Case cuplate P+1 Ilfov

Dupa multe si indelungi cautari, suceli si razgandiri, a venit vremea sa demarez si eu constructia unei case.

Dupa cateva peripetii cu samsarii de terenuri din IF, interminabile discutii pe tema utilitatilor cu cei de la Enel/gaze/primarie si cu cei din localitate, acum sunt in stadiul in care dupa muuuulte discutii cu vanzatorul terenului asteptam INCA sa-si faca actele pt ca n-a avut mai nimic la zi, nicio tema facuta si s-a si sucit de vreo 2 ori.

Mai nou la oficiul de cadastru terenul ii apare ca fiind extravilan desi la primarie e intravilan, asa ca mai avem de asteptat cateva saptamani pana rezolva si putem merge la notar.

Deschid topicul inaintea demararii propriu-zise a constructiei pt ca deja apar tot felul de situatii care ma depasesc si am nevoie de ajutor.

Pe scurt, vrem sa facem un duplex cam la 2x110-120mp utili, P+1, cate 3 dormitoare; noi speram sa-l facem anul asta dar cu atatea intarzieri cu terenul, cel mai probabil il vom face acum la rosu si la primavara terminam. Am gasit un constructor, am vazut vreo 2 case facute de el, ne place cum lucreaza si daca nu intervine ceva, mergem pe mana lui.

1. Prima problema ar fi cea a terenului: cum se poate rezolva cel mai usor? Vanzatorul zice c-a aflat ce are de facut, cica e complicat si costa si in plus dureaza peste 20 de zile. Aveti idee cum se poate rezolva? Din moment ce-i o problema de actualizare a bazei de date a astora de la OCPI, de ce trebuie sa alerge vanzatorul si sa dea bani? Pe mine ma doare ca dureaza si cu cat dureaza si se complica, cu atat sansele sa se suceasca vanzatorul sunt mai mari si cu atat mai mici sunt sansele sa mai construim ceva anul asta.

2. Constructorul a prins cica o oferta la materiale si m-a sunat sa-mi ceara acordul sa le cumpere deja pe numele meu Nu avem nimic semnat, avem doar un acord verbal. Mi s-au aprins niste beculete la cererea lui, dar ma gandesc ca atata timp cat n-avem nimic semnat, nu i-am dat niciun ban avans, in caz de ceva e pierderea lui. In materie de proiect de arhitectura avem doar un proiect de-al lui ca punct de plecare, pe care insa il vom modifica serios - nici macar n-am apucat sa intram in detalii pe tema asta, deci nu stiu de unde si-a calculat el necesarul de materiale. E clar c-o sa fac ochii cat cepele sa vad ce-a cumparat/facturat si ce-o sa foloseasca efectiv.

3. E prea tarziu banuiesc pt o casa finalizata anul asta; e prea tarziu si pentru una la rosu? Pe la sfarsitul lunii se va rezolva la OCPI, apoi inca cateva zile pentru dezmembrare, apoi CU, apoi notar, apoi intabularea, apoi AC si ce naiba o mai fi de facut.

Edited by Tuliman, 07 September 2015 - 13:40.

Nu va grabiti!!!
Pt toate cele 3 puncte rabdare. Pana nu e in regula cu terenul cum doriti nu dati banii. La fel si cu constructorul. Mai intai proiect, autorizatie, necesar materiale contract cu toate delaliile si apoi banii. Deci nu va grabiti ca apoi sa spuneti ca as fi facut altfel. O casa nu se face usor si e pt toata viata si chiar mai mult.
Succes!

Recomand tot ce a zis Ditian. mai bine va apucati din primavara... Referitor la aceste "oferte" de materiale.. sunt tertipuri.. poate sa mai astepte.. nu vor creste preturile la materialele de constructii, cel nu putin nu cat sa se simta la buget.

Edited by Drag0n_X, 07 September 2015 - 14:22.

Pe langa sfaturile de mai sus pe care ti le recomand si eu, in locul tau as mai cauta teren intre timp, pana rezolva cu actele. Poate gasesti ceva mai ok si disponibil imediat, cu actele la zi, etc.

