Ar fi necesare cateva lamuriri legislative

Va salut,

Era candva un topic cu legislatie in constructii, dar nu-l gasesc. Caut sa cumpar un teren si m-ar ajuta mult lamurirea urmatoarelor neclaritati:

1.Care mai este frontul minim la care se poate obtine autorizatie constructie (nu doar autorizatie de extindere-consolidare)? Era o lege care spunea ca la front de minim X metri se poate construi lipit intr-un calcan lateral, la front de Y metri se poate construi (doar) lipit la ambii calcani laterali, iar la front de Z metri se poate construi (doar) cu retrageri laterale si stanga si dreapta.

2.”Se poate construi (doar)”... asta inseamna si un drept si o oblibatie, simultan? Sunt confuz. Daca am cumparat un teren cu front mai mic si sunt totodata obligat sa ma alipesc la o limita de proprietate cu un vecin care nu vrea, ce fac? Parca trebuia sa-si dea acordul fiecare vecin cu care ma alipesc.

3.Se acorda autorizatie de demolare pe constructie solida, in cadre, nu foarte veche (nu ”batraneasca”), ci dupa anul 2000?

4.Exista o problema mai mare in a primi autorizatie de demolare pentru o casa care nu a avut autorizatie de construire?
Sau dimpotriva, se demoleaza pur si simplu tot fara autorizatie de demolare?

5.O autorizatie extindere-consolidare presupune ca trebuie sa se construiasca pe aceeasi amprenta cu amprenta casei vechi, eventual marita?

6.O autorizatie extindere-consolidare presupune ca trebuie sa NU se construiasca subsol/demisol daca nu a existat subsol/demisol la casa veche?

7.O autorizatie extindere-consolidare permite alipirea noii constructii la calcan daca vechea casa era lipita la calcan, iar daca nu se face cu extindere consolidare ci cu autorizare construire, dimpotriva, nu se poate construi lipit la limita de proprietate (calcan), ci OBLIGATORIU (intotdeauna) doar cu retrageri laterale de minim 3m?

8.Exista anumiti pomi care daca exista pe un teren cumparat in vederea construirii unei case, sa fie problema cu aprobarea scoaterii/desfiintarii acestor pomi? De exemplu nuc, dar si alti pomi.

9.Daca exista o lege care sa lamureasca toate aceste aspecte, care este numarul acestei legi?

Va multumesc.

Edited by Laur-, 04 July 2021 - 08:13.

1. Depinde de localitate. Vezi regulamentul de urbanism al zonei în care e terenul.
2. Da. Se poate evita acordul vecinului făcînd o expertiză tehnică.
3. Da.
4. Da, e problemă. Pentru autorizarea demolării (sau construirii sau intervențiilor pe clădire existentă) e nevoie de cadastru. Dacă nu există autorizație de construire pentru casa existentă, nu există recepție la finalul lucrărilor deci nici cadastru. Demolarea fără autorizare e contravenție iar amenda e între 1.000 și 100.000.
5. Da.
6. Nu. Extinderea se poate face în orice direcție (față, spate, stînga, dreapt, sus, jos) cu respectarea suprafeței edificabile și a indicatorilor urbanistici ai terenului.
7. Reformulează - e neclar ce vrei să afli.
8. Nucul parcă era specie protejată cîndva. Agenția de mediu locală îți va spune care-i procedura.
9. Sînt multe. Cel mai bine angajezi un arhitect.

Multumesc frumos. Toate aspectele sunt clare, mai putin cate ceva la cele reluate:

Laur-, on 04 iulie 2021 - 08:01, said:

radunic, on 04 iulie 2021 - 09:40, said:

Bucuresti, sector 4, imi pare rau ca am uitat sa precizez. Unde pot gasi acest regulament al sectorului 4?

Laur-, on 04 iulie 2021 - 08:01, said:

radunic, on 04 iulie 2021 - 09:40, said:

Ca o paralela cu subiectul terenului pe care vrem sa-l cumparam, am cumparat in 2018 o casa (care acum ne-am razgandit si vrem sa o vindem, tot in sector 4) fara autorizatie de construire, fara receptie la finalul lucrarilor, dar CULMEA, cu cadastru si intabulare realizata cumva pe cale administrativa, consecinta a faptului ca era prinsa la impozit si platea impozit fostul proprietar. Inainte de a o cumpara a facut tot fostul proprietar, la initiativa noastra (sfatuiti de notar), o cerere de atestare a edificarii constructiei, la care primaria a raspuns ca tinand cont de anul edificarii, nu este necesar. Ceva de genul. Stiam dinainte (de la notar) ce va raspunde primaria in situatia asta (nu eram primii care primeam acelasi raspuns) si ne doream acest raspuns (aceasta hartie).
INTREBARE : am avea probleme la vanzare / sau la o eventuala extindere-consolidare?

Si revenid la cazul nostru, sa inteleg ca daca exista cadastru pe constructia de pe terenul pe care l-am cumpara (chiar si in lipsa autorizatiei si receptiei), nu am avea probleme cu demolarea. Ca banuiesc ca (in mod asemanator), nu putem cumpara daca nu isi rezolva cadastrul actualul proprietar.

