Cum pot cumpara teren agricol extravilan ?

Si in momentul in care eu am tinut terenul un an in arenda, si am preemptiune ca arendas de un an, daca eu si proprietarul ne intelegem la pretul de 5 lei pe teren, si vine un om cu preemptiune inferioara si-i ofera proprietarului 7 lei, cui e obligat sa vanda proprietarul si la cati lei ?

Edited by 77777-7, 27 September 2018 - 17:49.

Celui care oferea mai mult, adica celui cu 7 lei
În oferta de vînzare care sta afișată la Primărie și Direcția Agricolă este trecut prețul tranzacției, pert care se trece si actul de vînzare întocmit de notariat. N-am avut situație în care sa un alt cumpărător sa ofere un pret mai mare, altfel, in calitate de preemtor ar trebui să ofer prețul acelui cumpărător. In general părțile se înteleg asupra pretului si dupa expirarea celor 30 de zile ale ofertei de vînzare se eliberează un aviz de vînzare.

Pai asa cumparatorul poate sa vorbeasca in secret cu un vecin si sa-i zica, ''du-te ba si trage pretul in sus, da-l drecu cu preemptiunea lui si cu cat ne-am inteles, trebuie sa ofere cat e cel mai mare pret''. Misto.
Si in alta ordine...daca imi permit, pot sa ofer mult peste preemptor, asa de mult peste pretul convenit in contractul publicat pana cand se lasa pagubas ca nu are banii, si uite asa tot se sfaramiteaza terenul...deci cum rezolva ceva legea asta ?!? O lege facuta de tampiti...sau facuta cu dedicatie pt favorizat bogatii in detrimentul saracilor.

In ce zona, cat de populara, nu ai avut alt cumparator care sa ofere pret mai mare?

Edited by 77777-7, 27 September 2018 - 19:23.

Dacă da pret mai mare trebuie să-l cumpere, altfel se revine la oferta inițială sau se face alta dar cu aceeași sumă.

Oricum se pierde timp.
Oferta de mărire a prețului nu e cu strigare ci una scrisă, nu vad loc de glume.

Pasii aia cu inregistrare a contractului de arenda, obligatia arendatorul sa declare veniturile din arenda pt impozitare, etc...toate procedurile alea legale...cum ii le explic unei persoane de la tara trecuta de o vasta care posibil nici nu are apa curenta in curte sau nu a avut in viata sa treaba cu plati online ori nici nu stie diferenta intre factura si chitanta. Trebuie sa duc persoana in persoana (lol) la notar si sa ma rog de notar sa-i explice desenat pe hartie ?

Edited by 77777-7, 27 September 2018 - 19:33.

Contractul de arendă,  pe lîngă dreptul la preemtiune te scutește si de avizul MAPN. Doar îl înregistrezi la Primarie si nu dai arendă deci nici venit impozabil din arendă.
Dacă nu ințelege ca "actele vorbesc" si dau dus vremurile cînd bătutul palmei era sfîntă,  caută alt vînzător.

 77777-7, on 27 septembrie 2018 - 17:31, said:

Nu exista termenul de preemtiune inferioara !
De aia e bine in paralel sa faci un precontract la notar cu clauze clare de despagubire in caz ca vanzatorul se rasuceste peste noapte, cu termene clare stabilite ( cu marja de siguranta si exceptiile cand aceste termene se pot prelungi din motive neimputabile partilor )  . Eu asa am facut si n-am intampinat nici o problema , nici un " concurent " la cumparare , dar recunosc ca omul cu care am batut palma a fost om serios si de cuvant !

Nu zic ca exista termenul legal ''preemptiune inferioara'', cic vorbesc romana si detaliez faptul ca exista grade de preemptiune...prea s-a invatat lumea sa vorbeasca precum prompteristele si toti sa vorbeasca la fel. Romana moderna a luat-o un pic razna dpdv al exprimarilor legale bagate cu furca in limbajul curent si de rutina/cazual.
   ''prevazute de Codul civil si a dreptului de preemptiune al coproprietarilor, arendasilor, proprietarilor vecini, precum si al statului roman, prin Agentia Domeniilor Statului, in aceasta ordine, la pret si in conditii egale.''
Deci exista o ordine, deci coproprietarii sunt superiori arendasilor care sunt superiori vecinilor care sunt superiori statului care sunt superiori tuturor celor lalti cetateni.

Ce clauze clare si termene clare ati acceptat ?

Edited by 77777-7, 27 September 2018 - 21:22.

