alegere varianta casa

Salut si bine v-am gasit!

Ne gandim sa facem trecerea de la apartament la casa si am gasit 2 variante:
1) casa cu totul la gata veche de aprox 15-20 ani insa ce necesita ceva investitii si reparatii
2) o casa construita la rosu si trebuie sa continui eu constructia

Imi surade varianta 2 unde sa construiesc pornind de la ce este acum insa nu am deloc experienta. In principiu o sa fac cu o firma sau o echipa serioasa de mesteri insa am nevoie de ajutorul si recomadarea voastra legata de cat de dificil este sa finalizez o astfel de casa.

Ca si dimensiuni este P+1 compusa din living+birou+bucatarie+baie la parter si 3 camere la etaj. Podul poate fi facut si el pe viitor sub forma de atelier ceva insa nu intra in planurile imediate.

Suprafata per nivel cred ca este undeva la 70-75mp.

O prima informatie de care am nevoie in a lua decizia spre aceasta directie este si legata de preturile estimative. Eu nu am pretentii de lux insa sunt de principiu sa dau mai multi bani ca sa fie lucrurile de calitate.

Ca sa termo/hidro izolez, tencuieli, sapa, instalatii electrice, instalatii sanitare (fara obiecte), gaze, termopane si usi (cred ca am definit casa la gri dar nu sunt sigur) care ar fi un interval de cost?

La finisaje nu as intra acum in detalii pentru ca imi dau seama ca aici lucrurile se complica si costul cel mai mare este dat de materialele alese.

Orice sfat este binevenit si orice recomandare care ma poate ajuta sa inteleg mai bine la ce ma "inham" este benefica indiferent pe ce varianta voi merge.

Multumesc!
Cristi

CristiHo, on 03 decembrie 2017 - 11:19, said:

Daca nu le vedem , greu de spus .
Din start casa veche are niste avantaje majore .

Un prim calcul ar fi...450 euro x mpc din care scazi 150 euro mpc...
...mai conteaza la varianta a doua...utilitatiile...Gardul...Invelitoarea...

Edited by Adrianradu, 03 December 2017 - 11:34.

"In principiu o sa fac cu o firma sau o echipa serioasa de mesteri".
Ei vezi asta e domeniul SF. Desi exista "firma", exista "echipa", nu exista "serioasa". Te vei convinge.

Ai ceva detalii cu privire la ce e unde nu se vede? Aici e vorba de termo/hidroizolatii sub placa parter si fundatii, fier/beton in structura (e cadre sau portanta?) etc. Ar trebui sa incepi cu niste detalii: locatie (cu aproximatie ca nu vreau sa vin in vizita ), asezare fata de punctele cardinale, teren (suprafata) etc.
Spor si sa faci cea mai buna alegere.
P.S.: bine ai venit!

Edited by Nukem, 03 December 2017 - 11:53.

myshyk, on 03 decembrie 2017 - 11:35, said:

Mai, sa stii ca exista. Mai rar, dar exista.

Eu am avut o echipa de muncitori maghiari pentru fatada casei (cetateni romani de etnie maghiara), toata lumea i-a recomandat, lucrau un pic mai scump decat majoritatea, dar exact asa a fost cum mi s-a spus, cand s-au apucat de treaba, au venit zi-lumina pana a fost gata, patronul lucra cot la cot cu ei, au facut treaba ca la carte (ba chiar un pic mai mult decat ne-am inteles) si n-a trebuit nici macar sa matur dupa ei, asa au lasat curtea.

Depinde de starea casei din varianta 1. Vad ca ar fi constructie 1995-2000. Ce ai de gand sa faci? O aduci la faza de rosu: dat jos tot de pe pereti, tavane, pardoseli, eventual tamplaria si acoperisul? Sau doar dai un var si schimbi parchetul?
Aducand o casa veche la rosu e posibil sa realizezi ca ai nevoie si de consolidari... Poate vezi ziduri fisurate, betoane segregate, infiltrari la subsol etc. Mai ales daca a fost o casa facuta pentru vanzare. N-o sa te lase inima sa le lasi asa, vor trebui reparate.

