Sfaturi achizitie teren pentru casa

Salutare tuturor. Desi nu sunt total paralel, am multe intrebari la care nu stiu raspunsul. In viitor doresc sa achizitionez un teren pentru casa de locuit si as vrea sa fiu pregatit pentru ce anume sa fiu atent si ce anume sa caut. Cititnd des aici pe forum, si lovindu-ma de diverse ocazii in viata reala, unele lucruri le mai stiu, dar aici voi considera ca sunt total paralel cu tot ce tine de acte de casa, terenuri, juristi sau alte chestii. Poate fi un bun tutorial si pentru multi care chiar nu au avut niciodata de a face cu constructia unei case. Asadar:

- Ce acte sunt necesare sa i le cer vanzatorului, pentru a putea perfecta cumpararea terenului?
- In ce act sau cum pot afla ce tip de casa pot construi pe terenul respectiv, daca am anumite limitari, inaltimi, retrageri, etc, sau daca sunt conducte subterane sau orice alte piedici care nu te pot lasa sa construiesti?
- Cam ce latime minima considerati ok pentru o casa cu amprenta de cca 100 mp, eventual 120 cu tot cu terase?
- Cum pot sti daca terenul respectiv nu reprezinta un litigiu, o mostenire neclarificata , un proces pe rol sau alte piedici, in ideea sa nu dai banii si sa te trezesti ca nu ai ce face cu terenul
- Daca se spune ca utilitatile sunt in zona, cat de mult poate influenta financiar treaba asta. (Din ce am citit pe diverse jurnale, pot fi costuri foarte mari pentru a te racorda la utilitati daca ele nu sunt exact in fata terenului)


Cu siguranta mai sunt si alte intrebari dar cred ca voi completa diseara, ca acum trebuie sa plec

legalitatea terenului,asta e partea cea mai usoara,un notar nu va intocmi actele vanzari daca nu este totul in regula
utilitatile,daca sunt la distanta mare,pe buzunar propriu nu-ti vei permite aducerea lor
restul pe la primarie,cadastru,cu ce ai voie si cu,ce nu

Cu planuri topografice obtinute de la OCPI pentru terenul respectiv poti cere de la Primarie un certificat de urbanism pentru informare, in care vor fi trecute restrictiile din zona.
De exemplu poti gasi un teren cu deschidere de 15m la strada, si ti se impune sa lasi distanta de minim 5m pe laturile comune, iar pentru casa iti mai ramane spatiu cat pentru un cotet de gaini.
In certificatul de urbanism vor fi mentionati termeni ca POT (procent de ocupare al terenului) sau CUT (coeficient de utilizare al terenului) pe care-i gasesti explicati pe diverse site-uri. Daca nu te incadrezi cu constructia dorita in restrictii, se pot face anumite derogari prin PUZ (foarte scump, dureaza si 1-2 ani de zile pentru elaborare si avizare, si nu-ti garanteaza nimeni ca la final va fi aprobat).

Edited by Hider141, 19 March 2019 - 15:36.

Eventuale litigii ar trebui teoretic să fie înscrise în extrasul de carte funciară emis de OCPI.
La amprenta care o vrei la sol, un minim 7-8 metri îţi recomand ca lăţime la casă.
Cu utilităţile poţi să iei o mare ţeapă la costuri. Ar trebui să te interesezi la vecini ce şi cum, dacă este transformator pus pe banii celor de acolo, să întrebi cât e partea ta de contribuţie. La fel şi cu reţeaua de apă-canal şi gaz. Dacă utilităţile trec pe la poartă e mai ok, dar tot o să fie costuri destul de consistente, dacă trebuie aduse de la distanţă atunci costurile sunt mari.

 ceanu1980, on 19 martie 2019 - 15:25, said:

Nu te baza pe asta.
Daca notarul e mana in mana cu proprietarul o sa iti traga o teapa de nu te vezi.

 Hider141, on 19 martie 2019 - 15:35, said:

-exista vreo modalitate de a afla POT , CUT , retrageri valabile intro anumita zona ?  sau trebuie cerut certificat de urbanism pentru fiecare parcela in parte ?
-se poate cere certificat de urbanism de informare pentru un teren care nu iti apartine si fara acordul proprietarului ?

 projectfp, on 19 martie 2019 - 16:16, said:

Exact asta vroiam sa spun si eu. Se dau ff multe tepe mai nou; cum ar fi casele noi construite pe terenuri concesionate

Edited by pisty16, 19 March 2019 - 16:58.

