Jump to content

SUBIECTE NOI
« 1 / 5 »
RSS
Ajutor pentru refugiatii ucraineni

Info Coronavirus/Vaccin vs. Fake News

Ajutați și voi un tanar...

La multi ani @GaBogdan!
 La multi ani @Kokoshmare!

La multi ani @yanni17!

Revizie centrala termica

Dulie e27 fara suruburi de prinde...
 Tratare lemn strasina/sageac/pazie?

Laptop se incalzeste

Prelungitor audio stereo cu micro...

Traind in Germania și Olanda
 Cum gasesc anunturi imobiliare di...

Amenajare teren 2000mp - proiect ...

Telefon de pe OLX

Sfat daca pot sa fac RCA
 

Cumpararea unui apartament pe care vanzatorul l-a cumparat cu Prima Casa

- - - - -
  • Please log in to reply
40 replies to this topic

#19
sebulbus

sebulbus

    cereal killer

  • Grup: Senior Members
  • Posts: 20,759
  • Înscris: 03.12.2005

View PostBatranelul, on 28 ianuarie 2017 - 21:09, said:

In rest, cred ca nici nu se poate inscrie in cartea funciara promisiunea de vanzare, din moment ce este deja ipotecat in favoarea bancii.

Absolut, pentru ca ipoteca de rang secund este o treaba din desene animate, iar atunci cand faci o refinantare, de exemplu, bancile te pazesc cu camatari pana radiezi ipoteca initiala si te duc cu japca la notar sa o inscrii pe cea in favoarea lor.

View PostMustangGrecul, on 28 ianuarie 2017 - 20:56, said:

E o suma destul de mare de platit pentru o "promisiune" de vanzare, asa ca as fi recunoscator daca cineva are experienta in asta si stie cat de riscant e.

In principiu, poti cere instituirea unei ipoteci de rang secund in favoarea ta. DAR, neimplicand banca in refinantare nu vei avea garantia ca cetateanul merge si ramburseaza creditul cu banii de la tine, astfel ca in continuare esti expus. Omul poate lasa in neplata creditul dupa ce ia banii de la tine si vei mai putea executa ce/daca ramane ceva dupa ce banca executa ipoteca de rang 1. Sau pur si simplu duce creditul la termen, ipoteca se stinge abia atunci si devine exigibil pentru executare.


Din motivele astea, cel mai lejer si rapid e sa ii dai banii instituind in favoarea ta ipoteca de rang 1 asupra unui alt imobil indestulator al vanzatorului sau familiei sale si sa il lasi pe acesta sa isi bata capul.
Altfel, cu concursul bancii creditoare poti depune banii intr-un cont escrow (la aceeasi banca, sau alta ce ofera serviciul), si ipoteca de rang secund pe imobilul de cumparat. In conditiile de la escrow trebuie sa prevezi ca banii se elibereaza catre banca creditoare la incheierea contractului de vanzare cumparare in forma autentica, impreuna cu diferenta pana la pretul cerut ce se preda vanzatorului.

E foarte probabil ca, fiind o chestie relativ neobisnuita, sa bulversezi functionarul de rand si sa trebuiasca sa mergi undeva mai sus in ierarhia functionareasca, eventual pana la un jurist. Daca imobilul merita sau nu, tu stii. Eu, cel putin, as incerca sa obtin un avantaj financiar ca sa ma inham la treaba asta. Un client cu avans de 40k e aproape imposibil sa gaseasca in Romania. Impreuna cu relativa obscuritate a metodei de mai sus, imobilul ala e foarte greu vandabil fara costuri suplimentare din partea vanzatorului.

#20
Doar199

Doar199

    Junior Member

  • Grup: Members
  • Posts: 92
  • Înscris: 26.01.2017

View Postaeon, on 28 ianuarie 2017 - 22:01, said:

de ce sa-l puna pe ganduri ca e rau platnic cu ratele? dimpotiva, sa-l bucure, si omul si banca vor fi bucurosi sa scape de belea
In primul rand trebuie aflat motivul pentru care vinde imobilul, asta inainte de toate.

