Mai este rentabil sa devii un mic dezvoltator imobiliar?

Mai este rentabil sa fii un mic dezvoltator imobiliar?

Cei cu terenuri cer preturi exagerate. Mesterii la fel. Am intalnit mesteri care mi-au cerut pe manopera exact cat m-ar fi costat si materialele.

Mai este rentabil sa cumperi 4-5 terenuri si sa construiesti acele 4-5 case , in speranta ca lei vinde. Sau gasesti la un pret mai bun , case deja facute.

Care este adevarul?

Să fii un mic dezvoltator imobiliar n-a rentat niciodată, cu excepția situațiilor în care intenția vădită era să se dea țeapă sau să se lucreze cu petarde de genul "punem cărămidă arsă și zicem că-i Porotherm plus".

Ori ai o economie de scară și poți negocia cu creditori și furnizori, ori nu. Pentru 4-5 case ce "economie de scară" se poate obține?

Mai repede o afacere cinstită cu firmă de construcții ce construiește la gri sau cheie proiecte individualizate, măcar ai rulaj cât de cât constant și predictabilitate în fluxul de lucru.

E un calcul relativ simplu, cu cateva variabile, care pot insemna succes sau esec.

1. Pretul la vanzare e foarte elastic, adica poate varia mult, in fct de factori externi (perceptie, situatie economica schimbatoare, program Prima casa etc)
2. Pretul de achizitie al terenului este foarte important.
Preturile din orase au explodat, dar aici ai utilitati la poarta.
Pentru ca preturile au explodat, trebuie sa vezi mai ales ce POT, CUT si inaltime maxima iti permite zona in PUG.

Sunt destui vanzatori care se gandesc ca vine unul cu bani si face 6 etaje intre case, ca e "jmecher", dar situatia s-a mai schimbat.

3. Pretul de constructie. Samsarii au echipele lor, iar pretul de constructie este intre 350-40 eur/mp (nu vrei sa stai acolo, crede-ma).
Daca tu ai face cu o firma, probabil ca ar ajunge pe la 450-500 eur/mp construit.

Asadar, calculele tin de o aritmetica simpla, si mai ales de pilele pe care le ai la Urbanism, pentru ca la ce retrageri se cer standard... slabe sperante sa faci bloc fara PUD si accept de la vecini.


@britneysbitch - tu unde te crezi?

Situatia de succes e cam asa:
- teren luat ieftin, de rpeferinta in camp, care permite o inaltime cat mai mare.
- bati 500 000 eur si scoti 1 mil sau 1.2 mil EUR. Nu e rau, nu-i asa?

Problema este ca calculele se dau peste cap cand terenul este intre 500-1000 eur/mp in zona cu acces la strada din Bucuresti.

Citiți cu ATENȚIE toți că știu ce scriu - la 50 de apartamente TREBUIE să rămână MINIM 1 milion de euro în București fără să apelezi la bănci altfel nu rentează chiar dacă ai terenul luat de mulți ani. Calculele astea le fac evreii care vin în România. Împărțiți la ce înseamnă mică investiție și câte apartamente are și faceți calculele.

Prețul terenului este scos din locurile de parcare iar pe restul construcției se calculează - ATENȚIE - fără plafon deoarece este plătit de cumpărătorul care cumpără apartamentul cu podeaua iar costul pe apartament construit este în jur de 60% din costul de vânzare. E mai greu de explicat dar nu se fac calculele cum crede toată lumea.

Edited by MARIN-IONN, 18 August 2018 - 20:35.

dar daca "ramane" doar 999.999, mai are rost sa te ridici din pat ?

Nu știu, fă-te dezvoltator și vezi dacă merită să te dai jos din pat sau nu. La calculele de mai sus evreii NU CONSTRUIESC și țin terenurile cu fostele hale industriale închiriate cum este și fostul loc unde a funcționat Colectiv care a ars.Pentru cine nu știe spațiile alea aparțin evreilor și multe altele din zone excelente din București. ACUM nu rentează să construiască și să vândă chiar dacă au terenurile luate cu peste 20 de ani în urmă pe prețuri de nimic și care au fost societăți comerciale. Este mai RENTABIL să vândă terenul la hipermarketuri decât să construiască cum a fost vândut o parte MARE de teren la Miraj în Dristor Kauflandului de pe Răcari. Cel care a vândut mai ARE destul în București inclusiv partea din spatele Kauflandului pe care nu a vândut-o. Știu și suma și suprafața și tranșele de bani pe care le-a luat respectivul și vă garantez că nu este vreunul cu nasul pe sus.

