Casă la țară in loc. Deusu, com. Chinteni

Va salut!

Chiar daca sunt un membru nou pe acest forum, am urmarit indeaproape de ceva vreme cateva din topicurile acestei sectiuni )
Dupa cativa ani de gandit si analizat, ne-am hotarat ca in viitorul apropiat vrem sa ne mutam din apartamentul in care stam (2 cam. 58 mp) iar preferinta noastra era de o casa in 'zona metropolitana' a Clujului.

Incep asadar acest jurnal poate un pic prea devreme din acest proces, dar orice sfat si indrumare imi va fi de mare folos. Se da un teren intravilan de 2750mp la drumul principal al satului, cu un front stradal de 19 metrii, terenul fiind inconjurat pe 3 parti de un gard natural format din salcami/nuc etc + o mica livada in partea cu drumul.

Cum am dori casa:
- ~140mp utili + garaj pentru 2 masini (garajul e un 'must')
- regim de inaltime fie doar P, sau P+1 (inca nu ne-am hotarat).
- structura de lemn (timber framing) unde deja am discutat cu mai multe firme din domeniu
- forma, aspect, volumetrie si incadrare dorim sa pastram specificul local, al ' zonei dealurilor Clujului' cat mai indeaproape
- impartire dorim living + bucatarie, baie x 2, dormitor x 2, camera tehnica si camara.
- foarte eficienta din punct de vedere termic

Buget ~110-120k EUR pentru absolut tot (proiectare, taxe, constructie casa, finisaje, amenajare exterioara, etc.) fara cost al terenului, terenul fiind mostenire.
Am decis sa nu ne apucam sa punem pe hartie planuri deoarece am realizat rapid ca nu ne pricepem si sunt prea multe reguli de luat in considerare pentru fiecare incapere, doar numai din cele citite de aici

Constructia as dori sa o incep din Aprilie 2021 incolo, dar momentan intampin 2 probleme:

1. Situatia terenului: terenul s-a intambulat in februarie prin programul national de intabulare. Partea a 2-a a acestui program este sa se faca si succesiunea pe toate aceste terenuri (cazul de fata) gratuit. Deoarece bunicul a murit acum 3 ani, daca succesiunea se face ca si in mod normal la notar, costurile s-ar ridica destul de mult deoarece ar trebui sa se plateasca si 1% impozit + taxele notariale din valoarea tuturor terenurilor dar as putea sa il fac si acum.

Planul meu este sa astept pana in martie sa vedem daca se termina prin programul gratuit al primariei. Daca nu, voi face succesiunea la notar unde nu ar trebui sa dureze mai mult de 1 luna pentru acest teren. Daca stiti sau aveti informatii in legatura cu acest program de intabulare/succesiune facute de primarii, si daca se poate sa se faca succesiunea unui teren in afara acestui program, dar restul terenurilor sa se faca prin program, as aprecia foarte mult orice informatie.

2. Proiectant. Am luat legatura cu un arhitect ca sa vedem cate se pot face pana cand se finalizeaza situatia terenului si devin proprietar al acestuia, astfel incat sa nu pierd vremea cu lucruri ce le pot face mai devreme. Desi arhitectul a fost foarte prompt si dornic sa ma ajute, s-a interesat de situatia mea, a mers a vazut terenul, etc toate in cursul a 3-4 zile,  am ramas putin surprins de oferta de pret. Pretul este pe intregul proiect, si nu pe mp construit (nici nu stiam ca se practica si asta, eu stiind ca deobicei se face pe mp). Oferta este de 3450 EUR si este impartita in:
- 1000 EUR proiect
- 100 EUR certificat de urbanism
- 200 EUR avize
- 1000 EUR DTAC, scara 1:100, elaborare documentatie, obtinere autorizatie
- 900 EUR Documentatie Proiect Tehnic scara 1:50, Detalii de executie
- 200 EUR urmarire executie conform progreamului de faze determinante realizat de catre proiectant
- 50 EUR Referat proiectant arhitectura pentru receptia lucrarii.

in acestea nu intra proiectul de specialitate (rezistenta, instalatii) precum si orice taxa de avizare etc.

