154
  • Înscris: 15.01.2007
Te rog sa continui, topicul este f interesant (ca si celelalte 2).

Poate deschide, lumina mintile multora asupra pozitionarii, alegerii terenului.

Daca ne referim strict casa pt locuit (nu birou, spatiu productie samd), cel mai avantajatos este cel care iti permite o orientare S S-V (o pozitiinare a camerelor principals, nu depozitare).

Ignora.l pe cel cu preturile, are probleme grave :)....

#8
subss

subss

    Active Member

  • Grup: Members
  • Posts: 1,535
  • Înscris: 15.11.2009

Vizualizare mesajCa Castelul Bran, pe 26 august 2021 - 23:21, a scris:

Te rog sa continui, topicul este f interesant (ca si celelalte 2).

Poate deschide, lumina mintile multora asupra pozitionarii, alegerii terenului.

Mulțumesc!

Așadar, să discutăm acum despre lotul de 500 m2... De ce oare l-am ales pentru această demonstrație și de ce este una dintre ofertele cele mai tranzacționate în piața imobiliară?

Dincolo de aspectul psihologic al unui număr „rotund”, principalul motiv ține de faptul că această suprafață, mai ales atunci când are raportul deschidere/adâncime de 4/5 (20 m x 25 m), este un compromis decent care oferă în mod economic maximizarea edificabilului în raport cu POT-ul (procentul de ocupare a terenului), permițând realizarea unei clădiri ample doar cu parter, fără a o transforma în „vagon”.

În imaginea atașată puteți observa că am adăugat dimensiuni pentru patru dintre terenurile din Parcelarea B, care este una mixtă, ce conține și loturi cu orientare verticală (în afară de cele din rândul superior și cel inferior, care vor fi discutate separat, având niște particularități), astfel încât să le putem compara cu cele orizontale.

Loturile de sus sunt loturi de colț, ca atare este aplicată retragerea frontală de 4 metri pentru ambele deschideri, ceea ce le reduce suplimentar din edificabilul maxim față de un lot cu o singură deschidere. Cel din dreapta este orientat vertical, pe axa nord-sud, fiind în mod evident cel mai dezavantajat.

Similar, în cazul loturilor de jos, lotul din dreapta (fiind tot vertical) este dezavantajat sub raportul edificabilului maxim.

Interesant ar fi să ne raportăm însă și la procentul de ocupare a terenului (POT), PUG București reglementându-l la 45%, adică 225 m2 pentru un lot de 500 m2.

Observăm că, după calculul retragerilor, doar edificabilul unui sigur lot se apropie aproape perfect de POT maxim, cu 224 m2, celelalte loturi (deși au tot un POT maxim de 45%) atingând doar 209, 208 și 198 m2.


Aparent, loturile cu orientare orizontală au momentan performanțe mai bune decât cele orientate vertical. Vom vedea însă dacă acest avantaj se menține atunci când vom începe să adăugăm volumetrii de test pe aceste terenuri, dar și pe cele vecine, astfel încât să putem calcula gradul de însorire al unei potențiale clădiri, în context...

Attached Files



#9
subss

subss

    Active Member

  • Grup: Members
  • Posts: 1,535
  • Înscris: 15.11.2009
Înainte de a trece mai departe, ar trebui totuși să discutăm și despre lățimea străzilor din noile parcelări... o problemă deosebit de spinoasă, mai ales în condițiile în care dezvoltatorii trag cu obstinație și de ultimul centimetru pentru a-l aloca loturilor, prevăzând cele mai înguste profiluri stradale permise de regulamentele de urbanism ale zonei, chiar și atunci când vorbim despre terenuri relativ ieftine.

