Casa P+2E Bucuresti

Salut,

Sunt in tratative pentru a cumpara un teren in Bucuresti, si am cateva intrebari de adresat.
Suprafata terenului este 160mp, iar deschiderea este de 10.5ml. Pe acest teren exista o constructie din paianta, unita la calcan cu imobilul din lateral, constructie ce intentionez sa o demolez. Rezulta o parcela de aproximativ 10x15m.
Plec de la premisa ca imi trebuie acordul notarial al acestui vecin, si asum ca trebuie sa fac si substructura de rezistenta, asigurandu-ma (si asigurandu-l) ca proprietatea lui ramane intacta.

1. Data fiind latimea terenului, pot sa construiesc casa "unita" la calcan cu a vecinului?
Care sunt degajamentele ce trebuiesc lasate in fata/lateral/spate?
Case se poate lipi de casa vecinului, sau trebuie lasat degajament?
2. Vreau sa ma folosesc de dispunerea curenta, si sa construiesc casa tot la calcan.
Puteti estima ce costuri implica aceasta lucrare?
Calcanul dintre proprietati are aproximativ 5m inaltime, pe partea vecinului find mai inalt decat constructia ce urmeaza a fi demolata, iar lungimea acestuia este
suficienta pentru planul meu. Daca vreau sa construiesc P+2E, pot sa ma duc mai sus de calcanul existent, facand in continuare acel zid vertical? Poate in viitor,
si vecinul vrea sa demoleze casa existenta (are doar parter), si sa mearga si pe verticala.
3. Certificatul de urbanism specifica
- POT max. P+3E/4E 30%, POT max. pentru enclave de lotizari existente mentinute 45%
- CUT max. P+3E/4E 1,0, CUT max. pentru enclave de lotizari existente mentinute 1,3.
- R.H. max. inaltimea maxima admisa in planul fatadei nu va depasi distanta intre alinieri.
Ce inseamna toate aceste valori? Fiind un teren mic, intre alte constructii, pot considera terenul o enclava cu toate ca am deschidere stradala, si pot lua in calcul
POT 45% si CUT 1,3? Ce inseamna "inaltimea maxima admisa in planul fatadei nu va depasi distanta intre alinieri"?
4. Dupa calculele mele, amprenta la sol nu poate depasi 71mp la POT maxim (45% din 160 mp). Banuiesc ca aceasta amprenta poate scadea in cazul
retragerilor impuse de legislatia curenta. O casa P+2E cu o amprenta de 56mp (7x8), in configuratia data, se poate numi casa functionala?
5. Certificatul de urbanism specifica "suprafata in acte 160mp". Cum pot sa certific aceasta suprafata si limitele de proprietate?
6. De principiu, cat dureaza eliberarea autorizatiilor de demolare si de constructie, cu toate avizele necesare?
7. Exista restrictii de acces pentru betoniere pe strazi laturalnice?

Vin cu aceste intrebari inainte de achizitie, pentru a nu ramane cu banii dati. Sigur, imediat ce ajung la un acord cu proprietarul voi cauta ajutor specializat.
Dar pana atunci, ajutati-ma sa inteleg daca pot construi o casa pe aceasta configuratie de teren.
Pentru moment, lasam la o parte verificarea actelor de proprietate si tot istoricul de achizitie, eventualele sarcini pe care acest teren le are sau nu. In cazul in care pot construi, voi merge la notar si juristul bancii, si imi vor spune ei daca ceva e putred in Ozana.

Da, stiu, suprafata este prea mica, dar buzunarele mele ciuruite si spatele-mi cocarjit nu pot duce mai mult.

Multumesc!

160 mp de teren sunt insuficienti, practic vei avea un apartament pe pamant. Eu am cu putin peste 200 mp de teren si imi este insuficient, amprenta fiind de 100 mp a casei. Iti recomand un minim de 300 mp pentru a simti ca stai la curte.

Vezi jurnalele @acc si @alina_ggg. Seamana mult cu ce zici tu.
Eu cred ca pt Bucuresti 160 mp poate fi ok, cu un arhitect bun.

E putin si 500 pt. o casa decenta cu o curte decenta.
Cifra pare mare pana vezi cu ochii tai cum arata...

Cu 10,5 x15 bine ca macar ai deschidere decenta.
Faci casa pe toata suprafata, nu lasi nimic afara, si pui terasa deasupra, bine hidroizolata, pe care pui gazon si asa ai si curte.

Edited by loock, 24 August 2019 - 01:01.

Eu am P+1+M 90mp amprenta...curte 300mp, casa de paianta am lasat-o...deci raman cam la 225mp. Cam putin...o sa fie ok dupa ce daram casa veche...dar nu stiu cand.