Pai ne mai uitam de teren intre timp, la fel cum face si vanzatorul care isi tot actualizeaza anuntul pe olx cu diverse variante de parcelare, fara sa tina cont ca una dintre parcele e teoretic vanduta....

Cat despre oferta la materiale, constructorul mi-a zis ca va da o comanda mai mare pentru un alt client de-al lui care-si face un bloc si va prinde un pret mai bun, de aici si ocazia de moment. Tind sa-l cred pana una alta, doar ca nah, sunt cu ochii pe el ca pe butelie la cate povesti am auzit. La fel, cica deja mi-a facut etrierii

He he - acum vine toamna, peste vreo luna incep ploile, si iarna, materialele se vor ieftini, constructorii vor sta degeaba, exact momentul sa cumperi materiale si sa te obligi cu constructorul

Mai bine astepti pana ai autorizatia de construire in mana. Ca dureaza cat nu iti vine sa crezi.

Etrierii se fac pe baza proiectului D. P. TH. + D. E. cand structura e semnata si verificata de verificator.

Edited by Oxigen1234, 07 September 2015 - 14:46.

Intabularea cam cat dureaza? Imi zicea cineva c-ar dura vreo 3 saptamani chiar si ca fara ea, nu prea pot face nimic. Asa e?
Asta cu materialele e cam facuta.... nu prea mai pot da inapoi, pot eventual sa-i cer ceva la schimb. O sa-l intreb daca aia cu care lucreaza nu cumva ieftinesc materialele iarna.
Constructorul il vad ca e cam nelinistit sa mai prinda o lucrare - pe mine adica - inainte de inceperea iernii si asta nu prea-mi inspira incredere.

Teren - nu dai un leu pînă cînd nu sînt toate actele în regulă.
Construcție - constructorul știe că veți modifica proiectul? Modificărila alea implică proiect de structură nou? Etrierii ăia sînt pe proiectul vechi - spuneți-i constructorului să pună frînă că lucrează degeaba (deși cred că nu a făcut nimic, îi are rămași de la o casă anterioară). Chiar dacă nu ați modifica proiectul constructorului, structura depinde și de tipul terenului - trebuie musai făcut studiu geo și actualizată structura.
Concluzie - aici graba poate provoca niște pagube serioase. Deciziile se iau după ce gîndești bine, în niciun caz pe loc. Oferte sînt tot timpul iar perioada e taman bună - vă faceți proiectul și luați aprobările peste toamnă și iarnă si vă apucați de construcție la primăvară. Are și avantajul că nu lăsați o construcție neterminată să fie plouată, ninsă și înghețată.

Pai vanzatorul (e o doamna) s-a trezit acum sa ne ceara pre-contract si avans, dupa ce s-a sucit de cateva ori intr-un mod stupid rau in astea cateva saptamani/luni de discutii. Imi venea s-o injur la telefon de cat tupeu are.

Prima data cand am vorbit cu ea la telefon, mi-a zis clar ca si-n cazul in care parceleaza, pretul e acelasi ca si pentru tot terenul pe care-l are la vanzare.
Cand ne-am vazut prima data dupa cateva zile ca sa mergem sa vedem terenul, deja se razgandise si vroia mai mult.

A doua suceala a fost din cauza drumului de servitute: si-a facut ea niste schite cu parcelarea si facuse drumul de 3m; i-am zis ca nu-i ok, ca cel mai probabil va trebui largit ca nu-i accepta astia de la primarie un drum de 3m, ea a tinut-o pe-a ei, am negociat un pret si dupa ce s-a dus la primarie dupa CU si i-au spus aia ca-i accepta doar cu un minim de 4m, ne-a cerut mai multi bani.... alta tiganeala pe pret.

Constructorul da, stie, numai sa nu-i fi iesit pe cealalta ureche. N-o sa fac compromisuri cu el la structura sau la proiectul de arhitectura si oricum, imediat ce-o sa am ceva scris de la el/arhitect/structurist, vin aici si postez Constructorul sustine sus si tare ca luram fix ca-n proiect, o sa lucram cu diriginte, astia de la primarie cica verifica si ei periodic stadiul si calitatea lucrarilor....
De etrieri s-a apucat acum cateva saptamani pt ca avea muncitori care somau....si a zis sa le dea ceva de facut. Ma rog, asta-i varianta lui.