Străzile interioare din exemplul nostru inițial au 10 metri lățime. Această dimensiune este una relativ improprie, deoarece impune compromisuri pentru absolut toate elementele: cele două benzi de circulație sunt reduse de la 3,5 m la 3 m fiecare, trotuarele au câte un metru lățime și sunt lipite pe o latură de garduri, spațiile verzi sunt prea mici și, prin urmare, nici nu oferă protecție adecvată împotriva stropirii din cauza automobilelor Totuși, situația este mult mai bună decât în cazul străzilor de 4-5 metri lățime, neprevăzute cu trotuare, din unele zone Posted image

Distanța dintre aliniamente (lățimea străzii), deși nu este o componentă a lotului individual, afectează totuși într-un mod semnificativ calitatea parcelării în ansamblu și implicit calitatea locuirii pe lotul respectiv.

O stradă mai lată, cu spațiu verde corespunzător, prezintă multiple avantaje estetice și funcționale: arborii plantați pe spațiul verde dintre trotuar și benzile de circulație formează o barieră vizuală, antipraf, antizgomot, opresc mașinile care părăsesc carosabilul, asigură umbră și reduc supraîncălzirea asfaltului, cu efecte benefice asupra microclimatului local; utilitățile pot fi introduse mult mai ușor, cu spațiu suficient de separație între ele spre a permite intervenții ulterioare facile; copiii se pot juca în siguranță pe trotuar și pe spațiile verzi; iarna pe spațiul verde poate fi depozitată zăpada...


Trăim, din nefericire, cu impresia că străzile largi, cu trotuare corecte și spații verzi decente sunt un lux pe care nu ni-l putem permite. Oare așa să fie? Să calculăm!


Spre exemplificare (vezi imaginile de mai jos), luăm în considerare o zonă periferică încă nedezvoltată unde există posibilitatea de a realiza parcelări pe suprafețe extinse, realizând mini-cartiere fără a înregistra mari constrângeri altele decât cele autoimpuse, prețul terenului fiind de 25 euro/m2. Vom configura aici 5 străzi de 160 de metri cu lățimi diferite, de la 9 metri la 13 metri, care deservesc fiecare un număr de 16 loturi (8 pe stânga, 8 pe dreapta), ce își vor împărți în mod egal costul terenului străzii.

Strada cea mai puțin lată, de 9 metri, va ocupa o suprafață de 1440 m2 și va avea un cost al terenului de 36.000 euro, adică 2250 euro per lot.

Strada de 10 metri > 1600 m2 > 40.000 euro > 2500 euro per lot.

Strada de 11 metri > 1760 m2 > 44.000 euro > 2750 euro per lot.

Strada de 12 metri > 1920 m2 > 48.000 euro > 3000 euro per lot.

Strada cea mai lată, de 13 metri, va ocupa o suprafață de 2080 m2 și va avea un cost al terenului de 52.000 euro , adică 3250 euro per lot.


Rezultă, așadar, o diferență de numai 1000 de euro per lot între profilul stradal cel mai mic, impropriu, cu lățimea de doar 9 metri și versiunea mult mai bună, cea de 13 metri lățime.

Evident, costul terenului nu este singurul element care determină costul final al străzii, dar proporțiile se păstrează, iar lățimea suplimentară se duce în principal către spațiile verzi, care sunt ieftine, în timp ce asfaltarea și realizarea trotuarelor își păstrează aproape constante costurile, în mare măsură, cu excepția aleilor de acces pietonal și către garaj, dar aceste costuri sunt infime în raport cu beneficiile.

O stradă mai lată trebuie întotdeauna privită drept o investiție care crește valoarea proprietății, dar și gradul de confort, nu doar drept o cheltuială pe care să o reduci la minimum.

Vom discuta în postarea următoare despre lățimea și configurarea trotuarului în cele două ipostaze: profilul stradal de 9 metri și cel de 13 metri.

Attached Files


Edited by subss, 27 August 2021 - 11:57.