A lua o casa noua la rosu e tentant, dar trebuie sa analizezi calitatea constructiei. Am vazut case la rosu facute pentru vanzare si calitatea e slaba. De aici si pretul tentant...

De ce sa nu construiesti tu de la zero? A aduce o casa la rosu este o etapa mult mai usoara decat etapa renovarii/finisarii. Si macar stii ca ti-ai construit-o dupa ideile tale ca si compartimentare interioara, iar daca faci compromisuri la calitate, macar le faci unde vrei tu... Altfel la renovare/finisare sigur mai refaci compartimentarea si tot s-ar putea sa nu-ti fie chiar 100% potrivita pe stilul tau de viata...

In oricare din situatii angajeaza pe langa firma un "sef de santier".Daca nu sta cu bata pe ei unu care sa stie ce si cum trebuie facute treburile ,o sa te trezesti cu multe probleme ascuse care trebuie remediate ulterior (faianta pusa prost,pereti strambi si incarcati la greu cu material...etc).
Eu as merge pe casa la rosu.Ti-o faci cum vrei tu!Practic la cealalta oricum o sa ajungi undeva la stadiul uneia la rosu.
Cele mai importante in opinia mea sunt utilitatile.Pentru ca daca nu ai tras gaz si curent o sa te cam usture la buzunar.Stiu pe cineva care a dat 32.000pe o casa semi-finisata dar nu avea nici o utilitate.Curentul a costat pentru vreo 150-200m 18.000e (proiect,bransament,autorizatii).Si gazul e aproximativ la fel,daca nu mai scump! Asa ca mare atentie!

As merge pe a doua varianta; ai posibilitatea(nu tu, ci un expert) sa vezi cat de corect a fost facuta structura.Ca si costuri ulterioare depinde de multe lucruri.Ia de baza un pret de minim 300 euro/mp.

Edited by raducut123, 03 December 2017 - 12:20.

Phobos, on 03 decembrie 2017 - 11:59, said:

Opa!!! de ziua "Marii Uniri" care a spart Imperiul Austro-Ungar, in bucatele, (fara sa faca si altceva constructiv) tu vii cu laude la adresa maghiarilor? Esti "iredentist"?
Fireste, a fost o gluma( buna, proasta, n-are importanta), dar nu m-am putut stapani.
On Ai dreptae, exista, dar sunt atat de rare si atat de ocupate, incat este foarte greu sa ai parte de asemenea bucurie. Asta nu insemna ca nu-i poti gasi, doar ca trebuie sa butonezi intr-o veselie pe forumuri,  pana cand m ai sansa de  a da de asa ceva. Din pacate, pentru ca, desi au cam disparut meseriasii din vechile generatii( care la ora actuala, se multumesc cu rolul de "bosorogii care se duc la vot doar pentru a ne distruge viitorul, noua, astora care nu mergem la vot") cinstea si pofta de munca si corectitudine, nu a disparut in totalitate, in favoarea "micilor afaceri" de tipul "cumpar si revand telefoane".
Revin  totusi cu un alt punct de vedere,  adresat initiatorului, experimentat pe propria-mi piele:
Cumparand o casa mai veche (desi 20 de ani la o casa nu echivaleaza cu 20 de ani la o masina) locuibila, ai avantajul ca o modifici in "casa visurilor tale"cu niste cheltuieli muuuuult mai rezonabile, cu niste investitii mult mai bine fundamentate si cu un mult mai mic nivel de stres. Sa nu ai impresia ca, cumparand o casa la rosu, care a fost gandita sa fie finalizata intr-un fe si pe care tu o vei finaliza altfel, pur si simplu, astepti pana e gata si te muti in ea si 20 de ani, ti-ai luat de-o grija. Dimpotriva, dupa un foarte scurt timp vei constata o serie de chestii care nu se vor potrivi cu optica ta si mai ales a sotiei, despre comfortul pe care l-ai visat. Si care, te va duce, in mod inerent, tot la ceea ce vei face cu o casa cumparata de-a gata, dar mai veche: vesnice modificari, schimbari, mici "reparatii" care se vor dovedi de fapt mari batai de cap.
Asa incat, mai studiaza ofertele, consulta-te cu cei din famile, cu cei de pe aici. pana cand crezi ca ai ajuns la cea mai buna varianta.Dupa care, peste cativa ani, vei constata ca de fapt era mult mai buna una din variantele pe care nu le-ai bagat in seama.
LE. La o casa construita acum 20 de ani, in mod sigur ai acces la documentatia folosita la constructie, deja era obligatorie. Studiaz-o bine, eventual cu ajutorul unor "meseriasi" pentru a sti exact ce ai de facut la ea Si ca sa elimini surprizele ulterioare.

