Investitor - cum sa valorific - Brasov - proprietar apartament 4 camere Grivitei

Salutare,

am un apartament de 4 camere in zona Grivitei Brasov.

Apartamentul are urmatoarele imbunatatiri:

• Centrala Termica
  
• Balcoane inchise cu geamuri termopan
  
• Bloc anvelopat

Ii rog frumos pe investitorii cu experienta relevanta in zona respectiva sa ma ajute cu un sfat


Intrebarile mele sint:

• care este cea mai buna cale de a valorifica cel mai bine acasta proprietate?
  
  • merita sa renovez apartamentul (10 - 20.000 Eur) pentru ca apoi sa il vind (110-120.000 eur) sau sa il inchiriez (500-600 eur/luna)?
    
  • odata apartamentul renovat, e mai cost eficient sa il vind si sa cumpar altceva (apartamente 2 camere) sau sa il inchiriez?

Merci mult

Stai să sun la Berkshire Hathaway să-ntreb.
E un apartament cu 4 camere, nu un portofoliu cu multi-assets. Îl dai în chirie, eventual pe Airbnb și aia e.

Închiriere.
În 5 luni ai amortizat banii investiți în renovare.
Mai greu este de găsit chiriași atât de bogați.

Edited by Mircel, 18 August 2018 - 13:17.

120,000 in Brasov?

 Tsunnnami, on 18 august 2018 - 13:21, said:

Așa arată blocul:

Edited by Mircel, 18 August 2018 - 13:36.

Ești cam PRETENȚIOS cu cine să-ți dea sfaturi inițiatorule. Vezi că se bulucesc INVESTITORII ăia MILIONARI din Brașov să-ți răspundă. Cred că apartamentul ăla este vreo 250.000 de euro dar ești tu modest și îl evaluezi NUMAI la vreo 120.000. Sunt curios ce sfaturi primești de la INVESTITORII CU EXPERIENȚĂ RELEVANTĂ.

Cred că acolo iei vreo 800-1200 de euro chirie pe ce ai că eu iau în centrul Bucureștiului pe 4 camere 500 (mai multe) și 400 pe 3 camere (mai multe)  dar Brașovul e plin de evrei și chiriași avuți care lucrează prin ministerele din centrul Brașovului și aruncă cu bani în tine.

Edited by marin-ion, 18 August 2018 - 14:14.

 st_ppp, on 18 august 2018 - 12:59, said:

cel mai bine e sa-l vinzi cu 120.000 si sa-l cumperi p'asta cu 87:
https://www.imobilia...G?lista=2817314
dupa care il vinzi si pe ala cu 120.000 si cumperi altul cu 87. si tot asa, pana faci milionul.

Dacă îți dă cineva 120000 pe un bloc comunist (chiar și "cu stâlp" - pentru cine nu știe au un stâlp imens in mijocul sufrageriei), dă-l. Din chirie nu scoți atât părerea mea. Oricum 500-600 e posibil doar dacă renovezi fain de tot și mobilezi/utilezi spre lux. Și la un apartament de 4 camere în vecii vecilor nu faci asta din 10000, calculează cam 30-35000 la prețurile de acum.

Edited by blotunga, 18 August 2018 - 15:58.

_Smiley_ - Șterge anunțul ăla că e așa de ÎMPUȚIT apartamentul din anunț de parcă este locuit de romi și faci de râs Brașovul.

Ăla la 70.900 merită atenția, e diferență mare între ele ca aspect chiar dacă unul este confort 1 (împuțitul) și celălalt este confort 2 (cel aranjat).

Edited by marin-ion, 18 August 2018 - 16:16.

 marin-ion, on 18 august 2018 - 16:08, said:

... cui nu ii place la 87k , poate incerca la 70...
https://www.imobilia...J?lista=4378710

@st_ppp Dacă ai ceva timp la dispoziție, poți să-l bagi pe AirBNB. Am făcut schema asta cu toate apartamentele din București, dar a fost esențial să angajez pe cineva care să se ocupe exclusiv de ele.

Investiția a constat în angajat "bun la toate", care să schimbe tot ce-i de schimbat și să curețe după fiecare rând de oaspeți. Mașina premium pentru shuttle și dispoziția lui de lua și duce clienții la aeroport sau să-i plimbe prin oraș a ajutat enorm.

Am găsit un tabel din 2017, uite-l aici. E un tabel estimativ, paritatea leu-euro e pusă din ochi, nu te uita la cifre ci la cum scalează. MPN e prețul pe noapte, iar AK sunt costurile de întreținere, unde am pus curățenia, consumabilele, micile reparații - fără salariul administratorului (n-ai nevoie și nu rentează pentru un singur apartament).

Dacă apartamentul e într-o zona bună poți să câștigi mai mult cu AirBNB. Calculează min / max cât ai lua pe chirie versus cât ai scoate din AirBNB. Uită-te la ei pe site ce prețuri sunt în zonă, scade 15% din ele, scade impozitul anual și întreținerea și vezi ce-ți dă. Legat de impozit, vezi unde te încadrezi, cel mai simplu e să explici cuiva de la ANAF situația.

 marin-ion, on 18 august 2018 - 16:08, said:

Ce-i drept, am văzut ghene de gunoi mai primitoare.

Edited by A10Warthog, 18 August 2018 - 17:31.

