Achizitie apartament nou - antecontract dubios

Vreau sa cumpar un apartament intr-un bloc nou din Sectorul 5. Blocul este in constructie, fiind ridicate 3 niveluri, fara compartimare fara nimic deocamdata, termenul de finalizare fiind decembrie 2017. Mentionez ca terenul pe care se construieste este ipotecat in favoarea unui IFN iar dezvoltatori sunt doi soti, persoane fizice. Pe acelasi lot de teren mai exista inca un bloc construit de ei, finalizat, in care s-au si mutat o parte din oameni.

Dorind sa merg si sa platesc rezervarea de 500 euro, am cerut inainte si un antecontract, si am primit un antecontract dintre dezvoltator si o familie sot si sotie care au cumparat in blocul 2 aflat in constructie, antecontract pe care l-am aratat colegilor de munca, de la departamenul juridic. Cei doi avocati care s-au uitat peste act au spus ca este extrem de dubios, totusi ei sunt specializati pe drepturi de autor. De asemena am mai cerut parerea unei prietene care lucreaza la un alt dezvoltator imobiliar si la fel mi-a spus ca antecontractul este putin dubios.

In primul rand terenul pe care se contruieste este ipotecat catre un IFN dar se specifica ca la momentul semnarii contractuluii de vanzare-cumparare IFN-ul se obliga sa emita in termen de 30 de zile o declaratie de radiere a ipotecii. De asemenea, eu vreau sa platesc un avans de 14.000 euro deoarece primesc un discount  dar si din cauza faptului ca banca imi da prin prima casa doar 41.000 euro iar pretul apartamentului este de 54.000 cu discount. Nu se specifica nicaieri ce se intampla daca dezvoltatorul nu isi indeplineste obligatia de a finaliza si preda la termen blocul si cum imi pot recupera avansul.

Atasez cele 4 pagini ale antecontractului si declaratia de radiere din partea ifn-ului, declaratie care am inteles ca este sub semnatura privata si ca nu are nicio valoare in caz de ceva. Daca are cineva rabdare sa citeasca si sa-mi dea un sfat...Ce riscuri am, daca sa ma feresc de ei sau nu. etc, i-as fi foarte recunoscator. Multumesc. Totusi, dezvoltatorul mi-a zis ca nu are nimic de ascuns si ma pot prezenta chiar si cu un avocat, daca doresc.

Am blurat datele personale ale persoanelor din antecontract, pentru ca, dupa cum spuneam, aceste este un antecontract intre dezvoltator si persoanele care au cumparat in blocul 2.

Edited by Revenger, 25 August 2017 - 14:12.

Daca ei au doar drepturi si nicio obligatie, ai doua posibilitati: mergi mai departe asa daca iti doresti neaparat apartamentul respectiv sau modifica antecontractul cu clauze care prevad penalitati pentru ei in caz de intarzieri, calitate a materialelor/finisajelor nerespectata, suprafata nerespectata (am vazut situatii in care era diferenta de 10% intre suprafata utila din schite si suprafata utila reala).

Sfatul meu : spune PAS! Cauta un apartament care nu are astfel de probleme,grevari,gaj-uri,ipoteci,etc.

Edited by C63AMG, 25 August 2017 - 14:29.

"Promisiune bilaterala de vanzare-cumparare A UNUI BUN VIITOR" ??? WTF???

Nu e cu nimic iesit din comun o ipoteca pe terenul pe care va fi construit un bloc. Nu toti dezvoltatorii au fondurii proprii pentru finalizarea constructiilor. Am intalnit in multe cazuri adresa respectiva prin care se obtine acordul intabularii si instrainarii.
Antecontractul nu pare foarte bine redactat, cel putin ca obligatii ale vanzatoruui, daca chiar vrei apartamentul mergi si discuta cu un avocat sa iti propuna adaugiri, daca vanzatorul este de acord. Nu este mentionat ce se intampla daca el nu finalizeaza constructia. Daca o intabuleaza, nu are cum sa nu iti vanda, poti inscrie anecontractul in CF si achitand diferenta de bani, devii proprietar.

E ca peste tot, daca aia reusesc, e bine, o sa ai apartament.Daca dau faliment , o sa fie teapa.Tu hotarasti cat risti.Fiecare termina de obicei primul bloc, ca sa incurajeze fraieriii...

Eu nu stiu cum ajungeti vii si nevatamati la o anumita varsta si sa puteti da 14.000 avans pe niste planse desenate si 3 caramizi puse una peste alta...