Referitor la retrageri, CUT si POT te lamureste arhitectul cum se calculeaza si ce anume e de facut daca vrei sa treci peste ele...pentru ca poti trece, dar e de munca si costa sa modifici PUZ.

Eu am casa lipita de a veciului, s-a facut dezvelirea fundatiei, s-a luat acord notarial si asta a fost. Tot arhitectul te lamureste.
4 - da, dar vei avea nevoie de un arhitect al naibii de bun si vei avea totusi limitari; functionala nu inseamna neaparat ca merita investitia
5 - apelezi la un cadastrist
6 - la demolare nu stiu...la restul, variaza chiar si in cadrul aceleasi primarii. Dar ia si tu 60 zile cert urbanism, 45 zile avize, 60 zile autorizatie construire.
7 - da, unele strazi au limite de gabarit...la mine de exemplu era, dar furnizorii nu prea i-au dat importanta. Mai e si latimea...pompa aia elefant are nevoie de spatiu in lateral....cred ca 7m e necesarul. Vezi ca daca esti in zonele A sau B platesti taxele de traversare pentru masini cu gabarit mare.

Sfatul meu...la cate limitari ai acolo, nu cumpara terenul. O sa faci compromis dupa compromis, o sa investesti mult si n-o sa iasa ceva pe gustul tau.

1.In primul rand sa ai  acordul 1 000 000 % al vecinului ca te lasa sa faci tot ce vrei tu sa construiesti .. si asta inainte sa dai vreun ban sau sa faci vreun act ..  Oamenii se schimba dupa ce vad ce vrei sa construiesti si mai ales daca vad ca dispui de bani ... Mai ales ca vrei sa construiesti mai inalt decat ce are vecinul acum  , vezi ... proiect de insorire/umbrire ( sau cum ii spune ) , adica sa vezi cat soare ii lasi vecinului sau cat nu ii lasi ...  
  2.Apoi , sa fii sigur ca terenul de langa casa cu calcan iti permite o subfundare ( sa ii consolidezi casa omului )  cat timp tu vei sapa fundatia la casa ta , sa nu se darame cea a vecinului.
  3.Suprafata pe care o ai ( o vei avea ) este PERFECTA  , asta incat sa nu ai dureri de cap mari cu o gradina MARE , ....stiu ...., asta suna bine pentru puturosi , dar cand ai servici si copii si toti pleaca de acasa in timpul zilei si vii seara de seara la ora 18.00 - 19.00  inapoi acasa, nu are cine sa aiba grija SI de o gradina mare (  pe care creste IARBA / vegetatia , cat casa daca nu o intretii..

     Ca si costuri , daca nu ai in buget deja palpabili minim 100 000 euro , nu te apuca de construit un P+2E      
     Asta in afara de achizitia proprietatii / acte / procura vecini stanga si dreapta = teren+casa demolabila+demolarea+ curatenia pe teren dupa demolare + garduri ( frontal cel mai scump ) + modificare utilitati apa . gaze , curent  .

Vorbesc din propria experienta , nu din auzite ...  exact asa sunt eu cu casa lipita de calcanul unui vecin . Asta este viata la oras , cand terenurile mari nu exista disponibile la vanzare si poti gasi numai casa demolabile cu curti mici si ciudate ca forma si dimensiuni

Va multumesc pentru raspunsurile prompte, wow!

In situatia curenta, noi stam deja la curte intr-un duplex, dar intr-o zona limitrofa Bucurestiului. Aici unde stam, tot terenul are 351 mp, din care noua ne revin aproximativ 170mp, suprafata pe care este construita casa cu o amprenta de 70mp. Consider ca curtea ramasa (divizata si ea) este de ajuns. In concluzie, stiu ca un teren mic nu imi va oferi loc de gazon foarte mult, DAR intre a alege un apartament in Bucuresti cu o suprafata de 120-130 mp si o casa cu aceeasi suprafata dispusa pe etaje, aleg tot timpul casa. Da, si acum investesc destul de mult timp sa ingrijesc gradina, asa ca inca o grija in plus nu ma incanta. Tot ce vreau eu este sa stau in conditii decente, pe un teren relativ mic, sa scurtez timpul de mers pana la scoala de la minim 30 minute cu masina la 10 minute pe jos, sa le permit copiilor sa fie aproape de colegii lor, dar in acelasi timp sa ma pot bucura de traiul la casa (fara vecini sus si jos, cu o mica terasa, cu spatiu de pus 4 biciclete in curte, sa pot incarca masina electrica acasa, etc).