#10
subss

subss

    Active Member

  • Grup: Members
  • Posts: 1,535
  • Înscris: 15.11.2009
Putem concluzia din postarea precedentă că mărirea profilului stradal de la 9 la 13 metri nu va presupune costuri prohibitive deoarece aproape toată diferența se duce spre extinderea spațiilor verzi, costurile substanțiale ale asfaltării celor două benzi de circulație și ale realizării trotuarului rămânând aproape identice, deoarece dimensiunile lor sunt păstrate la 6 metri, respectiv 1 metru lățime.

Întrebarea este dacă ar trebui să mărim acum și lățimea trotuarului. În principiu, nu trebuie... deoarece pe un trotuar de 1 metru lățime dar mărginit pe ambele laturi de spații verzi se poate circula foarte comod, ceea ce nu este și cazul trotuarului străzii de 9 metri, unde dacă te intersectezi cu o altă persoană ori te atingi de gard, ori riști să aluneci în stradă, în funcție de locul în care este plasat spațiul verde (vezi imaginile exemplificative atașate)

Deservind un număr mic de trecători, trotuarul poate rămâne de doar un metru lățime. Normativul spune că, pentru o capacitate de circulație de până la 800 de pietoni pe oră, trotuarul din zona locuințelor poate fi dimensionat la 1 metru. Plus că vor exista suficiente supralărgiri în dreptul porților pietonale de acces sau al întrărilor spre garaje, unde se poate aștepta în caz că se întâlnesc grupuri mai mari de pietoni sau copii pe biciclete și părinți cu bebeluși în cărucioare...

Strada de 13 metri lățime va fi prevăzută cu 2 benzi de circulație x 3 metri fiecare (suficient pentru o zonă rezidențială). Adiacent gardului va fi amenajată o fâșie verde de 1 metru lățime cu rol în amenajarea peisagistică (gardul viu din interior putând fi dublat cu unul exterior, fără a mai ocupa spațiu suplimentar în curte), dar cu utilitate și în instalarea canalizării, respectiv plasarea gurilor de vizitare.
Urmează apoi trotuarul de 1 metru lățime, care presupune costuri mai mici de amenajare, putând fi realizat din materiale mai bune. Iar între trotuar și spațiul carosabil există un spațiu verde de 1,5 metri lățime, apt de a susține arbori de mari dimensiuni și care protejează pietonii de stropirea cauzată de autovehicule, respectiv poate depozita o cantitate însemnată de zăpadă pe timp de iarnă.

Pentru strada cu profil de 9 metri am simulat două variante de configurare a trotuarului: cu spațiu verde adiacent gardului, respectiv cu trotuarul adiacent gardului. Ambele soluții sunt compromisuri nefericite, care nu reprezintă abordări ergonomice și nu pot susține în mod fezabil arbori de mari dimensiuni. Nici jogging-ul sau plimbarea unui animal de companie nu sunt încurajate de acest tip de profil stradal.


Deci, dacă tot ne mutăm în suburbie (a se citi câmp), pentru doar ~1000 de euro în plus am alege sau nu strada de 13 metri? Posted image

Attached Files



#11
subss

subss

    Active Member

  • Grup: Members
  • Posts: 1,535
  • Înscris: 15.11.2009
Să introducem acum în discuție mai multe dimensiuni de loturi și să analizăm ce se întâmplă cu fiecare dintre ele. Suportul vizual este în imaginea atașată...

Am mărit unul dintre loturile cu orientare est-vest și l-am adus la suprafața de 625 m2, devenind pătrat, adică cu laturi de 25 x 25 metri, în loc de 20 X 25 sau 25 X 20 metri pentru parcelele standard de 500 m2 cu orientare orizontală sau verticală.

Acest tip de lot combină avantajelor terenurilor de 20 x 25 metri (adâncimea) cu cele ale terenurilor de 25 x 20 metri (însorirea fațadei sudice).

Observăm imediat că edificabilul maxim, în suprafață de 304 m2, are o formă mult mai propice construirii, dar că este mai mare decât POT-ul (procentul de ocupare a terenului) reglementat prin PUG la 45%, adică 281,25 m2 pentru acest lot. Ca atare, nu se va putea construi ocupând toată suprafața existentă între retrageri, ci doar în limita POT-ului...

