Credit ipotecar - dobanda fixa sau variabila?

Salut!
Intentionez sa ma inham la un credit ipotecar impreuna cu prietena mea in valoare de maxim 44 000 euro (dispunem de 11 000 euro avans si vrem sa luam un apartament cu doua camera de maxim 55 000 euro).

Cei de la BRD au un produs nou de credit, un fel de prima casa, dar cu avans 15% (dobanda variabila 2 pp + robor 3m).
La nivelul actual al robor-ului, pentru in credit de 44 000 euro pe o perioada de 25 de ani a rezultat o rata lunara de 1200 lei.

Acum, exista un credit cu dobanda fixa in primii 5 ani (4.5%), apoi variabila (2.6 pp + robor 6m) pentru care simularea a dat o rata lunara fixa de 1280 (practice, cu 80 de lei mai mare decat la dobanda variabila)

Avand in vedere incertitudinea ce planeaza asupra economiei romanesti si previziunile despre cresterea robor-ului, ce-mio recomandati?

1. Rata fixa pentru primiii 5-10 ani (daca e sa gasesc si alte banci care ofera rata fixa pentru mai multi ani) sau rata variabila?

2. Ce alte banci recomandati? Am vazut ca CEC are o rata variabila atractiva (dar costuri ascunse, inclusiv de administrare lunare), iar BCR vine cu o promotie de dobanda fixa in primii 5 ani de 4.1%.

Multumesc!

Inteleg ca creditul e in lei, altfel n-ar fi vorba de ROBOR.
ROBOR la 3M are potential de a ajung la 6% in urmatorii doi ani, caz in care calculele alea de dobanda variabila nu mai dau 1280 lei pe luna ci in jur de 1800-2000 lei pe luna.

De aceea, poate e mai bine un creidit cu rata fixa, chiar daca veti plati un pic mai mult la rata lunara.

Rata aia contine si asigurarea de viata? Daca nu, mai pune 80-100 lei pe luna!

Da, atat simularea cu dobanda variabila cat si cea cu dobanda fixa contin asigurarea de viata, iar marja bancii este cea calculata cu salariul la BRD al amandurora (o sa fie un co-debitor).
A mai facut cineva credit cu un co-debitor care nu e ruda? Mi s-a zic ca practice o sa fie doua dosare de credit (unul al meu, unul al ei) fiecare cu cate 22 000 de euro.

Codebitor inseamna ca daca va certati peste 3 ani si nu platesti rata o executa pe ea. Sau reciproc.

Nu cred ca gasesti banci (in RO) care sa ofere credite ipotecare  in RON  cu  rata fixa a dobanzii pe multi ani . Cred ca 5 ani e maximul.
Are si logica . Nu prea poate prezice nimeni ce va fi peste 15-20 de ani si ce se va intampla cu leul ; RO e o tara impredictibila .

Probabil in occident , poti lua credite in EUR si pe 20 de ani cu rata fixa.

Recomandarea mea este sa iei creditul cu dobanda fixa  pt 5 ani (daca sunt mai multi cu atat mai bine).
SI asa mi se pare ca 4.5% rata de dobanda fixa pt 5 ani este cam mica !

Edited by kriiss, 27 November 2017 - 17:19.

Quote

...big mistake.

 Afroditu, on 27 noiembrie 2017 - 16:37, said:

Cat din salariu reprezinta cei 1.200 lei/lunar, dar 2.400 lei /lunar?

Simplu Sfat:

Daca 2.400 lei/lunar reprezinta 60% din veniturile tale lunare te poti inhama la un astfel de credit fara probleme, altfel este recomandabil sa gasiti alta modalitate mult mai ieftina din punctul vostru de vedere.

Indiferent daca dobanda este fixa sau variabila ceea ce conteaza cu adevarat este DAE = Dobanda Anuala Efectiva care contine dobanda plus toate celelalte cheltuieli aferente imprumutului.

Daca va pierdeti amandoi veniturile actuale aveti un plan de rezerva?

Hai ca si eu sunt interesat,dar eu vreau creditul in euro.Din ce am vazut creditul in euro are o dobanda situata undeva intre 5 si 10% depinzand de banca.Faza e ca daca tu achiti casa in euro,mai pierzi ceva si cu schimbatul in euro.
Dobanda gasita de tine e foarte buna mai ales ca e si fixa in primii 5 ani,dar ar fi fost de preferat in euro.