Evita terenuri cu drum de servirute aflat in coproprietate cu vecinii.
Preferabil cu deschidere la drum comunal, daca sunt trase si utilitati (curent, apa+canal, gaze, cablu TV+net) ar fi ideal.

Poate gasesti hartile de hazard facute acum ceva ani, vezi acolo ce sanse ai de a lua un teren aflat in zona inundabila. Ca nu se intampla in fiecare an, este adevarat, dar este suficient o data la 15-20 ani.

Citeste topicul pus Important:

Ghid achizitie teren constructie

 ceanu1980, on 19 martie 2019 - 15:25, said:

Ms de info. La fel ma gandeam si eu, ca partea legala ar trebui sa ma preocupe mai putin, dar e bine totusi sa intrebi

 Hider141, on 19 martie 2019 - 15:35, said:

A punctat bine un coleg mai jos. Acel CU poate fi cerut de oricine, indiferent daca e proprietar sau doar curios?

 silviubs, on 19 martie 2019 - 16:06, said:

Personal , pentru casa pe care o am eu in minte, 7-8 m mi se par extrem de putini In zona respectiva sunt majoritatea terenurilor cu deschidere 13,3m si mi se par foarte inguste. Casa la care visez are undeva la 10,5m latime si practic raman cu aproximativ 1m pe o laterala si cu 1m pe cealalta laterala....E clar ca daca ai ceva de dus sau de luat in spate, incape maxim intr-o roaba. Nici gand sa intre vreun mini camion sau o remorca

 projectfp, on 19 martie 2019 - 16:16, said:

Se poate rezolva banuiesc, apeland la notarul meu. Oricum, daca nu ma insel cumparatorul plateste taxele respective, deci nu vad de ce ar comenta vanzatorul

 quantico2708, on 19 martie 2019 - 16:39, said:

Bine punctat. Si eu astept raspuns la intrebarile tale

 claudiu1, on 19 martie 2019 - 17:12, said:

Ideal stiu ca e sa ai utilitatile in poarta si terenul sa fie la drumul principal. Dar mai sunt oferte la diverse terenuri, care pentru un necunoscator pot fi tentante. Asta vreau si eu sa evit, sa nu ma bucur la un pret accesibil si pe urma sa imi dau palme singur ca nu pot construi ce vreau sau ca ma costa utilitatile inca o casa.....

 barladi, on 19 martie 2019 - 17:52, said:

Din 13,3 nu ramai cu mai nimic. Daca ai geamuri spre vecini trebuie sa ai distanta de 3 metri fata de gard, daca nu ai geamuri, doi metri. Si nu vad cum faci fara geamuri pe laterala aia...
Eu am 16 metri deschidere si am facut casa (120 mp locuibil) la 9 metri latime. Asa am lasat 3 metri in spate si patru in fata, unde e intrarea.

Poate nu sunt eu informat bine, dar retragerile fata de limita terenului nu era de 60 cm daca nu ai geamuri? Oricum nu e cazul la mine, dar macar asa informativ. Si ca un alt punct de vedere, exista vreo "chichita" sa poti construi mai aproape? Gen sa ai geamuri fixe si mate, etc. Pai dupa exemplul tau, inseamna ca pe lotul de 13,3 m deschidere, eu as putea construi pe o latime maxima de 7,3m......Ori in zona respectiva cam toate casele sunt construite "din gard in gard", adica la cca 1 m de gard, pe laterale. Nu am luat seama daca au geamuri sau nu pe laterale

Legea care se refera la distanta fata de vecini este relativ noua. E foarte probabil ca au fost facute mai demult, cand nu erau in vigoare noile reglementari.
Poti face geamuri la inaltime  (gen luminatoare), dar nu cred ca o sa te incante idea sa ai geamurile in camera la doi metri inaltime...
Limita de 60 de centimetri se aplica la garaje si dependinte (abia m-am lovit de chestia asta, de acolo stiu). Si mai trebuie sa ai si retragere fata de aliniamentul strazii, de trei metri.

Edited by sorin61, 20 March 2019 - 08:10.

Revin cu o lamurire. Aveti idee ce lege recenta spuna ca retragerile laterale sa fie la 3 m daca ai geamuri? Azi m-am plimbat iar la vanatoare prin zona unde vreau sa gasesc teren si absolut toate casele care sunt construite pe teren mai ingust, sunt la 1 m de gard. Si toate au geamuri catre vecini. Sunt foarte multe case terminate acum 1-2 ani, foarte multa la rosu sau spre gata si chiar foarte multe care abia incep sa se construiasca. Si cand spun asta, ma refer la intarusare. Toate sunt la 1 m de gard. Deci ce lege reglementaza asta? Sau e valabila doar in anumite teritorii? Probabil vreo lege locala?

