Jump to content

SUBIECTE NOI
« 1 / 5 »
RSS
Rename SQL column

Achiziționare tuner TV !

Din ce este facuta terasa asta?

Cum accesez site-ul CNAS ?
 Algoritm simplu de calculare al u...

Bitdefender Total Security ș...

casa verde 2024

Intrerupator cu N - doza doar cu ...
 Incalzire casa fara gaz/lemne

Incalzire in pardoseala etapizata

Suprataxa card energie?!

Cum era nivelul de trai cam din a...
 probleme cu ochelarii

Impozite pe proprietati de anul v...

teava rezistenta panou apa calda

Acces in Curte din Drum National
 

Renovarea apartamentelor si vanzarea acestora

- - - - -
  • Please log in to reply
41 replies to this topic

#1
business11

business11

    Info Austria

  • Grup: Senior Members
  • Posts: 11,721
  • Înscris: 13.07.2011
Am si eu o intrebare pentru cei care se pricep in domeniul imobiliar, constructii, etc. si imi pot da niste pareri.

Se da ca si exemplu o societate comerciala cu un capital propriu de 150.000€ si capital bancar (credit) de 500.000€, adica per total 650.000€. Societatea doreste achizitionarea de apartamente intr-o stare proasta, renovate printr-o companie partenera din domeniul constructiilor si vanduta tot printr-o companie partenera din domeniu imobiliar.

Cat de atractiva este piata imobiliara in prezent si pe langa asta cum credeti ca se va modifica comportamentul consumatorului in viitor, stiind ca pretul chiriilor creste anual considerabil astfel ca un apartament propriu ar fi mai convenabil din punct de vedere financiar. Cat de avantajos este domeniul de investitii din punctul vostru de vedere in anul 2019?

Tin sa mentionez ca societatea este activa in Europa centrala si de est.

Poate intreb pe o arie profesionista dar este mai mult o idee imaginara. De ce intreb, nepotul meu are de facut un proiect la facultate si primesc 150.000eur capital propriu si 500.000eur credit bancar. Banii trebuiesc investiti astfel incat compania sa nu intre in faliment in primii 3 ani si sa aiba un ROI mediu in 5 ani de peste 15%.
Calculele se efectueaza dupa pretul imobiliar, pretul materialelor + reparatiilor, plata dobanzii bancare, comisioane, taxe, dar si pretul de vanzare real, si asa mai departe.
Dupa calculele mele ar avea un ROI chiar mai ridicat, dar poate eu gandesc prea usor.

Edited by business11, 10 April 2019 - 10:28.


#2
MARlN_ION

MARlN_ION

    Active Member

  • Grup: Members
  • Posts: 1,009
  • Înscris: 20.02.2019
Cu banii ăia nu faci NIMIC în România în imobiliare. Mai pune un 0 (zero) la sfârșitul sumelor ca să câștigi MINIM 10.000 de euro la 100.000 de euro investiți în apartamente. Asta dacă ai de unde lua POMENI, așa se numesc apartamentele vândute mai ieftin, adică sub prețul zonei.

Sunt unul care îi așteptam pe unii care veneau cu avioanele pe aici și cumpărau zeci de apartamente și terenuri MARI începând cu anul 2000.

Au ZBURAT toți după criză în alte zări și s-a TERMINAT de mulți ani cu investitul în imobiliare pe aici, nu mă refer la dezvoltatori.

Edited by MARlNMembruAnonim, 10 April 2019 - 10:32.


#3
corinadaniela

corinadaniela

    Guru Member

  • Grup: Moderators
  • Posts: 11,495
  • Înscris: 05.06.2009
in Romania nu e nimeni fraier sa cumpere apartament renovat de o firma, in conditiile in care o poate face "la negru", cu o echipa de dorei, la jumatate de pret fata de firma.
apartamente in stare proasta inseamna de obicei blocuri vechi, zone/cartiere dubioase, vecini de proasta calitate, deci iarasi nu se pot vinde din cauza amplasarii, oricat de renovate si cosmetizate vor fi.

#4
born2lose

born2lose

    Senior Member

  • Grup: Senior Members
  • Posts: 7,769
  • Înscris: 06.09.2004
in Romania, randamentul in imobiliare este inca mai mare decat in alte parti, dar reglementarea e la pamant. totusi, atata timp cat nu incluzi in proiect spagile, intarzierile, autorizatiile, furturile de materiale, etc - ar trebui sa iasa ok.

