Jump to content

SUBIECTE NOI
« 1 / 5 »
RSS
scribd, descarcare document

Pedometre, coliere pentru vaci pe...

Prajituri pt cafenele, calcul pre...

Masea cazuta
 Inceput in dj

La mulți ani @tehnics!

La mulți ani @futurist!

La mulți ani @Lowrider!
 Curatare/Dezinfectare Carti vechi

Recuperare filmare camera de bord

Hota cu diametrul tubului de evac...

Yamaha ax 470
 Independenta financiara, pensiona...

Upgrade / inlocuire PC

Cablu cu inel magnetic

Setari temperatura centrala termica
 

Credit Ipotecar BCR - platibil in 5 ani - termen de 5 sau 30 de ani?

- - - - -
  • Please log in to reply
50 replies to this topic

#1
mphhh

mphhh

    Junior Member

  • Grup: Junior Members
  • Posts: 33
  • Înscris: 19.02.2018
Va salut,

Sunt interesat de un credit ipotecar pe care as vrea sa il termin in 5 ani. Nu vorbesc de Prima Casa, ci de credit ipotecar standard, datorita restrictiilor de vanzare/inchiriere in primii 5 ani.

Dupa ce am vorbit cu un consultant care m-a ajutat cu strangerea de informatii, am ajuns la concluzia ca cea mai buna optiune ar fi BCR datorita dobanzii ok, cu salariul la ei, comision de rambursare anticipata 0 si dobanda fixa in primii 5 ani, variabila dupa.

Pot spune ca nu am alte rate si am un salariu ok ce ma ajuta sa imi permit o rata lunara mai mare.

Avand clara dorinta de a da cat mai putini bani in plus bancii pentru un astfel de imprumut, speta mea ar fi urmatoarea.
In ce scenariu ar fi costul mai mic (suma data bancii in plus fata de credit mai mica) ?
daca as face un credit pe 5 ani si as plati o rata mare lunar; sau
daca as face pe 30 de ani, cu rata mai mica, dar as plati  mai mult lunar in asa fel incat sa termin in 5 ani
Desi inteleg beneficiile de a face pe 30 de ani, intrebarea mea e legata strict de cost.
Nici consilierul de la firma si nici consilierul de la BCR nu a reusit sa imi dea raspuns la aceasta intrebare. Chiar am si sesizare activa cu BCR pentru a primi un raspuns si de 2 saptamani nu am primit nici un update.
La prima conversatie, consilierul de la firma m-a sfatuit pentru cel pe 30 de ani, deoarece platind mai mult, principalul scade pt urmatoarea luna si astfel se reglreaza beneficiind in final de o rata mica si un mare avantaj, in care se intampla ceva si nu mai pot a opri creditul.
Dar pe un asftel de credit pe 30 de ani, se plateste la inceoput dobanda bancii (anuitate) sa fie banca sigura ca isi ia profitul primul. Din acest motiv am cerut sa calculam printro simulare sa vad rezultatele si apoi sa luam o decizie.

Efectuand o simulare imprecisa, nu am reusit sa aflam costul final pt credit pe 30 de ani platit in 5 si am ramaz in Limbo.

Banca pe cealalta partea, a incercat sa imi explice ca daca efectuez o plata anticipata pe o luna, apoi se recalculeaza tot si nu pot sa imi dea calculul final deoarece ar trebui sa faca 60 de simuari,1 pt fiecare luna din cei 5 ani. Desi imi e greu de crezut am zis ok. Dar un rezultat final, pentru a afla care optiune ar avea ipotetic un cost mai mic, tot ar trebui sa imi spuna, si nu au fost in stare.

Imi tot spun ca sunt variabile care pot aparea care pot influenta intr-un fel sau altul, cand in ce zi platesti rata, cat dai anticpat etc ceea ce mi se pare foarte stupid.
Sunt sigur ca nu sunt singurul ca a fost vreodata in scenariul acesta de aceea v-as ruga care v-ati mai confrutat cu speta asta sau aveti o oarecare experienta financiara sa imi dati un sfat.
TLDR VERSION
Doar de dragul calcului si pur ipotetic putem lua exemplul urmator.
Doresc un credit 55K euro.
Daca optez pentru credit pe 5 ani, sa spunem ca va fi o rata de 1k pe luna, doar de dragul exemplului. In realitate va fi mai mare sau mai mic, nu conteaza. Am ales asa ca sa avem o suma rotunda.

