Educatie achizitie imobiliara

Buna ziua tuturor celor interesati. Nu stiu daca am ales corect titlul topicului; Daca aveti o alta idee despre cum sa sara in ochi si sa fie mai de folos putem sa-l schimbam;

   Doresc ca acest topic sa fie in ajutorul (din punt de vedere tehnic) celor ce doresc sa achizitioneze un imobil, fie el apartament sau casa;

   Sa-i spunem un fel de ... educatie achizitie imobiliara.

   Cum sa cumperi un imobil  (apartament / casa) ?

   Cum sa NU fii tepuit ?

Lasand la o parte ceilalti factori implicati in tranzactionarea unui imobil (banca, avocat, notar, agentie imobiliara, dezvoltator, etc) foarte putina lume da atentie unuia dintre cei mai importanti factori, si anume (poate sunt subiectiv ?) un specialist de natura tehnica care sa ateste ca imobilul pe care intentionati sa-l cumparati corespunde din punct de vedere tehnic si legal cu normele, normativele si legile in vigoare; bineinteles ca ma refer aici la imobilele nou construite.

   Cu siguranta ati observat in ultimul timp in media o multitudine de imobile implicate in diverse evenimente sa le zicem: incendii, procese cu vecinii, opriri de lucrari, autorizatii de construire contestate in instanta si anulate ……… si lista poate continua.

   Unul dintre motive ar fi ca sectorul imobiliar este foarte profitabil in ultimul timp, in special pentru asa zisii ``DEZVOLTATORI IMOBILIARI``; sa fim sinceri, cum toata lumea in Romania se pricepe la politica, fotbal si constructii, in ultimii 15 ani multi au devenit agenti si dezvoltatori imobiliari, fara nici un fel de studii, de specializare; ei sunt investitorii, in consecinta parerea proiectantilor nu conteaza si trebuie sa faca cum vor ei, caci nu vor fi probleme, cunosc ei …, au relatii ei la primarie, la avizatori, la …, si nu vor fi probleme…la autorizare.

   Singurul lor scop a fost si este in continuare profitul maxim si imediat.

   Vorbim de profit pentru ei, nu si pentru ceilalti factori implicati in sectorul constructiilor – dar sa nu generalizam; exista si Dezvoltatori cinstiti, onesti, cu viziune, care vor sa aduca plus valoare zonei in care construiesc – dar putini sunt acestia, recunosc.

   Vrei sa cumperi imobilul ideal ?

   Vrei sa te asiguri ca acesta a fost realizat (proiectat / executat) conform normelor tehnice actuale, in vigoare?

   Vrei sa te asiguri ca banii tai nu se duc pe apa sambetei?

   Vrei sa nu fii subiectul unor aparitii media (asa cum ne-am obisnuit cu stirile de la ora 5 )?

   Vrei sa nu fii subiectul unor viitoare procese?

   Daca vrei ca visul tau sa nu se transforme intr-un cosmar, atunci apeleaza la un specialist tehnic.

   ATENTIE insa la cine apelati: In Romania oricine isi poate lua titlul de „Consultant tehnic” sau cum vreti sa-i mai ziceti, dar nu oricine va poate oferi o imagine completa de ansamblu. Apelati la o companie sau o persoana de specialitate; cu cat mai multe atestate, autorizatii, cu atat mai bine pentru dumneavoastra; (in cunostinta de cauza va pot spune ca sectorul constructiilor a ramas cam singurul in care atestatele si autorizatiile se dau pe bune, nu pe bani, nu pe Pile, Cunostinte, Relatii);

   Spre exemplu puteti apela (in ordinea ierarhiei zic eu) la un Expert Tehnic, Verificator de Proiecte, Diriginte de Santier, Inginer Proiectant cu experienta, si lista poate continua…; sunt printre putinii care au vazut multe, au capatat experienta necesara si au fost implicati in intregul proces de edificare al unui imobil, incepand cu eliberarea Certificatului de Urbanism si pana la eliberarea Procesului Verbal de Receptie la terminarea lucrarilor.

