Jump to content

SUBIECTE NOI
« 1 / 5 »
RSS
Info Coronavirus/Vaccinare vs Fake News

Calculatorul se restareaza si fac...

15 lei paharul de bere pe litoral

"Mini-SUV" 22-27K EUR
 Am o problema cu un purcel

Serbia, doar cu buletin?

Passat CC auto-hold

Simptome prostatita
 Alopecie?

De ce le place unora sa se umilea...

Recomandare hidrofor

Montare balustrada exterioara
 cea mai potrivita banca pentru ce...

La multi ani @liviu_np!

Opel Insignia sau Renault Talisman

Parintii si cariera copiilor - ca...
 

Mic ghid achizitie teren pentru constructie

* * * * * 5 votes
  • Please log in to reply
44 replies to this topic

#1
Ahasverus

Ahasverus

    Senior Member

  • Grup: Senior Members
  • Posts: 3,105
  • Înscris: 22.10.2006
Achizitia unui teren in Romania nu e un lucru usor. Caut de cca 6 luni teren si m-am lovit de o multime de probleme, de aceea voi incerca mai jos sa fac un mic tutorial.

Presupunand ca ati gasit un teren de care ati fi interesat, iata pasii de verificat:

1. Scopul constructiei ce va fi edificata pe terenul respectiv:
- locuinta unifamiliala/multifamiliala (bloc/duplex)
- productie
- birouri
- mixt

1.1 Exista un PUZ/PUG care reglementeaza ce puteti construi (ca functionalitate si dimensiuni).
Trebuie sa identificati pe plan in ce zona functionala se afla terenul.
Pentru Bucuresti gasiti aici fisierul PUG, iar pentru a il deschide, va trebui sa folositi serviciul Autodesk Viewer. (e nevoie de cont gratuit).

PUZ-ul poate fi accesat aici.

Eu am gasit un teren care pe PUG era in zona mixta, dar pe PUZ-ul General am gasit ca cineva a facut un PUZ local si l-a trecut in zona L - locuinte.

2. Dupa identificarea zonei (M, A, L etc), cautati regulile pentru zona in Regulamentul de Urbanism.
Ex, pentru zona L (de locuit).

3. Contactati vanzatorul si cereti copie dupa cadastru.
Pe cadastru, exista scrise coordonatele terenului, in format stereo 70.
E musai sa fie in corrdonate stereo 70. Daca sunt in coordonate locale, mai mult ca sigur vor aparea probleme, cereti vanzatorului sa contacteze cadastrist si sa faca identificare in coordonate stereo 70.

Mergeti aici sau aici si verificati pe harta daca sunt ok.

4. Verificati vizual daca sunt utilitati in zona respectiva, vorbiti cu vecinii despre eventuale probleme.
Oficial nu ai de unde afla aceste detalii, decat dupa ce esti proprietar, iar atunci e prea tarziu.
Vedeti mai ales cat de departe e punctul de transformare al curentului electric si sperati ca mai exista putere disponibila.

5. Daca sunteti hotarat, cereti proprietarului sa obtina de la serviciul urbanism un certificat de urbanism de constructie sau macar de informare.
In acel certificat veti putea afla ce reguli de constructie vor trebui respectate:
CUT/POT, Inaltime maxima, retrageri. Mai multe despre aceste notiuni aici.

6. Foarte multe terenuri de la noi sunt inguste si lungi (vechi arii agricole), iar retragerile standard sunt generoase (in general minim 5m sau 1/2 din inaltimea constructie), de aceea acele terenuri nu sunt construibile fara un PUD (plan urbanistic de detaliu), care implica bani, timp si acordul vecinilor => nervi.

Adesea in certificatul de urbanism se da posibilitatea alipirii la calcanul unei cladiri existente, dar asta implica acordul notarial al vecinului!
Adesea vecinii nu iti dau voie sau intre timp si-au facut ferestre pe calcan! Daca intentionati sa construiti la calcan, e ideal sa aveti acordul notarial al vecinului cand achizitionati terenul.

Masurati terenul! Macar cu ruleta!
Daca terenul e in camp, e MUSAI sa platiti un cadastrist sa vina sa verifice coordonatele si sa intaruseze terenul, inainte de achizitie!
Altfel riscati sa cumparati un teren care nu exista in realitate ca suprafata din acte sau care nu are cale de acces.


Identificati terenul pe eTerra. Ideal ar fi ca toti vecinii sa aiba si ei cadastru digital.