La urma este partea ca omul devine disperat cand ajunge in situatia cu banca, 40 de mii de euro cred ca vine aproape 2 miliarde vechi, o suma destul de mare cat sa te puna in garda.
Banca/Executorul incaseaza penalizare pentru ratele neplatite, tu ca client nu o sa incasezi nimic, o sa trebuiasca sa te duci catre justitia din Romania, o sa trebuiasca sa gasesti un executor sa il execute, o sa trebuiasca sa faci treaba ca la carte ca in Romania se poate executa doar in anumite perioade ale anului.

Daca dosarul celui care vinde imobilul era la executor, firma de recuperare, hai si la banca, situatia era simpla, ... dar nu sa stai dupa un acord care nu depinde de vanzator sau cumparator..

In cel mai bun caz tu o sa apari cu o ipoteca la apartament, adica nu are voie sa vanda pana nu iti plateste tie, dar poate sa locuiasca sa isi vada de treaba, intr-un apartament care iti apartine tie...

Incerc sa zic ca este mult mai ieftin sa platesti banca si apoi sa astepti sa te dea in judecata cumparatorul, platesti ratele si apoi o dai pe social, ca esti caz social si nu ai unde sta, ca ai familie.
Google It.

#21
sebulbus

sebulbus

    cereal killer

  • Grup: Senior Members
  • Posts: 20,759
  • Înscris: 03.12.2005
De ce e neaparat sa fie rauplatnic? Poate pur si simplu vor sa faca un upgrade si nu e nimic in neregula cu bonitatea vanzatorului.

#22
Doar199

Doar199

    Junior Member

  • Grup: Members
  • Posts: 92
  • Înscris: 26.01.2017
Eu asta zic sa puna link catre anunt, sa intrebe vanzatorul pe ce motiv vinde.
Am o cunostinta de familie care a cumparat apartament care era la banca, a dat avans 15 mii de euro, dar apartamentul era mult mai scump si situatia era mai simpla, o hartie stampilata de la executor, bani de la notar au mers in cont banca si gata. Ipoteca radiata si a devenit proprietar.

Nici nu am fost atent? Cumparatorul foloseste credit pentru apartament? Plateste cash?

Ma gandesc cat costa apartamentul si cat la suta reprezinta avansul.

#23
sebulbus

sebulbus

    cereal killer

  • Grup: Senior Members
  • Posts: 20,759
  • Înscris: 03.12.2005
Zic sa nu mai fii asa alarmist. Rata default-ului la programul prima casa e ~0.3% la un total de cca 150 de mii de credite. Sunt foarte mici sanse sa fie vorba de datorii. Mai ales in Cluj.

#24
MustangGrecul

MustangGrecul

    New Member

  • Grup: Junior Members
  • Posts: 17
  • Înscris: 15.10.2016

View Postsebulbus, on 29 ianuarie 2017 - 10:09, said:

De ce e neaparat sa fie rauplatnic? Poate pur si simplu vor sa faca un upgrade si nu e nimic in neregula cu bonitatea vanzatorului.


Nu sunt restante la plata, dar propietarul s-a mutat din localitate.

#25
Doar199

Doar199

    Junior Member

  • Grup: Members
  • Posts: 92
  • Înscris: 26.01.2017
Sunt de parere ca in clipa in care vine vorba de tine si de familia ta, sa gandesti cu datele pe hartie, eu ma gandesc de unde pana unde din cate apartamente are clujul ala... ei au gasit tocmai apartamentul asta care cere 40 de mii de euro avans.
Dar in acceasi masura am fost si eu cumparator in Romania, sunt incredibil de multe imobile aflate la vanzare care sunt executate, care sunt cu acte facute prost, genul de imobile care nu ar trebui sa fie la vanzare sau ar trebui precizate in anunt.
Eu asta zic, sa puna un link catre anuntul respectiv, cum ziceai si tu... chiar nu cred ca sunt asa de multe persoane in tara asta dispuse sa plateasca 40 de mii de euro, sa zici cumva ca pierde apartamentul in favoarea altui client.

Pot sa raspund sincer ce gandesc fara sa fiu criticat cu ceva?
Sunt probleme cu blocul, apartamentul, igrasie, vreun restaurant pe langa.
Probleme care tin de muzica, scandal.
Cand urmaresti un apartament aflat prea repede la vanzare incepi sa cauti motive, cum iti ziceam... am fost cumparator in Romania, am vazut cat de mult poate sa minta romanul, cat de "prieten" poate sa fie cu vecinul pana vinde.
Asta dincolo de posibilitatea ca tipul poate sa isi plateasca creditul de 40 de mii de euro si apoi sa astepte sa fie dat in judecata, ca nu face rau cu intentie... este caz social, nu are unde se muta cu familia.
La modul general romanul nu vinde fara motiv.

