Investitii imobiliare Bucuresti vs Brasov

Va salut! Am o dilema si as aprecia orice sfat care m-ar putea ajuta sa ma decid. Vreau sa imi fac o casa in apropiere de unul dintre cele 2 orase. Banii pentru acasa ii am deja. In urmatorii 4-5 ani voi castiga aproximativ 1.000.000 de euro pe care vreau sa ii investesc in proprietati imobiliare ce imi vor asigura un venit mai mult sau mai putin pasiv, din chirie pe termen lung sau inchiriere in regim hotelier. As vrea sa maximizez cumva venitul pe care il voi avea din inchiriere si aprecierea, in timp, a proprietatilor.
Stiu ca nu e graba sa ma apuc de cumpararea proprietatilor deoarece exista o sansa ca preturile sa mai scada anul urmator, dar chiar as vrea sa imi construiesc o casa cat mai curand deoarece statul in chirie are multe parti negative.
Care oras credeti ca ar avea un potential de crestere mai mare si unde exista un yield mai bun? Ma gandeam ca as putea cumpara niste proprietati in apropierea centrului vechi din Brasov pe care le-as putea inchiria in regim hotelier, cu 1-2 oameni angajati pentru curatenie. Oare veniturile ar fi suficient de mari pentru a merita bataia de cap in plus comparativ cu achizitionarea de apartamente pentru chirie pe termen lung?

Brasov si Constanta
La mare si la munte

Edited by titacodita, 25 July 2020 - 10:16.

Pui problema gresit, adica in acest moment pretul proprietatilor este mare, iar pretul chiriei este mic.

Pe scurt, nu stiu in cat timp faci o "afacere".
Inchiriatul in regim hotelier - airbnb, in perioada pre-Covid19 a fost o idee buna, in orasele turistice sau cu festivaluri.
Acum e mort.

1 mil eur este o suma  mare, dar nu asa de mare.

Stiu apartamente in zona Hersatrau ce se inchiriaza cu 1000-1500 EUR/luna, si vile destul de rupte pe Erou Iancu Nicolar ce trec de 1500 EUR chirie/luna, dar acelea sunt exceptii si cu 1 milion abia cumperi una, hai doua bucati.

Daca e sa fim optimisti si cumperi o proprietate cu 500 000 eur, inchiriezi cu 1500 EUR/luna si grad de ocupare 100%, amortizezi in 27 de ani!
In 27 de ani mai ai o gramada de bani de bagat in renovari => amortizezi in 35 de ani!

Strategia castigatoare ramane cea a lui Becali: cumpara terenuri, pt ca ele nu iti cer de foame, dar trebuie sa fii pregatit sa astepti 10 ani si sa fie in zona cat de cat apropiata de oras.

Nu ma gandesc sa iau o vila la 500.000. Daca vreau sa iau apartamente pentru chirie pe termen lung, as merge pe apartamente la 100.000 pe care le pot inchiria pe 450-500 bucata, nu vile.

Pretul proprietatilor este mare, si poate va exista chiar o scadere pe termen scurt (1-2 ani) dar cred ca pe termen mediu-lung (10 ani+) va creste suficient pentru a justifica o investitie in imobiliare, facand totodata mai dificila achizitionarea unei locuinte de catre o familie si favorizand cresterea chiriilor. O vad ca pe o investitie sigura, si consider ca Bucurestiul are un potential de crestere mai mare. Cred ca varianta cea mai buna este achizitionarea de apartamente cu 2-3 camere in zone cat mai centrale, insa va trebui sa selectezi cu grija chiriasii.

Daca-ti dau un pont de afacere la cheie care functioneaza imi dai macar 100 de euro?

mannick, on 25 iulie 2020 - 11:02, said:

Asa ma gândeam și eu, apartamente relativ noi, 100-120k euro bucata. Dar de ce crezi ca București are mai mare potential pentru creștere decat Brașovul? Ma gândesc ca urmează sa se construiască un aeroport, câteva autostrăzi care trec pe acolo(chiar dacă în 7-8 ani, nu acum), și fiind în centrul țării ar avea ceva potențial sa se dezvolte

@kean dacă era la cheie, nu trebuia sa bagi 40+ de ore pe săptămână din timpul tău în ea și avea yield mai bun decât un apartament, nu o mai vindea sau o dădea vreunei rude/cunoștințe. Nu prea ma interesează decât imobiliarele.

Un milion de euro?

Vreau si io?

Un milion dă eoro şi intreabă de Ro?

Eu la banii ăia îmi cumpăram in New York si in China

MrHawaii, on 25 iulie 2020 - 08:57, said:

Nu vad cum unu care e in stare sa castige mai mult ca mine pune intrebari ridicole pe forum.
Daca m-ai trezi din somn si m-ai lua pe nepregatite ti-as recomanda Perpignan, sau sa fiu si mai precis, Port Leucate

Practic un sport de performanță. Cam ăștia sunt banii la nivelul la care sunt eu. Nu vreau sa dau mai multe detalii pentru ca nu vreau sa ma recunoască vreo cunostinta care se întâmplă să citească forumul. Problema e ca, după ce nu mai pot practica, nu am multe opțiuni de cariera și nu as vrea sa lucrez la mega. Sa antrenez nu cred ca am personalitatea necesara și mi-e greu sa lucrez cu oameni.