In acest scenariu banca va avea prfit de la mine de 5K. 1k pe luna * 6 de luni sunt 60K. Minus suma initiala. E clar.

Daca optez pentru credit pe 30 de ani, ca sa urmez acelasi esalon de plata, mi-as impune personal o rata
de 1k, desi rata ceruta de banca ar fi mai mica.
In acest scenariu, eu vreau sa aflu daca profitul bancii de la mine va fi mai mic sau mai mare de 5K.
Daca profitul bancii va fi mai mic, voi termina creditul inainte de 60 de luni daca nu mai mult, evident.
Asta incerc sa aflu,

Va multumesc pentru orice ajutor imi puteti oferi!!

#2
OPEDI

OPEDI

    Active Member

  • Grup: Members
  • Posts: 1,729
  • Înscris: 16.11.2017

 mphhh, on 01 mai 2018 - 08:47, said:

BLa, Bla, Bla.
Este fix ca la camatari.
Vrei credit?
  • 30 de ani? Partea bancii trebuie sa fie ban la ban. 50k credit? 50K profit, basca dobanda, care poate fluctua, dar se regleaza.
  • 5 ani? Partea bancii trebuie sa fi: 30%.    50k credit? 200K profit, basca dobanda, care poate fluctua, dar se regleaza.
Vrei sa iesi din " afacere"?? inainte de finalul contractului?
Da, se poate . Mai dai 5k, ca m-ai "incurcat". Banca cauta stabilitate, nu razgandaci sau profitori, care descopera ei apa calda si camataria.
Cutitul este la ei in mana.
Vrei?
Caca bani.

Edited by OPEDI, 01 May 2018 - 09:11.


#3
Naijax

Naijax

    Guru Member

  • Grup: Senior Members
  • Posts: 13,005
  • Înscris: 13.03.2017
In primul rand fiecare contract prevede si conditiile de rambursare care bineinteles ca difera de la o banca la alta.
Foarte multe banci pot percepe un comision de de rambursare anticipat care nu este echivalent cu dobanda.
Exista doua tipuri de rambursări anticipate si anume parțiale sau totale iar pentru fiecare dintre ele calculele difera in functie de mai multe conditii care in mod normal sunt foarte clar stipulate in contract.
Acesta este unul din motivele pentru care toate calculele de rambursare anticipate vor fi doar estimative iar costul final nu poate fi calculat cu exactitate pe hartie nici daca este facut de Pitagora in persoana.
Oricum, cel mai bun credit este ala pe care nu il faci niciodata iar daca nu poti respecta aceasta regula este la mintea cocosului ca un credit, chiar și cu dobândă mai mică, dacă este pe o perioadă lungă, presupune un cost de rambursare mai mare: cu cât ai mai multe luni de plata cu atât îţi cresc comisoanele si dobanda aferente creditului.

#4
costinuti

costinuti

    Active Member

  • Grup: Members
  • Posts: 1,416
  • Înscris: 19.09.2007
Costul cel mai mic il vei avea la perioada de creditare cea mai mica, pe 5ani. Rambursarile anticipate:
- la inceputul creditului cand banca isi ia dobanda cea mai multa (anuitatea cum ai zis si tu)
- sunt avantajoase cele cu scaderea perioadei creditului si mentinerea ratei lunare

Vezi ca a publicat Microsoft la un moment dat un fisier excel cu formule foarte complexe de calculat scadentar credite daca il gasesti pe net. Este exact ce ai nevoie. Nu mai stiu cum se numea fisierul insa cauta-l pe Google.

Totusi la o suma foarte mare de bani pe o perioada mica de timp vei obtine creditarea foarte greu de la banca si datorita gradului de indatorare la care trebui sa te incadrezi.
Deci la 1000€ principal pe luna (calculat linear) mai trebui sa adaugi un cel putin 400-500€. Deci trebuie sa ai veniturile de cel putin 2000€-25000€ pt o creditare de scurta durata.

