merita investitia intr-un apartament din Bucuresti

De aproximativ 2 saptamani ma tot bate gandul sa imi cumpar un apartament in Bucuresti pe care sa il inchiriez deoarece eu vin de cateva ori pe an in Bucuresti si nu merita sa il pastrez doar pentru mine.

Dispun de un avans de 15.000 eur, suma creditului va fi undeva la 50-60.000, deci dispun in total de suma de aproximativ 65-75.000 eur. In pretul asta am vazut ca gasesc apartamente ok, cu 60-75qm in zone cat de cat ok. As incerca sa ma orientez la un bloc cat mai nou preferabil 2010 in sus. Chiria am vazut ca incepe undeva la 450-500eur in zonele respective si la marimea respectiva.

Creditul il este in Austria, am dobanda mai mica si il primesc in Euro. Rata lunara ar fi la undeva la 242 € pe 20 de ani sau 477 € pe 10 ani. Deci chiar si la cei 10 ani as putea acoperi creditul 100% din chirie.

Acum as dori sfaturile voastre, celor care cunosc piata imobiliara si situatia din Romania daca merita asa ceva. Va multumesc in avans!

Eu cred ca in orasele mari merita, ma gandesc si eu la treaba asta. Totusi parca eu as prefera sa fie putin mai mare avansul, dobanzile si in Germania sunt mici si ar merita luat un credit.

 giuliani, on 23 iulie 2018 - 17:10, said:

Ma gandeam la un avans de 20-30 % (adica cei 15.000€). As putea ridica si la 30.000, dar ma gandesc ca intodeauna este bine sa ai un depozit pentru situatii de urgenta. Chiar daca in cazul in care nu as avea chirias as achita ratele din salariu fara nici o problema.

Ma gandeam la Bucuresti ca si oras pentru ca de acolo vin.

Raspuns categoric si definitiv - NU

Eu am avut apartament in Constanta luat exact pentru acelasi scop ca si tine.
Inchiriat pentru perioade scurte, deci regim hotelier, este reteta unui dezastru.

Practic in loc sa vin si eu la apartamentul MEU sa stau linistit in scurta vacanta - ti-ai gasit
Reparatii peste reparatii, surprize la intretinere, reclamatii de la vecini - practic imi crapa obrazul cand ma intalneam cu ei.

Am incercat sa pun si pe cineva sa aiba "grija" de el. Mai rau
Cand pretul imobilialelor a crescut l-am vandut instantaneu - am urmarit sa-l dau exact cu cat l-am luat

Halal afacere - NU recomand

Edited by Naijax, 23 July 2018 - 17:16.

In general ideea nu e rea, problema este ca in majoritatea timpului n-o sa fii prezent in tara sa poti gestiona apartamentul.

 business11, on 23 iulie 2018 - 17:14, said:

trebuie sa te gandesti (daca se poate) la cineva care sa aiba grija de el. sau o agentie imobiliara. in plus, contracte facute cu chiriasul pe cel putin un an, sa nu ai surprize ca iti pleaca cineva din 2 in 2 luni. sunt si batai de cap, e clar.

 business11, on 23 iulie 2018 - 17:01, said:

Iti da in Austria credit imobiliar pentru un imobil in Romania? M-as mira.
Daca da. Poate mai bine ar merita un apartament in Cluj.
Si ai nevoie de cineva foarte de incredere in tara sa se ocupe.

Edited by ccdsah, 23 July 2018 - 17:38.

 Naijax, on 23 iulie 2018 - 17:14, said:

De varianta locuit in apartament din 15 sept - 30 mai sa zicem, apoi mutat in gazda pe perioada verii intr-o localitate in apropiere de Constanta (Lumina, Ovidiu, Palazu Mare etc) si inchiriat apartamentul in regim hotelier ce parere ai? Eu zic ca functioneaza treaba, pentru constanteni cel putin. Daca nu te deranjeaza ,,mutatul" de 2 ori pe an.

In situatia descrisa de business11, singura problema ar fi sa gaseasca niste chiriasi seriosi, ca sa evite problemele major cu reparatiile, intretinerea, vecinii samd.

Edited by whoswho69, 23 July 2018 - 17:48.

Daca nu ai un om platit sa managerieze situatia, s-ar putea sa iei mega teapa cand o sa te intorci la el.
Plus ca slabe sanse sa gasesti persoane care sa inchirieze pe bani mai multi decat e rata la un apartament ieftin. Si daca gasesti sunt tot felul de dubiosi si tepari, videochatiste, prostituate, amante, infractori...

 ccdsah, on 23 iulie 2018 - 17:36, said:

Credit de consum. Acolo 50.000 euro sunt ca 50.000 lei la noi... adica cu un salariu mediu te incadrezi lejer la un astfel de credit.

Edited by lexis1, 23 July 2018 - 17:44.

 whoswho69, on 23 iulie 2018 - 17:40, said:

Ce sa zic - pare o varianta in regula
Problema este ca initiatorul (ca si mine) nu suntem in Romania

Ideea este sa ai "unde trage" cand ajungi acasa de 2~3 ori pe an
Numai ca socoteala de acasa nu se potriveste cu aia din targ

Greu - foarte greu gasesti pe cineva SERIOS care sa accepte perioade asa scurte si cu pretentii de tipul - cand te sun eliberezi apartamentul ca-mi trebuie.

Daca locuiesti permanent in Constanta - DA - posibil sa te alegi cu ceva banuti din inchiriat dar numai in sezonul estival.
Iarna litoralul este cam mort

 business11, on 23 iulie 2018 - 17:01, said:

Daca stai in Austria iti va fi f greu sa il administrezi.
Considera ca apartamentul are un pret, ai taxe notariale, ai mobilarea si utilarea vreo 15k cu tot stresul care il implica, ai taxe la inchiriere, iti mai pica o masina de spalat, Internetul, mai ai nevoie de un instalator, poti avea probleme cu chiriasii (nu platesc la timp,nu platesc utilitatile, intretinerea, pleaca inainte de termen, mai strica una alta). Nu m-as baga in asa ceva in locul tau.  Eu am un apartamant dat in chirie in blocul in care locuiesc si si asa am destul stres deseori.