Sunt destule situatii cand oamenii s-au apucat sa construiasca fara sa masoare si mai ales sa isi faca garduri, pt ca mai apoi sa vina vecinii si sa le spuna ca sunt cu X metri pe terenul lor. Sunt destule situatii cand exista suprapuneri de terenuri, de aceea consultarea unui cadastrist inainte si actualizarea cadastrului (daca e nevoie) este un pas foarte important pentru linistea voastra viitoare.

Edited by Adm, 14 July 2021 - 06:05.
info cadastru


#2
mircea812

mircea812

    Senior Member

  • Grup: Senior Members
  • Posts: 3,523
  • Înscris: 08.06.2005
Sunt convins ca ai bune intentii cu sfaturile dar mai bine ai apela la un cunoscator (agent imobiliar recomandat de un cunoscut) . Abordarea ta este ''amatoriceasca"  Posted Image  Pana la urma toti cei care cumpara un teren pentru prima data sunt amatori. Posted Image


Nu cred ca mai cumpara nimeni un teren fara certificat de urbanism in ziua de azi. Posted Image Eu as incepe cu el.

Poti afla orice vrei despre terenul respectiv si fara sa fi proprietar (extras de carte funciara de informare, Certificat de urbanism informativ)

Ce spui tu acolo cu PUG-ul (cel putin in Bucuresti) este pentru ''fraieri'' Posted Image.  Cu PUZ poti modifica parametrii terenului (POT, CUT).

O mare problema sunt suprapunerile.

Edited by mircea812, 07 March 2018 - 10:12.


#3
ionut27

ionut27

    Active Member

  • Grup: Members
  • Posts: 1,962
  • Înscris: 30.11.2008
N-ai zis nimic de studiu geotehnic. Ideal ar fi sa il ai facut inainte de cumpararea terenului Daca acolo a fost o groapa si este numai umplutura, care vor fi costurile fundatiei?

#4
bladhaund

bladhaund

    Guru Member

  • Grup: Senior Members
  • Posts: 18,049
  • Înscris: 20.07.2003

 mircea812, on 07 martie 2018 - 10:12, said:

cu sfaturile dar mai bine ai apela la un cunoscator (agent imobiliar recomandat de un cunoscut) .
Sigur te referi la Romania? Posted Image

#5
denisen

denisen

    Active Member

  • Grup: Members
  • Posts: 1,696
  • Înscris: 13.08.2015
De asemenea atentie la drumul de acces sau servitute.
Caz 1 (Popesti): drum dat mai multor proprietari cota-parte, nu poate fi asfaltat de primarie, D-zeu cu mila sa se inteleaga vecinii sa-l asfalteze, dezapezirea de la primarie nu intra pe privat etc.
Caz 2 (Chiajna): Drum de 4m pe care nu au loc 2 masini cu 2 sensuri, nu are loc trotuar, nu are loc rond de verdeata, daca fac vecinii garduri tip zid iese puscarie.
Caz 3 (Ghencea): Toti vecinii pun bariere pe drumurile lor sa le faca fundatura, sa nu iasa trafic zgomot. Ramane doar un drum ingust amarat si serpuit pe care circula toata lumea bara la bara.
Caz 4 (Baneasa): Toate drumurile sunt private si inchise, proprietarii asteapta sa fie expropriate pe $$$ multi de primarie, interese sa nu fie drum dincolo de terenul lor etc.

 ionut27, on 07 martie 2018 - 10:28, said:

N-ai zis nimic de studiu geotehnic. Ideal ar fi sa il ai facut inainte de cumpararea terenului Daca acolo a fost o groapa si este numai umplutura, care vor fi costurile fundatiei?

http://buhnici.ro/ca...-ale-terenului/

#6
Ahasverus

Ahasverus

    Senior Member

  • Grup: Senior Members
  • Posts: 3,105
  • Înscris: 22.10.2006
Haha, Agentii imobiliari?
Sa fim seriosi!

1. Extras de CF online poti scoate daca stii lotul, doar la Bucuresti si Ilfov

2. Certificat de Urbanism de informare poti scoate doar ca proprietar!
E confuza treaba, dar iti pot spune ca ai nevoie de acte, pe care nu le poti obtine doar ca parte posibil interesata.

3. Studiu Geo? Really? Asta chiar cred ca e cea mai mica problema. Nu am intalnit proprietar cu studiu Geo.
Daca nu faci un bloc de 6 etaje sau daca nu esti langa albia unui rau, slabe sanse sa ai probleme.
De obicei te uiti daca mai ai in jur case de genul intentionat spre constructie.