LE si cum au zis si ceilalti vezi ca e posibil sa ai mari comisioane de rambursare anticipata

Apropo sa nu te puna naiba sa faci rambursari anticipate cu scaderea ratei ca nu faci nici o smecherie dpdv al costului ca de fapt banii ii dai pe dobanda si nu pt principal la rambursare.

Edited by costinuti, 01 May 2018 - 09:26.


#5
_Smiley_

_Smiley_

    Guru Member

  • Grup: Senior Members
  • Posts: 19,497
  • Înscris: 24.02.2006

 mphhh, on 01 mai 2018 - 08:47, said:

In ce scenariu ar fi costul mai mic (suma data bancii in plus fata de credit mai mica) ?
daca as face un credit pe 5 ani si as plati o rata mare lunar; sau
daca as face pe 30 de ani, cu rata mai mica, dar as plati  mai mult lunar in asa fel incat sa termin in 5 ani

in ambele cazuri costul ar fi acelasi (presupunand ca nu exista costuri suplimentare gen comision de rambursare anticipata)

Edited by _Smiley_, 01 May 2018 - 09:26.


#6
costinuti

costinuti

    Active Member

  • Grup: Members
  • Posts: 1,416
  • Înscris: 19.09.2007
Nu e acelasi, deoarece costul total pt 5 ani este X iar pt 30 de ani costul total e inmultit cu 6 (5*6=30) (Y)

Edited by costinuti, 01 May 2018 - 09:29.


#7
_Smiley_

_Smiley_

    Guru Member

  • Grup: Senior Members
  • Posts: 19,497
  • Înscris: 24.02.2006
recunosc ca ai foarte mare dreptate cand spui ca 5*6=30, dar in ceea ce priveste calculul dobanzilor la credite nu prea pari sa te pricepi :)

#8
costinuti

costinuti

    Active Member

  • Grup: Members
  • Posts: 1,416
  • Înscris: 19.09.2007

 _Smiley_, on 01 mai 2018 - 09:33, said:

recunosc ca ai foarte mare dreptate cand spui ca 5*6=30, dar in ceea ce priveste calculul dobanzilor la credite nu prea pari sa te pricepi :)

Da ce sa zicem se vede ca tu te pricepi la dobanzi daca zici ca sunt egale costurile la cel cu 5 vs cel cu 30.
Proportia cu 5/30 era estimativ dar clar nu sunt egale.

Spre cunostinta ta la job calculez lunar dobanzi, si nu, nu sunt in sectorul bancar.

PS daca te pui sa faci calcule zilnice/lunare de dobanda nici nu stiu daca le-ai efectua corect

Edited by costinuti, 01 May 2018 - 09:55.


#9
zile_san

zile_san

    Senior Member

  • Grup: Senior Members
  • Posts: 4,495
  • Înscris: 10.10.2011
si eu am vrut sa zic ca, costul e acelasi. adica banca iti da banii cu dobanda x. dobanda se aplica la suma imprumutata

#10
Argent

Argent

    Senior Member

  • Grup: Senior Members
  • Posts: 3,777
  • Înscris: 01.10.2017
Gandesti bine dar bancile din Romania nu prea trec de 120.000 pe 5 ani cu rata fixa, ipotecare nu mai este rata fixa si iara alte treburi.

De ce nu stai undeva ieftin, ultra ieftin cu chirie si in 60 de rate ai rezolvat treaba, poate mai repede ca nu mai platesti dobanda la banca si iti permiti sa strangi o suma mai mare ca rata aia lunara...