Edited by MARIN-IONN, 18 August 2018 - 22:09.

E ca si cum ai incerca sa deschizi un butic alimentar chiar daca supermarketul e la 10 metrii mai incolo...

Merge buticul dacă vinzi ce nu are  magazinul şi preturi mai mici la ce e in magazin

Populaţia scade şi ei se gândesc la dezvoltare imobiliară. E plin de case goale şi blocuri pe jumate populate. Mulţi investesc în clădiri si locuinte cum ar investi in bitcoin sau actiuni, adică cu gândul să revândă nu să se mute acolo, sau cel mult să închirieze.
Ălea se umplu doar dacă se mută industria din China aici, ceea ce nu va fi niciodată decât cu vreun regim comunist care ar ţine lumea cu forţa legată aici.

Edited by babarzotea, 18 August 2018 - 22:13.

 babarzotea, on 18 august 2018 - 22:11, said:

populatia de la tara, scade- ca se muta in bucuresti, sau pleaca la munca afara.Cu restul sunt de acord, majoritatea construiesc ori sa bage banii in ceva, sa nu ii ia statul, ori pentru o ulterioara specula, daca cresc preturile.Oricum este haos, dar chiar haos, in orice domeniu ai privi, ne ducem naibii de rapa

si imaginati-va cand o sa inceapa sa moara prima generatie de oameni care au stat la blocuri.o sa se trezeasca copilul lor(am luat in calcul ca e casatorit si femeia o sa mosteanasca si ea) cu 3-4 apartamente.cred ca "bula" asta de acum o sa scada, spun asta fiindca eu cautam apartament in Brasov, unde un 3 camere e 80.000 euro.si m-au cam hartuit reprezentantii firmelor dupa ce am cerut oferte, plus ca apartamentele cu 3 camere erau cu predare anu asta, in timp ce in trecut se astepta 2-3 ani.

cred ca orasele ca Bucuresti,Cluj, Iasi...etc, fiind si orase unde se gaseste de munca+ ca sunt centre universitare, or sa se descurce si o sa ramana stabile.sau unde sunt conditii bune  si stabile de munca, o sa prospere fiindca oamenii se simt intr-o oarecare siguranta si fac copii.eu locuiesc intr-un orasel mic unde este o fabrica, e plin orasul de copii.a ajuns mp 1000 de euro.

ca sa-ti raspund la intrebare, da este rentabil, daca stii unde si cand sa construiesti.

Edited by bobitad, 18 August 2018 - 22:43.

Era o afacere buna prin 1990-2000.
Dar acum, pe masura ce tot mai multi romani emigreaza, nimeni nu prea mai vrea sa-si faca/sa-si ia casa la preturile din Ro., nimeni nu mai vrea sa lucreze pamanturi,   cei de la tara care fac naveta sa studieze/sa lucreze in orase evident ca isi inchiriaza apartamente din orasele respective,      s-ar putea sa fie o afacere chiar paguboasa.

Situatia pietei imobiliare de acum se aseamana cu cea din 2007-2008, deci oricand poate sa bata o criza la usa.  
Eu zic sa mai astepti, poate in vreo 10-20 de ani daca vor veni niste imigranti asiatici pe la noi.

Dar daca tii neaparat, totusi, vezi daca poti sa faci ceva parleala dintr-un singur teren si o singura casa. Nu te arunca aiurea daca n-ai rezerve,  planuri  puse la punct si cumparatori asigurati.

Edited by wesam, 18 August 2018 - 22:46.

E bine daca te incuscresti cu primarul vreunui mare oras, că primesti terenuri moca din demolare auzinelor sau chiar si prin oras sau prin afara lui. Poti construi apoi linistit.

 fguy, on 18 august 2018 - 20:06, said:

La ce preturi te referi? Da cateva exemple.

Sigur ca mai e rentabil, doar nu crezi ca se opreste constructia de case?!
O fi mai bine sa te orientezi spre mici blocuri de 4-5 etaje?