View PostMustangGrecul, on 29 ianuarie 2017 - 10:24, said:



Nu sunt restante la plata, dar propietarul s-a mutat din localitate.
Pe ce motiv? A schimbat locul de munca? S-a retras la tara?
A precizat in anunt de avansul de 40 de mii de euro? Sau ai aflat asta dupa ce ai vazut imobilul?

#26
MustangGrecul

MustangGrecul

    New Member

  • Grup: Junior Members
  • Posts: 17
  • Înscris: 15.10.2016

View PostDoar199, on 29 ianuarie 2017 - 10:14, said:

Cumparatorul foloseste credit pentru apartament? Plateste cash?

Ma gandesc cat costa apartamentul si cat la suta reprezinta avansul.

Plata ar fi cash, iar cei 40 000 euro reprezinta cam 90% din valoarea imobilului. De asta a si luat cu Prima Casa, nu avea avans foarte mare si e baiat tanar, s-a incadrat.

View PostDoar199, on 29 ianuarie 2017 - 10:26, said:

A precizat in anunt de avansul de 40 de mii de euro? Sau ai aflat asta dupa ce ai vazut imobilul?

Stiam din start ca prefera cumparator cash, mi-a spus agentul la prima vizita. Insa nu stiam de toate implicatiile cu Prima Casa.

Edited by MustangGrecul, 29 January 2017 - 10:27.


#27
sebulbus

sebulbus

    cereal killer

  • Grup: Senior Members
  • Posts: 20,759
  • Înscris: 03.12.2005
Asta e reteta standard ca sa iti procuri un avantaj prin negociere.

Pentru speculanti nu e interesant pentru ca doar 10% profit, pentru cumparatorul de rand... vezi aici care e atitudinea, ramane doar alt client de prima casa ca potential cumparator, ori aici inca nu s-a dat drumul la creditare, si vor fi mai putini bani in piata anul asta.

Daca sta in alt oras si nu mai e mobilat, si inchirierea e foarte putin probabila si oricum doar il aduce pe zero cu costurile, ori el probabil vrea sa aiba venitul liber sa-si cumpere unde locuieste acum.

Mergi la el si zi-i ca ii oferi exact stingerea creditului, prin escrow, la banca si atat. Si ca de la 1 februarie nu va mai plati ~3% impozit pe transferul de proprietate si iese tot cam unde-si dorea el sa fie cand l-a scos la vanzare. Mai bine de atat nu va obtine foarte usor, deci ii mai poti da un telefon dupa o vreme daca initial refuza.

#28
Doar199

Doar199

    Junior Member

  • Grup: Members
  • Posts: 92
  • Înscris: 26.01.2017

View PostMustangGrecul, on 29 ianuarie 2017 - 10:38, said:

Plata ar fi cash, iar cei 40 000 euro reprezinta cam 90% din valoarea imobilului. De asta a si luat cu Prima Casa, nu avea avans foarte mare si e baiat tanar, s-a incadrat.



Stiam din start ca prefera cumparator cash, mi-a spus agentul la prima vizita. Insa nu stiam de toate implicatiile cu Prima Casa.
Asa fac, omul corect precizeaza in anunt, cum cred ca ai si vazut ca sunt apartamente la vanzare care au precizat credit imobiliar, suma si etc...

Deci mai trebuie 1/2/3% comision si la agentie, pe langa acte la notar si toate cele.
Agentia este a mai smechera treaba inventata, primesc comision de la cumparator si de la vanzator.

Sunt tentat sa iti scriu "Daca ai ai incredere in om, daca iti pare de incredere, cumpara apartamentul, fa actele!"
Doar ca practic am trecut prin ele si ca cumparator si ca vanzator,  cei care sunt mai mult ca perfecti, astia au ceva de ascuns, cei care au discursul bun, cred ca pricepi ce vreau sa zic, daca cauti un apartament de ceva timp o sa intelegi la ce m-a referit. Cei care au ceva de ascuns se pricep mult mai bine la vandut.

