Casa P+1E, Cernica

Salutare tuturor,

Am achizitionat anul trecut un teren de 500mp in zona Bisericii Cernica II, intr-o zona construita, cu dezvoltare lenta. Ca si utilitati in zona sunt doar energia electrica si gazul.
De atunci am luat legatura cu un arhitect, am convenit asupra planurilor casei, am obtinut toata documentatia, ne-am ocupat de avize, am luat legatura cu un constructor si de cateva zile suntem posesori de AC. Caracteristicile viitoarei constructii sunt:
- Sc = 134,2mp; Scd = 253,3; Su = 202,6mp; Sloc = 98mp / 4 camere
- structura va fi constituita din stalpi si grinzi BA, fundatii continue din talpi BA, zidarie caramida, acoperis sarpanta.

Am agreat cu constructorul, in discutii anterioare, ridicarea casei la rosu la un cost aproximativ de 31000 EUR cu materialele sale, eu urmand sa angajez un diriginte de santier care sa supervizeze lucrarile si sa se ocupe de cartea constructiei.
Dupa momentul in care am anuntat constructorul ca sunt in posesia AC, acesta mi-a inaintat un deviz estimativ (conform cantitatilor din proiect) cu mult mai mare, asta dupa doua luni avute la dispozitie sa studieze necesarul de materiale. Acest fapt mi-a ridicat niste semne de intrebare. Gasiti atasate capturi dupa cateva planuri si devizul estimativ.
Intr-ucat nu am semnat un contract cu acest constructor, astept pareri/sfaturi legate de valoarea devizului. Sunt deschis la alternative. Ma vad cu constructorul peste doua zile, sperand la o diminuare a devizului.

De asemenea astept recomandari de diriginti de santier seriosi, care sa stie ce au de facut. Evident, nu am anuntat o data de incepere a lucrarilor.

P.S. - mi-a placut executia constructorului lui alex_855.

Cand a facut prima oferta ai avut proiectul final/complet? Sau ai facut modificari importante in proiect, ai marit suprafata construita?
Oferta a fost facuta pe baza celor 4 planse atasate mai sus sau exista un proiect tehnic complet, cu detalii pentru fiecare etapa, extrase de armatura, antemasuratoare facuta de proiectant?
Sper ca nu ai avut aceiasi abordare si cu respectivul constructor, nu este niciun nostradamus pe aici sa stie cat fier sau beton ai tu in casa respectiva doar din 2 planuri si 2 fatade fara nicio cota...

Este totusi si una din abordarile constructorilor din ziua de azi, nu generalizez insa am trecut si eu prin asta. Se bazeaza ca dupa ce ai AC esti presat sa incepi si iei decizii rapide si poate pripite.

Edited by the_lion, 25 March 2015 - 15:38.

Nu s-au facut modificari, constructorul a avut documentatia completa (DTAC, DE, memorii, etc). Cantitatile de materiale din tabel sunt cele din antemasuratoare. Pot furniza alte detalii din proiect, la cerere.

Te intelegi doar pentru manopera. Va insista ca nu se poate.Daca nu vrea cauta alt constructor care face doar manopera. Cumpara materialele care le doresti si nu ai probleme.Bafta.

Ceva atunci nu se leaga...daca doar materialele fac aproape 28.000 EUR cum de v-ati inteles initial la 31.000 EUR?
Asa, doar aruncandu-mi un ochi nu pare sa fi umflat pretul la materiale, si atata timp cat cantitatile sunt date de proiectant...inseamna totusi ca problema este in alta parte.
Cofra cu scandura sau avea el cofraje?
Mai sunt unele "mici adaugiri", de obicei ei se mai scot la partea de cofraje ca baga suprafata estimata de proiectant la material, de parca toata scandura de la fundatii o scoti si o arunci integral. Prietenul tau a considerat ca nici macar buiandrugii nu-i poate scoate din niste resturi de scandura...
Te-a mai umflat un pic pe la plasa aia STNB, insa per total pretul unitar la materiale este unul decent. Problema este la cantitati, dar pe-alea nu le-a calculat el...

Daca te iei insa dupa medie pe acolo iesi (cum cu siguranta a facut si el...ei iti fac devizul invers, nu crede balivernele ca pun acolo niste manopere reale. De ex, la sarpanta manopera aia este mult subestimata, dar trebuie sa o scoata cumva la capat...). Adica 150EUR/mp ori 253mp construiti te duc pe la 38.000 EUR.
Nu-mi dau seama daca in cei 253mp construiti intra sau nu si terasele. Daca la cei 253mp de casa se adauga separat si terasele, atunci si manopera este una relativ ok...si poti sa te iei mai degraba de proiectant care ti-a bagat 11t de fier si 160mc de beton...