Din asta ar iesi un cost aproximativ de 23 EUR/mp pentru faza de proiectare. Unele valori mi se par mari (100 EUR pentru cerificat de urbanism?!). Nu m-ar deranja neaparat sa platesc aceasta suma, deoarece imi place portofoliul lui, si am apreciat promptitudinea. Nelucrand in domeniu, nu stiu care sunt preturile, mai ales in zona oraselor mari.

As dori daca puteti sa imi spuneti cum se compara acest pret cu cat ati platit voi? De asemenea la ce sume ma pot astepta pentru proiectele de specialitate (rezistenta, instalatii)?

Voi mai posta aici pe parcursul intregului proces, initial targetul nostru era sa terminam casa nemobilata pana la sfarsitul anului viitor, desi interesandu-ma mai mult, cred ca acest target devine putin imposibil. De altfel nici ma grabesc, si prefer sa ma interesez si sa ma documentez mai mult.

La prețul asta ar trebui sa vedem o arhitectura super interesanta. Primul preț din lista nu prea am înțeles ce reprezintă.

skmetaly, on 26 septembrie 2020 - 11:55, said:

Tocmai mi-am verificat jurnalul. 32 ron a costat certificatul de urbanism. 25 extras cf și 7 ron taxa. Din câte știu eu taxa e în funcție de mărimea terenului. La tine e posibil sa fie mai mare de 7 ron. Eu am avut 500m. Trage tu concluziile

Pe DTAC am dat 2000 RON. Bine ca la mine e și ceva simplu fără complicații.

Preturi avize electrica în jur de 80 ron, gaz la fel, apa 150, Romtelecom e belea cam 300 ron, mediu nu am avut și cred ca nu se mai cere.

"in acestea nu intra proiectul de specialitate (rezistenta, instalatii) precum si orice taxa de avizare etc."

?!!!

Asta cu proiectarea e cu dus si intors.
Pentru Certificat de urbanism mie mi-au cerut proiect/referat de arhitectura pe care am platit tot cam asa. Unele primarii nu cer.
Dar la banii astia cred ca trebuia sa fie proiect complet, cu structura si instalatii.

La ce se refera "1000 EUR proiect" si "1000 EUR DTAC" ?

Nici partea cu urmarirea executiei nu o inteleg.
Pai arhitectul vine la faze determinante?
Poate de fapt in acel proiect ai si partea de rezistenta inclusa si atunci s-ar explica si treaba cu urmarirea executiei pe faze determinante.

Edited by ech, 26 September 2020 - 21:07.

Am avut și eu memoriu tehnic cerut pentru obținerea CU pe care l-a făcut proiectantul tot în aia 2000 RON. Erau 2 hârtii în care scrie cam ce vrei sa construiesti nu vreo nava cosmica. Mi se pare exagerat sa plătești 100 euro pt CU când îl poți obține cu câteva zeci de lei.

Bine dar drumurile si timpul omului nu conteaza?
Eu cred ca mai conteaza si daca omul se pricepe sa discute la urbanism, sa nu fie topor.

Extras cf se poate obține și online și la urbanism ce crezi ca discuți? Îți dă vreun test? Dacă ești comod și îți permiți sa dai 100 euro când poți scăpa cu maxim 100 lei atunci succes.

Edited by antibok, 26 September 2020 - 21:43.

Inteleg ca esti stresat din cauza construitului, nu refula pe cine nu merita.
Eu am vazut cateva probleme de urbanism, conteaza daca ai arhitect istet.

Edited by danciusergiu84, 26 September 2020 - 21:48.

😁Ești funny. Nu cred ca ai vrea sa ma vezi când refulez cu adevărat. Pur și simplu mi se par niște preturi nesimțite pentru niște lucruri care pot fi făcute personal fără mari batai de cap. Crede-ma ca știu ce vorbesc. M-am ocupat de toate actele pt extinderi rețea electrica și gaze care au implicat mult mai multe gen hotărâri de consiliu local, validări de la prefect, publicați de anunțuri pt aviz de mediu și tot felul de tâmpenii ce puteau fi inventate pt a mai stoarce ceva bani de la noi. Asa ca îți garantez eu ca un simplu CU îl obține fără mari probleme și o persoana cu studii minime sau dacă stau sa ma gândesc și una fără studii.