Macar este bine ca suma prezinta peste jumatate din valoarea imobilului, altcumva nu se baga nimenea la executare, era executorul ala ca facut cu plangere pentru abuz in serviciu, pentru sume mici dupa judecata se alege cu proprire pe salariu, proprire care nu poate sa depasesca o anumita valoare trecuta in lege, care depinde de ce am zis... daca are familie, vreun copil in intretinere si etc...

Chiar si firmele de recuperare, executor, baga penalizarile pana depasesc o anumita suma, apoi baga la licitatie.

Ce sa iti zic? Este pe partea cu soare apartamentul? Are ceva special incat sa te faca sa treci printr-o asemenea emotie?

#29
MustangGrecul

MustangGrecul

    New Member

  • Grup: Junior Members
  • Posts: 17
  • Înscris: 15.10.2016

View Postsebulbus, on 29 ianuarie 2017 - 10:54, said:

Daca sta in alt oras si nu mai e mobilat, si inchirierea e foarte putin probabila si oricum doar il aduce pe zero cu costurile, ori el probabil vrea sa aiba venitul liber sa-si cumpere unde locuieste acum.

Mergi la el si zi-i ca ii oferi exact stingerea creditului, prin escrow, la banca si atat. Si ca de la 1 februarie nu va mai plati ~3% impozit pe transferul de proprietate si iese tot cam unde-si dorea el sa fie cand l-a scos la vanzare. Mai bine de atat nu va obtine foarte usor, deci ii mai poti da un telefon dupa o vreme daca initial refuza.

Apartamentul e inchiriat de mai bine de un an, deci e mobilat, locuit etc.

Multumesc pentru ideea cu escrow. Am sa mai citesc despre escrow si trec luni la BRD sa vad daca s-a mai auzit de varianta asta pe la ei.

Dar cred ca imi scapa ceva, daca poti sa ma lamuresti. Eu pun banii in contul escrow, iar propietarul nu ii poate scoate pana nu isi indeplineste partea lui de intelegere, adica lichidarea creditului cu Prima Casa? Cum poate lichida creditul daca banii sunt blocati?

View PostDoar199, on 29 ianuarie 2017 - 10:57, said:

Ce sa iti zic? Este pe partea cu soare apartamentul? Are ceva special incat sa te faca sa treci printr-o asemenea emotie?

Sincer, s-a intunecat brusc. Nu ma asteptam sa fie asa complexa situatia cu prima casa.

#30
sebulbus

sebulbus

    cereal killer

  • Grup: Senior Members
  • Posts: 20,759
  • Înscris: 03.12.2005
Dintr-un cont escrow, in general, banii ies in conditii agreate de partile intr-o tranzactie. Nu e obligatoriu sa mearga catre una din cele doua parti, pot fi virati si catre terti, daca asa este stipulat.

Retine ca banii imprumutati vin de la banca, iar statul doar garanteaza in beneficiul celui care contracteaza creditul. In esenta opereaza ca si o vanzare cu rambursarea anticipata a creditului prima casa, doar ca banii stau in mana unui tert si se elibereaza doar la intrunirea unor conditii prestabilite. Pe astea trebuie sa le agreeze banca (mai ales daca escrow e la o banca terta), si apoi poate demara procedura exact in felul in care s-ar intampla daca maine i-ai depune banii in cont vanzatorului.

#31
onlyviu

onlyviu

    Member

  • Grup: Members
  • Posts: 652
  • Înscris: 07.10.2008

View PostMustangGrecul, on 29 ianuarie 2017 - 09:31, said:

Multumesc onlyviu



Ce fel de document este acordul tau de vanzare? Este contract de vanzare, ante-contract sau promisiunde de vanzare? s-a notat in cartea funciara?

Si la ce avans te-ai inteles cu cumparatorul?
Acordul de vanzare il dau MF si banca, pe rand, pe baza cererii mele. Cu persoana care vrea sa cumpere de la mine (prin credit ipotecar) am facut o promisiune de vanzare, 1000 euro. Dupa ce isi da si banca acordul, saptamana asta sper, mergem la notar cu ambele acorduri,  facem antecontract, primesc avans 15%. Dupa aceea, banca va vira restul de bani in contul creditului meu care se "stinge" si facem vanzare cumparare.
La momentul de fata, persoana de la care vrei tu cumperi ar fi bine sa trimita o cerere de ridicare a ipotecii si o sa primeasca de la MF acordul de a vinde mai repede de 5 ani. Un model de cerere si pasii urmati de mine se pot gasi pe sofpedia  threadul "A doua casa".