Cea mai mare parte din timp mi-o petrec antrenându-ma,asa ca nu prea socializez și nu am multe cunoștințe cu care sa ma sfătuiesc. Citesc de ceva timp forumul și am zis, why not? Orice sfat e mai bun decât nimic.

Ma uit la proprietati din România deoarece vreau sa rămân aici pentru familie. De asemenea, costul de trai pentru o viata ok e mic comparativ cu alte tari.

MrHawaii, on 25 iulie 2020 - 16:06, said:

Nu ne cunoastem - si scuze de offtopic - insa tare as vrea sa-ti strang mana (fie si numai) pt. capacitatea de introspectie!

Edited by Piscopescu, 25 July 2020 - 19:23.

Inteleg ca vei detine suma intr-un timp destul de scurt. Cu aceasta suma nu ar trebui sa te incurci cu apartamente. Prea multa bataie de cap, plus ca tot mai multe persoane din provincie cumpara in Bucuresti pt investitie. Stiu ca ar reprezenta un venit sigur si constant, dar daca cumperi un hotel de ex , si afacerea nu merge cum sperai vinzi si pierzi un procent mic cel mult.  Stai linistit afacerea nu trebuie sa o conduci tu, ci vei avea personal angajat, manager etc. Oricum decat sa cumperi 3 apartamente, mai bine cumperi un restaurant ori altceva.
Poti cumpara un imobil in ruina, in centrul vechi , apoi cu un imprumut il consolidezi si obtii un profit destul de mare daca vinzi, sau mai bine inchiriezi imobilul respectiv.
Este foarte bine ca vrei sa investesti in viitorul tau, dar decizia ce o vei lua iti poate schimba radical viitorul. Poti sa devii un mic investitor,  sau sa alergi mereu sa iei banii de la chiriasi, sa-ti faci nervi cu pagubele, cu neplata utillitatilor etc.

Costul de trai e mai mic in China.

Eu la banii ăia nu as alege România deloc că te poţi trezi cu satra peste tine. Nu există viitor in Ro totul se distruge pe zi ce trece inclusiv populatia.Legile se toz schimbă, oameni bogati au devenit boschetari iar altii din văcari au ajuns milionari din furt sau pein afaceri cu statul.

Edited by cipri2bau, 25 July 2020 - 23:03.

@Tsunnnami sunt oameni care nu stiu sa lege doua vorbe si castiga mai mult decat noi 2 combinat, asa ca nu are ce sa te mire. Banii pe care ii castigi in prezent nu inseamna totul. Citatul asta ma ingrijoreaza: "Show me your friends and i will tell you your future" pentru ca prietenii mei sunt genul care lucreaza ori in politie ori in administratia penitenciarelor si pricipala lor preocupare e sa plateasca rata la masina sau cum sa o mai tuneze. Cu cei care s-au dus la facultati si au devenit corporatisti am pierdut legatura, dar probabil sunt ocupati sa plateasca rata pe 30 de ani si sa mearga la mare in Bulgaria sau Grecia.  

laur_radu, on 25 iulie 2020 - 22:55, said:

Eu vreau sa merg pe ceva cat mai sigur. Banii ii fac treptat, 200.000-250.000 pe an, nu o sa primesc dintr-o data 1 milion. E posibil sa castig mai mult de 1 milion pana termin cu sportul, pot sa fac si 2, momentan de 1 sunt 90% sigur, insa in primul rand vreau sa stiu ca am ceva 100% safe inainte sa ma implic in afaceri care pot esua. Dupa ce imi asigur un venit din care sa stiu ca am o viata ok, ma pot interesa si de terenuri la marginea Bucurestiului, care pot creste sau nu, sau de proprietati care pot fi transformate in hoteluri. Un restaurant, din cate stiu, nu costa mult sa fie deschis, ca nu trebuie neaparat sa detii locatia, poti inchiria, dar sa gasesti personal ok, distribuitori, un specific de mancare cautat care poate fi facut cu ingrediente ieftine, nu e usor, mai ales ca eu nu am lucrat niciodata si nu am avut tangente cu horeca. Sunt multi oameni cu bani in Romania, in pricipal mosteniti sau primiti, care se arunca la afaceri din astea pentru care in teorie nu iti trebuie nicio pricepere, dar daca esueaza, pentru ei nu e nicio problema ca pierd 200.000, primesc altii, pentru mine e.