Edited by Tuliman, 07 September 2015 - 15:16.

Rabdare. A pune presiune este o tactica des folosita. Nu v-as recomada sa faceti nimic pana nu rezolvati cu terenul. Vorbeste cu proprietarul sa vezi clar despre ce e vorba. Mergi cu el la un notar sa vezi intai dc e ok cu actele. Daca nu-i ok, atunci ai terminat-o. Apoi vezi despre ce suma e vorba si cat dureaza pt rezolvarea cu extra-intra. Asa poti vedea dc merita sau nu treaba.
In ordine prioritati:
1. Actele
2. Achizitie teren
3. Proiect
4. Autorizatie
5. Incepere lucrare
Asta pt ca din ce imi dau seama nu aveti experienta in domeniu. Unele puncte se pot inversa, lucra in paralel, etc dar avand in vedere lipsa experientei vei pierde din capacitatea ta de control. Schimband ordinea, polul puterii nu va fi deloc la tine cum ai vrea, deci vei juca dupa cum ti se va canta.
Ca punct de reper, daca cei cu care ridici au seriozitate, in 3 luni o poti duce la rosu daca ai banii necesari. Dar tb sa iei in calcul eventuale blocaje pe traseu (mai au si alte lucrari in paralel, sincope in alimentarea cu materiale, erori de executie descoperite si remediate, vreme nefavorabila, etc). Pe parcurs, stiind ca nu-ti convine sa intri in iarna in anumite etape, constructorul sau furnizorii de materiale iti pot face fitze.
Asadar, de ce sa te grabesti ca sa ai probababilitati mai mari de a-ti crea noi probleme?
Atentie la proiect. Ganditi-va bine ce aveti nevoie si puneti-le pe hartie. Asa veti avea ce va doriti si nu ce va iese. Rezultatul va devia din conditie in conditie. Daca proiectul de la care vreti sa plecati il veti modifica serios, atunci de fapt e un proiet nou.
Costurile si manopera sunt in corelare cu proiectul. Asadar, de unde stii tuu sau constructorul care e costul?

cu parcelarea si drumul de servitute am avut multe probleme la terenurile cautate.Multi proprietari spuneau una iar la notar o schimbau (evident in folosul lor). De ex. sa nu facerm drum de servitute, ci sa-mi dea drept de acces prin proprietatea lui. Am spus pa.

Edited by Raul_RAMu, 07 September 2015 - 15:54.

Mda, la faza cu drumul de servitute am dat peste vreo 2 terenuri care nu aveau decat acces la un drum public neamenajat si atat.
Terenul asta are la fel acces direct la un drum public neamenajat si-n paralel printr-un drum de servitute acces la un al doilea drum public amenajat.
Desi m-as fi asteptat ca dpdv legal sa fie suficient accesul la drumul neamenajat - ca practic ai acces la un drum deci poti cumpara si construi, la primarie ne-au facut figuri si-au cerut obligatoriul drum de servitute de min 4m spre drumul amenajat, desi nu l-am declarat drum de servitute ci parte din parcela, ceea ce ma face sa ma gandesc ca la primele terenuri nu ne-ar fi dat probabil autorizatia de construire....neavand decat acces la drumul neamenajat. Adica ne luam teapa cu ele daca le cumparam.

Edited by Tuliman, 07 September 2015 - 16:33.

 Tuliman, on 07 septembrie 2015 - 15:14, said:

Il cunoasteti bine pe acest constructor? S-ar putea sa aveti probleme cu el. Practic va obliga sa lucrati cu el, ceea ce nu e normal in conditiile in care nici macar nu aveti terenul.

Ne obliga moral, pentru ca nu avem nimic semnat cu el. E aiurea intr-adevar ce face, dar in caz de forta majora putem ingrosa obrazul si spune stop, fara sa-i platim nimic.
Omul pare ok.....si cat timp etrierii se vor potrivi pe proiectul nostru, mie unul imi convine ca s-a apucat deja de treaba, numai sa nu avem surprize.