Laur-, on 04 iulie 2021 - 08:01, said:

radunic, on 04 iulie 2021 - 09:40, said:

Reformulez: daca o casa veche e pe limita de proprietate cu vecinii, dar in loc sa fac autorizatie extindere-consolidare, fac autorizatie demolare si construire, (dar de ce as proceda astfel – aici se naste o noua dilema), pierd cu siguranta dreptul de a construi noua casa lipita de limita de proprietate (cum era vechea casa) si mi se va da cu siguranta retragere (3m sau cat mai este in lege), daca frontul este mare si permite (minim 12m parca)?

Laur-, on 04 iulie 2021 - 08:01, said:

radunic, on 04 iulie 2021 - 09:40, said:

Cu siguranta angajez arhitect, dar dupa achizitia terenului, in vederea proiectarii. Macar despre lungimile fronturilor stradale daca as citi...

Edited by Laur-, 04 July 2021 - 14:53.

Documentațiile de urbanism sînt, în ordine de la general la particular:
1. PUG București
2. PUZ sector 4
3. PUZ local (dacă există și prinde și terenul tău)
PUG e în vigoare, PUZ-ul de sector din cîte știu e expirat și următorul e în lucru (deci nu există încă), PUZ local trebuie să verifici la primărie. Poți cere un certificat de urbanism de informare și o să scrie în el ce documentații de urbanism sînt aplicabile și ce prevăd acestea.

Dacă în cadastru apare clădirea existentă nu mai contează dacă a avut autorizație sau nu. Nu vă întreabă nimeni de ea.

Nu. Dacă demolezi nu înseamnă automat că ești obligat la retragere.

Well... sfatul meu e să te duci la un arhitect înainte să dai cîteva zeci de mii de euro pe teren. E mai bine să afli ce poți face pe teren cît timp te mai poți opri din cumpărat. Poate descoperi că terenul e unul dificil și cauți altul.

radunic, on 04 iulie 2021 - 16:02, said:

Ar fi foarte bine.

radunic, on 04 iulie 2021 - 16:02, said:

De ce anume depinde? Care ar fi situatia la care se impune retragere si care ar fi situatia la care nu se impune?

radunic, on 04 iulie 2021 - 16:02, said:

Asa este, ideea este foarte buna.

PS: Dar care/cum era legea in care se specifica despre lungimile minime ale fronturilor (in Bucuresti, insa legea parca nu specifica zone, ci era generala)?
Multumesc.

1. Depinde de dimensiunile terenului, de specificul zonei, de amplasarea clădirilor vecine. E precizat în regulamentul de urbanism al zonei.
2. Regulamentul aferent PUG.

Multumesc.

Am gasit acum si tabelul pe care-l cautam si stiam ca l-am vazut undeva, legat de fronturi:  https://www.octavian...renuri-de-case/

Buna ziua.
Am cumparat un teren in Bucuresti, Sectorul 4, pe care as vrea sa construiesc o casa.
Terenul are 220mp, laturi de 16 respectiv 14 m, latura mai lunga este adancimea.
Momentan exista niste constructii,  3 corpuri principale de cladire, vechi (anii 1920), din caramida, dintre care:
Una (cea mai mare) pe latura dreapta, alipita la calcan de cladirea vecinului. Cladirea mea si a vecinului sunt doar pe parter.
Una mica 5x3 m intr-un colt, doar parter, pe limitele de proprietate ale vecinilor din stanga si spate, vecinii nu au cladiri pe laturile respective, deci doar cladirea mea are doua calcane
Un garaj
Niste magaziii, lipite pe fundul de proprietate.

Inteleg ca momentan in Bucuresti PUG este "ïn aer", iar PUZ sunt suspendate, sau ma insel?

Care ar fi cea mai buna cale de a construi astfel incat sa ma apropii de POT maxim si sa nu sacrific nici curtea prea mult?
As vrea sa construiesc o cladire S+P+1+M, locuinta unifamiliala.

Intrebari:
1. Daca construiesc pe calcanul din dreapta, unde am vecin la calcan, care are doar parter, pot sa obtin autorizatie pentru etaj si mansarda? Inteleg ca regula este sa nu se creeze calcane noi, zidul meu de la etaj se considera calcan nou, avand in vedere ca depaseste inaltimea cladirii vecine care e doar pe parter?
2. Pentru subsol, daca vreau sa il fac pe toata amprenta cladirii, avand in vedere ca vecinul nu are subsol, pot obtine autorizatie sa fac un subsol lipit de cladirea lui? Stiu ca e necesara o consolidare, ca e mai complicat, dar oricum se fac sapaturi pentru fundatie, chiar daca nu as face subsol, tot trebuie sa fac si eu o fundatie, diferenta va fi de adancime si probabil o consolidare mai temeinica a fundatiei vecine.
3. Tot in cazul subsolului, as vrea sa il folosesc si ca garaj (o parte din el), ceea ce presupune constructia unei rampe, nu stiu daca adancimea (terenul are adancime 16m) este suficienta pentru a respecta unghiul maxim al rampei. Exista un unghi maxim admis? Ce artificii se pot face pentru a putea totusi sa fac rampa pentru garaj la subsol? O varianta ar fi sa inalt putin parterul, si sa rezulte un demisol, sa am mai putin de coborat, mai sunt si alte solutii?
4. Ce e preferabil dintre a cere autorizare de consolidare si extindere pentru cladirile existente sau demolare si consrtuire de la zero?