   Dupa binecunoscutul proverb romanesc ``Afara-i vopsit gardul si inauntru-i leopardul`` va recomand ca acestia sa fie specialisti in structura de rezistenta;

   Intr-adevar, la cumpararea unui imobil finisajele si instalatiile iau ochii, gresie/ faianta „de Italia”, placaje cu marmura „de Spania”, scafe gips-carton, spoturi, jacuzzi, cada cu hidromasaj, etc; stiti vorba aia, ``ambalajul vinde – ambaleaza frumos un rahat si poti lua cat vrei pe el``; „prost nu e ala care cere, e ala care da”;

   Finisajele le poti schimba, reface cum vrei, instalatiile de asemenea, dar la structura de rezistenta cu greu intervii la ea, cu deranj foarte mare si costuri imense; de multe ori acest lucru este aproape imposibil cand sunt mai multi coproprietari; singurul moment cand toata lumea este constienta de importanta structurii de rezistenta este cand vine cutremurul ………. care vine cand vrea EL; si atunci ce sa vezi, toata lumea se roaga sub grinda / buiandrug „Da Doamne sa tina, sa tina structura, nu cutremurul ”.

   Revenind la problema initiala, cu ce va poate fi de folos aceast specialist?

Pai sa incepem cu inceputul:

1. Sa verifice existenta Cartii Tehnice a Constructiei si a documentelor din aceasta:

   a. Documentatia privind proiectarea:
  i. Existenta Certificatului de Urbanism, a avizelor si documentatiilor tehnice de specialitate stipulate in acesta;
  ii. Existenta Autorizatiei de Construire;
  iii. Existenta proiectelor si a detaliilor de executie si implementarea / corespondenta/ respectarea specificatiilor din avizele tehnice ale Certificatului de Urbanism in acestea;

   b. Documentatia privind executia lucrarilor:
  i. Existenta documentelor intocmite pe parcursul executiei lucrarilor si insusirea acestora de catre toti factorii implicati si responsabili cu acestea;
  ii. Procesele verbale de lucrari ascunse;
  iii. Procesele verbale de Faza Determinante;
  iv. Certificatele de calitate ale materialelor;
  v. Condica de betoane;
  vi. Rezultatele incercarilor pe materialele puse in opera (beton si otel);
  vii. Dispozitiile de santier si corespondenta cu procesele verbale;

   c. Documentatia privind receptia lucrarilor:
  i. Procesele verbale de receptie precum si a altor acte ca urmare a intrunirii comisiei de receptie;

2. Sa verifice ca lucrarile executate si receptionate sa corespunda cu proiectul autorizat (cu plansele vizate spre neschimbare si in concordanta cu avizele tehnice de la Inspectoratul de Situatii de Urgenta, Directia de Sanatate Publica, Directia de Cultura, etc);

3. Sa verifice existenta unor litigii in care este posibil sa fie sau sa fi fost implicat proprietarul / dezvoltatorul; (de multe ori acesta a fost actionar in alte societati cu acelasi domeniu de activitate care au ajuns in insolventa….);

4. Sa realizeze o alta multitudine de verificari, in functie de particularitatile constructiei, amplasare in teren, existenta vecinatatilor, racorduri utilitati,  etc. (exista cazuri de blocuri cu apartamente racordate la fose vidanjabile in loc de reteaua publica de canalizare; exista imobile racordate la butelii ingropate in curte in loc de racord la reteaua publica de gaz; exista imobile construite sub reteaua de inalta tensiune sau in zona de protectie a acesteia si exemplele pot continua);

   Toate aceste verificari se efectueaza de la birou precum si pe teren prin vizionarea imobilului – verificari vizuale; bineinteles investigatiile pot fi mai ample in functie de costul investitiei si dorinta viitorului beneficiar (se pot realiza incercari nedistructive, sondaje, etc).

   Retineti un singur lucru: dezvoltatorul / proprietarul care nu este dispus, care inventeaza diverse scuze pentru a NU pune la dispozitie totalitatea actelor din Cartea Constructiei viitorului proprietar, cu siguranta are ceva de ascuns si nu este indicat sa luati in seama acel imobil; ori nu le are, ori acestea nu corespund realitatii din teren;

   Sa discutam de costuri:

   E scump, e ieftin? Fiecare poate aprecia costul unui somn linistit…. Important este chiar sa ai un somn linistit; nu doar sa traiesti cu impresia ca ai un somn linistit;

   Dar sa vedem un exemplu:

- Care este comisionul pe care il ia o agentie imobiliara in cazul unei tranzactii imobiliare? sa zicem 1% de la vanzator + 1% de la cumparator, deci un total de 2%; nu cred ca exista comision mai mic de atat, mai mare da; daca exista mai mic, astept contestatii; la un apartament de 2 camere (vorbim in Bucuresti) cu o valoare minima (azi, ianuarie 2019) de aproximativ 60 – 70k euro, valoarea comisionului pe care il incaseaza agentia este de minim 1200 – 1400 euro;

- Ce responsabilitate are o agentie imobiliara? Multa responsabilitate, ar spune unii; NICI UNA as zice eu; ce pot spune este faptul ca singurii care au responsabilitate sunt proiectantul structurii de rezistenta, verificatorul de proiecte, dirigintele de santier si constructorul prin seful de santier/ responsabilul tehnic cu executia; acestia sunt singurii care raspund pentru viciile ascunse ale construcției, ivite într-un interval de 10 ani de la recepția lucrării, precum și după împlinirea acestui termen, pe toată durata de existență a construcției, pentru viciile structurii de rezistență rezultate din nerespectarea normelor de proiectare și de execuție în vigoare la data realizării ei;

   Ce va pot asigura referitor la costuri este ca acestea vor fi sensibil mai mici decat cele platite agentiei imobiliare, pentru un somn cu adevarat linistit, sau cel putin……….un somn in cunostinta de cauza.

cred ca iti iei ban dupa ce citeste primuul admin topicul asta

Foarte bine ca ai expus detaliat aceste informatii insa ai sarit peste esential: romanii cumpara imobile de la stadiul de groapa.
Pana nu se educa sau sunt educati sa astepte pana vad cu ochii lor ca e terminat imobilul tot ce ai scris acolo e doar o teorie neaplicabila.

 zile_san, on 20 ianuarie 2019 - 13:59, said:

De ce sa isi ia ban? Ar trebui doar mutat pe subaria de discutii generale.

Edited by AlexEn, 20 January 2019 - 14:02.

Nici macar groapa.I se baga niste pliante hade (care se vor dovedi mai apoi ca n-au legatura cu realitatea) in fata si gata,prostanul sare cu banii.

 zile_san, on 20 ianuarie 2019 - 13:59, said:

``ban`` - probabil din cauza ultimelor randuri ?; rog admin-ul sa le stearga daca considera; intentia este sa se vada ca un specialist posteaza, si posteaza in cunostinta de cauza;

 adisz, on 20 ianuarie 2019 - 14:14, said:

Pentru acestia nu am decat un sfat sa le dau: sa isi ia un avocat bun de la inceput, sa-i asiste la semnarea contractului;

Prietene toate hirtogaraia pe care o descri tu poate sa-ti dea teapa vietii tale, birocratia si coruptia in Romania te ingroapa in hartii false fara acoperire in realitate.
Cred ca cea mai bine ar fi in momentul in care cumperi vanzatorul sa aiva un jurnal de construire  ilustrat  cu tate etapele si manopera depusa  ca sa-ti faci o idee la cum , si cu ce s-a lucrat

Ai scris atat de multe aici si in realitate lucrurile stau mult mai simplu, ai bani, platesti o consultanta de specialitate si scapi de griji. Daca nu, are grija banca de corectitudinea actelor, tu sa fii sanatos si pregatit sa devii sclavul lor pe viata!

@initiator

Tu esti un idealist care bate campii. Nimeni nu poate garanta tot ceea ce sugerezi tu, nici fizic, nici juridic.

Cine vrea educatie imobiliara, plateste un avocat din domeniu si o agentie imobiliara. Ei vor lucra pt. el, ii vor urmari interesele, si va fi protejat.

Edited by Quantum, 20 January 2019 - 19:20.

In special agentie imobiliara-)).
Aia care vor sa jupuiasca clientii mai mult decat dezvoltatorii...

 ciine, on 20 ianuarie 2019 - 15:51, said:

In parte exista posibilitatea sa ai dreptate; sunt de acord ca o poza face cat o mie de cuvinte, dar in constructii nu te ajuta cu nimic; poate fi un bonus ca ai si un jurnal ilustrat; dar nu te ajuta cu nimic si nu iti garanteaza mai nimic;

 r3dstar, on 20 ianuarie 2019 - 17:47, said:

Da, catre o consultanta de specialitate ar trebui sa se indrepte; banca are grija de corectitudinea actelor d.p.d.v. juridic, nu are specialistii necesari sa citeasca printe randuri sa vada ce cloaca ti-ai luat; atata timp cat are creditul garantat dublu ca valoare, nu o intereseaza mai multe....