Edited by myshyk, 03 December 2017 - 12:59.

Eh, nu am vrut neaparat sa accentuez ca erau maghiari, aici in Oradea nu prea tine nimeni cont de asta, daca chemi o echipa si te trezesti ca-s maghiari nu baga nimeni de seama, important e cum lucreaza. Eu am avut norocul ca ei au lucrat la mine pe strada inainte si stiam cam ce treaba fac, facusera casa unui director de vama, eh, ala plin de bani, evident, a mers constructia ca unsa, de la A la Z fara oprire, si astia au facut totul, de la fundatie pana la finisari, a iesit ca-n revista.

De-atunci orice vecin are ceva de facut la casa viseaza sa poata face cu ei, insa echipa aia din pacate are deja luate lucrari pe 6-8 luni inainte, se vede ca-i recomanda lumea.
Insa e drept, alt vecin n-a facut cu ei, a chemat o alta echipa, din ziar. Eh, astia au intins o lucrare de tencuit si placat cu polistiren+culoare exteriorul unei case, s-au intins pe 3 luni, si tot timpul a trebuit vecinul asta sa-i recheme sa refaca, sa retuseze, sa dracu mai stie ce, s-a luat vecinul de cap, nimic n-a iesit cum trebuie. Ba mai si cereau scule, ca n-aveau de toate, ba un ciocan, ba un cancioc, etc.

Edited by Phobos, 03 December 2017 - 13:05.

CristiHo, on 03 decembrie 2017 - 11:19, said:

La un parter de 70-75mp constuiti nu vei putea inghesui toate camerele alea (la niste dimensiuni decente). Exista spatii de trecere (holuri, casa scarii), suprafete ocupate de pereti, etc. Daca vrei sa folosesti podul ca atelier iti trebui si un access mai usor in pod (nu doar un chepeng) deci din nou spatiu construit.

Daca cei 70-75 sunt mp utili nu construiti, atunci vei avea in total ~180 construiti.

Quote

La rosu e destul de simplu, 150-180 euro/mp construit, materiale si manopera. Asta daca o faci "ca la carte" si nu incepi tu sa mai scoti din fier, sa iei un beton de clasa mai mica decat in proiect, etc.

Quote

Si aici sunt multe variabile: grosimea polistirenului, complexitatea instalatiilor, modelul de termopane (la acceasi casta poate costa 3000 de euro sau 6000 de euro), distanta fata de utilitati (gaze, curent, apa), daca sunt retele vechi (adica deja publice) sau noi (ceea ce inseamna ca va trebui sa platesti niste despagubiri celor care au facut reteaua ca sa primesti un acord de racordare, despagubiri care pot fi si de mii de euro)

Quote

Peste orice calcul pe care il faci referitor la costul casei, adauga minim 3000 de euro pentru costuri aditionale taxe, impozite, proiecte, diriginte, organizare santier, etc (pe mine m-au costat astea peste 7000)

P.S. Avantajul la o casa noua e ca o faci cum vrei tu si e.. noua. In functie de unde vrei sa cumperi casa veche si sa o faci pe cea noua, poate fi chiar mai ieftin sa construiesti decat sa cumperi (cel putin raportul pret/mp). Dezavantajul e ca dureaza mai mult decat o renovare, cu mult mai multa birocratie (=batai de cap), costuri mai mari cu accesul la utilitati, este mai departe de oras (daca ai copii de dus la scoala, poate fi o problema).

Edited by oMariusRO, 03 December 2017 - 13:17.

Incerc sa fac rost de o schita cu casa la rosu.

Momentan am doar estimarile mele ca si impartire si suprafete utile ca sa-mi pot face niste calcule cu banii si sa vad daca pot merge mai departe.