Cate droburi de sare sunt pe aici, bai nene. Sa asteptam chinezii, ca nu are cine cumpara casele in Bucuresti ) Ma, voi sunteti pe bune? Duceti-va prin Otopeni sau Bragadiru si incercati sa cumparati una din casele la rosu, sa vedeti cate din ele nu sunt deja vandute de la faza de proiect.

Este rentabil, da. Daca ai macar un mic habar despre ce inseamna constructii. Nu, nu trebuie sa dai nu stiu ce spagi la primarie ca sa faci bloc de 7 etaj intre case p+m. Putina lume mai accepta asa ceva in ziua de azi, poate sa cumperi primaria cu totul, altfel nu ai sorti de izbanda. Dar chiar si in limitele legii poti sa scoti un 30% profit curat, ceea ce e foarte bine in conditiile in care daca lucrezi cu oameni ok dai casa la gata intr-un an. Duplexurile se mai cauta, faci o arhitectura draguta, un plan cat mai rational si merge treaba. Vine criza, sa zicem ca scad cererile de case. Asta nu inseamna ca ai b^&%^- o neaparat. Daca ai facut credit atunci da, esti cam... Daca sunt banii tai, inseamna o asteptare sau cel mult o diminuare a profitului daca te grabesti.

Astea sunt afaceri accesibile oricui are 100.000 de euro, iti trebuie sa cumperi terenul sa faci proiectul si sa incepi constructia, in rest finantezi cu banii cumparatorilor. Asa fac multi cumparatori, cumpara proiecte si gropi. Si voi imi spuneti ca nu e cerere.

 MARIN-IONN, on 18 august 2018 - 20:25, said:

Lasa ca mai stim si noi ca iti cumperi de fapt un apartament in aer...........

 Bylly00, on 19 august 2018 - 10:11, said:

Unde e cererea asta? Ia sa mergem dincolo de Otopeni.............hai sa vedem cererea

Toata lumea stie Otopeni e meserie. Toata lumea stie ca sunt cateva zone unde se vand casele. Doar nu vrei sa te apuci sa faci case in jud Calarasi, nu? Ai Bucuresti, ai Cluj, ai pe la mare, pe litoral, mai e ceva si prin Brasov, Timisoara, Oradea. Dar daca esti aproape de Bucuresti e no-brainer sa faci in apropierea lui.

 Bylly00, on 19 august 2018 - 10:24, said:

Aia nu inseamna cerere, aia este obsesie, obsesia unora de a se muta la Bucuresti, eu daca eram primarul Bucurestiului va inchideam macaroana asta 20 de ani, fara constructii in oras in urmatorii 20 de ani, si sa vezi ce frumos dezvoltati voi si Calarasiul, si restul judetelor, si poate ca era mai bine pentru toti, sa vedem fabrici si uzine, nu cladiri monstruoase de birouri fara locuri de parcare, de se inghesuie milioane de oameni sa prinda un metrou

Micutule comunist ce esti ). Da, omule, tara este polarizata. In Bucuresti o duci ca in Berlin si in Ramnicu Sarat ca in republica Mbabane. Deal with it. Cum sa fie vina primarului? E vorba de economie de piata, doar nu vor investi dezvoltatorii in zone unde nu exista cerere. E vorba de o droaie de alte lucruri, dar nu despre asta vorbim aici. Aici se discuta daca se pot scoate bani ca mic investitor si eu cred ca da, am adus si argumente. Desigur, nu in orice conditii, dar ce afacere functioneaza in orice conditii (in afara de plantatul panselutelor, dar nici aia nu merge oricum, trebuie sa gasesti omul potrivit sa accepte minunatia de pret).

Deci e de dorit o dezvoltare uniforma a provinciei si supraaglomerarea unui oras nu e un lucru bun, dar in afara de o echilibrare automata a balantei (adica oamenii din Bucuresti sa se sature de aglomeratie si sa plece spre alte orase) nu e mare lucru de facut. Desigur, pe vremea lui ceasca veneau baietii te invitau sa te muti la mama-naibii, iti dadeau serviciu, casa totul era ok. Dar acum cu democratia asta lucrurile s-au precipitat. Unde mai pui ca unii, ai dracu, au chef sa plece in alte tari, nu le mai place in Romania. Astora le-as interzice cu totul - stati bre aici in Romania si cumparati case facute la Adunatii de Sus, nu mai umblati brambura pe unde vreti voi.