Lotul mai mic rezultat spre sud (375 m2), din contră, are un edificabil (144 m2) mai mic decât POT-ul calculat (168,75 m2), drept urmare a dimensiunilor retragerilor.


În care dintre loturile prezentate considerați că s-ar încadra cel mai bine proiectul vostru ideal?

Puteți descărca și modelul în format SketchUp...

Attached Files



#12
subss

subss

    Active Member

  • Grup: Members
  • Posts: 1,535
  • Înscris: 15.11.2009
Ceea ce urmează este o analiză a gradului optim de însorire care ar putea fi atins pe aceste parcele dacă toți vecinii ar construi case pe două niveluri cu acoperiș de tip terasă, cu o înălțime de maximum 6 metri.

Lățimea clădirilor analizate este de 10 metri înspre stradă și adâncimea de 11 sau 16 metri...

Este cel mai simplu tip de analiză deoarece nu este luată în considerare înălțimea coamei acoperișului de tip șarpantă, care și ea proiectează o umbră cu un efect semnificativ asupra însoririi parterului vecinului dinspre nord.

Un nivel convențional are înălțimea de 3 metri, deci două niveluri vor avea 6 metri. Aceasta la nivel pur teoretic, deoarece în practică, cel mai des, parterul stă pe un soclul mai mult sau mai puțin înălțat, iar nivelurile superioare pot fi și mai înalte de 3 metri, atunci când măsurăm și aticul în cazul acoperișului de tip terasă.

Subliniez încă o dată că aceste rezultate vor fi pur teoretice și scopul lor este să tragem concluzii generale, deoarece ne vom limita pentru toate clădirile la o înălțime maximă absolută de 6 metri, ceea ce în practică nu prea se întâmplă (pentru clădirile cu etaj).

Referindu-se la retragerile laterale, PUG spune despre clădirea realizată izolat că: „se va retrage de la limitele laterale ale parcelei la o distanţă egală cu jumătate din înălţimea la cornişă, dar nu cu mai puţin de 3.0 metri”.

Deci, o clădire retrasă cu 3 metri față de laterala lotului nu poate fi mai înaltă de 6 metri la cornișă (sageac) în cazul acoperișurilor de tip șarpantă, respectiv 6 metri la limita superioară a parapetului terasei (atic) pentru clădirile cu acoperiș de tip terasă.

Orice depășire a acestei înălțimi ar trebui însoțită de suplimentarea retragerii, pentru a nu afecta buna însorire a proprietății dinspre nord.

Calculul îl vom efectua pentru cea mai defavorabilă zi a anului, 21 decembrie, solstițiul de iarnă, când soarele se ridică cel mai puțin deasupra orizontului. În restul lunilor de iarnă situația însoririi va fi mai bună.

În principal, pentru o casă pasivă care se bazează pentru încălzire pe aportul solar ne interesează ca fațada sudică să fie cât mai însorită în tot timpul iernii.

Observăm că în jurul orei prânzului pe 21 decembrie, pentru loturile cu deschiderea stradală de 25 metri, umbra cade fix la baza clădirii, dar pentru lotul cu deschidere de doar 20 de metri, umbra este proiectată peste parter, la o înălțime de aproximativ 2 metri.

Pe acest lot cu deschidere mai mică la stradă, ultima zi din an în care umbra a căzut la baza clădirii a fost 2 noiembrie, iar ziua din anul următor în care umbra revine la baza clădirii este 9 februarie. În interiorul acestui interval umbra urcă peste fațada parterului până la solstițiu și apoi coboară progresiv.


