Cel mai mare avantaj al investitiilor realizate in piata rezidentiala: magia efectului de levier

E clar ca noua bula este spre final din moment ce apar astfel de articole. Aceasta aberatie din piata (chiria mai maredecat rata la banca ot un credit ipotecar cu avans minim) spune tot...

sursa

Edited by Stef_Stef, 12 April 2017 - 13:25.

Quote

Aia poate ca era dobanda medie de acum doi ani.

Quote

Adica nu doar ca te indeamna la ilegalitati, dar mai calculeaza si la dobanzi nerealiste.
Parca majoritatea bancilor mai spun ca nu ai voie nici sa inchiriezi imobilul pana nu-ti achiti creditul.
O fi ea chiria cum o fi, dar mai este si generatoare de cheltuieli, reparatii, comisioane, perioade moarte.

Quote

Pai nu stiu, sa zicem ca oricare altul?
Ce alta investitie iti mai poate aduce un dosar penal atat de usor?
Dar ce faci si cu riscurile nementionate in calcul: chiriasi care nu vor sa mai plateasca si iti raman pe cap pana te judeci cu ei, chiriasi care pleaca fara sa plateasca, chiriasi care distrug?

Edited by gumball3000, 12 April 2017 - 14:03.

a. cit de mic e avansul minim in ziua de azi, 15-25%?
b. chiria poate sa fie oricit de mare, normal ca intotdeauna pe termen lung dai mai multi bani sa inchiriezi altfel nu ar ma renta pentru nimeni sa fie proprietar si sa-ti inchirieze tie.

Nu imi dau seama unde crezi tu ca este aberatia...

Gasiti ca este normal ca o chirie sa fie mai mare decat rata unui credit ipotecar? Pai atunci de ce ai mai plati chirie si nu ti-ai cumpara un imobil?

De ce ai inchiria o masina in loc sa o cumperi? De ce cumperi lapte in loc sa cumperi o vaca?

@Stef_Stef Pai in articol nu se discuta despre asta, ci despre inchirierea unui apartament luat cu credit ipotecar ca alternativa la investitiile in depozitele bancare sau pe piata de capital.
Nu vad cum poti considera asta ca fiind o investitia de luat in calcul, pentru ca te lovesti de refuzul bancii de a inchiria un imobil care nu-ti apartine, plus ca te incurajeaza si la ilegalitati, neplata CAS si a impozitului provenit din chirii, inchirierea fara contract.
Nu sunt listate nici o mare parte din riscuri:
a) deprecierea valorii imobilului data de zona/evolutia pietei imobiliare
b ) riscuri din relatia cu chiriasul
c) riscul de a a sta cu imobilul gol sau de a inchiria cu preturi mai mici decat cele mentionate in calcul.
samd

Nu sunt mentionate acolo nici alte costuri generate de acel imobil.

Edited by gumball3000, 12 April 2017 - 14:14.

Stef_Stef, on 12 aprilie 2017 - 14:00, said:

In nici un caz nu este o aberatie si sunt destule explicatii pentru treaba asta, Sunt sigur ca si aici pe forum se gasesc destui care ti-ar putea explica avantajele chiriei. Oricum, nu vad in ce fel articolul postat de tine prevesteste spargerea bulei...

Una dintre cauze, poate cea principala, esta ca dob de referinta este la minim istoric...Daca incepe sa creasca, vor creste ratele, vor creste oare si chiriile la fel?

FronT, on 12 aprilie 2017 - 14:11, said:

Chiria iti ofera flexibilitate. In general paresesti apartamentul cand stii ca nu mai iti permiti financiar, doresti sa te muti, sau pur si simplu alte detalii. Negativ este ca banii sunt "pierduti", iar la sfarsit nu ai facut o investitie.
Credit de imobil, nu este flexibil, daca doresti sa locuiesti in acest apartament atunci esti legat pe o perioada de timp de acest apartament. Pozitiv, la sfarsit iti apartine tie si il poti vedea ca pe o forma de capital, investitie, mostenire.