Edited by Tuliman, 07 September 2015 - 16:59.

Nu vreau sa te "dezumflu" dar nu ai nici o sansa sa incepi anul asta, nu mai zic sa si termini la rosu... 15 zile intabularea pe numele tau dupa ce cumperi terenul, 30 de zile  certificat de urbanism dupa ce iese intabularea. 30 de zile in medie avizele care iti sunt cerute in CU, 30 AC dupa ce iese CU... Nu mai zic cz pentrul avizul de la sanatate publica ai nevoie de memoriu tehnic de la arhitect, ceea ce inseamna ca teoretic nu il poti depune pana nu ai macar un proiect aproximativ...

E ciudat rau de tot.
Proprietara terenului pare ca isi cauta alti cumparatori pe bani mai multi, la primarie isi freaca palmele in asteptarea spagilor, constructorul s-a apucat sa croseteze etrieri pentru un proiect inexistent. Stai linistit ca nu face nici un etrier, doar va spune voua asa, sa va forteze mana.
Foarte serios, nu as colabora cu niciunul dintre astia. Trebuie sa fiti foarte atenti cu cine lucrati. Ar trebui sa o luati de la capat cu oameni mai seriosi.

Fugi.
Cauta-ti alt teren. Sunt peste tot.
In aceste conditii mai devreme de 6 luni nu bagi o casma.
Proprietari ca tine am gasit si eu. I-am simtit dar am zis ca poate poate. Din 3 proprietari, 2 mi-au dat teapa si unul prin agentia General service 2000 agent Ionel Marin. Un nesimtit care a zis ca el nu stie ce care e realitatea cu terenul.
Iar cu constructorul, pai el nu stie cat dureaza sa iei CU  , apoi cele 10-15 avize si in final AC? Numai sa-i verifice proiectul arhitectului dureaza 20 zile. E varza.

Chiar pune-i o intrebare.

Chiar m-ai facut curios. Unde cauti teren?
La distanta de oras de-ai gandit? Cat timp iti ia, utilitati, asfalt, mj de transport?
Te bucuri de un pret scazut pe mp dar recuperezi cand aduci  curent, gaz, apa, canal. Eu zic sa te ga desti bine.

Quote

Mai devreme de 6 luni oricum nu se apuca nici daca cumpara terenul maine. Decat cu un proiect facut pe genunchi si daca vrea sa forteze legea (sa se apuce inainte sa iasa AC si toate hartiile, ceea ce e cam riscant). Pana ies hartiile vine iarna...

Quote

Aveti sanse MARI ca daca drumul are doar 4 metri prin CU sa va oblige sa va mai retrageti cu gardul de la strada inca 1-2m pe fiecare parte, ca sa rezulte un drum de minim 6 metri. Deci, dupa ce il cumperi si dai banii pe el, esti obligat sa renunti la cateva zeci de metri bune...

Edited by oMariusRO, 07 September 2015 - 21:58.

E ciudat, asa e, dar e viata reala. Cam asta e jungla in care iti faci casa acum. De-asta sunt scumpe "la gata". Din pacate nici calitatea nu e ok de cele mai multe ori (ca sa nu fiu pesimist). Drumul mai larg de acces este in favoarea ta. Gandeste-te la betoniera, etc. Doamne-fereste de nevoia unei masini de pompieri. Apoi, pe timp de pace: o masina parcata in fata portii poate bloca strada. Cand ninge, se ingusteaza oricum. Cei drept, terenul ar trebui vandaut in clar ca suprafata, nu sa platesti si un drum care apoi nu mai e al tau daca vrei sa fie amenajat. Dar, e haiducie. Cine rezista, bine, cine nu, pa. De parca atunci cand iei apartamentu, locul de parcare nu ti-l pune tot la mia de euroi mp (in caz fericit). Ajunge sa coste locu de parcare mai mult decat masina...Si nici macar nu are o acoperitoare ceva, nu e garaj, etc.

Edited by Raul_RAMu, 07 September 2015 - 21:56.