Imi place ideea cu hotelul, insa nu orice vila interbelica din Bucuresti poate fi usor transformata in hotel, cum nu e usor nici sa renovezi o vila si sa o vinzi. Din experientele mele, firmele de constructii din Romania serioase sunt putine, trebuie sa te pricepi si sa ii supraveghezi sa nu te fure. Nu ma pricep, am anxietate maxima si cand stiu ca va trebui sa imi construiesc propria casa de 100 mp si nu stiu de unde sa incep, d-apoi sa bag sute de mii in renovarea unei vile. Daca o sa ajung la punctul ala de securitate financiara pe care mi-l doresc si o sa castig mai mult in continuare, m-ar tenta ceva de genul, amenajat mai cu gust pare o investitie ok, dar nu stiu de ce il vinde: https://www.olx.ro/o...html#5e9aa40731

Afacerile care mi se par bune sunt cele la care ai nevoie si de o oarecare pricepere in domeniu, gen service auto. Toate serviceurile bune la care ma duc cu masina sunt mai mereu full, dar nu m-as arunca sa deschid unul fara cunostinte. Daca ar exista vreun curs/training de 2-3 ani in care cineva sa ma ia sa ma invete tot ce e nevoie despre masini, ca apoi sa imi fac propriul service, cred ca m-as baga, dar sa lasi un angajat sa fie manager, pe care il doare la basca daca da faliment sau nu afacerea mea, nu e tentant. E ca si cum mi-as deschide o clinica stomatologica fara sa fiu dentist.

cipri2bau, on 25 iulie 2020 - 23:00, said:

Momentan, Romania e destul de safe. Uita-te pe statisticile de infractiuni violente si vei vedea ca nu stam atat de rau comparativ cu restul Europei. Mult mai ok decat majoritatea tarilor bogate. Tarile mai sigure sunt de genul Ungaria, Polonia sau Slovenia si cred ca are intr-o masure de-a face cu lipsa minoritatilor.
Totusi, cred ca situatia o sa mearga cat de cat spre bine. Nu cred ca are cum sa se mentina rata asta a populatiei care emigreaza si o sa ramana tara goala. Nu am auzit sa se fi intamplat asta nicaieri, deci o sa se ajunga la un echilibru. E nasol ce s-a intamplat dupa revolutie, cum s-a furat totul de securisti ai caror copii inca sunt in administratie si fura. E nasol ca sunt atat de multi bugetari cu salarii nesimtite, pensii speciale si asa mai departe, dar la un moment dat cred ca se va schimba.
In China e comunism si poluare, nu m-as baga, dar sunt multi occidentali care, dupa ce se pensioneaza, emigreaza in tari din Asia unde costurile de viata sunt reduse. Daca ar fi sa aleg intre o tara ok din Asia si Franta, UK, Belgia etc., as alege Asia fara sa stau prea mult pe ganduri.

Salut... Iti recomand Indonezia mai exact Bali dar nu zona turistica (mai sunt locuri ok si in Filipine sau Laos - alte doua tari ieftine pentru stat la pensie)
Practic sa iti gasesti ceva ''la tara'' dar in Bali... apartament la casa gasesti cu chirie la mai putin de 250$ lunar (pe termen lung) in conditii excelente.
Deja sunt multi care fac asta... in special australienii, prezenti acolo de ani buni.

Ai rabdare cu imobiliarele... inca nu au scazut preturile dar este posibil ca in toamna/iarna sa se intample asta.
Poti sa cumperi teren si la marginea Brasovului pentru ca sunt zone in plina dezvoltare (Harman/Sanpetru ajung cu casele pana in Brasov, in cative zeci de ani)
Cumperi teren si construiesti case in regie proprie dar este bataie de cap daca nu ai pe cineva sa se ocupe si sa stea non-stop pe santier, pentru supravegherea muncitorilor respectiv a lucrarii... profitul este substantial.

Edited by rz, 26 July 2020 - 09:09.

De ce vrei neaparat sa-ti construiesti o casa ?!! E prea mult stres si timpul trece repede, mai ales ca esti in mare parte ocupat cu sportul. Cumpara-ti un apartament de lux la 120 000 euro si e mai ok decat casa. Majoritatea investitiilor medii sunt patronate de persoane care nu au treaba cu domeniul respectiv, avand un manager platit din profit. Chiar si lanturile farmaceutice, ca tot ai zis, sunt patronate de oameni de afaceri nu de farmacisti.
Eu ma refeream la cladiri in ruina mai importante, nu la vile. De ex un hotel mare  (7 etaje), o ruina, din Bucuresti s-a vandut cu putin peste 2 milioane de euro.  Eu cred ca impactul tau in investitii poate fi mare si cu beneficii asupra oamenilor de rand , daca incerci si sa gandesti mai mult.

Eu te inteleg si consider ca nu e o idee rea. Investitia e mare si profitul e mic, dar constant. Am o cunostinta care are 12 apartamente inchiriate ( jumatate luate cu banii de la Caritas iar celelalte cu credit ipotecar ) si traieste foarte bine din chirii. Doar 4 dintre ele sunt in regim hotelier, restul sunt inchiriate pe termen lung. Vorbim de orasul Constanta.

Treaba asta cu apartamentele este pt cei care nu vor sa-si puna mintea la contributie mai mult. Oricum ceva tot ar trebui sa faca dupa ce nu va mai avea venit din sport, mai mult din considerente sociale decat financiare ! Ma refer la o ocupatie ! Tin minte aveam un coleg care avea multe terenuri, pe care le-a vandut, si-a luat un Maybach, cateva apartamente, dar tot venea la munca, pt un salariu de cateva sute de euro.

Edited by laur_radu, 26 July 2020 - 13:29.