Am o intrebare: daca in CU nu sunt mentionate retragerile, inseamna ca nu e nici o obligativitate? Ceva gen poti pune casa la 1 m de gard?

Cred ca cel mai simplu afli de la primărie. Intreaba si daca este stabilită o suprafață minima construibila. La noi in sat se poate construi doar pe minim 750 mp.

claudiu1, on 19 martie 2019 - 17:12, said:

Foarte bun sfatul. In satul unde construim noi ( majoritar împrăștiat pe dealuri) sunt multe case noi construite in vale, în zone cunoscute de localnici ca fiind zone inundabile. Si anul asta au avut probleme mari. Mai ales că la sat pluvialele se dau in drum iar șanțurile naturale din vai au fost astupate dar fără a fi înlocuite de altele.

Localitatea unde caut eu teren e cu cativa metri mai inalta decat tot ce este in jur si din ce am inteles de la locuitori din diverse colturi alea localitatii, niciodata nu au fost probleme cu inundatiile. Si ii cred pentru ca dau ture saptamanal in zona respectiva, in speranta ca apare vreun teren la vanzare si nu am vazut in nici o curte balti, mai ales la ce ploi au fost anul asta. Dar e un sfat bun de luat in seama

puisor, on 01 iulie 2019 - 15:25, said:

Din ce stiu eu, se poate construi pe deschidere minim 12 m, dar nu stiu nimic de retrageri. Oricum, 99% din case recent construite sunt la 1 m de limitele laterale. Ar trebui sa trec o data si pe la primarie sa intreb, sa stiu sigur. Dar ce cer? Pur si simplu o informare verbala? Un fel de barfa? Sau trebuie sa cer un document oficial?

Un alt sfat ar fi legat de energia electrica.
Desi dezvoltatorul ti-ar spune ca este linie trasa pe strada, intereseaza-te ( de la vecini de preferat ) daca mai sunt locuri in firida. Caci in caz contrar, tu sau tu si impreuna cu alti noi vecini o sa fiti nevoiti sa faceti extindere de retea care nu este deloc ieftina. Energia electrica este cea mai importanta. Intereseaza-te ce putere iti pot da maxim, caci in multe zone de terenuri noi, maximul dat ar fi 32A monofazic fara sa investesti enorm de multi bani. Daca vrei o buatarie cu plita cu inductie, apa calda cu boiler electric si vara 1-2 ac-uri, este foarte posibil sa nu iti ajunga 32A. Cine stie poate nu ai gaze si vrei o pompa de caldura pt incalzire ( si racire ).

Alt sfat ar fi sa afli tot de la vecini limita de sapat in pamant pentru gard, caci sunt multe zone unde s-au tot facut bransamente si nu te lasa ( legal ) sa faci fundatie mai joasa de 40cm pt gard. Pt unii nu e rau, pt altii care vor sa se duca cu fundatia sub limita de inghet, este un dezavantaj.

Daca iei teren intre doi vecini, uita-te atent cu cat s-au inaltat fata de cota din strada. Sunt cazuri unde oamenii au fost nevoiti sa se inalte considerabil de mult datorita apei pluviale si tu fiind mai jos ca ei, o sa fie distractie maxima cand ploua sau primavara cand se topeste zapada. De exemplu eu m-am inaltat aproape 30cm treptat, si cel de langa mine  o sa aiba mult de munca.

Daca e strada privata unde toti au o cota parte, si inca nu are nume, intereseaza-te daca macar 3-4 vecini au facut receptia la casa. In caz contrar, o sa fie foarte greu sa iti primesti corespondenta la tarlaua X, parcela Y.

Poate gasesti un teren frumos dar POT-ul este mic, caz in care o sa fii nevoit sa te inalti. Intereseaza-te de limite de inaltime, sunt din ce in ce mai comuna, in special la iesirile din oras.
Daca prin absurd il iei fara canalizare si decizi sa iti faci fosa septica / statie epurare, afla unde e prima panza freatica. Daca e pe la 2M, o sa ai probleme cu drenarea apei.
Daca iti faci put pt apa, afla de la vecini pe unde este apa potabila si daca duritatea este in limite decente.
Intereseaza-te in prealabil daca trece vreo masina de gunoi pe acolo macar saptamanal, si daca nu, afla daca poti sa iti faci contract separat cu vreo firma. O sa te saturi dupa 2 luni de carat gunoiul cu masina personala.