Inchiriere apartament catre firma (cum se procedeaza)

Salutare,

Am un apartament cumparat intr-un bloc nou ce va deveni al meu in data 28.08.2018 (la aceasta data vor fi semnate actele finale de vanzare-cumparare).

Am gasit sa-l inchiriez unei firme incepand cu data de 01.10.2018 si as dori sa stiu care este cea mai buna si legala formula pentru ambele parti.

Ma gandesc si vreau sa-mi spune-ti daca este legal urmatoarea formula:

Eu, persoana fizica fac un contract de comodat cu firma mea (am o firma neplatitoare de T.V.A.) apoi firma mea face un contract cu firma care va deveni chirias urmand sa emit o factura fiscala pentru plata chiriei la fiecare data de intai a luni.

Daca aplic aceiasi formula de mai sus dar inchiriez catre o persoana fizica este ok ?

Cum este mai ok pentru mine d.p.d.v al costurilor si al birocratiei ? Sa fac contract de comodat si apoi sa-l inchiriez ca firma sau sa-l inchiriez direct ca persoana fizica ?

Ce costuri (taxe) presupune inchirierea ca persona fizica ? (am si venituri din dividende de peste 30.000 lei anual asa ca oricum platesc acel CASS)

M-ar ajuta foarte mult daca aveti un model actualizat de:
1. Contract comodata PF - PJ
2. Contract inchiriere PF - PJ si PJ - PJ

PF - Persoana fizia
PJ - persona juridica

Edited by LucaRares, 26 August 2018 - 14:46.

Nustiu referitor la comodat catre firma ta apoi inchiriere catre cealalta firma, nici ce costuri implica asta. Insa stiu ca poti inchiria direct ca persoana fizica catre firma respectiva in exact aceleasi conditii precum ai inchiria catre o alta persoana fizica, adica un simplu contract de inchiriere si atat. Referitor la costuri, in conditiile actuale in vigoare, vei plati impozit 10%, baza impozabila fiind reprezentata de venitul brut din chirii din care se scade cota forfetara de 40% din venitul brut (adica din suma chiriei anuale totale incasate, scazi cota forfetara de 40%, apoi la suma ce ramane platesti impozitul de zece procente). Contributii la sanatate (adica alte 10% din respectiva suma -cea de dupa deducerea prin scaderea cotei forfetare) vei plati in mod obligatoriu doar daca acea suma anuala va fi egala ori mai mare de 22.800 lei

Problema nu e la contract, ci la impozit...
Vei trece la impozitarea pe valoarea de evaluare.

 Adm, on 26 august 2018 - 14:58, said:

In care din situatii ? Daca fac comodat si inchiriez apoi ca persona juridica ? Sau in orice situatie daca inchiriez catre persona juridica ?

 LucaRares, on 26 august 2018 - 14:34, said:

Nu. Nu este ok, si nu vad ce motive ai avea sa interpui firma. Inchiriezi ca persoana fizica, declari venitul si aia e.  Nu-i nevoie sa emiti facturi fiscale, firma beneficiara inregisteaza lunar chiria pe baza contractului.

@AroundYou - Nu prea am inteles ce inseamna cota forfetara. Daca tot anul obtin o chirie de 10000 lei impozitul il platesc la 6000 de lei ? Trebuie sa aduc facturii justificative pentru cei 40% ?

Contributiile la sanatate - ma afecteza in acest caz daca am si alte venituri (dividende) de peste 22.800 ?

Alta discutie... Nu stiu daca am intels bine, daca am venituri de peste 22.800 trebuie sa platesc 2280 lei contributii la sanatate indiferent de suma castigata, adica daca am venituri de 800.000 lei  tot 2280 platesc ?

Mersi.

 rosix, on 26 august 2018 - 15:17, said:

Principalul motiv ar fi ca este mai putina birocratie ca firma dacat ca persoana juridica in relatia cu administratia.

 LucaRares, on 26 august 2018 - 15:25, said:

N-ai nicio birocratie, faci un contract (nu se mai inregistreaza la ANAF) si depui o declaratie estimativa pe Spatiul Privat Virtual.. Apoi, platesti impozitul pana la 15.12 pe anul asta si ai si o reducere de 5% daca nu ma insel.  Si cam asta e tot.. Care e birocratia?

Daca totusi vrei musai sa faci pe sereleu, apartamentul trebuie evaluat de un evaluator independent si apoi, trebuie majorat capitalul social al societatii (la RECOM) cu valoare imobilului, dupa care se declara la Fiscul local pe sereleu (se va impozita pe sereleu).. Apoi, n-ai decat sa inchiriezi si sa faci factura, iar regimul de impozitare va fi cel de la sereleuri.  Nu stiu daca iesi mai ieftin asa.

Edited by rosix, 26 August 2018 - 15:30.

Nu sunt la curent cu aceasta situatie, doar ma informez.

