Imobil respins la evaluare din cauza zonei

evaluatorul s-a uitat prin satelit la imobil si ca a respins locuinta pentru ca nu este intr-o zona in care sa aibe piata de desfacere.

Concret, unde e apartamentul respectiv? E in mediul rural, sau localitate in care numarul tranzactiilor este practiv inexistent? Lipsa unei piete active poate fi un motiv.  Afla in scris exact motivele invocate de evaluator. Interesul lui e sa faca lucrarea si sa ia banii, dar nu o face degeaba daca stie ca garantie e respinsa de banca pe motiv ca piata e inexistenta si nu are cu ce alte zone sa compare, sau din cauza zonei (aici se refera la imobile greu vandabile din cauza factorilor externi).
Nu cred ca s-a uitat nimeni prin satelit, era suficient sa se uite la adresa si sa spuna ca imobilul nu se preteaza ca garantie daca intr-adevar exista o problema cu zona respectiva.

Nu se accepta in garantie urmatoarele tipuri de proprietati:
1. Proprietati imobiliare realizate pe terenuri concesionate daca contractul nu prevede transmisibilitatea concesiunii. In aceste cazuri, evaluatorul introduce obstacol in aplicatia Valuators solicitand declaratia notariala asupra transmisibilitatii drepturilor de concesiune. In situatiile in care contractele de concesiune asupra terenului s-au incheiat conform prevederilor legii nr 50/1991 nu se mai solicita adeverinta autentificata notariala.
2. Locuintele realizate cu subventii de la bugetul de stat in temeiul Legii nr. 114/1996, panala data restituirii sumelor actualizate primite cu acest titlu (art. 19)
3. Locuintele achizitionate cu credite CEC in temeiul Decretului – lege nr. 61/1990, pana la rambursarea integrala a creditului (art. 12)
4. Constructiile aflate pe terenuri din domeniul public
5. Imobilele care fac obiectul unor litigii la instantele judecatoresti la data de 1 octombrie 2011, si care continua si dupa aceasta data, pe durata solutionarii acestora (art. 4 din Titlul X al Legii nr. 247/2005, cu referire la litigiile privind reconstituirea dreptului de proprietate privata si legalitatea titlului de proprietate, conform legilor fondului funciar)
6. Imobilele asupra carora este notat sechestrul asigurator in favoarea organelor fiscale (sub sanctiunea nulitatii absolute a actelor ulterioare notarii acestui sechestru) (art. 129 din Codul de Procedura Fiscala)
7. Imobilele terenuri si/sau constructii notificate conform Legii nr.10/2001 si asupra carora exista litigii
8. Imobilele (spatii comerciale sau de prestari de servicii) dobandite in temeiul Legii nr. 550/2002 (proprietatea a statului aflate in administrarea consiliilor locale), care nu pot fi supuse vanzarii  timp de 3 ani de la data dobandirii
9. Proprietati imobiliare cu grad ridicat de prabusire la cutremure (incadrate in clasa I si II de risc seismic Rs I/ Rs II), pe baza listei elaborate de Primarie sau expertiza autorizata. Toate cladirile inregistrate in alte clase de risc seismic (clasa 2, 3 si 4) pot fi admise in garantie. Lista cladirilor expertizate tehnic poate fi obtinuta pe suport hartie sau online, dupa caz, de la Primariile din localitatile respective.
Pentru proprietatile imobiliare expertizate tehnic si incadrate la urgente de risc seismic (U1, U2, U3, U4), clientul trebuie sa puna la dispozitia bancii o expertiza tehnica recenta in care imobilul sa fie incadrat in clasa de  risc seismic corespunzatoare.
10. Terenuri poluate, neutilizabile si neproductive (mlastinoase, saraturoase sau asupra carora au actionat factori de mediu care fac imposibila utilizarea conform destinatiei economice sau categoriei de folosinta a acestora, precum si terenurile pe care au fost deversate ape uzate sau alte tipuri de deseuri)
11. Apartamentele de bloc cu un confort redus (III si IV), locuintele cu caracter social care nu dispun de toate functiunile (exemplu: fara bucatarie, cu baie comuna etc.). Suprafetele minime utile pentru a putea fi considerate confort II sau superior sunt: pentru o camera (garsoniera) – min. 23 mp; pentru 2 camere – min. 36 mp; pentru 3 camere – min. 48 mp; pentru 4 camere – min. 60 mp; pentru 5 sau mai multe camere se vor adauga cate 10 mp pentru fiecare camera la suprafata minima necesara aferenta pentru 4 camere. Valorile subunitare se rotunjesc matematic (ce este 0,5 sau mai mare se rotunjeste in plus, iar ce este sub 0,5 se rotunjeste in minus).
12. Imobile fara acces la drumul public sau fara drept de acces legal prin servituti de trecere sau prin superficie asupra terenului.
13. Proprietatile cu urmatoarele destinatii: biserici, sinagogi, moschei, temple (indiferent de religie).