#32
aeon

aeon

    Guru Member

  • Grup: Senior Members
  • Posts: 13,014
  • Înscris: 05.08.2002
am vandut si am cumparat mai multe apartamente luate cu credit, procedura e simpla si cunoscuta de orice banca si notar
intre doua ap identice, unul ipotecat la banca  (nu la camatari) si unul "liber de sarcini" as alege pe cel ipotecat, mai ales daca ipoteca e de cativa ani (ai garantie ca nu a fost vandut de 2-3 ori cum s-a mai vazut), actele lui au fost deja puricate serios de o trupa de juristi

prima casa sau a 15-a casa e acelasi lucru, credit, ipoteca...
pentru cumparator nu exista absolut nici un risc sa ramana fara bani, cel mult e posibil sa apara un interval de timp ceva mai mare in toata procedura (4-5 saptamani in plus)

Edited by aeon, 30 January 2017 - 10:46.


#33
Danielaart

Danielaart

    New Member

  • Grup: Junior Members
  • Posts: 2
  • Înscris: 05.02.2017

View Postonlyviu, on 29 ianuarie 2017 - 19:33, said:


Acordul de vanzare il dau MF si banca, pe rand, pe baza cererii mele. Cu persoana care vrea sa cumpere de la mine (prin credit ipotecar) am facut o promisiune de vanzare, 1000 euro. Dupa ce isi da si banca acordul, saptamana asta sper, mergem la notar cu ambele acorduri,  facem antecontract, primesc avans 15%. Dupa aceea, banca va vira restul de bani in contul creditului meu care se "stinge" si facem vanzare cumparare.
La momentul de fata, persoana de la care vrei tu cumperi ar fi bine sa trimita o cerere de ridicare a ipotecii si o sa primeasca de la MF acordul de a vinde mai repede de 5 ani. Un model de cerere si pasii urmati de mine se pot gasi pe sofpedia  threadul "A doua casa".
Buna. Tu cum ai facut? Ti-a dat banca si MF acordul sa vinzi,dupa care sa achiti tot creditul? Si noi avem un apartament luat prin programul prima casa acum aproape 4 ani ,vrem sa vindem ca sa ne mutam la curte,daca am fi avut posibilitatea am fi pastrat si apartamentul pentru ca suntem foarte multumiti de el si de zona,insa visam ca casa la curte. Bancile sunt neinformate sau pur si simplu nu vor sa se complice cu noi.sa achitam noi creditul,dupa sa vindem,nu avem cum pt ca e vorba de 38000 de euro. Spune-mi te rog daca ai reusit asa,noi suntem cu brd,si refuz sa incetez sa sper.

#34
urtap

urtap

    Member

  • Grup: Members
  • Posts: 331
  • Înscris: 01.02.2017
Nu sunt jurist si nu stiu daca ce va spun poate oferi informatii suplimentare fata de ce s-a spus aici.

Am vandut un apartament acum cativa ani (perioada de pret maxim a apartamentelor), si, deoarece nu puteam sa-l vand in anul respectiv (motivele nu fac obiectul discutiei de aici), cumparatorul, consiliat si sprijinit de un avocat a propus in scopul de a fi sigur ca-i voi vinde lui apartamentul urmatoarea solutie.

Intocmirea in forma autentica a unui ANTECONTRACT (PROMISIUNE BILATERALA DE VANZARE-CUMPARARE, in care erau stipulate clar si fara echivoc anumite clauze.

Eu promitentul vanzator primeam anticipat o suma reprezentând peste 80% din valoarea stabilita de comun acord pentru vanzare-cumparare (NB mai mult de 150.000 EUR).

Ma obligam ca pana la o data anume sa vand in conditiile legii imediat ce conditia prohibitiva se va fi sters. Se descria cu ce acte, cum si de unde am dobandit apartamentul. Se specifica faptul ca ANTECONTRACTUL nu se constituie in act translativ de proprietate, acest drept urmând a se transmite promitentului-cumparator la data specificata mai sus. Tot eu ma obligam sa procur si sa prezint la data enuntata toate documentele necesare transmiterii dreptului de proprietate, sa achit orice taxa, impozit si cheltuieli curente ale apartamentului. Declaram pe proprie raspundere ca apartamentul nu va mai fi vandut, ca nu este grevat de creante, ca nu face obiectul vreunui litigiu etc. etc.