Ce ma mir...sunt care achita integral. Si nu ia calcat tramvaiul inca..

 mariovrs, on 25 august 2017 - 14:44, said:

Iti spun eu una care sta cu chirie intr-o garsoniera dar plateste de vreo 5 ani creditul de la banca pentru un apartament care nu s-a terminat niciodata. De la Vectra Imobiliare, CT.

Din cauza astora toti jegosii au ajuns dezvoltatori imobiliari.
E dubios dar nici nu vor accepta modificari pt ca asta inseamna sa consulte si ei un jurist care ii costa bani. Prin urmare, cum bine a zis cineva mai sus, pas.

La momentul încheierii antecontractului, promitentul vânzător poate să nu deţină în proprietate bunul respectiv. El se obligă prin antecontract să-l procure până la momentul încheierii contractului propriu-zis.

Acest lucru este specificat in pg.2 – “La data incheierii contractului de vinzare cumparare in forma autentica vor fi prezentate de promitentii vanzatori urmatoarele acte; act de dezmembrare, documentatie cadastrala, incheiere de intabulare, act de proprietate in original, certificat atestare fiscal, extract de carte funciara pentru autentificare liber de alte sarcini, certificate performanta energetica, dovada achitare utilitati.”

Adica pana la semnarea contractului final de vanzare-cumparare, vanzatorul se achita de toate datoriile ipotecare urmand sa va predea apartamentul liber de sarcini.

De asemenea la pg.4 “Daca vanzatorii nu-si indeplinesc promisiunea de a incheia contractual de vanzare, cumparatorii au dreptul sa solicite inscrierea in CF a unei ipoteci legale conform art. 2386 pct.2 Cod civil.”

Asta inseamna ca, daca contractul de vanzare cumparare nu se perfecteaza in forma autentica la data la care s-a stipulat de catre vanzator in promisiunea bilaterala de vanzare-cumparare/antecontract, promitentul cumparator are dreptul sa isi inscrie la CF ipoteca legala pentru avansul pe care l-a achitat conform promsiunii.
Adica mai apare o ipoteca (avansul dumneavoastra) iar imobilul va mai fi grevat de o sarcina caz in care proprietarul nu va putea sa-l vanda fara a va achita dvs. avansul respectiv.

La pg.2 se specifica clar “Termenul pentru incheierea contractului de vanzare este 20.08.2018 ora 16:00”
Cu alte cuvinte, termenul de finalizare decembrie 2017 este doar orientativ iar faptul ca din antecontract lipsesc penalizările pentru nerespectarea termenului nu prea va ajuta deloc.
Sper ca aceste lamuriri v-au ajutat

40 de mii de euro avans au dat ceilalti? Si antecontractul nu se inscrie in CF?

Wow, e nevoie de un pic de incredere...

Edited by ApostolulAndrei, 25 August 2017 - 15:24.

Eu dau 14.000 avans,restul de 40.000 prin Prima Casa. (Pot sa iau maxim 41.000 de la banca).

 mariovrs, on 25 august 2017 - 14:44, said:

Mai usor cu jignirile, ti se pare tie ca m-am dus cu banii in sacosa si le-am dat? De ce intreb in stanga si in dreapta, si mai cer pareri pe forum? In cazul in care ai citit pe sarite, iti mai precizez odata: !CONTRACTUL UPLOADAT DE MINE ESTE UN ANTECONTRACTAT SEMNAT INTRE DEZVOLTATOR SI DOI SOTI CARE AU LUAT UN APARTAMENT IN BLOCUL 2.! Sper ca acum ai inteles ca nu eu am semnat acel antecontract... Eu am cerut un draft de antecontract si ei mi-au dat asta. Ma rog, nu cred ca e prea ok ca mi-au dat mie contractul unor cumparatori, ca sunt niste date personale acolo dar asta e alta poveste. Eu mi-am fauct datoria de a sterge datele personale ale persoanelor implicate, inainte de a urca antecontractul.

Din cate am inteles e o practica frecventa asta cu ipoteca pe teren. Ce m-a mai pus pe ganduri este dc au luat ei credit de la un IFN care sunt mai camatari decat camarii la ce dobanzi au, si nu au facut cu o banca. Motivele pentru care mi se pusese pata pe acest aprtament sunt multiple. Unul, pentru ca e la 5 minute de blocul in care am locuit 30 de ani, doi pentru ca sunt aproape de mama si o pot ajuta cu diverse ea fiind mai in varsta, la fel ea ma poate ajuta pe mine cand o veni si un prichindel, zona e relativ ok, doar am locuit aici atatia ani, chiar daca multi stramba din nas cand aud de Rahova, si mai e si pretul. In zona doar apartamentele construite dincolo de Penitenciarul Rahova, aproape de Bragadiru, au preturi bune. In rest, in partea asta aici, aproape de 32 sunt niste scoruri la apartamente de te indoaie. Intra pe imobilone.ro sa vezi cat cer astia pentru un apartament de 46mp, doar pt ca sunt fix langa statia lui 32...

 camsonat, on 25 august 2017 - 15:03, said:

Ei au zis ca ma pot duce cu un avocat daca doresc, ca nu au nimic de ascuns, si ca de asemenea pot face propuneri de modificare a antecontractului.