#11
sorin147

sorin147

    Senior Member

  • Grup: Senior Members
  • Posts: 5,311
  • Înscris: 11.08.2003
Cauta un consilier cu ceva mai mult timp liber (sa il poata petrece cu tine) si care vrea sa vanda un credit (sa vrea sa faca toate simularile de care ai nevoie). Incearca sa-i ceri sa-ti faca un astfel de calcul dar pentru o rambursare anuala mai mare. Specifica-i ca la sfarsit de an sau 10 luni de credit, vrei sa platesti mult in plus si sa-ti faca o simulare in acest caz. Apoi, dupa ce ai un calcul "final" pe hartie, cere-i sa-ti refaca acel calcul pentru o perioada de 5-6 luni (perioada dupa care vii cu teancul de bani pentru plata anticipata partiala). Daca ai ajuns pana aici si nu v-ati injurat unul pe altul si, poate ati devenit si prieteni, poti incerca sa vezi ce se intampla daca rambursezi lunar mai mult.
Dar, daca sunt costuri de rambursare anticipata, cel mai bine s-ar ptuea sa fie sa mergi pe alea 10-12 luni. Strangi tu banii acasa si apoi vii cu ei gramada la banca sa scapi de credit sau de o parte din el.

#12
costinuti

costinuti

    Active Member

  • Grup: Members
  • Posts: 1,416
  • Înscris: 19.09.2007

 zile_san, on 01 mai 2018 - 10:08, said:

si eu am vrut sa zic ca, costul e acelasi. adica banca iti da banii cu dobanda x. dobanda se aplica la suma imprumutata
Nu sunt aceleasi costurile.

Edited by costinuti, 01 May 2018 - 10:51.


#13
mphhh

mphhh

    Junior Member

  • Grup: Junior Members
  • Posts: 33
  • Înscris: 19.02.2018
Va salut,

Am inteles ca ar fi o lege activa pentru comision 0 la plata anticipata, mi-a zis cineva OUG 50? Daca este intradevar asa si nu ar exista cost in plus pentru aasta, sa fie posibil ca varianta pe 30 de ani sa fie cea mai buna?

Cred ca acel fisier Excel de mentionat de costinut mai sus ar fi cel care ar demonstra efectiv solutia. Trebuie sa dedic niste timp sa vad daca il gasesc.

#14
casablanca1000

casablanca1000

    Senior Member

  • Grup: Senior Members
  • Posts: 3,157
  • Înscris: 25.08.2011
Am facut o simulare in Excel  - simplificata pt ipoteza de 5 rambursari anticipate anuale adica ca si cum la sfarsitul fiecarui an ai face plati suplimentare astfel incat sa platesti per total 12.000 pe an. Nu am energie pt simulat 60 de rambursari lunare. Insa principiul e acelasi.
Datele: perioada 5 ani, anuitatea (adica principal+dobanda) 12.000, suma de rambursat 55.000, rata dob 2,9723%. (nu ai scris cat de rata dob, cea data de mine de 2,9723% rezulta din formula. Daca iau o rata a dob mai realista adica mai mare anuitatea nu mai poate fi cea propusa de tine de 12.000)

Ipoteza e ca nu exista comision de rambursare anticipata (din cate tin minte, sper sa nu ma insel, UE a interzis practica com. de ramb anticipata pt creditele imob ale pers fizice).

Dupa simulare am descoperit ca in ambele variante propuse de tine costul imprumutului adica dobanda totala platita bancii pe parcursul celor 5 ani va fi acelasi, la virgula.
Anul 1  1634,77
Anul 2  1326,68
Anul 3  1009,44
Anul 4   682,76
Anul 5   346,38
in total 5.000,02

Am stat intai si m-am scarpinat in cap (oare n-am gresit ceva prin calcule? N-am mai facut calcule din-astea de vreo cativa ani de la niste examene). Insa trebuie sa fie corect pt ca logica dobanzii e ca se calculeaza mereu la soldul ramas de plata iar acesta va fi acelasi fie ca ai convenit tu cu banca sa le platesti 12.000 pe an, fie ca ai convenit sa platesti mai putin dar la sf perioadei le returnezi "cu forta" mai mult astfel incat per total tot 12.000 sa le dai.