Erau definite si situatiile de forta majora si inclusiv posibilitate pieirii bunului, situatie in care eram obligat sa restitui integral suma primita.

Se definea pretul total si avansul primit precum si banca si conturile utilizate.

Se obliga promitentul-cumparator sa achite la data semnarii contractului de vanzare-cumparare diferenta de bani si erau stipulate o serie de sanctiuni pentru nerespectarea ANTECONTRACTULUI. Astfel, eu promitentul-vanzator ma obligam sa restitui o suma dubla fata de aceea prevazuta ca pret final de vanzare daca ma razgandeam sau daca apartamentul urma sa fie grevat de sarcini sau daca nu îndeplineam toate angajamentele stipulate. Totodata, promitentul-cumparator pierdea suma data avans daca nu respecta vreuna din obligatiile asumate (prezentarea la data stabilita la biroul notarial specificat, achitarea diferentei de bani etc.).

Si in final, eram de acord ca ANTECONTRACTUL sa fie inscris in Registrul de transcriptiuni si publicitate impobiliara a CF, cu înscrierea interdictiei de instrainare si grevare pana la data limita stabilita pentru semnarea contractului de vanzare-cumparare.

Poate ajuta.

Revin (editez) cu o informatie: Pentru a preintampina situatia pieirii bunului si sa fiu apoi pus in imposibilitate de a returna suma, am incheiat cu acordul cumparatorului si avocatului sau, o asigurare de locuinta completa, negociata cu o firma de renume in domeniu, pentru perioada de pana la data limita stabilita ca termen de translatie de proprietate.

#35
MustangGrecul

MustangGrecul

    New Member

  • Grup: Junior Members
  • Posts: 17
  • Înscris: 15.10.2016

View Posturtap, on 07 februarie 2017 - 11:09, said:


Eu promitentul vanzator primeam anticipat o suma reprezentând peste 80% din valoarea stabilita de comun acord pentru vanzare-cumparare (NB mai mult de 150.000 EUR).

Si in final, eram de acord ca ANTECONTRACTUL sa fie inscris in Registrul de transcriptiuni si publicitate impobiliara a CF, cu înscrierea interdictiei de instrainare si grevare pana la data limita stabilita pentru semnarea contractului de vanzare-cumparare.


Pasii de urmat ar fi aceeasi.

Insa exista o diferenta mare si semnificativa intre situatia ta si cea a unui propietar care ipoteca Prima Casa. Si anume ca NU se poate inscrie antecontractul si nicio interdictie de instrainare in CF.
Iar propietarul nici nu are voie sa adauge sarcini pe apartmanet fara aprobarea Ministerului de Finante si a Bancii care sunt co-propietari pana la lichidarea ipotecii

#36
urtap

urtap

    Member

  • Grup: Members
  • Posts: 331
  • Înscris: 01.02.2017
Banuiam eu ca nu se poate aplica solutia respectiva in cazul tau, dar am zis ca niste idei in plus pentru alte situatii asemanatoare pot ajuta.
Bafta!

Anunturi

Chirurgia cranio-cerebrală minim invazivă Chirurgia cranio-cerebrală minim invazivă

Tehnicile minim invazive impun utilizarea unei tehnologii ultramoderne.

Endoscoapele operatorii de diverse tipuri, microscopul operator dedicat, neuronavigația, neuroelectrofiziologia, tehnicile avansate de anestezie, chirurgia cu pacientul treaz reprezintă armamentarium fără de care neurochirurgia prin "gaura cheii" nu ar fi posibilă. Folosind tehnicile de mai sus, tratăm un spectru larg de patologii cranio-cerebrale.

www.neurohope.ro

0 user(s) are reading this topic

0 members, 0 guests, 0 anonymous users

Forumul Softpedia foloseste "cookies" pentru a imbunatati experienta utilizatorilor Accept
Pentru detalii si optiuni legate de cookies si datele personale, consultati Politica de utilizare cookies si Politica de confidentialitate