Explicaţia

sună fantezist.
Ai vreo hârtie care să confirme aceste vorbe ?

Banca verifică apartamentul din ce ştiu eu - dar oarecum estimează valoarea lui, nu primeşti creditul dacă el face 15.000 şi tu vrei să dai pe el 89.000. Zic.

Tu daca ai fi in locul bancii, ai da bani cuiva pe ceva in mijlocul campului sau cine stie ce zona defavorizata? Daca se procopsesc cu ea, dai in plata peste doua luni, nu-si mai scot banii in veci. De ce sa se lege la cap cand nu-i doare?

Misto. Pentru vanzator.
Gaseste un "cumparator" care se foloseste de darea in plata, si baga in buzunar banii bancii.

Art. 83. - (1) Consumatorul are dreptul să aleagă dacă evaluarea este realizată de un evaluator angajat/remunerat de creditor sau este realizată de un alt evaluator.
   (2) În cazul în care consumatorul decide ca evaluarea să fie realizată de un evaluator ce nu este angajat/remunerat de creditor, consumatorul are dreptul să aleagă între un evaluator dintr-o listă propusă de creditor de cel puţin 15 evaluatori şi orice alt evaluator autorizat, membru al Asociaţiei Naţionale a Evaluatorilor Autorizaţi din România

In primul rand, banca te-a intrebat daca vrei ca evaluarea sa fie facuta de catre un evaluator remunerat de banca sau alt evaluator si daca ai ales a doua optiune, ti-a pus banca la dispozitie o lista de 15 evaluatori din care sa-ti alegi unul in conformitate cu OUG 52/2016, Art. 83, al 1 si 2 ?



Sau ti-au impus ei un evaluator?

In al doilea rand, poti sa incerci si la alta banca.

In al treilea rand, daca si cea de-a doua banca iti zice la fel, atunci zi merci ca de fapt iti face un mare serviciu. Mai mult ca sigur e ceva in neinregula cu proprietatea aia de nu vor sa ti-o finanteze.
S-ar putea de fapt sa te protejeze si pe tine de viitoare neplaceri. poate o sa vrei sa vinzi si tu proprietatea si n-o sa poti. Inconvenientul tau de acum (costuri si timp pierdut) e de fapt o nimica toata fata de neplacerile de a achizitiona o locuinta cu probleme,

Speculam degeaba, mai ales ca nici banca nu o stim.
Dar variantele sunt putine:
1. Imobilul nu este finisat la stadiul minim cerut de banca (totusi asta s-ar fi descoperit dupa inspectia proprietatii, deci tind sa cred ca nu e cazul)
2. In zona respectiva nu sunt tranzactii similare/deci lipsa unei piete active (iar greu de crezut ca la 6 km de un oras nu sunt oferte cu case)
3. Din cauza dimensiunilor terenului (4000 mp) nu ar fi gasit comparabile pe care sa le poata folosi in calcul, din cauza ajustarilor prea mari..

Presupun ca restul conditiilor sunt indeplinite: acces la drum public, acte proprietate si intabulare ok, minim utilitatile cerute de banca, etc.

Eu cred că banca nu e dispusă să ia în garanție imobilul și a aruncat-o spre evaluator. Evaluatorul poate evalua ORICE imobil. Ți-o spune un evaluator imobiliar.
Banca nu impune evaluatori, cel mult recomandă dintre evaluatorii agreați. Fiecare bancă are o listă de unde poți alege. Evident că nu va agrea unul "de pe stradă", fiindcă cei agreați au subscris anumite cerințe ale băncii, peste standardele de evaluare (dar care nu le șuntează) și care nu sunt puține.

...a respins locuinta pentru ca nu este intr-o zona in care sa aibe piata de desfacere...

Drumul de acces la proprietate este asfaltat? Spui ca sunt 50m de la E85 pana la proprietate, este asfaltat drumul si pe langa asta este strada sau pur si simplu casa este in camp si drumul care face legatura nu este o strada propriu zisa care se continua mai departe de tine.