Cred ca este OK in euro... daca esti platit in euro. Daca iei salariul in lei, te rogi sa scada euroiul luna de luna.
Am facut, eu si nevasta, doua credite de nevoi personale de cate 20,000 Euro. Am optat pentru dobanda fixa. Acum ma felicit pentru asta
Avem de plata cam cate 1800 lei fiecare, timp de 5 ani (au mai ramas 4ani si vreo 5 luni). Tot pentru casa.

@overseas: din ce am inteles, fiecare o sa aiba un credit de 22 000 de euro, iar daca se intampla inevitabilul, unul dintre noi o sa cumpere creditul celuilalt.


@kriiss: mai e unu de 7 ani la Raiffeisen, cu 5.25% rata fixa, apoi variabila 3% marja plus robor 3m.
La BCR e chiar si pe 10 ani, cu 5.05%, apoi 2.6% plu robor 6m, dar trebuie sa faci o mie de asigurari.

@tehnics, Well, we'll see that

@poadol: 2400 lei ar insemna 40% din veniturile cumulate ale amandurora.
In acest moment, avem la dispozitie cam 15 000 euro, dar vrem sa dam doar 11 000 euro avans tocmai pentru a avea ceva de rezerva.


Sigur o sa rambursam anticipat, dar aici am o nelamurire. Am inteles ca poti fie sa ramubursezi scazand din numarul  de rate, fie rambursezi scazand din soldul creditulu. Cum credeti ca ar fi mai bine?

4.5% rata fixa este foarte ok in opinia mea. Ar fi bine sa fie perioada mai lunga, dar nu cu cresterea dobanzii.

2pp marja este si asta ok, daca sunteti tineri si estimati ca va va creste salariul pe masura ce veti capata mai multa experienta, atunci pare o idee buna. Totusi, incercati sa strangeti bani sa platiti creditul mai repede ca sa diminuati riscurile pe termen lung.

Eu cand platesc anticipat scad durata creditului, daca pot plati rata, o platesc in continuare.

Edited by yndy, 28 November 2017 - 09:39.

 Afroditu, on 27 noiembrie 2017 - 21:02, said:

Rau ca reprezinta 80% din salariul unuia singur, admitand ca salariile ar fi egale.

Daca merita riscul si apartamentul valoreaza ceva mai mult decat platiti pentru el atunci este in regula.

Foarte buna treaba cu rezerva.

Daca sunteti capabili sa va atasati de lucruri personale = apartament putin sau deloc atunci este excelenta rezerva baneasca, caci in cel mai rau caz veti fi capabili sa vindeti apartamentul chiar si cu plata in rate la proprietar (atentie specificati la banca in contractul de imprumut aceasta posibilitate) inainte sa va creeze probleme si pierderi mari sau foarte mari, daca va pierdeti sau se diminueaza drastic veniturile actuale.

 Afroditu, on 27 noiembrie 2017 - 16:37, said:

Eu in locul vostru aleg ceea ce pare mai atractiv in momentul de fata = optiunea cu rata fixa in primii 5-10 ani cu toate ca este mai mare, dupa care daca mai este cazul refinantez pentru a beneficia de o noua rata fixa.

Ramane ca voi sa alegeti cea mai buna optiune din punctul vostru de vedere.

Ca fapt divers o parere de la specialisti:

Quote

 Afroditu, on 27 noiembrie 2017 - 21:02, said:

Cred ca te-ai incurcat putin la final. In cazul rambursarii anticipate ai 2 optiuni: scaderea numarului de rate (scade valoarea soldului, platesti dobanda aferenta lunii respective, iar restul de bani se duc direct in soldul ramas de plata), cea mai benefica optiune. Si a 2-a, scaderea ratei (si in cazul asta scade soldul, dar perioada ramane la fel, deci tot platesti mai multa dobanda). Gasesti calculator online pentru ambele variante

- Raiffeisen: Dobanda cam mare marja 3% + robor cand revine la dobanda variabila. Si un mare minus in cazul Raiffeisen, este ca, la rambursare anticipata ai doar optiunea care iti scade rata, nu si cea care scade numarul ratelor.
- BCR: din cate stiu, ei accepta cupluri necasatorite doar pt Prima Casa. La ipotecar trebuie sa fiti casatoriti.
- BRD: au un credit ipotecar cu dobanda fixa pe 30 ani, dar dobanda este 6.9%.
Optiunea cea mai ok mi se pare cu dobanda fixa primii 5 ani la BRD, adica 4.5% aproape la fel cat este si la prima casa (2% + robor 3M). Apoi revii la 2.6% + robor 6m.
In 5 ani poate iti cresc veniturile, si in caz ca robor-ul va fi enorm, rezolvi cu un credit de nevoi personale pentru ce valoare ai tu nevoie.

Edited by CoCo615, 06 December 2017 - 16:38.