-La un buget total disponibil de cca 75.000 e (achizitie imobil + tot ce e necesar de bagat in el pentru a-l putea oferi spre inchiriere), asteptarile de a incasa chirii de 450-500 e/luna sunt un pic cam prea mari pentru realitatea din piata (personal si maine as cumpara un imobil care sa-mi ofere asemenea randament dar, ti-o spun cu cele mai bune intentii, asa ceva mai rar). Probabil ca 400e/luna suna un pic mai aproape de realitate. Randamentele brute la inchirieri apartamente pe termen lung in Ro se incadreaza de obicei intre cca 5 si 7% ...max 7,5% in situatii mai optimiste. Toate astea in conditiile in care vei oferi un apartament mobilat si utilat; deci daca ti-ai propus o suma de 75k doar pt achizitia imobilului, va trebui sa mai iei in calcul si sumele necesare utilarii, mobilarii si chiar eventualelor reparatii, dupa caz. Ia in calcul si faptul ca, inafara de zona in sine, pretul chiriei il face inclusiv genul de amenajare, etc. E posibil ca, inafara de cei 75k, daca mai bagi inca o suma consistenta in amenajari/mobilier/utilare/decorare, daca si zona e ok precum si blocul respectiv, sa poti conta pe chirii ca cele scontate de tine.
-In momentul cand locuiesti in strainatate, asa cum ti-au semnalat si colegii anterior, daca detii un apartament pe care il inchiriezi in Ro, este necesar si neaparat ca in localitatea respectiva sa ai o persoana ce poate sa se ocupe de absolut orice aspect care se leaga de asa ceva, precum ai fi tu... Presupun ca te-ai gandit deja la acest aspect si probabil ti-ai facut socoteala ca ai o persoana ce se va putea ocupa. Exista si firme care se ocupa de asemenea cazuri, contra unor sume, lucru ce iti va manca o parte buna din yield. De obicei, firmele de genul acesta prefera sa se ocupe de apartamente aflate in blocuri mai noi.
-Teoretic, daca nu vei avea probleme mari, ar putea fi ok sa te gandesti la o asemenea investitie... Dar sa nu vezi achizitia asta ca pe o afacere ci doar ca pe o modalitate de a dobandi un imobil la a carui plata vei fi "ajutat" de obtinerea unor venituri din chiriile viitoare.

Mai bine cumperi acolo unde traiesti. Sa-ti pui locuinta pe mana unui roman, e o eroare pe care ai s-o platesti scump.

 business11, on 23 iulie 2018 - 17:01, said:

Nicio sansa. Pretul apartamentelor noi in zone ok e in jur de 1500 euro mp

Faci credit in Austria il cumperi in Austria il inchiriezi in Austria, afacerea asta nu merge aici, daca mai vrei sa fii si corect si legal o sa constati ca iti pierzi vremea, iar atata timp cat tu esti acolo si apartamentul este aici, afaceri prin corespondenta nu merg, mai bine incerci sa faci bani acolo, sa iti deschizi o afacere.

Edited by Platon, 23 July 2018 - 18:04.

Un apartament in Austria, Vienna intr-o zona medium ( nu top) cu doua camere costa 400.000euro. Nu oricine are bani pentru asa ceva.

Un apartament de 62 mp in care stau eu in Viena costa 650.000euro. O vila cu 1 singur etaj, intr-o zona buna, intr-un complex de vile (deci nu privat) costa 1.5 mil euro, si are suprafata 120mp.

Un garaj aici costa 70.000euro.

Deci despre ce vrei sa povestim?

Ideea de a cumpara un imobil in Ro este buna. Vad ca te atrage Buc, e un oras dezvoltat, in continua crestere, dar, mare dar, trebuie sa ai in vedere ca multe locuinte sunt rahaturi, care la un cutremur se duc. Deci orice ai cumpara, iti trebuie asigurare de locuinta babana. Altfel, eu as cumpara in alte orase, mai civilizate, mai curate (Cluj e scump) dar mai sunt si alte orase universitare, care sunt in continua crestere, deci preturile o sa urce tare (Targu Mures, Sibiu, Brasov) etc.

Cumpara apartamente in orase turistice, din Transilvania. aranjeaza-le putin, si inchiriaza-le in regim air bnb.

Daca reusesti sa le inchiriezi 1 saptamana pe luna (7x40) deja ai 280 euro lunar intr-un oras mai mic ca si Buc, si daca reusesti sa le inchiriezi la evenimente mai mari (Revelion, concerte, alte chestii) deja depasesti incasarile unei chirii. Avantajul este ca nu iti este ocupat apartamentul 24/24 si poti avea acces la el oricand.

Edited by Deenman, 23 July 2018 - 18:12.

 Deenman, on 23 iulie 2018 - 18:09, said:

Cumperi si inchiriezi un garaj. Care-i problema ?

In Romania randamentul la inchiriere este cam cel mai mare din Europa, deci merita in comparatie cu celelalte tari, asta daca stai in localitatea respectiva si il poti controla serios.
Eu am un randament de vreo 6% net deci in vreo 15 ani imi scot banii teoretic. Practic se lungeste  ... ca mai sunt chestii mai greu de prevazut: perioade moarte, cheltuieli pagube, taxe agentie ...
Nu m-as baga la airbnb, acolo chiar e full time job ptr administrare. Nu e ca-n filme.