Deci, pot face contractul de inchiriere direct ca persoana fizica catre firma si platesc impozit 10%. Contractul nu se mai inregistreaza la ANAF si depun o declaratie estimativa cu chiria estimata pana la sfarsitul anului. Suna bine asa....

 LucaRares, on 26 august 2018 - 15:23, said:

1-Da
2-Nu

 LucaRares, on 26 august 2018 - 15:23, said:

Sincer, nustiu. Nu sunt contabil. Desi imi pare ca n-are a face o situatie cu alta. Ce ai pt dividente e o treaba, ce vei avea pt chirii e alta treaba...asa cred si asa mi se pare logic. In declaratia unica iti va reiesi. Eu stiu doar modul in care ma afecteaza pe mine declaratia chiriei si atat; eu nu am dividende)

 LucaRares, on 26 august 2018 - 15:23, said:

E posibil, habar n-am. Adica depinde si la ce te referi cand spui de "venituri".... venituri din chirii sau venituri generale (dividende, salarii, etc). Poate ai noroc si iti raspunde cineva care s-a lovit exact cu asemenea caz. Eu, neavand un caz personal in care sa fi facut calculele (in speta, dupa scaderea cotei forfetare, la mine venitul pt care platesc impozit pt chirii e mai mic decat cei 22.8k, deci nu am obligatie), nu pot sa-ti dau un raspuns elocvent.
Daca insa nu gasesti pe cineva care sa-ti dea raspunsul si la aceasta ultima intrebare, poti sa intrebi la anaf.

PS: Tot referitor la aceasta ultima intrebare... nu prea pricep de ce-ti bati capul. Inteleg ca e unicul apartament pe care il vei inchiria, caci daca aveai mai multe si faceai pana acum treaba asta, ai fi stiut deja cum e cu impozite si alte cele.
Concret, in cazul tau, pare sa fie vorba de urmatoarea faza: Impozite si alte taxe vei plati ca si pana acum pentru veniturile pe care le aveai deja. Noul venit (cel din viitoarea chirie) este separat, adica vei plati impozit pentru el in conditiile descrise mai sus iar pt sanatate nu vei fi obligat decat doar daca dupa scaderea cotei forfetare suma ramasa va fi egala sau mai mare de cei 22.8k. Iti voi da un alt exemplu: sa presupunem ca cineva este angajat si are un salariu (pt care plateste taxe, inclusiv pt sanatate); daca are si un apartament pe care il inchiriaza, nu va plati suplimentar pt acest venit contributii la sanatate decat doar daca acest venit (din chirie adica, nu cumulat cu veniturile salariale) depaseste cei 22.8k.

Edited by AroundYou, 26 August 2018 - 16:08.

AroundYou - Multumesc de raspunsuri.

O singura mare rugamintea mai am, daca aveti un model de "contract de inchiriere" (testat) vreau si eu in format .doc, pdf a-l pot completa.

Multumesc.

Exista totusi o mica diferenta fata de inchirierea catre o PF: pentru inchiriere catre o PJ ai nevoie de acordul vecinilor. Iar aceasta poate fi fatal, ca se gasesc destui care sa zica nu ca asa vor ei…

Iar la taxe si impozite locale va rebui sa declari apartamentul ca avand destinatie alta decat rezidentiala, ceea ce inseamna un impozit mai mare (dar nu de speriat fata de cat castigi din chirii) si practic vei avea nevoie periodic de o evaluare a apartamentului ca altfel impozit e mult mai mare.

Blocul este nou, probabil incepand cu luna septembrie vor incepe sa se mute propietarii, nu exista momentan asociatie de propietari si nici vecini nu se vor muta prea curand. (cei de langa mine).

Dar daca eu inchiriez apartamaentul catre persoana fizica si el vrea sa isi faca acolo un birou unde sa primeasca  3 - 4 clienti intr-o saptamana ce se intampla ?

Se intampla cam acelasi lucru: el va avea nevoie [si] de acordul vecinilor.

vezi sa nu fie salon de videochat ))

 LucaRares, on 26 august 2018 - 14:34, said:

Nu inteleg de ce te complici. Nu e mai usor tu ca PF sa inchiriezi direct catre PJ?
Exemplu tu PF ceri chirie de 1000 lei / luna in baza unui contract pe care il inregistrezi la anaf, pentru care platesti 60 lei impozit ((1000x60%)x10%)) si ramai in mana cu 940 lei/luna.
PJ scoate din firma  suma de 1000 lei ca si cheltuiala cu chiria, in baza contractului inregistrat de dvs la ANAF, dvs nefiind PJ nu ii puteti oferi o factura.
Pe de alta parte, pentru a avea un document privind suma achitata, in cazul in care PJ a platit in numerar, PJ poate intocmi o dispozitie de plata pe numele proprietarului PF, cu suma achitata, pe care acesta sa semneze si pe care s-o inregistreze in registrul de casa, pe plati.

Edited by SouL, 27 December 2019 - 17:26.