Inchiriere doua garsoniere, CASTIG SAU PIERDERE?

 charmides, on 12 februarie 2015 - 20:36, said:

... Demografia scade, nu se creeaza joburi suficiente in orase, deci nr de chiriasi potentiali, in timp, scade.

Care e logica cu cresterea chiriilor si aprecierea imobiliarelor? Un boom economic nu se intrevede. In primul rind n-ai cu cine. Natalitatea e proasta si a fost si mai proasta in anii 90, adica exact cine ar fi trebuit sa fie productiv si sa cumpere case acum. O multime de apartamente stau goale. 4 milioane de romani au plecat, sint cartiere intregi prin care bate vintul. Unii din aia si-au facut deja un casoi sau si-au cumparat un apartament. Cine a ramas viseaza sa plece.

In conditiile astea ca sa fie o afacere decenta ar trebui sa-ti recuperezi investitia in 7-8 ani. Cel mult 10. Chirii minus costuri, 10-20% neocupare, reparatii etc.

PS: acum am vazut ca s-au mai spus astea. Scuzati.

Quote

Nu stiu excat ce e aia fond de investitii dar un index fund pe S&P500 istoric da ~14%. Minus inflatie minus impozite. Poate 8% real.

Edited by wizardofoz, 13 February 2015 - 08:20.

 wizardofoz, on 13 februarie 2015 - 08:33, said:

Sunt corelate cu cresterea salariilor. Bancile (si agentiile imobiliare) au tot interesul ca valoarea imobiliarelor (si a chiriilor) sa creasca, asa ca vor intinde intotdeauna coarda la maxim la cat poate o familie cu venit mediu sa se indatoreze, va fi presiune pe cresterea preturilor.
Ca nu cresc preturile ca pe vremea bulei de trista amintire asta nu inseamna ca vor ramane aici la infinit.
Desigur, sunt zone defavorizate de unde lumea a plecat dar in centrele economice nu bate vantul prin cartiere ( Timisoara de exemplu). Iar o investitie in imobiliare este una pe termen lung si o faci intr-un oras viu .
Chiar si gol apartamentul va conserva banii mai bine decat la banca, dobanda la valuta e mai putin decat simbolica, nu acopera nici inflatia (da, este inflatie si la euro, macar 2% pe an)

Ca sa fie mai rentabila inchirierea,sunt apartamente de vanzare la bănci,nu alea la licitație ci cele "in proprietatea băncii", se pot scoate la jumate de preț,le găsești pe net,le trimiți o oferta,întotdeauna îți răspund!

Quote

Lasind la o parte ca cresterea salariilor e complet nefondata, revin la ea, ce treaba are? E mai scumpa o masina in America? O piine in Germania?
Pretul e dat de piata, adica de raportul cerere oferta. Daca sint prea multe apartamente si prea putina cerere pe piata (din motive demografice de exemplu) un apartament poate sa valoreze si 0. Fix 0. Detroitul are o multime de case care se dau in intervalul gratis-100$ (si unele sint misto, istorice).

Revenind la salarii, de ce ar creste salariile? Creste productivitatea? Cine s-ar mai complica sa faca afaceri in Romania daca salariile ar fi mari? Zonele in care cresc salariile au ceva in spate, un mediu de afaceri si infratsructura foarte buna, o resurssa ceva. Noi ce avem? spagi? daca cresc salariile si pleaca citeva mii de locuri de munca se linisteste treaba imediat.
Apoi cum ramine cu impozitele? Demografia si emigratia duce spre mai multi pensionari si mai putini oameni activi in fiecare an. Ca sa plateasca pensiile, guvernul trebuie sa impoziteze salariile mai tare (=> salarii mai mici ) si ce a mai ramas de impozitat, adica proprietatea imobiliara. Atunci sa vezi cum o sa se chinuie asta cu apartamente goale sa scape de ele, ca de cartofi copti.