Chiria trebuie sa fie mai ridicata decat rata unui credit, deoarece chiria iti ofera flexibilitatea nevoita. Cine a fost in concediu vreodata si a inchiriat o masina, atunci stie ca este cam acelasi sistem. O masina mica costa cam 15-30eur/zi, calculati la 30 de zile, inseamna 900eur. Leasing-ul cu asigurare cu tot nu trece de 200-300eur la o masina mica, plus benzina care sa zicem ca te duce la 600eur per total. Astfel ca 300eur sunt pe post de profit pentru "flexibilitatea" oferita. La fel si chiria.

Daca rata creditului ar fi mai mare, business-ul imobiliar nu ar mai exista.

Acest thread face referire la o bula, care e bula, in ce consta ea ?

De ce nu? Ar fi insa o investitie cu un randament mai mic dat fiind ca este sigura...Randamentul ar trebui sa fie ceva mai mare, sa zicem 20-30% peste randamentul titulurilor de stat la 10 ani

atupi, on 12 aprilie 2017 - 15:10, said:

Cea imobiliara

rata creditului ESTE mai mare, in cazul meu ar fi cu 100 euro mai mare

business-ul exista numai pe profil psihologic, si anume doua argumente emotionale:
1 e bine sa ai casa ta. - frica dezvoltata pe baza lipsei reglementarii in piata chiriilor si conceptiei ca proprietarul te arunca in strada (dar banca nu te poate arunca in strada?)
2 de ce sa dai bani la altu' - capra vecinului, (dar la banca nu dai dublu prin dobanzi pe 30 de ani?)

Stef_Stef, on 12 aprilie 2017 - 14:26, said:

Nu. Sau, oricum, nu poate exista o dependenta directa. Fluctuatile dobanzilor, in ceea ce priveste creditele imobiliare, nu pot influenta decat oportunitatea hotararii de achizitie prin credit versus inchiriere.
Din punctul de vedere al unui rentier, pretul stabilit al unei chirii nu prea are legatura cu fluctuatiile dobanzilor bancare. Sunt altele variabilele ce pot influenta pretul chiriei.
Poate cea mai stransa legatura ar fi doar cea dintre valoarea de achizitie a imobilului respectiv si asteptarile privind venitul generat (randamentul), insa nici macar acest lucru nu este o regula absoluta.

Flat, on 12 aprilie 2017 - 15:13, said:

Nu sint de acord cu temerea asta ca te da afara proprietarul (ce, banii mei nu-s buni?) si de fapt mi se pare relativ ok daca eu vreau flexibilitate de ce sa nu vrea si proprietarul?

DAR daca ai temerea asta nu sint de acord ca e totuna (si nici macar pe aproape!) ca esti chirias si te da afara proprietarul cu esti proprietar si te da afara banca (sau oricine altcineva) pentru ca ai datorii! Daca nu-ti platesti datoriile e evident ca ai probleme si daca esti chirias si daca esti proprietar. Diferenta fundamentala e ca daca esti chirias ai sansa sa ai probleme doar ca are chef cineva.

criza economica inseamna "robinet inchis"  al banilor !
d'aia doar saracii iubesc banii (banul) !

Edited by ambi, 12 April 2017 - 15:30.

atupi, on 12 aprilie 2017 - 15:10, said:

Una inchipuita. E de fapt eterna lamentare ca nu e "15000 o garsoniera la fantani". Sau mai elevat spus, daca autorul nu isi permite ce isi doreste sau are asteptari nerealiste, e ceva in neregula cu lumea, nu cu performanta de sine.

Ana0181, on 12 aprilie 2017 - 15:27, said:

Depinde de piata si de statusul financiar al proprietarului.
Daca e un proprietar care plateste rate la imobilul dat spre inchiriere (sunt multe exemple), o crestere a ratei dobanzii in viitor fata de momentul achizitiei il poate determina sa incerce sa transfere acea crestere de rata inspre chirias... In anumite conditii, se poate imagina o rata initiala la un credit egala cu ~ 200 de euro, care, datorita cresterilor dobanzilor, sa ajunga, in timp, la 250-270 de euro, sau chiar mai mult.
Daca acea proprietate era inchiriata cu ~ 250 de euro, cresterea de rata s-ar putea sa nu ii convina deloc proprietarului, mai ales daca nu exista contract semnat cu chiriasul, si daca nu dispune de posibilitati financiare.