#5
Naijax

Naijax

    Guru Member

  • Grup: Senior Members
  • Posts: 14,218
  • Înscris: 13.03.2017
Astia sunt bani de 8-10 apartamente. Sa zicem maxim 12.
Daca te mananca in ... dos ... sa dai pe mana altei societati treaba cu renovatul - esti mancat.
Abia daca vei reusi sa acoperi creditul ala bancar pentru ca in "afacerea" asta sunt multi timpi morti.
Identifici cocioaba (dureaza), o renovezi (dureaza), o scoti la vanzare (dureaza)
Intre timp trebuie sa platesti creditul - cu ce ?

Treaba asta merge doar daca te incurci cu un ansamblu intreg - de ex. un hotel de 150 camere in Felix sau pe litoral dar, aici trebuie sa fii priceput in constructii ca ti-o iei din toate directiile de nu te vezi.

#6
laffin

laffin

    Senior Member

  • Grup: Senior Members
  • Posts: 9,377
  • Înscris: 16.03.2007
ce fraieri astia pe la facultati, depasiti... urmarind trendurile, ca sa faci treaba, adica sa nu intri in faliment in primii 3 ani si ROI > 15% bagi banu' in amanet sau pariuri si pacanele.

#7
MARlN_ION

MARlN_ION

    Active Member

  • Grup: Members
  • Posts: 1,009
  • Înscris: 20.02.2019
Inițiator - O să faci un ROI de albine să te înțepe in România cu banii ăia în imobiliare, mai ales că sunt și luați de la bancă 500.000 de euro.

O afacere din asta și la suma asta (650.000 de euro) care înseamnă cam 10 apartamente vechi de 2 camere prin blocurile astea de mai jos o faci NUMAI și NUMAI cu cash.

https://www.google.r...mbfov=100?hl=ro

Edited by MARlNMembruAnonim, 10 April 2019 - 10:51.


#8
eiffel

eiffel

    BusyWorm

  • Grup: Moderators
  • Posts: 68,364
  • Înscris: 15.06.2004
Lumea prefera sa cumpere nerenovate si sa le faca ei.
Din 2 motive:
1. Ies mai ieftin - meseriasi platiti la negru.
2. Renoveaza dupa cum le place lor.

#9
bobitad

bobitad

    Senior Member

  • Grup: Senior Members
  • Posts: 3,332
  • Înscris: 24.09.2017
uite cam care e logica mea:
1. de ce au aparut multe locuinte noi si a crescut pretul? - eu cred ca cei de la tara s-au cam mutat in oras, iar tinerii care au plecat la diferite facultati au ramas in orasele mari. cei care sunt afara au cumparat si ei apartamente noi. eu i-as considera pastia responsabil de cresterea preturilor, ca s-au trezit cu bani si au zis:"eu iau apartament in cel mai tare ansamblu imobiliar". niste smecheri le-au vandut vise si astia au cumparat, iar acum apartamentele stau goale. chiar era cumnata care regreta ca si-a facut casa in Romania, cand ea sta cu familia de 10 ani in Italia.
2. or sa mai creasca sau or sa scada? - cred ca apartamentele noi or sa ramana la fel sau o sa creasca, pentru ca inflatie si pret crescut la caramida, lemn, beton si altele.
apartamentele ceausiste cred ca or sa scada deoarece sunt vechi(nu vreau sa discut daca sunt mai bune sau proaste decat cele noi) si natalitatea e in scadere si a fost mica in Romania.
de exemplu eu am 33 de ani, multi de varsta mea au parinti batrani care or sa moara, or sa le revina lor apartamentele si tot asa.
poti sa te uiti si pe olx sa vezi cam cat de repede se dau apartamentele. eu vad aceleasi apartamente de multa vreme, ca deh oamenii tin la pret.

presupun ca orase gen Bucuresti, Cluj or sa mearga in continuare fiindca se perinda multi oameni prin ele si trebuie sa stea undeva.
ideea ta cu renovatul nu cred ca tine in Romania, unde fiecare are ideea lui despre ce vrea si nu pun pret daca tu chiar ai facut o treaba de calitate sau nu. multi nici nu se pricep.
sper sa-ti fie de ajutor.

Edited by bobitad, 10 April 2019 - 10:50.


#10
business11

business11

    Info Austria

  • Grup: Senior Members
  • Posts: 11,721
  • Înscris: 13.07.2011
am mentionat ca vorbim despre o societate comerciala care este specializata in piata europeana centrala si estica. Nu am specificat ca doar in Romania. Aici vorbesc mai mult sau mai putin de piata austriaca, ceha, slovaca. Unde mai putini perfera sa cumpere apartamente si sa le renoveze ei singuri pentru ca multi nu se pricep si prefera sa cumpere ceva gata facut.

