Reguli de urbanism la achizitia unui teren

Cand cumperi un teren ca sa construiesti, la ce reguli de urbanism trebuie sa casti ochii?
Din ce mai stiu eu (nu-s de meserie luati cu sare):

1) Procentul de ocupare a terenului (POT) exprimă raportul, transformat în
procente, între suprafaţa construită la sol a clădirilor şi suprafaţa terenului
considerat:
POT = (SC / ST) * 100

2) Coeficientul de utilizare a terenului (CUT) exprimă raportul între suma
suprafeţelor desfăşurate ale tuturor nivelurilor clădirilor* şi suprafaţa terenului
considerat:
CUT = SD / ST

3) Regimul Maxim de Inaltime
L-am vazut exprimat in metrii (10m) sau etaje (parter + 2 etaje + mansarda).
Subsolul nu se pune ca etaj decat daca e demisol (iese din sol peste 1m).

4) Retragerile, in genenral 3m in parti, si 5m in fata si in spate.
Daca are sau n-are calcan, sa poti construi lipit de o margine.

5) Daca e zona istorica/protejata trebuie sa integrezi constructia in specific ceva.

Astea si altele se regasesc la primarie in:
Plan de Urbanism General (PUG)
Plan de Urbanism Zonal (PUZ)
Plan de Urbanism de Detaliu (PUD)
Plan de Mobilitate Urbana Durabila (PMUD)

Diverse ghiduri:
http://www.cdcas.ro/...ri/ghiduri.html

Edited by denisen, 08 April 2017 - 11:17.

Sfat de la om patit: Verificati si situatia juridica a drumului de acces, chiar daca este asfaltat, echipat cu utilitati, samd.

Edited by kolfleading, 08 April 2017 - 12:12.

Și după ce te uiți la astea, îți convin, cumperi terenul, îți faci casă, PUZ-ul se schimbă, dintr-un POT decent de 30% și Hmax P+2 se trece la un POT de 75% și Hmax P+5+6R și te trezești cu un bloc deasupra curții.
După mintea consilierilor locali, toate zonele din București tre să fie construite cu blocuri. Nu cred că a mai rămas vreo zonă aerisită, de case. PUZ-urile s-au modificat mereu după dorința investitorilor mari, fără să ia în calcul interesul localnicilor. Sau nici măcar nu s-au modificat, s-a construit ilegal și s-a rezolvat după aia.
Deci aș sfătui cumpărătorii (care vor terenul pentru a își construi o locuință) să se uite și împrejur și să prefere terenuri între case deja construite, noi, care au puține șanse să fie demolate și înlocuite cu blocuri.
Revenind la treburi pragmatice, un alt lucru care trebuie aflat înainte de cumpărare este dacă PUZ-ul prevede pe teren, sau lîngă el, vreo viitoare stradă (bulevard, șosea etc.), care, deși probabil nu va fi construită nici peste 30 de ani, va impune restricții în ce privește construirea pe terenul respectiv.
În schimb, altă anomalie a legii, dacă pentru construirea unui bloc se cere acces pe o stradă de lățimea X m, pentru avizul de la transporturi e suficient ca strada să fie prevăzută în PUZ, nimeni nu verifică dacă ea și există. Așa se petrec fenomene ca cel cu cartierul din Pădurea Băneasa, care pe hîrtie avea 2 căi de acces, dar numai pe hîrtie. Sau fenomene ca blocuri construite pe cîmp, cu accesul pe o uliță de macadam de 4 m lățime și fără parcări.

Edited by abancor, 08 April 2017 - 12:17.

Din cate cunosc era legal inainte schimbarea puz-ului. Plateai ca dezvoltator o taxa de 10.000E si schimbai PUZ-ul. Adica intre case cu regim de p+2+m platind se modifica legal regimul de inaltime. In zonele protejate istoric nu se putea schimba. Erau singurele PUZ-uri batute in cuie.

Uite aici un articol bine exemplificat la un D+P+2e+E: http://www.ideiurban...ul-de-inaltime/

Edited by alexandrinabob, 08 April 2017 - 16:09.

 denisen, on 08 aprilie 2017 - 11:15, said:

La pct 4 retragerile: Conform Codului Civil, retragerile fata de limita proprietatii trebuie sa fie H/2 din inaltimea la  cornisa a cladirii, dar nu mai putin de 3 m.La strada retragerea trebuie sa pastreze aliniamentul strazii,dar inaltimea cladirii va fi in asa fel incat distanta de la axul strazii la cladire sa fie H/2.Asta e legea,dar e adevarat ca retragerile pot fi mai mici,dar legal se poate doar cu PUD.Practica cu 3-5 m a mers pana acum,poate mai merge,dar nu te baza pe asta daca vrei sa nu ai surprize.Calcan merge doar cu PUD si doar daca fie ai acordul vecinului pe partea careia vrei sa faci calcan,fie daca exista pe acea parte un calcan al vecinului.
Surprize ce pot aparea: conducte ingropate, strazi planificate sa se faca sau sa fie largite..Trebuie verificata in ce zona/e urbanistica e terenul,sa nu apara vreun V sau T.Cel mai bine e sa verifici terenul,inainte de a-l cumpara,la Primaria de care apartine,la serviciul Urbanism.

Asta cu jumatate din inaltime H/2 retragere para era pana prin 2014 cand a venit PSD si-a schimbat legea.
A facut-o cu studii de insorire in loc sa poa sa faca smecherii mastodonti.
Poate ma insel stiu din auzite.