Naijax, multumesc mult pentru raspunsul punctual si pentru rabdarea avuta pentru a citi documentul.

Edited by Revenger, 25 August 2017 - 15:46.

Antecontractul poate fi beton, cata vreme dezvoltatorii sunt PF-uri si mai ales finantati de un IFN situatia e riscanta.
Cum ziceam, degeaba antecontractul ar prevedea ca in caz de... aia trebuie sa-ti returneze avansul, daca nu au de unde. Oricum ai dreptul sa te indrepti impotriva lor pentru avans.
Pe tine te intereseaza:
daca PF astia au experienta in domeniu
daca au suficienta finantare sa termine blocul
daca IFN-ul ii asteapta sa termine si sa vanda
sa fie oamenii sanatosi fiindca e one man show

Cel mai mare risc il vad la problemele juridice pe lantul de proprietate analizate de colegul Naijax. Adica sa existe probleme in acte si sa nu poata sa perfecteze la virgula toate actele finale.
M-as uita cu un prieten avocat pe actele lor daca te lasa (achizitie teren, carte funciara teren, autorizatie constructie etc).
Ramai cu avansul minim de 500 euroi mai bine.

Da, nu am posibilitatea sa dau doar 500 euro rezervarea. Banca nu-mi da mai mult de 41.000, deci pana la 54.000 trebuie sa vin eu cu diferenta. Este vorba despre AG Residence. Nu cred ca au mai construit si altceva. Blocurile nu sunt intr-un complex rezidential, sunt blocuri ridicate pe un teren, intre case, aproape de LIDL Teius. Nu am mai gasit nimic, dar absolut nimic despre ei sa mai fi construit in alta parte, deci cred ca sunt singurele lor blocuri. Pe pagina lor de FB nu se plange nimeni de vreo problema.

Ca fapt divers, am observat ca in primul bloc s-a afisat intretinerea pentru prima oara. Unii aveau de plata 2440 RON. :\ Ok, am inteles ca ar fi vorba de vreo 8 luni neplatite ( din spusele agentului) in conditiile in care acu 8 luni nu era mutat nimeni in blocul 1, deci tot e dubios de ce aveau oamenii aia atat de plata.  2440/8 = 305 ron pe luna. Acuma si eu sunt carcotas si ma uit la orice chestie.

Din cate vad, parerea generala este sa nu ma complic, cel putin nu acum, si sa mai astept pana se ajunge la finisaje ori sa caut in alta parte. Varianta doi ar fi in Metalurgiei Residence in Brown ca in Viva sunt date toate chiar si cele 3 aflate in constructie acuma...

Edited by Revenger, 25 August 2017 - 16:27.

 wiseguy76, on 25 august 2017 - 14:48, said:

Hai sa nu exageram, contractul de credit + cotnractul de vanzare cumparare cu ipoteca se semneaza dupa ce a fost finalizata constructia si un evaluator a intocmit un raport de evaluare.

 Revenger, on 25 august 2017 - 16:23, said:

Ceva nu e clar.
Nu te obliga nimeni sa dai 14000 dezvoltatorului.
Tu-i dai 500 si restul de 13500 din fonduri personale ii dai la achizitie.

 billyboy, on 25 august 2017 - 16:43, said:

In majoritatea cazurilor VECTRA s-a achitat pretul integral al apartamentelor in avans numai ca dezvoltatorii “au uitat” sa mentioneze in antecontract ca terenurile pe care urmau sa construiasca erau ipotecate. Mai mult – o parte din teren nici macar nu apartinea VECTRA dar ei fiind “baieti destepti” au continuat cu vanzarile.
Bonus - banii incasati pe apartamente au fost folositi in interes personal de patronii VECTRA.
Asta a fost pur si simplu o teapa imobiliara de proportii care din pacate nu s-a solutionat nici acum.

@Revenger

sfatul meu --- NICIODATA sa nu cumperi promisiuni !!!! NICIODATA sa nu te increzi in promisiuni!

asta ti-o spune un om care are peste 10 ani experienta in campul imobiliar, de partea notarilor si bancilor