Atentie!!!: in mod clar devizul asta nu este in suma fixa, atata timp cat materialele respective sunt calculate probabil fara pierderi de proiectant.
De ex, aia 9.5mc de lemn din antemasuratoare sunt cumva detaliati pe tipodimensiuni de grinzi si lungimi de aprovizionat?
Daca nu, mie mi-e clar...problema este la proiectant si nu la constructor. Sa vii la mine ca am vreo 3mc de resturi de lemn, ti-l dau l a jumatate de pret, sigur poti sa-i folosesti (ca asa zice proiectantul tau, nu conteaza cum este , la mc sa iasa!!).

Edited by the_lion, 25 March 2015 - 17:09.

Constructorul tau si-a facut propriile calcule iar suma rezultata a fost impartita pe cantitatile proiectantului (am mari dubii ca el chiar va sapa 60mc manual)
Ce se intampla cu materialele/manopera lipsa din acele liste ? impamantare, tevi pt utilitati, impermeabilizare elevatie... etc
De ce scrie la final "preturile la MATERIALE" includ TVA ? si manopera?
In locul tau (am senzatia ca nu vrei sa alergi dupa materiale si nici nu te pricepi dar vrei lucru calitativ) as mai incerca sa negociez ceva la pretul total (probabil a luat in calcul acest aspect) si as semna un "lump sum contract" in care sa precizezi clar ca orice abatere va fi conform normativelor in vigoare, se vor face faze determinante inainte de lucrari ascunse... etc si cel mai important: banii DUPA finalizarea unor etape + penalizari in caz de neindeplinire a contractului.
Mi-as rezerva si dreptul de a efectua oricand incercari pe beton la un laborator independent, fie si doar ca "sperietoare"
De garantie de buna executie nu mai vorbesc ca poate mai sunt si contructori prin zona

the_lion, on 25 martie 2015 - 16:57, said:

Sau stie ca la vremea aia el nu va mai fi pe santier.... [ http://1.1.1.1/bmi/forum.softpedia.com//public/style_emoticons/default/whistling.gif - Pentru incarcare in pagina (embed) Click aici ]

Daca pune TVA-ul pe manopera, ala o sa vina acompaniat si de alte costuri. Nu-ti face calculul ca inmultesti manopera cu 24% si gata costul final ca o sa te inseli.
Este bunul mers al constructiilor in Romanica, cu firma dar la negru!

PS. Devizul asta la final se duce cel putin cu 15% in sus. Nu o sa vezi niciun constructor care sa-si asume antemasuratoarea proiectantului, pe care nici ala nu si-o asuma intr-un final (daca a gresit cu ceva materialele alea le platesti tu, nu el).
Intr-un final este normal, nu-ti poti asuma ceea ce a calculat altul dar pe banii tai. La manopera nu-i problema ca acolo se scoate, la materiale insa este...proiectantii nostrii nu stiu sa faca calcule si cand fac rahaturile astea de antemasuratori sunt deja sictiriti si considera asta mult sub pregatirea lor sa stea sa calculeze ca lumea...
Ca un executant sa-ti lucreze in deviz fix inseamna ca el sa stea 2-3-5 zile sa-ti faca tie oferta si sa-si calculeze materialele tehnologic, cu pierderile inerente.

Sa zicem ca poti negocia un pic la manopera si o scoti la 35 EUR/mp, rezulta la 8855 EUR + terasele.
De la materiale nu prea ai de unde sa dai jos (in afara de putin la cofraje), decat daca proiectantul s-a inselat.
Concluzionand, casa asta nu iese la 31.000 EUR orice i-ai face tu. Nu cu materialele puse in antemasuratoarea de la proiectant. Pretul ala este unul corect...

Edited by the_lion, 25 March 2015 - 17:30.

the_lion, on 25 martie 2015 - 16:57, said:

Asta am observat si eu - suprafata totala de cofrat + manopera duce undeva la 30000 RON. Considerand ca o parte din scandura se recupereaza, cum este normal, am dedus o reducere de minim de 1000 EUR la materiale.

gabian22, on 25 martie 2015 - 17:15, said:

Perfect adevarat, am apelat la aceasta varianta din doua motive: 1. nu am timpul, sculele, cunostintele sa fac constructia in regie proprie; 2. vreau sa platesc exact cat intra fara sa-mi ramana materiale. Iata ce propune in legatura cu plata:
"
Etapa 1 integral materiale pentru fundatie si 15% avans din manopera etapei 1 , la finalizarea etapei 1 (turnarea placii pe parter restul de manopera aferent etapei 1).
Etapa 2 avans  integral materiale , manopera la finalizarea placii peste parter
Etapa 3 avans integral materiale , manopera la finalizarea acoperisului.
"

Cauta alt constructor.

the_lion, on 25 martie 2015 - 16:57, said:

Cei 253 de metri includ si terasa acoperita de 15,7 mp.