La capitalul mentionat iti poti cumpara cam 3 apartamente de 45-65m2 in Viena intr-o stare proasta sau 4-5 in Bratislava sau Praga. Renovarea duce undeva la 20-30.000 incl. bucatarie, grup sanitar, materiale parchet, faianta, gresie. Vanzarea unui apartament ar trebui sa aduca undeva la 2-35.000€ profit.

Si din punct de vedere al timpului, compania ar reusi sa lucreze in 2 tururi de cate 3-4 apartamente. Asta inseamna undeva la 90.000-120.000 profit anual. Iar creditele bancare sunt cu clauze speciale pentru proiecte imobiliare. Nu se plateste rata lunara, doar dobanda anuala si creditele se achita deodata cu taxa de penalizare 0,75% din suma.

#11
eiffel

eiffel

    BusyWorm

  • Grup: Moderators
  • Posts: 68,364
  • Înscris: 15.06.2004
Pai probabil ar trebui sa pui intrebarea pe forumuri din tarile respective.
Aici posibil sa gasesti pe careva care sta in Austria, dar in celelalte tari est-europene mai putin cu emigrarea...

#12
EMPP

EMPP

    Guru Member

  • Grup: Senior Members
  • Posts: 10,718
  • Înscris: 12.01.2018
eu n-am ințeles.este proiect sau realitate.din proiect poți ieși milionar în realitate dai faliment garantat.
1.renovarea si vânzarea printr-o firmă  intermediară este faliment curat  
  2.dobândă mare și bani puțini deținuți de tine

dacă-i real vrei din prima să ieși în străinătate și nu știi cu ce se mănâncă la noi?

știu caz REAL care a dus  din românia 1.000.000 de dolari plus credit de acolo și-a luat-o peste bot cu imobiliarele

#13
business11

business11

    Info Austria

  • Grup: Senior Members
  • Posts: 11,721
  • Înscris: 13.07.2011

 EMPP, on 10 aprilie 2019 - 11:09, said:

eu n-am ințeles.este proiect sau realitate.din proiect poți ieși milionar în realitate dai faliment garantat.
1.renovarea si vânzarea printr-o firmă  intermediară este faliment curat  
  2.dobândă mare și bani puțini deținuți de tine

dacă-i real vrei din prima să ieși în străinătate și nu știi cu ce se mănâncă la noi?

știu caz REAL care a dus  din românia 1.000.000 de dolari plus credit de acolo și-a luat-o peste bot cu imobiliarele

1. de ce este faliment curat?

1.1 firma de constructii renoveaza pe factura, primesti suma dinainte
1.2 de ce vanzarea printr-o firma intermediara este faliment, pentru vanzator nu exista comisioane in Austria/Cehia/Slovacia, ci sunt achitate de cumparator

2. dobanda bancara este 2,75% fixa 15 ani la suma de mai sus.


Spre exemplu exista proiecte imobiliare finantate si partial prin crowdfunding. Atunci cand compania vine cu 10-15% capital propriu, 15-25% capital mezzanine prin crowdfunding si restul de la banca. Daca vorbim de un volum de 2.000.000, atunci compania vine cu 200.000, crowdfunding-ul cu 400.000 si restul de la banca. Cam asa functioneaza.

#14
MARlN_ION

MARlN_ION

    Active Member

  • Grup: Members
  • Posts: 1,009
  • Înscris: 20.02.2019
Și prin lumea cu apă caldă de care scrii cine CUMPĂRĂ apartamente care ies cu 15-20% mai scumpe după renovare decât media zonei de acolo ? Așa PROȘTI sunt cumpărătorii ăia pe acolo ? Credeam că numai în România sunt lunatici care plătesc prețuri de VEST pentru apartamente în EST.

Când te apuci de cumpărat apartamente vezi în primul rând cu cât poți VINDE ce cumperi fiincă poți să renovezi și să nu vinzi decât cu prețul zonei care poate să fie mai MIC decât achiziția + renovarea apartamentului și atunci rămâi cu MORTUL (apartamentul) până CRESC prețurile pe zona aia să vinzi și să câștigi ceva.

Sau tu crezi că un apartament NERENOVAT costă cu 20% mai ieftin față de unul renovat în aceiași zonă ?

Edited by MARlNMembruAnonim, 10 April 2019 - 11:29.