 Quantum, on 20 ianuarie 2019 - 18:51, said:

`` cu siguranta ........... ``

 Groh, on 20 ianuarie 2019 - 19:12, said:

 Aadriann_78, on 21 ianuarie 2019 - 08:45, said:

Daca cineva are 1 mil. de investit voi credeti ca apeleaza la cineva care, poate stie el ceva despre constructii, dar nu si despre piata si aspectele juridice, dar nu iti garanteaza nimic ?
Sau credeti ca se apuca el singur sa vizioneze 300 de locatii de pe OLX/ imobiliare/etc, ca sa cumpere 15-20 de apartamente comuniste cu 2 cam. ?

In primul rand acest topic nu este destinat acelui cineva care are 1 mil. de investit; el sigur are o educatie financiara, stie la cine sa apeleze in cazul unei asemenea investitii (dar am cunoscut si persoane cu bani care s-au aruncat cu capu-nainte si dupa aceea plangeau);

Este destinat celor care vor sa-si achizitioneze o casa, un apartament si nu stiu la cine ar mai trebui sa apeleze ca sa poata dormi linistiti ulterior achizitiei;

Cu siguranta fiecare dintre entitatile enumerate mai sus (banca / agentie imobiliara / notar / avocat) isi au rolul lor in realizarea unei tranzactii imobiliare si nu contest acest lucru; dar nu intotdeauna toate sunt prezente la realizarea unei tranzactii (oricare poate lipsi, mai putin notarul - daca gresesc va rog sa ma corectati);

Ce vreau sa subliniez este faptul ca ar trebuie sa apeleze (cu atat mai mult cand nu sunt implicate banci, avocati, agentii) la o consultanta de specialitate - inginer constructor, etc, cu care sa poata viziona imobilul respectiv si care are abilitatea de ``a citi`` actele care le pune la dispozitie respectivul cumparator si care este familiarizat cu documentele din Cartea Constructiei si nu numai.

O situatie similara cu care as putea face comparatie este aceea cand te duci sa cumperi o masina sh. Ori te duci cu un mecanic sa o vezi ori te duci cu ea la un service / reprezentanta / etc.

Daca aveti idei / recomandari pentru acestia as aprecia daca le postati aici.

Intrebari de asemenea. Voi incerca sa raspund la ele in masura competentelor/cunostintelor mele si a timpului liber.

Multumesc.

Singurul lucru pe care poti sa-l faci in Romania ca sa dormi linistit este sa te muti intr-o zona relativ ferita de cutremure. De exemplu, Clooj. Daca stai in zona rosie, io nu m-as baza pe nici un atestat si certificat romanesc, pentru simplul fapt ca romanii nu au experienta in cutremure, chiar daca ar fi bine intentionati si nu niste tepari majoritatea, care umbla dupa un ban rapid, indiferent de urmari. Nu e ca si cum s-ar fi dus romanii in Japonica sa invete meserie si s-au intors destepti cu certificate de la mama lor

 Mosotti, on 22 ianuarie 2019 - 08:36, said:

Nu este chiar asa; pot afirma ca avem si noi specialisti buni, chiar scoliti in Japonia; problema la noi nu este lipsa specialistilor din proiectare;
Problema la noi, dupa cum o vad eu:
1. la dezvoltatori - care vor sa construiasca cu investitie minima, la limita legii, pentru un profit maxim, cel putin dublarea investitiei;
2. la firmele de constructii, care participa la licitatii unde conditia esentiala de castigare a licitatiei este pretul minim; aici vad o mare problema, ce s-a extins de la sectorul public si la cel privat;
3. la autoritati care se fac ca nu vad;

Una se proiecteaza, si alta rezulta la final din pacate.

Solutii tehnice bune exista pentru orice, ramane insa problema costurilor; cine plateste? nimeni nu vrea; ori, nu poti avea lucru de calitate la pretul minim; inca nu suntem constienti de asta.