Vorbind strict de cresterea pretului la imobiliare care e legata de cresterea salariului : nimic nu se scumpeste daca nu-s bani, fie ei si imprumutati de la banca. Cu cat banca da mai multi cu atat clientul sa intinde mai mult. Si banca da mai multi cand salariile sunt mai mari. Rezulta salariu mai mare - pret mai mare la imobiliare. Vanzatorii (vorbesc de cei care sunt in business, nu cei ocazionali, care vand o bucata) stiu ca sunt mai multi bani pe piata si cresc si ei preturile. QOD
La Detroit nu mai sunt asa multi bani, ala e un caz particular. Uita-te la chirii in California, daca tot studiezi piata americana. Locatia conteaza mult.

Eu unul nu cred ca va mai scadea pretul la imobiliare, cu riscul sa-mi sara in cap toti cei cu nostalgia preturilor de prin 2000... Deci tot ce scoti pe chirie e +, pentru ca atunci cand vei vinde iti vei recupera cel putin investitia.

La cat e de mic impozitul pe imobiliare in Romania, nu prea este presiune pe proprietari la vanzare, expresia " il tin ca doar nu cere de mancare" e foarte populara. Asa ca nu o sa se bata nimeni sa-si vanda el primul apartamentul, in conditii normale de pace, etc ... si sa scada preturile groaznic.

Quote

Evident ca locatia e totul. Este Romania o locatie interesanta?
Comparatia cu Detroit e mai aproape de adevar decit aia cu California:
1. Detroit este un loc fost industrial care insa nu mai are industrie si in care sint mai multe case decit oameni si din care cine a putut a plecat.
2. California e a 7a economie a lumii, are  industriile de virf ale lumii de la biotech la silicon valley.

Care ti se pare mai realista?
Partea interesanta e ca California e un loc teribil de investit in case de inchiriat. Raportul pret/chirie e foarte prost. Variaza din loc in loc dar o casa de peste 1 milion se inchiriaza sub 4000$. La asta se adauga un impozit pe proprietate de 1000$ pe luna. Plus reparatii etc. Singura speranta e sa astepti sa creasca preturile la case dar ele deja sint foarte sus.

Trebuie să compari California cu Constanța, în cadrul României sunt diferențe mari de la oraș la oraș (din punct de vedere imobiliar/economic).
Iar salariile, în jos nu prea au unde să se ducă, atâta timp cât ele sunt mai mici cu 50-800% față de celelalte țări europene, deși au crescut constant an de an, or să mai crească, în multe domenii e lipsă de personal calificat.

 retele, on 16 februarie 2015 - 09:18, said:

... intr-o tara cu 5 milioane de locuri de munca la 11 milioane de oameni apti de munca nu au cum sa creasca salariile. (decat in comunicate INS)

Uitati-va pe evolutia preturilor la imobile si chirii in raport cu veniturile pentru diverse tari din Europa, pe ultimii 30-40 de ani (sunt statistici destule, se gasesc pe net). Surpriza e ca in multe tari valoarea imobilelor a scazut, a crescut, iar a scazut, iar e in crestere, samd.

In general pretul unui imobil scade pe termen lung. Pretul "locatiei" poate sa creasca influentat de conditiile economice, si asta poate sa creeze impresia ca un apartament desi devine tot mai vechi, are o valoare in crestere. Nu apartamentul are valoarea in crestere, ci locul in care se afla. Insa in general, preturile scad. Scad in unele situatii preturile la o locuinta noua. De ex. poate azi e mai ieftin sa-ti faci o casa noua decat era acum 20 de ani (in termeni reali, ce tin seama de inflatie si evolutia veniturilor medii ale populatiei).

Asadar, cine isi ia un imobil cu "certitudinea" ca banii stau mai bine decat la banca, pleaca de la o premisa gresita. Nu exista nicio certitudine. Exista doar riscuri. Poate in 10 ani valoarea sa se dubleze sau sa se injumatateasca. Ce e nasol e ca daca se injumatateste valoarea, se injumatateste cu un motiv: nu mai e cerere de spatiu locativ. Nu mai sunt nici chiriasi. Astea nu inseamna nimic. Nu inseamna ca e o investitie gresita, ci doar ca e una riscanta. Sigur e mai riscanta decat tinutul banilor in banca.

Ce s-a intamplat cu cei 30.000EUR? Au facut pui sau nu?