#15
business11

business11

    Info Austria

  • Grup: Senior Members
  • Posts: 11,721
  • Înscris: 13.07.2011
Realitatea este alta, un apartament care necesita renovarea costa cam 30-40% mai putin decat pretul pietei. 90% din cumparatori nu se complica cu asa ceva, pentru ca trebuie sa angajeze firme, sa se ocupe de reparatii, plus riscul sa apara probleme si pana sa se mute poate sa dureze, in paralel ai un credit unde trebuie sa platesti rate si mai ai si inca o chirie unde locuiesti acum, per total riscurile si costurile cresc.

Asa o firma nu are acelasi riscuri pentru ca cu asta se ocupa. Cumpara apartamentul, il renoveaza si il vinde cu 30-40% mai scump. Cumparatorul vede apartamentul, ii place ca este nou, stie ca se muta direct in el si este fericit ca se muta intr-un apartament nou fara sa isi bata capul cu el inainte. Si pe langa asta, apartamentul se vinde la pretul de piata, dar are avantajul ca este nou renovat.

#16
zzhunt

zzhunt

    Guru Member

  • Grup: Senior Members
  • Posts: 10,261
  • Înscris: 28.03.2015
cred ca s-a inspitat din emisiunea aia vanatori de case de pe discovery din sua
Aia de licitau pt case le reparau si revindeau

#17
MARlN_ION

MARlN_ION

    Active Member

  • Grup: Members
  • Posts: 1,009
  • Înscris: 20.02.2019
EȘTI SIGUR că este cu 30-40% mai IEFTIN un apartament nerenovat ? Câți ani ai domnul investitor ? În afară de ce citești pe internet mai știi ceva de imobiliare ?

Lăsați VISELE cu imobiliarele că vă TREZIȚI rapid la realitate când dați nas în nas cu REALITATEA din imobiliare.

Edited by MARlNMembruAnonim, 10 April 2019 - 11:36.


#18
dark_tzotzo

dark_tzotzo

    Junior Member

  • Grup: Members
  • Posts: 133
  • Înscris: 16.07.2008
O sa iti dau exemplul meu concret: am luat un apartament din anii 70 care nu a fost renovat vreodata. Inca nu am facut socoteala finala, mai avem un pic, dar o sa insist doar pe partea de renovare mana de lucru si electrica. Am vorbat intai cu o firma care se ocupa de constructii case, oferta lor de pret: 6800 euro. In asta includeau mana de lucru, electrica, materiale pentru electrica si diverse materiale pentru glet, var. Dupa cateva cautari am gasit urmatoarea alternativa: electrician autorizat: mana de lucru 4000 lei, materiale ~5000, zugrav: 10.000 lei, s-a ocupat de tot ce inseamna pereti, faianta, parchet, gresie, materiale renovari ~2000 (nu includ gresia, parchet care oricum ar fi fost in plus si pentru firma autorizata).

Deci, firma autorizata 6800 euro - individuali ~ 4500 de euro. Cam asta a fost diferenta in cazul meu (asta e prima cand am facut acest calcul, ma asteptam sa fie mai mare diferenta).

L.E: Legat de treaba cu 30-40% mai ieftin: din pacate pretul este dictat de anul blocului. Intr-un bloc din anii 60 poti sa pui incalzire in pardoseala si marmura in toata casa, valoarea imobilului o sa creasca foarte putin spre deloc. Cei care cauta ceva nou nu o sa se mute intr-un imobil din alt secol.

Edited by dark_tzotzo, 10 April 2019 - 11:45.


Anunturi

Chirurgia spinală minim invazivă Chirurgia spinală minim invazivă

Chirurgia spinală minim invazivă oferă pacienților oportunitatea unui tratament eficient, permițându-le o recuperare ultra rapidă și nu în ultimul rând minimizând leziunile induse chirurgical.

Echipa noastră utilizează un spectru larg de tehnici minim invazive, din care enumerăm câteva: endoscopia cu variantele ei (transnazală, transtoracică, transmusculară, etc), microscopul operator, abordurile trans tubulare și nu în ultimul rând infiltrațiile la toate nivelurile coloanei vertebrale.

www.neurohope.ro

0 user(s) are reading this topic

0 members, 0 guests, 0 anonymous users

Forumul Softpedia foloseste "cookies" pentru a imbunatati experienta utilizatorilor Accept
Pentru detalii si optiuni legate de cookies si datele personale, consultati Politica de utilizare cookies si Politica de confidentialitate