Repet, nu generalizez, exista si oameni seriosi; cati, vedeti si voi......

De laudat initiativa insa, pot sa-ti spun din proprie experienta ca tot ce ai enuntat tu in primul post este aplicat doar in 1% din cazuri.
Aplicat de obicei de corporatisti care vor sa-si spulbere temerile. Temeri bine intemeiate de altfel. Cum dreaq sa nu ai temeri cand 80% din muncitorii de pe santier sunt in papuci, iar "patronu" e un ceafa lata cu x6.
Aplicat de aia cumpara apartamente prin popesti/piata sudului, carora nu le vine sa creada ca pot cumpara un apartament de 3 camere (nou si la metrou) cu prima casa.
Faptul ca are 50mp utili si de fapt costa peste 1000euro/mp util nu mai conteaza. Are trei camere, este aproape de metrou. Atat.

Nu demult intrebam: daca s-ar face o statie de metrou in ferentari, pe zabrauti, ti-ai cumpara un apartament acolo?
Teoretic raspunsul este nu, faptic, vedem cu ochii nostri realitatea.

Ce n-am inteles eu niciodata, lasand la o parte dorinta romaneasca de a avea o proprietate, este avantarea intr-o necunoscuta totala, mai ales cand n-ai habar si mai ales cand nu-ti permiti.
Aici vei spune ca intervine rolul agentiei si a consultantului tehnic. Ok. Eu as spune ca aici intervine rolul tau.

O verificare de societate costa 6 lei la registrul comertului si se face online.
O si mai simpla verificare se face pe mfinante.ro.
Verificarea autorizatiilor se poate face gratuit pe site-ul primariei, sau chiar la primarie.

In momentul in care te uiti pe panou (daca exista desigur) si vezi ca firma care construieste este infiintata in 2019 si are un angajat, ar trebui sa-ti pui din start un semn de intrebare.
In momentul in care din discutia cu "agentia" nu reusesti sa scoti nimic in afara de "super-oferta" si "prima casa" ar trebui sa-ti pui un semn de intrebare.
In momentul in care "dezvoltatorul" iti cere avans diferentiat pentru credit si cash, clar are o problema (cu cash-ul).

Sa cumperi de la cei de mai sus ceva in stadiu de groapa mi se pare iarasi de domeniul fantasticului.

Sunt niste reguli de bun simt pe care le poate aplica oricine. Nu-ti trebuie consultanti si alte balarii. Zona, constructor, pret, finisaje.
Zona. Exista constructii naspa si in zonele bune. De acord, dar infinit mai putine. Constructii bune in zone naspa, aproape inexistente.
Constructorul. Imi vei spune ca si constructorii mari au dat gherle. De acord, dar infinit mai putine. Constructorii papucari de P+4 din popesti nu prea se apropie de zonele bune. Din mai multe motive.
Imi vei spune ca pretul nu dicteaza calitatea. Ba da si este foarte bine ca se intampla asa.
Nu vei gasi niciodata finisaje de calitate intr-o zona naspa. Si aici ma refer la absolut tot, de la parchet, pana la prize, centrala samd.
Si cand spun calitate, ma refer la faptul ca nu vei gasi niciodata parchet de 150 lei/mp intr-o constructie care se vinde cu 1000euro/mp, cum nu vei gasi parchet de 20 lei/mp intr-o constructie care se vinde cu 2000 euro/mp. Exista si exceptii desigur, dar sunt foarte putine.

Problema de fapt e la noi si este mult mai adanca decat un consultant tehnic.
Existenta creditului "prima casa" care a destabilizat foarte mult piata. Atat a constructiilor noi, cat si cea a celor vechi.
Faptul ca ne dorim foarte mult pentru foarte putin. Se vand apartamente noi de trei camere la 50mp utili. Vezi ce spuneam mai sus.

In orice caz, nu e prost ala care cere.
Noi pur si simplu ne lasam pacaliti. Nu este statul vinovat, nici dezvoltatorul, nici constructorul.
Noi suntem vinovati pentru ca nu deschidem bine ochii . Si aici ma refer la lucruri evidente, nu la subtilitati pe care le-ar putea vedea un inginer constructor.