După cum spuneam și în altă postare, alegerea unui teren este mai mereu un compromis. Partea bună este că în parcelările relativ decente destinate locuințelor individuale distanțele existente sunt de așa natură încât etajul va fi însorit aproape mereu, iar acoperișul întotdeauna (deci panourile fotovoltaice nu vor avea de suferit). Deci nu vă bazați pe prea mult soare la parter, nu este întotdeauna garantat.

Ar fi ideal ca iarna să ai soare și în curte la nivelul solului? Da, ar fi, dar pentru aceasta este nevoie de un teren mult mai mare...

Puteți descărca modelul în SketchUp pentru a vă juca cu setările...

Attached Files


Edited by subss, 27 August 2021 - 20:44.


#13
denisen

denisen

    Active Member

  • Grup: Members
  • Posts: 1,686
  • Înscris: 13.08.2015
Castigi la insorire, pierzi la intretinere tevi si stalpi.

#14
talica

talica

    Member

  • Grup: Members
  • Posts: 817
  • Înscris: 21.03.2012
Am si eu o nelamurire. In CU de Infor. a unui teren ce are doua alipiri, sunt scrise toate cerintele. Dar... din cele 3 parce alipite, doar una este CC, restul fiind arabil intravilan.
Intreaga parcela este acoperita de acele cerinte, sau pt arabil, mai sunt de facut alte demersuri?Attached File  Screenshot_20210909-160914.png   790.11K   8 downloads

#15
cristobob

cristobob

    Senior Member

  • Grup: Senior Members
  • Posts: 2,345
  • Înscris: 06.01.2014
subs  , te-ai plictisit, asa-i ?
Ca, oricum , majoritatea cumpăra un teren fără a se gândi la ceea ce ai prezentat, ci din cu totul alte motive, și o dreg pe parcurs.

#16
subss

subss

    Active Member

  • Grup: Members
  • Posts: 1,535
  • Înscris: 15.11.2009

 talica, on 09 septembrie 2021 - 21:22, said:

Am si eu o nelamurire. In CU de Infor. a unui teren ce are doua alipiri, sunt scrise toate cerintele. Dar... din cele 3 parce alipite, doar una este CC, restul fiind arabil intravilan.
Intreaga parcela este acoperita de acele cerinte, sau pt arabil, mai sunt de facut alte demersuri?

Nu este nicio problemă. Terenurile arabile intravilane vor fi scoase definitiv din circuitul agricol direct prin autorizația de construire emisă pentru lucrări ce urmează a fi edificate pe respectivele terenuri.

Detalii aici: https://www.arenacon...014/08/2079.pdf

 cristobob, on 09 septembrie 2021 - 22:42, said:

subs  , te-ai plictisit, asa-i ?

Chiar nu m-am plictisit deloc, urmează noi materiale cât de curând Posted Image

Din păcate nu prea am mai avut mult timp la dispoziție...

Quote

Ca, oricum , majoritatea cumpăra un teren fără a se gândi la ceea ce ai prezentat, ci din cu totul alte motive, și o dreg pe parcurs.

Din păcate, așa este, dar mai există și oameni care se documentează, lor fiindu-le dedicată discuția...

Edited by subss, 10 September 2021 - 00:00.


#17
subss

subss

    Active Member

  • Grup: Members
  • Posts: 1,535
  • Înscris: 15.11.2009
Revin cu noi materiale Posted Image

Am fost întrebat de către un prieten care caută un teren și se gândește la soluții pentru viitoarea casă: „care ar fi ieșirea optimă în consolă a etajului, astfel încât parterul să fie perfect umbrit pe durata verii”?

Dorea realizarea unei ieșiri de 2 metri, cu scopul de a asigura o umbrire corespunzătoare, fără a mai fi nevoie de sisteme suplimentare de umbrire pentru parter, dar care să funcționeze și drept acoperiș pe timp ploios pentru o masă și câteva scaune unde să se poată bea o cafea în timp ce se fumează o țigară, suplinind funcționalitatea unei terase acoperite (ceea ce nu este prea fezabil cu doar 2 metri acoperire deoarece riști să te plouă dacă adie puțin vântul, fiind necesar în continuare un loc acoperit dedicat).