Nu plati materialele in avans, ci numai dupa ce le vezi in curtea ta. Manopera trebuie impartita in mai multe etape, nu numai 3, cu plata dupa fiecare etapa.
In afara de un avans de aprox. 1000 EUR pentru organizare de santier, nu plati avansuri si nu vei avea probleme. Este matematic de simplu.

gabian22, on 25 martie 2015 - 17:46, said:

Pai eu il caut, dar nu se lasa gasit

Am primit oferta comerciala si ATR de la Enel. Problema este ca lungimea traseului de la BMPT proiectat pana la coltul cel mai apropiat al terenului este de min. 278m. Ce tip/model de cablu trifazic din Cupru ar fi recomandat pentru a mai compensa pierderile in acest caz?

La proiect se mai putea lucra. Zona de zi e cam imprastiata ca amplasare de mobilier , bucataria a rezultat mare doar pentru a scoate un balcon la etaj, dormitoarele inguste , ghena de la etaj da in living (chestie de incepator -probabil e la inceput de drum arhitectul tau). La exterior se vad cateva detalii arhitecturale (probabil sunt inspiratie - nu stiu, doar presupun . Imagini cu exteriorul in 3d nu ai ?
Modificari ce s.ar mai putea face in stadiul care esti : ghena sa o duci prin coltul de la bucatarie (cu coturile aferente ), renunta la balconul de pe spate si mareste dormitorul  .Eventual daca doresti balcon la acest dormitor ,il poti dispune peste terasa ,cu iesire prin lateral (gen bucatarie).
Apoi ,lamureste.ti partea de incalzire  , centrala , eventual un semineu cu schimbator incorporat, partea de izolatii -de anvelopare.
Apoi, ia la puricat toate detaliile arhitecturale ca sa iasa ca in proiect, incat sa le hotarasti cu constructorul din start ,ca sa nu te astepti la suprize pe parcurs. Bafta !

Nu stiu cum sta cazul aici, dar mie mi se intampla aproape de fiecare data sa primesc 3 planse de arhitectura si sa mi se ceara um deviz. Pana nu exista un proiect complet cu toate anetemasuratorile facute nici macar nu arunc un ochi pe proiect.
Chiar si cu riscul ca acel client sa caute un alt conatructor care sa-i promita marea cu sarea pe baza a 3 planse.
In constructii e la fel ca la um service auto.
Mecanicul nu iti poate face un deviz de rearatii daca nu dechide capota sa vada care e problema.
Probabil initial ati avut o discutie de principiu, dupa care s-a facut devizul dupa antemasuratorile proiectantului.
Cat despre calculele fiecaruia, nu sunt 2 constructori la fel cum nu sunt 2 dentisti la fel. Fiecare are bucataria proprie si vrea sa fie sigur ca nu ajunge sa plateasca din propriul buzunar pt casa altuia.
In definitiv, daca ati vedea cum arata cu adevarat un deviz profi cu cheltuieli directe, indirecte, profit, cas, tva, etc... ati vorbi singuri pe strada si v-ati mai face casr doar de la 60mp in jos cu 50.000 la rosu.
Dar, avand in vedere ca e Romania, merge si cu pretentii nemtesti si preturi bulgaresti daca se poate.
30.000 o casa la rosu e un bmw chel si fara mari prtetentii.

Lasa ca nici cu constructorii nu mi-e rusine. Daca le e frica sa nu faca cineva casa pe banii lor de ce insista sa bage materialele in deviz si nu factureaza doar manopera?

@ oMariusRO - de ce ai factura un bun deja cumparat de la un depozit unde ai platit T.V.A.  + depozitare + beneficiul vanzatorului, (sa nu uitam ca tva-ul este 24%) numa sa adaugi taxe  tva la tva , din moment ce facturezi ceva de 2 ori calitatea materialului nu va fi mai buna , va fi doar mai scump pentru beneficiar.

TVA la TVA? haideti mai fratilor, despre ce vorbim aici? Daca nu stim sa raspundem mai bine evitam sa postam...