Și încă nu am refulat😁😁😁

@skmetaly, bine ai venit pe aici, te felicit pentru solutia constructiva aleasa, ai fi cu al treilea jurnal cu o astfel de constructie ( 2 in desfasurare dupa @blue_marlin si eu ).
Proiectul meu a costat 2500 de euro cu toate avizele incluse si proiectul de rezistenta insa a inceput prin 2017 si s-a terminat prin august 2019, nu am stresat deloc arhitectul cu termene deoarece eram in curs de obtinere a PUz-ului pe un lot de mai multe parcele unde si arhitectul avea 2. Posibil sa fi contat faptul ca suntem vecini de parcele sau faptul ca nu am insistat asupra urgentei, nu stiu, am platit cat mi s-a cerut. Oricum din proiectul de rezistenta, planurile peretilor nu au fost respectate ci s-au facut altele de catre cineva din domeniul constructiilor in lemn, am pastrat doar sarpanta traditionala, evident dupa consultari cu structuristul. Pentru a nu aparea divagatii pe aici, clarific, nu s-a respectat planul deoarece era facut de structuristul colaborator al arhitectului pentru pereti construiti in site fara CV, fara dublari a montantilor acolo unde din experienta stiam ca trebuie etc. Deasemenea de proiectul de gaz, apa si curent nu o sa ma pot folosi fiind probabil un copy paste de la alt proiect, a fost nevoie de ele pentru autorizatia de AC. Am gasit un proiectant in marasti care face proiecte pt electric apa-canalizare si el o sa faca adevaratul proiect.
In cazul tau construind cu o firma specializata deasemenea nu ar trebui sa fie nevoie de proiect de rezistenta ei avand cu siguranta structurist. In cazul in care nu au iti pot recomanda o firma care de asta se ocupa. ai putea deasemenea sa ceri o oferta celor de la inginerie creativa (Soflete) care au birourile in cluj si care au atat arhitecti cat si structuristi, ing. proiectanti la utilitatri etc.
astept sa vad ce fel de structura, izolatie interioara/ exterioara o sa folosesti adica mai concret pe ce fel de casa din frame o sa mergi una low cost de care ulterior se plang majoritatea proprietarilor sau una bine facuta.

Edited by danwd, 27 September 2020 - 07:58.

Multumesc mult pentru raspunsuri! Nu m-am asteptat sa primesc atatea intr-un timp atat de scurt

roman_roman, on 26 septembrie 2020 - 19:34, said:

Primul pret (1000E) ar fi 'proiect de idee locuinta unifamiliara': planuri, sectiuni, vizualizari cu integrare in context, si inca 1000 EUR pentru elaborarea documentatiei pentru DTAC, obtinere avize, etc...

antibok, on 26 septembrie 2020 - 20:02, said:

Taxele pentru CU, avize, taxa de avizare, taxa DTAC, taxa inceperea lucrarilor, taxa receptie nu intra in oferta primita. Pur si simplu 100E pentru a merge pana in primaria din Chinteni, completat cererea de CU si venit inapoi. Primaria e la 18 km de unde are el sediu

crocko.dilul, on 26 septembrie 2020 - 20:53, said:

1000 EUR: Proiect de idee locuință unifamilială – planuri, secțiuni, vizualizări cu integrare în context
1000 EUR: DTAC, scara 1:100, elaborare documentație, obținere autorizație

antibok, on 26 septembrie 2020 - 21:12, said:

Am gasit cerearea 'tip' de la primarie. nu cer nici un memroiu/referat de la arhitect. Singurele lucruri care trebuie anexate sunt planurile cadastrale precum si copie CF pentru identificarea terenului. De asemenea se mai 'bifeaza' doar faptul ca se solicita emiterea certificatului de urbanism pentru autorizarea executarii lucrarilor de constructii. Atat

danwd, on 27 septembrie 2020 - 07:55, said:

Multumesc! Urmaresc cu mare atentie si jurnalul tau, in special ca esti 'din zona' garantat te voi mai intreba o gramada pe parcursul constructiei.

danwd, on 27 septembrie 2020 - 07:55, said:

Da asa este, cel putin cu o firma in care am discutat mai detaliat, aveau ei structuristul lor specializat pe structura de lemn.