Parter: intrare cu un hol mic de 4mp, o baie de 4mp, un birou de 16mp si din hol se intra in living cu bucatarie si cu scara interioara (este deja turnata scara) zic eu undeva la 40-50mp.
Etaj: 3 camere de aprox 15-16 mp, 2 bai de aprox 4mp si o debara mansardata de aprox 4mp; si un hol cu scara bineinteles
Podul: acces cu aceeasi scara deja turnata insa nu este nmic in el si nu cred ca se poate mansarda pentru ca ramane putina suprafata utila avand acoperisul cu panta destul de mare.

Casa nu are niciun fel de instalatii si are doar peretii exteriori si cei interiori facuti cu caramida porotherma.Nu are scurgeri, nu are treceri pentru tevi, curent electric sau orice altceva de acest gen.
Are in schimb acoperisul si scurgerile pluviale.

Poate ca ar trebui sa detaliez putin scara. Ea este turnata cu trepte cu tot si poti urca pe ele de la parter la etaj si in continuare in pod. Scara merge pe langa 2 peretii dintr-un colt al livingului.

Exista toate utilitatile publice la poarta si distanta pana acolo este de aprox 10-15m, poate chiar mai putin.

Structura, intreba cineva daca este pe cadre sau portanta. Nu stiu diferenta insa ce pot sa spun din ce am observat este ca are stalpi de rezistenta care par sa fie cu fier beton si turnata placa pe etaj.

Si mie imi surade aceasta varianta intrucat imi pot face cum vreau eu interiorul si se potriveste manusa impartirea si dimensiunea cu ce-mi doresc.

Ups, stai ca nu am fost atent. Am crezut ca vrei sa faci tu casa la rosu. Acum vad ca vrei sa o cumperi. Va trebui sa fii foarte atent. Sa ceri proiectul, autorizatia, de preferat sa vorbesti cu dirigintele (sper ca a avut), cu constructorul, etc. In afara ca poate fi facuta in bataie de joc (faptul ca nu are lasate goluri de trecere e un indiciu), poti avea si probleme cu receptia/intabularea daca nu a fost deja facuta si nu ai toate actele in regula.

Edited by oMariusRO, 03 December 2017 - 13:50.

Oare cum se face scurgerea ulterior? Hmmmm
Inainte de cumparare, ar fi bine de facut o evaluare din partea unui structurist (cu tot ce implica, am vazut ca au inceput si la noi sa aiba aparatura necesara pentru a vedea daca betonul are urme de fier sau numai beton chior)... prezenta fierului in stalp nu garanteaza structura pe cadre: "Structura, intreba cineva daca este pe cadre sau portanta. Nu stiu diferenta insa ce pot sa spun din ce am observat este ca are stalpi de rezistenta care par sa fie cu fier beton si turnata placa pe etaj."....apropo, fierul este obligatoriu in stalpi, ca doar nu e baraj...sau si la ala e obligatoriu???
Un sfat din partea mea: citeste cateva jurnale sa vezi cu ce se mananca o casa si dupa aceea o sa ai alta viziune cu privire la o constructii. @oMariusRO are un jurnal interesant, care iti arata ce poti pati cu terenul si cum o poti scoate la capat cu brio. Apropo, ai vazut studiul geotehnic al casei? Are asa ceva? Poti avea multe surprize.

LE: @brawnie, ma refeream la baraje de pamant placate cu beton

Cea mai mare crima, e sa spargi/gauresti in fundatie pentru a trece cu instalatiile sanitare/ canalizare.Mai rau decat atat, nu e decat sa ai aproape de casa un nuc batran, la care  , sa-ti fie mila sa-i tai radacinile care trec pe sub fundatie.

Edited by myshyk, 03 December 2017 - 14:20.

Daca puneai niste poze era mult Mai simplu sa-si dea cu parerea  toti specialistii de aici...

Aveti dreptate.
Eu am plecat doar de la niste estimari ca sa imi fac niste calcule si sa vad daca merita sa merg mai departe, atat financiar cat si al constructiei in sine.
Revin cu detalii concrete imediat ce ma lamuresc. Posibil sa nu fi observat eu cum trebuie.