La suprafata terenului STIU ca in final voi avea un apartament pe verticala, dar tocmai apartamentul este alternativa. Asa ca daca stau sa cantaresc bine, prefer casa pe teren mic in defavoarea unui apartament decent (New Town si altele) la aceleasi costuri.

1. Legat de acord notarial, binenteles ca nu voi da niciun ban vanzatorului pana nu am acest acord prealabil al vecinului, in scris si autentificat la notar.

2. Casa vecinului e doar pe parter, si pare ca e construita prin 1960-1970. Sigur nu e din paianta, dar nu stiu din ce e facuta. Trebuie sa am o discutie cu acesta in acest sens. Aceasta substructura pe care o voi construi, banuiesc ca imi va fi folositoare si mie, si vecinului. Gresesc cumva? Tot pe acest teren, dar pe partea opusa vecinului se afla un put sapat de proprietar in urma cu 5 ani. Ma poate incurca in calcule panza freatica de sub teren? Pe langa aspectul ecologic, ma gandesc la structura de rezistenta, si la cum este ea afectata de acest put (si panza freatica de sub).

7. Legat de accesul utilajelor grele: Terenul este situat in zona economica B a Bucurestiului. Strada are cel putin 8m latime. Cam cat costa o astfel de autorizatie de acces, si de cate voi avea nevoie?
Socotesc ca imi trebuie betoniere pentru substructura calcanului, o alta pentru a turna fundatia, alta pentru a turna placa intre P si E, si daca ma duc la +2E, inca o data pentru aceasta placa. Mai e si molozul ce trebuie degajat.

Intrebarea ramane: cum ma pot asigura eu ca pe terenul ce urmeaza a-l cumpara, pot construi o casa. Cui trebuie sa ma adresez INAINTE de a face achizitia?

Da, initial pentru P+1, am luat in calcul un cost de 100K Euro pentru tot ce inseamna casa (autorizatii, demolare, constructie, alte costuri neprevazute), totul fara teren si alte costuri premergatoare constructiei. Acum, dupa ce am citit jurnale pe Softpedia ma gandesc ca amprenta se poate diminua din cauza retragerilor, si incerc sa schitez un P+2E, cu costurile aferente.

Pentru constructie la calcan suprafata minima a terenului 150 mp si minim 8 m latime.

1. Lateral 3 m ,deci raman 7.5 m pentru constructie. In fata trebuie minim cat are constructia cu care te alipesti la calcan.

1.Daca nu ai cumparat acest teren atunci poti cere un CU de informare insotit de o poza cu situatia de pe teren , in care sa surpinzi atat terenul in cauza cat si casa vecinului cu care te alipesti la calcan.
2. Dupa ce primesti CU mergi la vecin si discuta cu el in eventualitatea de accept si de inaltare pe verticala.
3. Dupa pasul 1 si 2 iei o hotarare daca cumperi sau nu acel teren.

Mulțumesc pentru raspuns!
Am primit CU de informare, casele apar lipite la calcan in aceasta anexă. Mai mult, ambele case incep foarte aproape de limita de proprietate, la aproximativ 2m de gardul din fata, ceea ce ma avantajează.

Pe lateral, acei 3m liberi trebuie sa fie pentru toata cladirea, sau se aplica doar pentru parter? Balcoaanele de la etajul superior pot trece de această limita de 3m? Nu sunt un fan al balcoanelor la casa cu curte, dar probabil ca o sa am curte spre deloc dupa ce se termina constructia.

Voi merge sa discut cu vecinul, si daca ma inteleg cu acesta, continui cu proprietarul

In ce sector e terenul ?
Etajul ar putea iesi in consola cativa cm pentru a castiga spatiu.

Edited by roman_roman, 24 August 2019 - 21:08.

Sector 3, zona Ozana.
Nu cred ca voi apela la balcoane.

Intre timp, am discutat cu persoane ce se ocupa de obținerea avizelor, acestea m-au indrumat la unison sa discut cu un arhitect, iar acesta imi va spune daca pot construi sau nu pe acest teren. Cum eu sunt inca in negocieri, recomandați un arhitect care sa studieze CU de informare si cadastru, si sa imi poata spune daca se poate construi pe acest teren? Intre timp am masurat ochiometric si degajamentul din fata, se pare ca sunt vreo 3,5 m intre limita de proprietate si constructia vecinului (aliniamentul acestuia).

Ce ai mai facut cu proiectul?

Edited by ValentinVali, 19 June 2020 - 10:36.

Salut! Am renuntat la acest teren, pentru ca nu am ajuns la un consens cu proprietarul.