E foarte buna ideea cu Inginerie Creativa. I-am cautat mai de mult si am uitat complet ca au si sediu in Cluj. Desi nu ma astept la ceva mai ieftin, macar stiu ca ei au experienta in astfel de case. Ii voi contacta saptamana asta ce vine.

danwd, on 27 septembrie 2020 - 07:55, said:

Momentan in mare eu mi-am imaginat peretele exterior cam asa:

- Vopsea decorativa
- Adeziv, plasa, coltare si elemente de protectie
- Vata bazaltica 10cm
- panouri DHF 15mm + montanti 45x150mm.
- Izolatie intre montanti vata bazaltica 150mm
- Folie vapori protectie izolatie (citisem despre Vapor Vlies de la Rothoblaas)
- Rigle pentru vid tehnic
- OSB cl3 10mm + rigips
- Finisaj rigips var alb

Pentru structura de lemn, una din oferte vazuta este folosirea de lemn de molid uscat 12%, masiv si stratificat (lemn lamelar) tratat cu Bochemit forte.

Probabil cand fac referire la lemn stratificat se gandesc la ceva grinzi stratificate pe undeva, la grosime de 45 mm nu vad de ce ai stratifica, nu ca nu ar fi mai bine dar ridica substantial pretul de la cca 1500 ron/ mc lemn uscat si rindeluit la cca 2500-2700 ron/mc stratificat. Diferentele de pret vin din pierderile tehnice si manopera in plus. Dupa cum am spus deja, la grosimea de 45 mm nu trebuie stratificare, acea grosime rezulta in urma contragerilor din timpul uscarii ( 5-6% pe sectiune) si a pierderilor la rindeluire in vederea indreptarii si aducerii la cota unica a elementelor.
Interesanta dispunerea straturilor peretelui, de inspiratie soflete ( cu OSB la interiorul peretelui), banuiesc ca e facuta de firma din apahida, nu vad totusi rolul OSB-ului de 10 mm. La aceasta grosime nu are rol de rigidizare si pentru antivapori ai deja folia antivapori.
Oricum din configuratia peretelui se poate spune ca va iesi o casa bine izolata, putin sub ceea ce am eu ( 20+10 cm ), daca si tamplaria va fi din lemn deja jos palaria !

PS  1 Banuiesc ca stii deja ca, costul/ mp depaseste binisor cel al inei constructii traditionale beton+caramida !
PS 2 Un atuu in colaborarea cu inginerie ar fi in special structuristul care stie sa dimensioneze o fundatie pentru o constructie usoara vesrsus structuristii de betoane care iti vor face aceeasi fundatie ca la o casa cu zeci de tone mai grea...poate dif de cantitati va da o economie semnificativa.

Da, din cate am vazut la ei la fabrica, lemnul stratificat este folosit doar la grinzile tavanului peste parter si capriori (70x200mm).

Firma/fabrica cu care am povestit mai in detaliu este din Vatra Dornei, nu cea din Apahida (stiam ca este una pe calea dezmirului, nu stiam ca este in Apahida) De altfel colaboreaza si cu echipa lui Soflete la un proiect, de unde poate si 'inspiratia' dispunerilor straturilor peretelui.

In legatura cu pretul constructiei, sunt constient de acest lucru dar consider ca avantajele acestui sistem constructiv cantaresc mai mult decat pretul asemanator cu o casa 'traditionala'

Nu doresc sa-ti schimb optiunea dar realizarea unei case  din lemn ridica mari probleme si iti recomand ca din start constructorul sa-ti lase golurile tehnice pt instalatii si sa se asigure ca nu vor exista impedimente in realizarea inst.electrice termice sanitare,etc.
Ideal ar fi ca firma sa aiba si echipe de instalatori altfel vor aparea discutii intre diverse echipe ba ca ca au rupt folia protectoare ba ca au facut traseele taind unde nu trebuie,etc.

Acel '' vid tehnic'' este de fapt spatiul tehnic prin care urmeaza sa fie trase reteaua el si apa canal neafectand folia. Practic structura se inchide cu folia si retelele se trag prin acel spatiu ce se va inchide cu gips carton sau OSb+gipscarton in cazul initiatorului.

Hmm,vom vedea cata continuitate ofera acel spatiu tehnic pt instalatii .