Vanzare cota parte indiviza din drumul de servitute

Am cumparat acum 2 ani o parcela de pamant si cota parte din drumul de servitute ce deserveste loturile din care face parte si al meu. Mentionez ca in contractul de v-c este mentionat ca am cumparat si drumul de servitute in latime de 4 m pe lungimea deschiderii lotului si ca detin 10% cota indiviza din respectivul drum.  Deci sunt  coproprietar pe  o parcela de teren  folosita ca drum de acces, in cota indiviza 1/10.
Proprietarul initial al loturilor inainte sa vanda ultimul lot a vandut o cota parte din cota parte indiviza aferenta drumului de servitute  unui tert care detine o parcela de pamant in fata loturilor noastre . Acum acesta se apuca de lotizat si spune ca are si el acces la loturi pe drumul nostru de 4 m fara sa mai lase si el nimic!!
1. Este legal sa poti vinde cota parte dintr-o cota parte indiviza catre un tert fara sa ai acceptul celorlalte parti care detin majoritatea?
2. Persoana din fata dupa lotizare va putea vinde loturile lui si  cote indivize din parcela cale de acces care este lasata de noi , fara acordul nostru?

Multumesc anticipat pentru raspunsuri.

Eu cred ca da. Atata timp cat este proprietar, chiar in indiviziune, poate vinde fara acordul celorlalti proprietari. Si la fel si noul proprietar (cumparatorul).

Cred ca nici macar nu este nevoie ca noul proprietar sa isi vanda parte din calea de acces, poate numai sa fie de acord, ca acea cale de acces, sa fie folosita pantru acces la acele loturi.

Edited by pasilla, 16 April 2016 - 23:24.

Cred ca este o neintelegere. Drumul de servitute (ca parcela) este detinut de proprietarii marginasi/riverani in devalmasie, nu se poate spune ca bucata asta este a mea, asta e a ta. Si nici nu se poate delimita/imprejmui. Cota parte a fost stabilita la parcelarea suprafetei initiale, functie de deschiderea la drumul de servitute. Fostul proprietar nu putea (teoretic) sa vanda la metru patrat ce si cat vrea el, cui i se nazare. Ce accept sa fi cerut si de la cine? Orice proprietate trebuie sa aiba o cale de acces, iar asta se stabileste prin planurile de urbanism.  
Daca vecinul de peste drum are cu acte o cota parte din lotul inregistrat in cadastru ca drum de servitute inseamna ca are dreptul de acces la lotul lui pe respectivul drum, inclusiv sa-si traga servitutile proprii (gen curent) sau sa participe la cele comune (gen apa/canal sau gaze).

Mai bine te-ai interesa la primarie care este retragerea fata de limita drumului, posibil sa ai oarece surprize, 4 metri mi se pare cam putin. Banuiesc ca drumul va fi cu 2 benzi de circulatie (care au cam 2,5 m latime), plus trotuar pe cel putin una din parti. Dintr-un foc sunt cam 7 metri...

 claudiu1, on 16 aprilie 2016 - 23:52, said:

Nu vrei autostrada cu 2 benzi si refugiu?

Minim este 4 metri, cat sa intre masina de pompieri.

Nu vreau eu nimic, asa este prevazut in HG nr. 525/1996 pentru aprobarea Regulamentului general de urbanism publicată în Monitorul Oficial Nr. 856 din 27 noiembrie 2002, care la Anexa nr. 4 la Regulament, la pct. 4.11, scrie despre latimea minima a drumului de acces. Pentru parcelarile pe 2 randuri (cazul descris, unul dintre loturi fiind de cealalta parte a drumului) accesele pana in 30 metri lungime se fac cu o banda de 3,5 metri latime (putin probabil sa fie atat de scurt drumul), iar peste 30 metri se fac minimum 2 benzi (total 7 metri latime), cu trotuar pe cel putin o parte. http://www.mdrl.ro/_...legi/hg_525.pdf

La 3,5 metri latime nu se poate lasa masina in fata casei (peste noapte), practic se blocheaza drumul.

Edited by claudiu1, 17 April 2016 - 01:32.

Da poti vinde cota parte fara acceptul nimanui.
Pana si la apartamente vinzi o cota parte din spatiul comun. Dar multi nici nu stiu ca apartamentele contin si asa ceva la cumparare.

Sa inteleg ca tu vrei sa obligi noul vecin de vis-à-vis sa cedeze din terenul lui pentru a se lati calea de acces si a putea parca in strada?
Slabe sanse sa il convingi la asa ceva din moment ce nu ai nici o acoperire legala.

Cate case/loturi sunt pe acea strada? Ca s-ar putea sa ai o surpriza si noul proprietar de vis-à-vis sa aiba o cota mult mai mare ca a ta si a vecinilor din moment ce el a cumparat tot terenul de vis-à-vis de casele voastre.