Precontractul se face la notar , el stie f bine formularile si legile de referire .
Sa iti explic cazul meu particular cand am vandut un teren agricol ; am avut doar titlu de proprietate , nu era intabulat , in consecinta am cerut un pret mai mic dar cu specificatia ca noul cumparator sa faca demersurile pt intabulare pe mine si apoi vanzarea efectiva dintre mine si el ( din cauza lipsei de timp a mele , am preferat varianta asta ) . In precontract s-au dat termenele in felul urmator ( s-a platit un avans ca sa stim o treaba ) :
A.  1-1,1/2 luni pt depunerea actelor la cadastru ( deci angajat topograf care sa faca masuratorile si sa intaruseze terenul conform schitei tittlului - proiectia stenografica 1970 si sa depuna dosarul la cadastru iar apoi emiterea CF)
B. 1-1,1/2 luni pt afisarea ofertei la primarie , obtinerea aprobarii de vanzare ( ca terenul nu se afla pe situri arheologice & shit , scrisoare MAN )
C. In decurs de maxim 2 saptamani , programare si perfectarea actelor la notar validand precontractul si efectuarea vanzarii - cumpararii efective .
Clauze .
A.Fiecare etapa se amana cu timpul necesar , daca motivul amanarii este neimputabil partilor ( un  ex : topograful iti da o teapa si nu depune la timp sau deloc dosarul sau vremea capricioasa a facut imposibila deplasarea in teren sau n motive care nu sunt din rea vointa )
B. In caz ca vanzatorul se razgandeste si nu mai vrea sa vanda trebuie sa plateasca ( potentialului ) cumparator o suma de x reprezentand avansul primit + o suma ( aici pui o suma astfel incat vanzatorului nici sa nu-i treaca prin cap sa se razgandeasca !!!! - eu am fost de acord sa puna o suma dubla cat valoreaza terenul ca omul sa fie super linistit ca nici nu ma gandesc la vreo nemernicie )
Alte clauze care sa fie de comun acord ( daca exista ) ca de ex suma fixata la x lei/euro etc

 marinel1976, on 27 septembrie 2018 - 19:44, said:

Nu stiam chestia asta . Ai cumva vreo dovada , ca m-ar ajuta foarte mult , mersi fain !

Edited by Baxon, 27 September 2018 - 23:21.

@ 7

Sfatul meu este sa cauti un vanzator serios care vrea sa vanda terenul si sa cumperi direct,fara arendare.
Nu spune la nimeni ca esti din afara tarii,pune pe cineva apropiat tie din tara / zona sa caute si sa fie sigur de vanzare - cumparare.
La tara oamenii se cunosc intre ei si se stie cine este smecher / artist si cine vrea intr-adevar sa vanda.
Respecta taranul si respectful lui fata de Dumnezeu,nu cred ca vei da gres...

O data ca ati gasit terenul,fa o procura si plateste un avans de €1,000 pana cand acea preemptiune expira in 30 de zile.
Oamneii se stiu intre ei si vei afla imediat daca cineva vrea sa cumpere terenul sau sa iti bage bete in roate.
Daca vanzarea nu merge,iti iei banii inapoi.
Daca este ok si nu este altul interest,mergeti la notar si semnezi contractual
Toate aceste smecherii financiare si legale trebuie sa le stie notarul ca el semneaza si verifica toate actele de vanzare - cumparare,carte funciara,intabulare pe GPS si plata impozitului la zi.
To doar treba sa pui banii in contul vanzatorului si cu chitanta mergeti la notar.
Apoi,odata semnat,da si tu o cafea si apoi proapsat llatifundiar / mosier suna la Primarie locala si informeaza pe ei ca ai cumparat terenul,cu o copie de pe actul de la notar.

Eu am cumparat in Martie  teren in Tara Fagarasului de la un vanzator de nota 11,omul cald si bun al lui Dumnezeu.
A avut toate actele la zi,am mers cum am descris mai sus la notar si in 4 ore am rezolvat problema.
A aflat ca sunt din afara tarii dupa ce ne-am inteles la pret si am platit procura cu avans.
Am vazut terenul,am vorbit cu el si cu sotia lui si m-a introdus la vecinii din jur.

Scuze ca nu pot sa iti dau mai multe sfaturi dar este mai important sa ai toate actele la zi,ceea ce treba asigurat ca notarul sa stie ce face...

Nu te incurca cu arenda..oamenii se pot schimba de pe o zi pe alta si pot fi usor infulentati de altii,chiar viitorii tai vecini  … SI..tine minte ca poti citi un artist de la distanta.
Nu cred ca vei avea sanse sa te intalnesti cu unul prin zona Botosani-ului dar tine ochii deschisi.
Daca tu simiti ca esti tras si amagit...pleaca si cauta alt teren...sunt bani tai...terenuri vor mai fi !!

Sa fie intr-un ceas bun si sa te bucuri de el !

Multumesc de urare.
Treaba asta cu procura...nu tot dureaza 30 zile cel putin cat tine anuntul la primarie, plus alte zile daca trebuie intabulat, aviz arheologie, MAN, etc ?
E un fel de a pune piciorul in prag pana trec cele 30 zile ? procura si avans...si chitanta dupa ce transfer in contul lui..apoi daca vanzarea nu merge, iau banii inapoi, cum ? ....nu-s prea sigur inca cum merge exact, nu am mai cumparat niciodata teren.