In Bucuresti e o mare problema pe partea de N-V, unde e suspendat PUZ-ul si pentru parcelele care nu sunt la strada nu ai drumuri de acces sau e zona verde in PUG! Posted Image

#7
ionut27

ionut27

    Active Member

  • Grup: Members
  • Posts: 1,962
  • Înscris: 30.11.2008

 Ahasverus, on 07 martie 2018 - 12:14, said:



3. Studiu Geo? Really? Asta chiar cred ca e cea mai mica problema. Nu am intalnit proprietar cu studiu Geo.
Daca nu faci un bloc de 6 etaje sau daca nu esti langa albia unui rau, slabe sanse sa ai probleme.
De obicei te uiti daca mai ai in jur case de genul intentionat spre constructie.
Nu proprietarul face studiul geotehnic. Cumparatorul, daca vrea sa fie sigur ca terenul se potriveste cu ceea ce vrea sa construiasca.
Faptul ca vecinii au ridicat o casa langa teren nu este un reper. Tu poate vrei pivnita si panza freatica este la suprafata sau acolo este argila contractila samd..

Nu am vazut nimic despre cum verifici posibilele conducte ingropate care traverseaza terenul. Eu am gasit asa ceva si era sa ma frig...

#8
Quantum

Quantum

    verklarung

  • Grup: Senior Members
  • Posts: 15,543
  • Înscris: 24.05.2005
La Bucuresti am inteles ca e aproape un PUD nou. Stiti cand va fi gata?

#9
sebulbus

sebulbus

    cereal killer

  • Grup: Senior Members
  • Posts: 20,893
  • Înscris: 03.12.2005

 mircea812, on 07 martie 2018 - 10:12, said:

Sunt convins ca ai bune intentii cu sfaturile dar mai bine ai apela la un cunoscator (agent imobiliar recomandat de un cunoscut) . Abordarea ta este ''amatoriceasca"  Posted Image  Pana la urma toti cei care cumpara un teren pentru prima data sunt amatori. Posted Image

Folosirea unui agent imobiliar e o mare prostie. O data, ca interesul lui e sa cumperi ca sa isi incaseze comisionul, fara a suporta din riscuri. Apoi ca daca are negociat comision mai bun la un teren mai dezavantajos (dintre cele existente pe piata) te va ghida spre ala fara ca tu macar sa stii, si in ultimul rand pentru ca multe agentii imobiliare au in spate un rechinas mai mic sau mai mare. Tu te duci cu el sa ii ceri sfatul, sa zicem, si afli cateva zile mai tarziu ca deja s-a incheiat antecontract cu guvidul imobiliar.

#10
GonzZo

GonzZo

    Junior Member

  • Grup: Members
  • Posts: 100
  • Înscris: 19.08.2006

 ionut27, on 07 martie 2018 - 10:28, said:

N-ai zis nimic de studiu geotehnic. Ideal ar fi sa il ai facut inainte de cumpararea terenului Daca acolo a fost o groapa si este numai umplutura, care vor fi costurile fundatiei?
PAi pot isa o patesti si mai rau .Ca si un  destept de al meu , dai bani la geolog dupa achizitie si gaseste apa la 70 cm adancime Posted Image . Apoi iti da solutie ori piloni ori faci perna  de  piatra .Totul cu costul a jumatate din casa ca sa poti construi pe minunatul teren casa visata  in proportie de 80 % finalizare ....ca ai depasit bugetul . Si cand ai ajuns acolo sa vina socrul in vizita la tine si sa te intrebe dece ai ignorat vegetatia specifica baltilor inalta de 2 metri Posted Image . Curat prostie sa nu vezi vegetatia   amazoniana .

Edited by GonzZo, 07 March 2018 - 19:54.


#11
motanul13

motanul13

    Guru Member

  • Grup: Senior Members
  • Posts: 16,340
  • Înscris: 03.08.2006

 Quantum, on 07 martie 2018 - 18:25, said:

La Bucuresti am inteles ca e aproape un PUD nou. Stiti cand va fi gata?
PUG nu PUD . Si e aproape gata din 2010 !Posted Image

#12
mircea812

mircea812

    Senior Member

  • Grup: Senior Members
  • Posts: 3,523
  • Înscris: 08.06.2005

 Ahasverus, on 07 martie 2018 - 12:14, said:

Haha, Agentii imobiliari?
Sa fim seriosi!