Am modelat situația descrisă pentru câteva parcele cu orientare sudică (puteți descărca fișierul SketchUp atașat și să-l adaptați pentru alte orientări). Am evidențiat situația pentru 4 loturi și case, dar am modelat și vecinătățile pentru a putea realiza în mod corect studiul de însorire.

Casele nr. 1 și nr. 2 sunt construite pe loturi de 625 m2 (25 x 25 metri), iar casele nr. 3 și nr. 4 pe loturi mai mici, de 500 m2 (20 metri deschidere la stradă și 25 metri adâncime), ceea ce se va dovedi foarte relevant atunci când vom aborda și problema însoririi pe timp de iarnă în funcție de distanța față de casa învecinată la sud, nu numai problema umbririi pe timp de vară.

Așa ar fi arătat situația azi, în jurul prânzului:

Attached File  Însorire septembrie prânz.png   60.36K   14 downloads

Vi se pare că este prea mult umbră pentru această zi a anului? Ați dori mai multă lumină directă în interior?


Concluziile sunt următoarele:

1. O ieșire în consolă de 2 metri a etajului (30 cm termosistem și 1,7 metri placă de beton) asigură la ora prânzului o umbrire completă a parterului între 18 aprilie și 24 august.

În ziua solstițiului de vară (21 iunie), umbrele ar fi arătat așa:

Attached File  21 iunie - solstițiul de vară.png   70.96K   13 downloads

Iar la 1 august așa:

Attached File  Umbrire 1 august prânz.png   39.29K   11 downloads

2. O ieșire mai redusă, dimensionată la 1,5 metri, ar asigura la ora prânzului o umbrire completă a parterului între 10 mai și 1 august.

3. Deși ar exista diferențe de însorire la data solstițiului de iarnă (21 decembrie) între ieșirea în consolă de 1,5 metri și cea de 2 metri, acestea nu ar fi semnificative, deoarece soarele se ridică destul de puțin deasupra orizontului în timpul iernii.

4. Dacă este dorit aportul solar pe timp de iarnă, foarte util în cazul caselor pasive, atunci este nevoie neapărat ca lotul să aibă o deschidere la stradă cel puțin egală cu adâncimea (dar, orientativ, minim 25 metri) astfel încât fațada parterului să nu fie umbrită (sau să fie umbrită cât mai puțin) de către o clădire similară poziționată la sud.

Diferența de însorire la data solstițiului de iarnă între casa nr. 3 (edificată pe un lot cu deschidere stradală de doar 20 de metri) și casa nr. 1 (cu 25 de metri deschidere) este mai mult decât evidentă, casa nr. 3 având parterul aproape complet umbrit, în timp ce pentru casa nr. 1 umbra se termină fix la baza fațadei (care este retrasă cu 13 metri față de limita de proprietate):

Attached File  Însorire solstițiul de iarnă.png   22.89K   5 downloads

5. Lotul nr. 2, deoarece este situat pe partea estică a drumului trasat pe axa nord-sud beneficiază de cele mai bune condiții pe umbrire și însorire pe tot timpul anului. Condițiile pe timp de iarnă sunt similare lotului nr. 1, dar pe timp de vară lotul nr. 2 este net superior deoarece după-amiază și spre seară are umbra propriei clădiri pe zona de terasă configurată în partea opusă străzii, ceea ce asigură un maximum de intimitate și liniște.


Prin urmare lotul optim este cel situat pe partea estică a unei străzi nord-sud și are cel puțin 625 de m2 adică 25 x 25 de metri...

Modelul în SketchUp este disponibil mai jos:

Attached Files


Edited by subss, 11 September 2021 - 17:56.