Edited by 77777-7, 02 October 2018 - 08:21.

@7

Eu am vorbit cu vanzatorul care m-a asigurat ca nu este nimeni interesat sa cumpere terenul lui.
Omul probabil cunostea vecinii si mi-a spus de la inceput cum merg lucrurile.
Acuma,eu nu stiu daca s-a pus acel anunt la primarie dar am primit hartie oficiala de la Primaria Recea ca acele 30 zile au trecut si nu este nimic sa opreasca vanzarea...inclusiv hartia cu armata si siteuri arheologice.

Procura a fost ca eu sa castig timp sa ajung in tara si sa gasesc pe cineva de incredere sa duc gramada de cash prin airporturi...ai voie maxim €10k de persoana.

Vanzatorul meu s-a ocupat de toate actele.I-am platit cat a cerut,nu am inceput sa ma cert cu el ca la bazar.A fost foarte decent,civilizat si pot spune ca si acuma am fost impresionat de cat de usor a fost procesul...si cat de binecuvantat am fost sa dau peste el.

Cum s-a mai spus mai sus,eu asa am procedat,fiind din afara tarii:

gasit teren online
vorbit cu vanzatorul de pe un numar din tara
agreat pretul fara reserve pentru ca avea toate hartiile legale complete si mi s-a parut serios...am ramas vrajit de teren
facut procura la notar pe cineva din tara cu plata la €1,000 ca sunt decis sa cumpar terenul.
notarul a verificat toate hartiile,GPS intabulare,carte financiara,act de mostenire unica
Vanzatorul a depus cererea la Primarie si amandoi am asteptat 30 zile.
Am primit prin email de la vanzator (deja stia ca nu stau in tara) hartiile de la Primarie ca este OK
Am aranjat sa merg in tara
Ne-am intalni prima data
Am mers sa vad terenul la poalele muntilor
A doua zi am mers la banca unde am depus cash-ul in contul bancar plus pasaport pe numele meu
Apoi,am mers la un notar (agreat de amandoi,el si a mea cunostinta de acasa)
Notarul a stat apropae jumate de ora sa verifice TOATE actele,inclusiv impozitul la zi pe teren,ce a trebuit sa fie platit de vanzator
Am aratat chitanta de la banca, pasaportul ,certificatul de casatorie al meu
Amandoi am semnat actele de vanzare / cumparare si api am primit un document care dovedeste legal ca sunt fericitul de la poalele muntelui.
Am facut copie dupa si am trimis-o la Primaria locala.
Mers si Vazut inca o data mosia cu o damigeana de vin rosu ca sa prinda bine la toti !
Plecat acasa de unde visez la ziua cand voi planta primul copacel.

Cateva points:
Terenul este pe numele meu dar sunt casatorit (cu o femeie) si a trebuit certificatul de casatorie !
Vanzatorul a avut TOATE actele facute inainte,inclusiv GPS,act de unica mostenire,Carte Funciara si alte multe hartii...
"Exista incheiere notariala, extras de carte funciara, expertiza topografica, plan amplasament si delimitare"
Am verificat daca acel numar de inregistrare este acelasi de pe un site din Romania,am uitat numele acuma si corespunde exact,adica terenul era inregistrat in OSIM /OSI/APIA ceva asa ceva si corespundea la marime,pozitie si size. Sotia a inceput sa viseze...nopti si ziua !

Artistii de la oras care incearca sa te fuxa ca esti de pe afara...aia strica numele de "taran" sau ... om simplu de la tara... Acei artisti ar furao si pe mama lor ...

Eu spun sa cauti terenul care iti place si daca vanzatorul vrea sa vanda si este un om decent si simplu de la tara,nu vei avea nici o problema.
Cauta un notar care stie cum merg lucrurile si el face toate actele.
Ia si bucura-te de cautare si las-o incet cu stresul...sunt oameni decenti si de treba si pe acasa,Botosaniul este plin de oameni cu frica de Dumnezeu...de ce crezi ca te va lovi pe tine ghinionul !?




 20180328_151129.jpg   331.25K   25 downloads -  20180328_151137.jpg   592.78K   25 downloads

Edited by EmeraldCountryHouse, 02 October 2018 - 10:58.

Deci omul avea pus in anunt ca are toate actele la zi. Si daca ti-a trimis pe email actele de la primarie dupa cele 30 zile, inseamna ca e un vanzatr totusi mai de la oras..adica le-a scanat, are habar ce-i alainternet si pc...iarasi si faptul ca s-a ocupat de toate actele...deci stia procedura...nu e tocmai unu de la tara care doar are teren eventual il munceste. oricum nu conteaza atat timp cat nu e chiar un speculant absolut de teren ce ia ieftin si apoi vinde de 10 ori mai scump.