Ex pt anii 1 si 2:

VAR 1. ai convenit cu banca sa faci un credit pe 5 de ani si ca in primul an le platesti o anuitate de 12.000 => asta va fi formata din dobanda 1.634,77 (=2,9723% * 55.000) si principal de 10.365,24. Sold ramas de plata la sf anului 1 e 55.000 - 10.365,24 = 44.634,76. La acest sold se va calcula dob anul 2, care va fi de 44.634,76 * 2,9723%=1.326,68

VAR 2. ai convenit cu banca sa faci un credit pe 30 de ani si ca in primul an le platesti o anuitate de 2.796,02 => asta va fi formata din dobanda 1.634,77 (identica ca mai sus pt ca si rata dob si creditul acordat e acelasi =2,9723% * 55.000) si principal de 1.161,26. Sold ramas de plata la sf anului 1 e 55.000 - 1.161,26 = 53.838,74. Tu vii si platesti anticipat la sf anului diferenta pana la 12.000 (adica inca 12.000 - 2.796,02 = 9.203,98). Dupa aceasta plata anticipata, noul sold ramas la sf anului 2 va fi de 53.838,74 - 9.203,98 = 44.634,76. Iar la acest sold se va aplica dob anului 2 care va fi de 44.634,76 *2,9723% = 1.326,68 identica ca in varianta 1.

Acum ca ai eliminat din dilema dobanda totala mai trebuie sa verifici ca intr-adevar nu exista penalizari de rambursare anticipata. Eu una as alege varianta 2 cu credit intins pe perioada mare urmat de rambursari anticipate ca sa imi rezerv o anume flexibilitate in caz de nenorociri in viitorul apropiat gen o pierdere a locului de munca, boala in famile, divort etc.

#15
Naijax

Naijax

    Guru Member

  • Grup: Senior Members
  • Posts: 13,005
  • Înscris: 13.03.2017

 mphhh, on 01 mai 2018 - 10:52, said:

Va salut,

Am inteles ca ar fi o lege activa pentru comision 0 la plata anticipata, mi-a zis cineva OUG 50? Daca este intradevar asa si nu ar exista cost in plus pentru aasta, sa fie posibil ca varianta pe 30 de ani sa fie cea mai buna?

Cred ca acel fisier Excel de mentionat de costinut mai sus ar fi cel care ar demonstra efectiv solutia. Trebuie sa dedic niste timp sa vad daca il gasesc.

Comisionul de rambursare anticipata este 0 (zero) pentru creditele cu dobanda variabila dar, pentru ca vorbim de dobanda variabila restul e ... can-can.
Pentru creditele cu dobanda fixa si creditele cu dobanda fixa introductore comisionul poate sari de 1% din creditul rambursat anticipat.
Toate aceste detalii, care pot fi diferite in functie de banca,  ar trebui sa fie trecute in contractual de credit dar ... nimeni nu le citeste

#16
_Smiley_

_Smiley_

    Guru Member

  • Grup: Senior Members
  • Posts: 19,497
  • Înscris: 24.02.2006

 sorin147, on 01 mai 2018 - 10:43, said:

Cauta un consilier cu ceva mai mult timp liber (sa il poata petrece cu tine) si care vrea sa vanda un credit (sa vrea sa faca toate simularile de care ai nevoie). Incearca sa-i ceri sa-ti faca un astfel de calcul dar pentru o rambursare anuala mai mare. Specifica-i ca la sfarsit de an sau 10 luni de credit, vrei sa platesti mult in plus si sa-ti faca o simulare in acest caz. Apoi, dupa ce ai un calcul "final" pe hartie, cere-i sa-ti refaca acel calcul pentru o perioada de 5-6 luni (perioada dupa care vii cu teancul de bani pentru plata anticipata partiala). Daca ai ajuns pana aici si nu v-ati injurat unul pe altul si, poate ati devenit si prieteni, poti incerca sa vezi ce se intampla daca rambursezi lunar mai mult.
Dar, daca sunt costuri de rambursare anticipata, cel mai bine s-ar ptuea sa fie sa mergi pe alea 10-12 luni. Strangi tu banii acasa si apoi vii cu ei gramada la banca sa scapi de credit sau de o parte din el.
tot ce-ti trebuie e sa inveti 2 functii din excel: PMT si PPMT Posted Image. si apoi poti sa faci orice simulari vrei tu.
legat de comisionul de rambursare anticipata, de obicei e procentual, asa ca nu conteaza daca rambursezi suplimentar in fiecare luna sau o data pe an. insa unii mai au si restrictii de genul "minim 3 rate lunare pt rambursare anticipata"

 mphhh, on 01 mai 2018 - 10:52, said:

Va salut,

Am inteles ca ar fi o lege activa pentru comision 0 la plata anticipata, mi-a zis cineva OUG 50? Daca este intradevar asa si nu ar exista cost in plus pentru aasta, sa fie posibil ca varianta pe 30 de ani sa fie cea mai buna?