Edited by vubiv, 17 April 2016 - 07:11.

 LukRo, on 17 aprilie 2016 - 00:48, said:

Te las sa-ti imaginezi cum se opereaza cu o masina de pompieri intre doua ziduri si 4 m latime ....

Ca si cum ar avea cineva nevoie de pompieri... ce naiba, ca aia vin doar sa constate, cand deja casa e arsa bine.
Poti sa ai tu iesire si la bulevard cu 6 benzi pe sens, nu va schimba cu nimic actiunea lor.

Edited by vubiv, 17 April 2016 - 07:36.

Drumul de servitute este un accesoriu la un bun principal . Fara achizitia bunului principal nu poti cumpara fara acordul celorlalti proprietari cota parte din accesoriu- drum  de servitute.
Eu intreb daca proprietarul care ne-a vandut noua loturile putea sa vanda acestui tert acea cota parte din drum de 1.2 %  fara acordul nostru?
Pe scara unui bloc eu pot sa vand cota parte din casa scari (fara sa vand si bunul principal -imobilul) catre orice tert fara aprobarea celorlalti proprietarilor de pe scara?

 qlaus01, on 16 aprilie 2016 - 23:06, said:

Da.
Chiar am fost implicat intr-o astfel de tranzactie. Vreo 5 proprietari detineau (in indiviziune) diverse cote dintr-un teren de 5000 mp.
Unul dintre proprietari detinea echivalentul a 650 mp. Eu am cumparat de la el echivalentul a 500 mp, iar un alt co-proprietar a cumparat restul de 150 mp, totul intr-o singura tranzactie, fara sa fie necesar acordul tuturor.

Evident, a fost nevoie de acordul tuturor cand am facut dezmembrarea si iesirea din indiviziune. Trebuie sa fie de acord toti co-proprietarii ca lotul respectiv sa fie cel care "pleaca". Tot asa, ar fi fost nevoie de acordul tuturor daca as fi vrut sa obtin o autorizatie de constructie, inainte de dezmembrare.

 qlaus01, on 16 aprilie 2016 - 23:06, said:

Va putea vinde cote indivize din ceea ce detine el.

Edited by kolfleading, 17 April 2016 - 08:15.

 vubiv, on 17 aprilie 2016 - 07:14, said:

1. Cum am zis si in postul precedent nu cred ca poti cumpara intr-o scara de bloc o parte din cota parte din casa scarii sau a oricarui bun comun (uscatorie, mansarda, terasa) fara acordul celorlalti proprietari.
2. Eu consider normal ca eu si vecinii mei care am platit cate 4*22 =88 mp de fiecare si care detinem 98 % cota parte din drumul de servitute sa avem un cuvant de spus si sa dorim sa lase si el din parcela lui drum pentru servitute.
Si la plata impozitului eu platesc impozit pentru 88 mp drum servitute iar el pentru 6 mp pe care ii va imparti la 3 loturi. E corect?
3 . Imposibil din motivele explicate mai sus.

 kolfleading, on 17 aprilie 2016 - 08:09, said:

Deci a fost nevoie de acordul coproprietarilor pentru a iesi din indiviziune si apoi s-a facut vanzarea, nu?

Drumul inteleg ca are 4m pe 22m, adica 88mp.
Tu nu platesti impozit pentru tot drumul de 88 mp. Platesti doar pentru cota pe care o ai, si anume 10% cum ai spus mai sus, adica 8.8mp.
Vad ca nici cu matematica si logica stai prost. Faci cum faci si calculezi totul in favoarea ta.
Legal vorbind nu aveti ce sa faceti sa il fortati sa doneze el din terenul lor pentru parcarile voastre.

La inceput ai spus ca detii 10% cota, sa inteleg ca sunt 10 loturi pe acea alee.
Cand faci un calcul pe o distanta de 22 m cu loturi stanga si dreapta ar rezulta o deschidere de 4.4 metri (22/5) la strada, ceea ce nu cred ca e posibil.
Deci mai umbla la cifre ca nu se leaga.

Edited by vubiv, 17 April 2016 - 10:12.

 vubiv, on 17 aprilie 2016 - 10:10, said:

Hai sa fiu mai clar sa intelegi si tu, drumul de servitute are 220 m lungime si 4 m latime de aici cota mea 220 m / 10 loturi * 4 m =88 mp ce reprezinta 10% din drum.
Loturile noastre astfel impartite sunt toate pe partea stanga a drumului de servitute . Cel de pe partea dreapta a drumului a cumparat 5 mp din cota parte din drumul de servitute a ultimei parcele de pe partea noastra inainte ca aceasta sa fie vanduta de fostul proprietar.
Hai sa nu inflamam topicul cu referiri rautacioase la logica sau calcule si citeste mai bine postul in care am specificat ca fiecare lot de pe partea stanga a cumparat 88 mp din drum , exceptie ultimul lot vandut caruia i s-au vandut 83 mp pentru ca 5 mp i-au fost vanduti celui cu parcelele de pe dreapta.