1. Extras de CF online poti scoate daca stii lotul, doar la Bucuresti.
2. Certificat de Urbanism de informare poti scoate doar ca proprietar! E confuza treaba, dar iti pot spune ca ai nevoie de acte, pe care nu le poti obtine doar ca parte posibil interesata. Nu. Iti trebuie cerere si planuri 1:500, 1:2000 (se scot de oricine de la cadastru)
3. Studiu Geo? Really? Asta chiar cred ca e cea mai mica problema. Nu am intalnit proprietar cu studiu Geo. Intre case mai merge dar pe camp este necesar.
Daca nu faci un bloc de 6 etaje sau daca nu esti langa albia unui rau, slabe sanse sa ai probleme.
De obicei te uiti daca mai ai in jur case de genul intentionat spre constructie.

In Bucuresti e o mare problema pe partea de N-W, unde e suspendat PUZ-ul si pentru parcelele care nu sunt la strada nu ai drumuri de acces Posted Image

Planul de retele este si el important cum spune mai sus un coleg.

Am zis un agent recomandat. Nu de pe net.

@sebulbus

Parerea ta este din categoria toti romanii sunt hoti...

Edited by mircea812, 08 March 2018 - 09:49.


#13
kmykze

kmykze

    New Member

  • Grup: Members
  • Posts: 19
  • Înscris: 23.05.2008
Salutare, scurta intrebare pentru achizitia unui teren, am fost sa vizitez un teren, mi-a placut foarte tare insa este o problema. Proprietarul spune ca a adus curent cu bransament de santier la 150m de teren (de aici sunt mai multi care si-au tras tot bransament de santier, proprietarul avand mai multe terenuri in aceasta zona). Am fost in locul unde sunt contoarele insa nu am vazut nici un stalp de curent, in nici o directie... Proprietarul a spus ca bransamentul de santier mai este valabil 2 ani si dupaia o sa putem fi bransati definitiv la Enel.

Sincer habar nu am de astfel de lucruri, eu stiu ca trebuie sa am stalp cat mai aproape de teren, eu stalp nu am vazut pe nicaieri...

Imi place terenul si se potriveste foarte bine pe casa care vreau sa o fac ins asunt foarte ingrijorat de partea asta cu terenul si de faptul ca proprietarul vrea sa facem precontract inainte sa facem studiu geo. Sunt si alte case pe langa teren construite, nu prea mi-as face grij insa mi se pare ciudat ca nu vrea sa faca studiu geo pe cheltuiala mea (mi-am asumat cheltuiala si faptul ca daca nu e ok terenul pierd banii).

Va rog niste sfaturi :)

#14
bobitzaaa

bobitzaaa

    Senior Member

  • Grup: Senior Members
  • Posts: 3,648
  • Înscris: 23.02.2007
Fugi :)
Pune-l sa te duca de mana unde e curent.  Fa poze si pune-le aici, sau pe aria dedicata de bransamente. Treaba cu studiu geo dupa precontract "candeste". Vezi ce a patit colegul OMariusRo pe aria de jurnale: a gasit o groapa mare cu balegar sub stratul vegetal.

#15
77777-7

77777-7

    Member

  • Grup: Members
  • Posts: 665
  • Înscris: 24.10.2016
Ar putea cineva sa faca si un mic ghid pentru pasii necesari constririi unui imobil ? ....gasire, negociere arhitect, obtinere proiect, autorizatii, toate actele, unde se umbla si pentru ce...eventual pentru diverse tipuri de cladiri: locuinte case, birouri, hale, sere, etc.

Edited by 77777-7, 26 December 2018 - 20:23.


#16
silviuionut21

silviuionut21

    Junior Member

  • Grup: Junior Members
  • Posts: 63
  • Înscris: 19.04.2016
Domnilor, acest topic este ceea ce cautam, doar ca am intrat pe el bou...si am iesit vaca :))

Povestea mea este:
Doresc sa cumpar un teren, comuna Dumitrana, Magurele, Ilfov.
Pe strada sunt case contruite si in stadiu de constructie, bransate toate la curent. Stalpul de curent este in fata portii, deci aici nu este o problema. Vecinii au spus ca anul asta urmeaza sa se traga apa, si gazele mai tarziu (Gazele sunt pe strada din spatele terenului).

Eu terenul momentan (>4-5 ani) o sa contruiesc ceva foarte mic (garaj + baie + sufragerie) sa fie doar pentru weekend, si pe viitor o casa. Sa fim sanatosi ca le facem pe toate!