#18
Ca Castelul Bran

Ca Castelul Bran

    Active Member

  • Grup: Members
  • Posts: 1,154
  • Înscris: 15.01.2007

View Postsubss, on 26 august 2021 - 18:33, said:

Salut,

Există un alt ghid foarte util care se referă în principal la procesul de achiziție a terenului și la capcanele aferente, vă invit să-l studiați și pe acela. Subiectele noastre însă nu se suprapun deoarece, până a ajunge la achiziție și a ne lovi de aspectele birocratice, trebuie mai întâi identificat un teren optim, corespunzător proiectului, preferințelor sau nevoilor individuale.

Cum ați ales terenul pe care l-ați cumpărat sau cum îl veți alege? Ce criterii, în afară de zonă și preț, au fost sau sunt foarte importante pentru voi?

Ce probleme mai puțin evidente ați constatat ulterior achiziției sau după ce ați construit?


Observație: de cele mai multe ori achiziția terenului precede realizarea proiectului. Mai întâi este găsit terenul și abia apoi este realizat proiectul casei, în funcție de constrângerile de spațiu și urbanistice. Dar există, desigur, și varianta în care este proiectată casa mult visată în avans și apoi este căutat un teren bun pentru ea. Care abordare este mai fezabilă?


Un aspect legislativ interesant este că terenurile optime pentru casele pasive nu sunt tocmai legale sau, cel puțin, nu sunt încurajate atunci când sunt realizate noi parcelări ori pentru construirea directă în baza RGU/PUG.

Mă refer aici la terenurile orientate pe axa nord-sud, care au adâncimea mai mică decât frontul stradal, ceea ce permite asigurarea unui grad maxim de însorire în timpul iernii, deoarece nu sunt umbrite de construcția de pe lotul sudic vecin.

Atât Regulamentul general de urbanism, cât și PUG București, de exemplu, exprimă fără niciun echivoc această interdicție atunci când se referă la condițiile de construibilitate directă: „adâncime mai mare sau cel puțin egală cu lățimea parcelei”, respectiv „adâncimea parcelei să fie mai mare sau cel puțin egală cu lățimea acesteia”.


Cred că ar trebui să discutăm aplicat, scop în care am realizat mai multe parcelări de test, ale căror modele SketchUp le voi atașa fiecărei postări în parte.

Puteți instala și folosi SketchUp în mod gratuit, drept aplicație desktop, dacă alegeți varianta SketchUp Make 2017 de aici. Există și o variantă online gratuită. Este foarte util în realizarea calculelor de însorire în regie proprie.


Propun să abordăm diverse teme, precum: suprafața optimă în funcție de tipul proiectului (parter sau cu etaj), proporții ideale a lotului, cele mai bune orientări și tipuri de acces la lot, lățimea străzii care deservește lotul și configurarea ei (adică aspecte legate de spațiile verzi, lățimea trotuarelor, numărul de benzi și dimensionarea lor)...


În concluzie, mai ales în materie de terenuri, aproape orice alegere este de fapt un compromis. Ideea de bază este ca acest compromis să fie cât mai mic și făcut în deplină cunoștință de cauză, ceea ce va constitui subiectul principal al discuției noastre Posted Image


Atașez spre exemplificare un extras din PUG București, pentru zona de locuit (L):


Salut, poti da un sfat/idee despre constructia casa izolata pe un teren de 19x16, dar cu deschiderea de 19 la Strada? Practic , in postarile tale am vazut evidentiat de cateva ori regula: frontul stradal mai mic sau egal decit adincimea terenului. In cazul/exemplul meu.....nu se confirmeaza regulii. Ce solutie/i vezi pt in stfel de teren? Sector 4, zona de case, intre case. Multumesc

Anunturi

Bun venit pe Forumul Softpedia!

0 user(s) are reading this topic

0 members, 0 guests, 0 anonymous users

Forumul Softpedia foloseste "cookies" pentru a imbunatati experienta utilizatorilor Accept
Pentru detalii si optiuni legate de cookies si datele personale, consultati Politica de utilizare cookies si Politica de confidentialitate