Inițator citește cu atenție - De AirBNB dacă vrei să faci fă ce a scris userul A10Warthog, eu nu fac că trebuie să renovez (costă mult) și mă complic cu venitul și plecatul oaspeților iar diferența pentru mine nu contează că am multe și rentează mai mult chiriile pentru mine chiar dacă sunt mici.

Acum citește ce aș face eu în locul tău - l-aș băga la închiriat după ce l-aș renova așa: pereții cu lavabilă, vopsit tocurile ușilor și caloriferele dacă nu sunt de tablă, geamurile ai zis că ai termopane și - ATENȚIE - aș pune mochetă groasă în TOT apartamentul peste ce este în el (parchet,gresie sau linoleu) pentru atenuarea TROPĂITURILOR chiriașilor, că pe ei nu îi interesează de vecinii de dedesubt care fac reclamație la poliție (sunt pățit de MULTE ori în mulți ani) iar toată cheltuiala asta aș face-o cât mai MICĂ că pe chiriași nu-i interesează să fie lux.

De mobilat l-aș mobila așa: sufragerie - canapea sau colțar, măsuță cafea, masă TV + TV ieftin; dormitor 1 pat, dulap; dormitor 2 la fel care să poată fi folosit și de copilul sau copii chiriașilor; în ultima cameră aș amenaja BIROU cu tot ce trebuie (eu așa am la toate) și chiar dacă nu e folosit tot timpul de chiriași contează ENORM pentru ei chiar dacă au nevoie doar câteva zile pe lună de birou; baia și bucătăria cu strictul necesar fără EXAGERĂRI că iar sunt bani aruncați aiurea.

De prețul chiriei nu știu cum este în Brașov dar te orientezi după cât cer alții și iei sub medie să nu ai goluri (luni goale) mai bine mai puțin dar SIGUR decât scump și cu goluri. De închiriat eu l-aș da cu contract de COMODAT ca să nu mă complic cu statul și îți garantez că este perfect legal (am scris eu pe aici mai multe de comodat) pe perioadă de MINIM 1 an, iar chiria aș căuta să fie mai mică decât media zonei ca să nu ai goluri (luni goale).

De chiriași aș EVITA-EVITA STUDENȚII, eu de minim 10 ani nu mai am studenți, mai bine aștepți un pic mai mult până găsești chiriași în regulă decât studenți care fac DEZASTRU, petreceri, zgomot noaptea când dorm ceilalți.

Sumele pentru renovare și pentru mobilare aș căuta să nu depășească MAXIM-MAXIM chiria totală pe un an fiindcă înseamnă ca să stea chiriașii GRATIS până amortizezi cheltuielile astea și deja un an este MULT, dacă este mai puțin este și mai BINE. Dacă ai mobilă care o poți fofosi și să arate bine nu trebuie să o schimbi sau poți să iei mobila din alt apartament (dacă mai ai) și să o duci în cel băgat la închiriat după care iei mobilă nouă pentru tine unde stai (nu apartamentul închiriat).

Citește cu ATENȚIE cele 2 variante, cea a lui A10Warthog cu AirBNB și a mea cu închirierea cu COMODAT, fă niște calcule locale (Brașov) și vezi ce te avantajează dar nu-l VINDE dacă nu ai NEVOIE de bani și dacă nu poți obține suma MAXIMĂ pe zona unde se află.

Calculează pentru fiecare variantă câți bani trebuie să investești până iei PRIMII bani lunar (chirie sau AirBNB) și vezi care este mai rentabilă.

Edited by marin-ion, 18 August 2018 - 19:27.

Va multumesc tuturor pentru raspunsuri !!!

Stiti ceva contractori seriosi (renovare) din Brasov?

 st_ppp, on 19 august 2018 - 19:33, said:

Foarte greu găsești. Cel mai bine caută pe unii din secuime. Sunt mai serioși și mai ieftini, chiar dacă va trebui probabil să le oferi cazare. Cu toate proiectele în construcție oricum să te aștepți că ieftin nu va fi nimic (materiale, manoperă etc.).

Salutare,

M-am hotarit sa vind apartamentul.
Realitatea e ca nu am timp sa sa ocup de el (nu mai locuiesc la Brasov).

Are centrala termica, termopane - fara alte imbunatatiri.

Ce imi recomandati - dpdv- obtinere profit maxim la vinzare?

• Vinzare asa cum e (dupa o curatenie generala si fara mobila)
  
• Vinzare dupa ce il reamenajez.

Pur si simplu nu stiu ce isi doreste marea majoritate a cumparatorilor - un apartement pe care sa-l modifice cum vor ei sau un apartament frumos si gata de locuit.

Merci mult,

Eu as prefera sa fie total nerenovat, eventual si faianta, gresia date jos. Dar oamenii care fac credit poate prefera renovat, sa nu mai faca alt credit pt renovare.

st_ppp - Vinde-l așa fiincă cel care îl va lua va pune ce gresie și parchet vrea, eventual să dărâme și debaraua sau să facă ieșire din bucătărie pe balcon, depinde cum este apartamentul tău.

MULȚI cumpărători vor să renoveze cum vor ei un apartament vechi. Am fost și patron de agenție imobiliară în București.

Este bine dacă poți arunca și mobila dacă cu mai stai în el fiincă se vede mai mare artamentul și își face o idee cumpărătorul cum să îl amenajeze și să-l modifice, dacă este cazul.

Edited by MARlNMembruAnonim, 14 March 2019 - 12:12.