Chestia cu procura si plata 1000 in avans, e ok, dar de altfel am inteles ca exista si varianta cu pre-contract unilateral/bilateral princare unul sau ambii se obliga sa vanda/cumpere terenul in diverse conditii. Oricum e bun un avans ca omul sa stie ca esti serios. Deci avansul de 1000 depus in cont cu dovada identitate pasaportul....depus in contul ui, nu ?

Terenul daca vrei sa pui copaci, ce fel de teren ai ales ? Ai aflat inainte sa-l cumperi ce compozitie are, ph, etc ? Are terenuri cu vita de vie prin preajma, ori scria in anunt ori l-ai intrebat...am intles ca trebuie teren pietros/calcaros cu un anumit ph pt copaci, plantat toamna etc. Nu e teren agricol de se pune grau si legume etc pe el...nu ? Deci in cazul ala trebuia si schimbata destinatia terenului, alti bani si timp.

'dimineata

Nu vreau sa jignesc pe nimeni de la tara sau de la oras,asa stiam eu ca se numesc oamenii pe vremea mea,acei oameni simpli si de bun gust..

Am mai gasit teren de vanzare dar discutia a sunat asa ceva:

Eu:pai in anunt este un pret,mult mai mic decat cel spus de tine la telefon.. El:nu,acela este orientativ,daca sunteti intereset veniti si ne intalnim si vedem ce se poate face,sigur gasim o solutie

altul..

pai suntem copii lui nea Mihai,ne cunoastem de mult...da,dar cel de la Bucuresti mi-au dat un pret mai bun..da,dar parintii nostri au copilarit la scoala,acel pamant treba tinut in familie...nu,nu renunt la pret...(nici astazi nu este vandut la acel pret cerut)

Nu pot raspunde la ale tale intrebari… eu am ales un teren ca retragere la pensie acasa,departe de stress si zgomotul impus de ordinea noua… noi am decis sa cumparam acel teren de unde de pe el se vad varfurile copacilor si turlele bisericilor,cu un binecuvantat fundal creat de Muntii Fagaras si un aer ozonat si curat,linistit...Motivul pentru care am cazut in drgaoste cu zona este multimea de troite si biserici din zona,dublat de faptul ca oamanii sunt " de la tara" … si nu avem nici o familie membri care sa ne creeza discomfort si polemici si altele.

Ca valoare agriculturala,am 5-10 ani sa plantez ceva acolo,deci nu prea m-a interest ceva inca...Pamantul se poate sapa,discui,insecticid si balegar de grajd…
Legume,soalrii daca vrei sa faci si sa te bucuri de ceva..vara trecuta in Tara Fagarusului cartofii fierbeau in cuib de la ploi si de la seceta,alte culture ao fost decimate...
O livada de maxim jumate de hectar se paote face ca sa te bucuri de pomi,flori si de fructe.
Acuam ceva vreme,in martie a fost cald si pomii au dat in floare si apoi in Aprilie a dat un frig care a decimat masiv cultura...

Totul este la soarta vremii...nu prea poti anticipa din spatele keyboard-ului...
Poti face un test la laborator de analize dar eu banuiesc ca vecinii iti pot spune mai bine ce se poate cultiva sau ce iese sau nu iese acolo.
Acel test iti poate da indicatii despre ce ai acuma acolo,ce vrei sa plantezi si sa prospere si..ce poti schimba sa ajungi acolo.
Depinde daca ai acces la apa pentru irigatii...
Vezi ca daca este extravilan,ai alt set de operatii de infruntat...

Cati bani ai...cand vrei sa plantezi primul firicel verde !?

MAi citeste pe forumul de agricultura si vezi ce fac altii…
Este pe legumicultura un "tractorist" ce are ferme organice si povestetse cu haz si cu necaz aventura Dumnealui acolo...o citesc cu interes,te sfatuiesc sa citesti si tu...
Citeste pe pomiculture si vezi cum se face gaura de plantare si la ce distanta se pune pomul..vezi ce tratamanete si intretinere trebuie la fiecare pom in parte..

Cel mai important punct pe care eu l-am prins pana acuma...este pe undeva jurnalul unei doamne din care descrie viata unei orasene la tara...
Nu te indinnde prea mult ca nu te vei putea baza pe nimeni altcineva dacat pe tine insuti si chiar nici tu ca poate vei devein bolanav iar plantele treba udate..
Nu deveni un sclav al muncii si nu pierde placerea si bucuria de a lucra sfantul pamant !!!
Multi il iau ca un dar gratuity si nu inteleg efortul si timpul din viata ta acordat muncii si intretineii lui...

DA doamne ajuta pe toti..