Poți construi și la 60cm.

 QuickSpeed, on 09 aprilie 2017 - 13:33, said:

Teoretic poti,dar ca la calcan,adica fara ferestre pe acea parte si doar cu PUD.Codul Civil nu s-a schimbat,distanta fata de limita de proprietate trebuie sa fie H/2,dar nu mai putin de 3 m.E adevarat ca prin PUD,pe baza un studiu de insorire,asa cum spune denisen,se pot face exceptii de la H/2,dar faptul ca niste smecheri pot,nu inseamna ca poate oricine.

@kolfleading
Poti sa dai un exemplu de problema cu drumul de acces?
Un teren care-mi place de exemplu are barriere la capetele strazii, ce-o fi cu ele?

@rockemon
Daca retrag H/2, peste H pot face o mansarda, sau etaj retras? Sau si astea se pun la H?

Dacă are bariere, e posibil să fie teren privat, și va trebui să te înțelegi cu proprietarii. În mod normal, ți se va da acces.
La rîndul tău, e posibil ca să trebuiască să lași o bucată din teren ca drum de acces.
Uneori, treaba asta e specificată încă de la notar, în actul de proprietate, și se face cadastru separat pentru fîșia lăsată.
Alteori e doar la mica înțelegere a proprietarilor.

 denisen, on 12 aprilie 2017 - 19:44, said:

Poti face o mansarda,dar si un etaj retras.Etajul retras doar daca se incadreaza in zona (adica doar P+E+Er daca ai zona de P+2+M sau mai mult daca zona iti permite).Mansarda nu trebuie sa fie o "falsa mansardare", adica trebuie sa ai unghi de 45 de la cornisa.

 abancor, on 08 aprilie 2017 - 12:16, said:

@abancor
cu o situatie similara ma confrunt eu. Nu ma deranjeaza restrictia de construire,in schimb sunt pus in situatia sa cedez unilateral o fasie de +4m ,2m deja asfaltati de primarie ,urmand inca 2 metri pentru utilitati,trotuare...in conditiile in care firma care a asfaltat drumul l-a trasat drept,probabil nerespectand forma intiala a drumului.Exista vreo varianta prin care pot opri legal primaria sa mai intre pe teritoriul meu,discutiile amiabile nerezolvand nimic.Am solicitat puz ul la primarie,verbal...nimic Cum pot solicita legal un puz ,sa pot sa mi dau seama de intentiile reale de constructie a primariei ?
Ma pot obliga prin autorizatia de constructie,neeliberata inca ,sa mi construiesc gardul in interiorul proprietatii(acolo unde doresc ei)? Eu vreau la limita proprietatii(accept prima retragere de 2m,deja asfaltata) dar nu mai mult. Am vreo varianta legala ? Nu este abuziv sa construiesti pe un teren care nu ti apartine ? Daca este neaparat necesar pot intra in conflict cu ei,asumandu mi riscul de a mi pune oficialitatile locale in cap...
Ce varianta  imi propuneti ?

Îmi pare rău, dar nu sînt de specialitate. Și eu mă aflu tot ca tine, de partea „păgubită”, de aceea cunosc unele cazuri.
Pot să îți dau cîteva răspunsuri, dar nu sînt complete.
Despre retragere - asta poate fi impusă prin autorizația de construire, chiar dacă terenul e al tău. Exact cum se impune pentru casă o retragere față de limita proprietate sau față de axul drumului, se poate impune și retragerea gardului. Retragerile astea pot avea scop pur „estetic”, să arate bine cartierul, dar pot avea și motive mai practice, de pildă există un plan de a se lăți strada. Nu se știe cînd, cum, dar preventiv, ca să nu zici după aia că n-ai știut, te anunță de pe acum să faci gardul mai la interior. (E drept că uneori nici nu există proiect încă, și poate strada se va lăți numai pe partea de vizavi).
Deci retragerea în sine este legală, nu ai ce să faci. Chiar dacă ai fost precaut și ai luat un certificat de urbanism cînd ai cumpărat terenul, ca să cunoști condițiile, între timp primăria poate să schimbe PUZ-ul și deci lucrurile să nu mai fie cum le știai.
Despre construit pe terenul tău, părerea mea e că e interzis. Mai întîi trebuie să ți-l exproprieze, prin hotărîre de consiliu local, să primești o despăgubire (teoretic tot ei tre să facă și cadastrul pentru noua situație), și abia apoi pot construi pe el.
Deci mă tem ca la tine e vorba doar de o retragere ca ei să poată construi abuziv, fără să te despăgubească, pe terenul tău.
Numai un avocat specializat pe urbanism te poate ajuta. Cel mai bun ar fi unul care a lucrat prin primărie, și știe mersul pe acolo, ca să obțină cît mai repede eventualele acte de care e nevoie. Dacă se ajunge la tribunal, e posibil să dureze cîțiva ani.

cand vin baietii, suni la 112 pentru incalcare si distrugere de proprietate.
vor trebui sa arate militienilor toate documentele.

Nu mai vine nimeni acum,deocamdata..

Intai trebuie sa te expropieze si despagubeasca.
Pe partea cealalta drumurile de 4m fara trotuar ma fac cu capul... Pampas...
O sa ai un teren mai mare intr-o zona de kk fara trotuar... vezi Chiajna noua, Odaile ici colo.
Iesi in strada esti ca la puscarie.

Edited by denisen, 09 May 2017 - 09:14.

Asa ar fi firesc,intr o tara normala...

112!