Lotul constituit de fostul proprietar ca drum de servitute a fost vandut la mai multi co-proprietari asa cum a vrut el, era dreptul lui. Daca voia, avea posibilitatea nici sa nu-l vanda, dar insemna sa ramana proprietar pe un teren care nu-l putea folosi efectiv, si pentru care platea anual impozit la primarie (degeaba). Nu am gasit vreo reglementare care sa precizeze marimea suprafetei din lotul cu destinatie drum de servitute in functie de deschiderea la drum sau suprafata loturilor adiacente. Impartirea lotului detinut in devalmasie se face la dezmembrarea cadastrala si, de obicei, se face in functie de deschiderea la drum. Asa ca fostul proprietar a procedat legal, vanzandu-si bunul dupa vointa lui. Nu avea pentru ce sa ceara acordul celorlalti co-proprietari, pentru ca nu le-a vandut din suprafetele lor, ci pe a sa. Ca ceilalti co-proprietari aveau drept de preemptiune... este alta treaba.

Legat de faptul ca un vecin de pe cealalta parte a drumului de servitute lotizeaza, la randul lui, terenul detinut, puteti sa mergeti la primarie, la urbanism, sa intrebati ce am scris eu mai sus, in ideea ca in PUZ si PUD sunt detalii privitoare la parcelare, functii urbane, organizarea retelei stradale si alte cele. Fiind vorba de un drum de servitute cu parcelare pe 2 randuri, ar trebui marita latimea de la 4 la 7 metri. Proprietarii de drept ai loturilor initiale pot invoca faptul ca ei deja detin 95% din actualul drum de servitute, deci se impune ca retragerea sa fie facuta, prin compensare, din terenul care acum se lotizeaza.

Nu intotdeauna ce este moral este si legal, normal ar fi ca vecinul sa cedeze si el teren la dezmembrarea lotului sau.
Oricum nu veti ajunge la un consens, poate aveti succes la primarie sa constate ei prin HCL cum trebuie facuta retragerea. Daca nu, prevad un proces

Edit: aha, drum de 220 metri lungime. Ajungi la vorba mea, trebuie lasata latimea de 7 metri conform HG-ului invocat de mine. Primaria va poate impune retrageri de limite de proprietate pentru a ajunge la dimensiunea respectiva.

Proprietarii de pe partea cealalata a drumului, pana la cel vizat, care este ultimul pe drumul de servitute, pe unde au acces? Asa ca mers si consultat PUZ si PUD, de vazut ce prevede. Ce scrie acolo asa trebuie facut, ca d'aia sunt planuri aprobate.

Edited by claudiu1, 17 April 2016 - 11:31.

 maximg, on 17 aprilie 2016 - 07:19, said:

Legea spune ca trebuie sa poata trece masina de pompieri, nu sa faca manevre. Si eu ma folosesc de un drum de servitute de 4 m si ma enerveaza ca pomii din loturile celorlalti se revarsa in drum si zgarie prelata la masinile curierilor astfel incat nici un curier nu mai vrea sa intre la mine. Si mie mi-ar place sa am bulevard prin fata casei. Dar asta e legea.

Eu inteleg ca sunt 10 proprietari pe partea stanga a drumului de 220 m.
Noul proprietar care are terenul de pe partea dreapta cu o deschidere de 220m la drumul de acces a cumparat o parte din cota de 1/10 a unuia din cei ce sunt pe partea stanga (mai exact 22.7% din cota individului, adica 2.27% din total drum), astfel asigurandu-se ca are cota si nimeni nu poate sa ii interzica legal sa foloseasca drumul.

Edited by vubiv, 17 April 2016 - 12:10.

 LukRo, on 17 aprilie 2016 - 12:03, said:

A " opera " o masina de pompieri , nu inseamna a intoarce , ci a lucra pe linga ea !
N-ati vazut o interventie pina acum ????
In cazul de fata , " drum " de 220 m si 4 m latime , este absolut aberant . Nu gasesc acum , dar sint si niste norme care spun ca nu se pot face strazi mai lungi de 150m ( parca ) . 220 m , nu este drum , este o poteca , si asa va ramine , un minus al terenului .

 vubiv, on 17 aprilie 2016 - 12:07, said:

Da, asa este. Este legal sa vinzi doar cota parte din drumul de servitute fara sa achizitionezi si fondul al carui accesoriu este acest drum de servitute?
Cum am dat si mai sus exemplul cu casa scarii la bloc, eu pot vinde o parte din cota mea parte de pe scara unui tert? Si fara sa am acordul copropritarilor?