Cred ca acel fisier Excel de mentionat de costinut mai sus ar fi cel care ar demonstra efectiv solutia. Trebuie sa dedic niste timp sa vad daca il gasesc.
sigur, pune mana si cauta "un fisier excel cu formule foarte complexe de calculat scadentar credite" publicat de Microsoft Posted Image. ca fix asta face Microsoft, ajuta lumea sa-si calculeze creditele Posted Image). evident ca n-o sa gasesti asa ceva.
in schimb iti poti face tu un fisier Excel, cu cele 2 functii mentionate de mine mai sus.

legat de intrebarea ta:
-varianta pe 30 ani (rambursat anticipat in 5 ani) are acelasi cost ca si varianta pe 5 ani, dar are cateva avantaje suplimentare: poti accesa o suma mai mare (vezi gradul maxim de indatorare) si in caz de probleme neprevazute te poti descurca mai usor (una e sa ramai fara serviciu si sa ai de dat ditamai rata pt 5 ani si alta e sa ai o rata mult mai mica pt 30 ani)
-ca si idee, de pe la 20 de ani in sus te lovesti de o chestie numita "diminishing returns". adica cei 5 sau 10 ani in plus nu aduc beneficii semnificative; rata la 25 de ani e doar un pic mai mica decat la 20, iar intre 25 si 30 aproape ca nu se mai simte diferenta. deci limiteaza-te la 20 ani, pe acolo e zona cea mai rentabila.

Edited by _Smiley_, 01 May 2018 - 11:03.


#17
onlyviu

onlyviu

    Member

  • Grup: Members
  • Posts: 652
  • Înscris: 07.10.2008
Si cu Prima Casa poti vinde in primii 5 ani.

#18
mphhh

mphhh

    Junior Member

  • Grup: Junior Members
  • Posts: 33
  • Înscris: 19.02.2018
Va salut,

Multumesc foarte frumos tuturor care au raspuns si au incercat sa ofere un ajutor, chiar apreciez.
Casablanca, dupa ce refac si eu calculul tau si folosesc functiile lui Smiey, va dau o bere.

Pana atunci, se pare ca am gasit raspunsul la intrebare, si anume ca ar fi mai rentabil in credit pe perioada mai mare, achitat anticipat, fara a da un cost semnificativ mai mare bancii,  ba chiar si beneficiind de siguranta unei rate mai mici, in caz de situatii neprevazute.

Mai este cineva care nu este de acord sau are alta opinie? Posted Image

Onlyviu, sunt sigur ca se poate vinde si cu Prima Casa dupa acordul banci etc dar e mai complicat si de dragul exemplului vbim doar de cel ipotecar clasic care se desfasoare mai repede si are mult mai putine restrictii

Anunturi

Chirurgia cranio-cerebrală minim invazivă Chirurgia cranio-cerebrală minim invazivă

Tehnicile minim invazive impun utilizarea unei tehnologii ultramoderne.

Endoscoapele operatorii de diverse tipuri, microscopul operator dedicat, neuronavigația, neuroelectrofiziologia, tehnicile avansate de anestezie, chirurgia cu pacientul treaz reprezintă armamentarium fără de care neurochirurgia prin "gaura cheii" nu ar fi posibilă. Folosind tehnicile de mai sus, tratăm un spectru larg de patologii cranio-cerebrale.

www.neurohope.ro

0 user(s) are reading this topic

0 members, 0 guests, 0 anonymous users

Forumul Softpedia foloseste "cookies" pentru a imbunatati experienta utilizatorilor Accept
Pentru detalii si optiuni legate de cookies si datele personale, consultati Politica de utilizare cookies si Politica de confidentialitate