Proprietarul acum face dezmembrarea terenului. Parcela pe care doresc sa o cumpar o sa aiba 19 m x 52 m lungime.
La notariat mi-au spus ca au nevoie de cadastru, intabulare si contract de vanzare cumparare.

Acum, sincer, eu nu stiu nimic despre PUD, PUZ ... :(

Eu m-am gandit ca pe strada sunt case, fiind o zona relativ dezvoltata, nu cred ca este problema ca nu pot obtine autorizatie de construtie, sau ca terenul sa fie incadrat in nu stiu ce zona.

Ce acte trebuie sa ii mai cer proprietarului?

Multumesc

#17
Marc_CT

Marc_CT

    New Member

  • Grup: Junior Members
  • Posts: 1
  • Înscris: 06.12.2018
Tu in calitate de cumparator si viitor proprietar trebuie sa te intereseze ce incadrare are acel teren.
Intreaba la vanzator daca acel teren are PUZ ca sa stii ce prevede si ce destinatie are terenul.
Poti afla la Primarie informatii despre acel lot daca gasesti pe cineva amabil sa iti ofere aceste informatii legate de PUZ.
Sfatul meu este sa vorbesti cu vanzatorul sa scoate de la Primarie Certificat de Urbanism (spre informare) si scrie in acest document toate informatii de care ai nevoie:
- daca terenul are PUZ
- ce poti construi ... casa,bloc
- procentul maxim de ocupare al terenului (amprenta maxima a casei)
- alte informatii utile

Acest Cert. de Urbanism sa il incluzi in documentele care sa le depune vanzatorul la notar.
Apropo... tu vei plati o suma importanta la notar pentru actul de vanzare cumparare asa ca ai dreptul sa alegi notarul.
Cauta un notar amabil care sa iti explice tot ce ai nevoie.

Succes

#18
silviuionut21

silviuionut21

    Junior Member

  • Grup: Junior Members
  • Posts: 63
  • Înscris: 19.04.2016

View PostMarc_CT, on 28 februarie 2019 - 01:35, said:

Tu in calitate de cumparator si viitor proprietar trebuie sa te intereseze ce incadrare are acel teren.
Intreaba la vanzator daca acel teren are PUZ ca sa stii ce prevede si ce destinatie are terenul.
Poti afla la Primarie informatii despre acel lot daca gasesti pe cineva amabil sa iti ofere aceste informatii legate de PUZ.
Sfatul meu este sa vorbesti cu vanzatorul sa scoate de la Primarie Certificat de Urbanism (spre informare) si scrie in acest document toate informatii de care ai nevoie:
- daca terenul are PUZ
- ce poti construi ... casa,bloc
- procentul maxim de ocupare al terenului (amprenta maxima a casei)
- alte informatii utile

Acest Cert. de Urbanism sa il incluzi in documentele care sa le depune vanzatorul la notar.
Apropo... tu vei plati o suma importanta la notar pentru actul de vanzare cumparare asa ca ai dreptul sa alegi notarul.
Cauta un notar amabil care sa iti explice tot ce ai nevoie.

Succes

Salut,

Multumesc pentru raspuns.

Am solicitat vanzatorului un CU, dar a zis ca poate sa-l obtina abia dupa ce face cadastru si dezmembrarea acelui teren. Ca sa fie CU exact pe bucata pe care vreau sa o cumpar.

Am dw de pe site-ul primariei un PUG, si terenul se afla intr-o zona UTR. 2 Lp.
In fisier, scrie ca:

UTR Lp – subzona locuintelor individuale si (semi)colective mici cu
P-P+2 niveluri situate in noile extinderi sau in enclave neconstruite

Attached Files



Anunturi

Chirurgia spinală minim invazivă Chirurgia spinală minim invazivă

Chirurgia spinală minim invazivă oferă pacienților oportunitatea unui tratament eficient, permițându-le o recuperare ultra rapidă și nu în ultimul rând minimizând leziunile induse chirurgical.

Echipa noastră utilizează un spectru larg de tehnici minim invazive, din care enumerăm câteva: endoscopia cu variantele ei (transnazală, transtoracică, transmusculară, etc), microscopul operator, abordurile trans tubulare și nu în ultimul rând infiltrațiile la toate nivelurile coloanei vertebrale.

www.neurohope.ro

0 user(s) are reading this topic

0 members, 0 guests, 0 anonymous users

Forumul Softpedia foloseste "cookies" pentru a imbunatati experienta utilizatorilor Accept
Pentru detalii si optiuni legate de cookies si datele personale, consultati Politica de utilizare cookies si Politica de confidentialitate