Sfaturile mele, daca-mi permiti sa intervin, pentru cei care-si cauta o locuinta in Bucuresti si imprejurimi:

Apelati la o agentie cunoscuta (aici ma refer la Coldwell Banker, Re/Max, Conadi samd.).
Incercati sa va cumparati o proprietate construita de cineva cu state vechi. Surprinzator, dar gasesti asa ceva si prin zona Popesti.
Vezi cartierul solar, construit de Comnord si Tehnoclima.
Vezi vista, construit de Delta ACM.
Vezi Monaco Towers.

Rabat la finisaje? Probabil, dar cel putin nu la structura .

Repet. Pretul dicteaza calitatea.
Si nu uitati un lucru esential. Nu exista super-oferte. Totul se plateste mai devreme sau mai tarziu .

Edited by tomtom, 23 January 2019 - 11:28.

 Aadriann_78, on 20 ianuarie 2019 - 13:36, said:

Nu pot edita mesajul anterior.

Condica de betoane si rezultatele incercarilor sunt frectie la picior de lemn (pentru un constructor care vrea sa ti-o traga).
In foarte putine cazuri santierul are contract cu un laborator si in si mai putine cazuri prelevarile se fac corespunzator. Tot din ratiuni economice. Sa chemi laboratorul in santier costa.

De obicei e un dorel necalificat desmnat cu prelevarea.
Nu are rost sa intram in detalii, dar daca vrei, pot sa-ti explic cum se pot obtine rezultate bune.

Condica se completeaza pe la sfarsitul lucrarii, in cele mai multe cazuri. N-are rost sa intru in detalii.

Desigur, revenind la “pretul dicteaza calitatea”, in foarte putine cazuri vei vedea in popesti beton de la Holcim, Heidelberg, CRH, Strabag, General Beton, ca de... e scump ).

Edited by tomtom, 23 January 2019 - 12:27.

Mare adevar in randurile de mai sus; eu am fost mai ``bland`` si nu am dorit sa intru in detalii;

Vad ca te-ai oprit la zona Popesti - probabil o cunosti mai bine; dar probleme sunt in tot Bucurestiul si zonele adiacente;

Tocmai de aceea un cumparator care nu se pricepe la constructii, ca sa nu fie pacalit, ar trebui sa apeleze la cineva sa-i ``citeasca`` sau sa-i ``traduca`` un anumit imobil;

Normal, este alegerea fiecaruia, unii cumpara in cunostinta de cauza, altii insa isi iau teapa vietii lor; probabil in urmatoarea vor avea mai mult noroc si vor invata din greseli ;

Dar macar am incercat !

Cum spuneam acum cateva luni, aveti grija pe ce si cui dati banii. Ai vostri sau ai bancii!

Rezultatele acestui BOOM IMOBILIAR nu intarzie sa apara.

Si nici macar nu a fost cutremur.

Cele doua poze de mai jos nu sunt mai vechi de 1 saptamana si sunt realizate intr-un complex rezidential adiacent Bucurestiului; complex rezidential cu mai mult de 10 duplexuri, integral vandute si locuite.

In cazul de fata nimeni nu a fost ranit, dar stau si ma intreb oare cum actualul proprietar, precum si ceilalti proprietari mai pot dormi in casele lor ? Si asta s-a intamplat la o amarata de casa P+M;

Deci oare cine este vinovat ? Prinde orbul, scoate-i ochii !!!

- ``Dezvoltatorul imobiliar - Constructorul???`` - constructiile de calitate costa! (oare a avut proiect de executie faza Detalii de Executie???) - e scump domne`, las ca stim noi cum se face.
-  RTE-ul ??? (care de asemeni probabil nici nu a trecut pe acolo)
-  Dirigintele de santier ??? (care probabil a semnat pe nevazute, ca, la banii pe care i-a incasat nu-i ajungeau nici de benzina)
-  Beneficiarul ??? (ca nu si-a luat un specialist sa-i ``traduca`` casa);



Spunea cineva mai sus sa te muti intr-o zona lipsita de cutremure; nici nu a fost nevoie de asa ceva .....................

De asemenea mai spunea cineva ca o agentie imobiliara si un avocat vor avea grija de investitia ta; da, de acum inainte.........

De asemenea, toate actele sunt ``OK`` la primarie; oare cine le-a semnat ???

Va las sa savurati si sa cugetati ............. inainte de orice achizitie.