Inchiriere doua garsoniere, CASTIG SAU PIERDERE?

Realitatea e ca in general in afacerile de genul asta ai o rentabilitate de 4, maxim 5% pe an. Adica daca investesti 30.000, o sa castigi in total cam 1200.

Daca ai de investit 30.000 Euro, poti cumpara o locuinta cu 25.000, mai cheltui cam 5000 pe taxe notariale, renovat, mobilat si utilat. Locuinta o sa valoreze tot 25.000, nu 30, dar cheltuiala e de 30.

O asemenea locuinta o sa se inchirieze cu maxim 150 Euro pe luna. Cu contract, asta inseamna cam 120 Euro pe luna "in mana". Din aia 120 Euro, adica 1440 pe an, sigur mai apar cheltuieli neprevazute:
- pleaca chiriasul (si eventual ramai fara chirias 1-2 luni)
- se sparge o teava
- se strica centrala termica si trebuie 1000 lei s-o repari
- se izoleaza/renoveaza blocul si trebuie sa dai 2000 lei si tu cota parte

Nici nu iau in calcul macar situatiile in care ai chiriasi problema: care nu platesc, care pleaca cu toata mobila si electrocasnicele tale, care iti fac gauri la intretinere si eventual cu care te mai si judeci sa-i dai afara, care-ti creeaza probleme cu vecinii, samd.

Costurile de vanzare/cumparare pentru un apartament sunt intre 3 - 4.5% (3% daca-l tii mai mult de 3 ani, 4.5% daca-l vinzi mai repede). Practic chiria pe un an o dai doar ca sa fii proprietarul apartamentului pe o perioada de X ani. Aici am exclus eventuale comisioane de agentie imobiliara. Presupunem ca te gasesti cu vanzatorul direct, ca altfel, mai adaugi acolo 2-4%, deci chiria pe inca un an.

Si uite asa, planul tau maret de a face afaceri suna cam asa in realitate (pun un singur imobil, in loc de doua ca sa fie mai simplu si probabil mult mai ieftin deca sa mobilezi 2 garsoniere):
1. Ai 30.000 Euro. Cauti sa cumperi ceva cu 26.000
2. Ai cumparat un apartament cu 26.000 si ai platit deja cam 500 Euro pe taxele notariale, esti proprietar
3. Te apuci si renovezi, zugravesti, cureti, eventual mai schimbi ce mai e de schimbat: inca 500 Euro minim
4. E gol apartamentul si tu trebuie sa cumperi mobila si aragaz, frigider, masina de spalat, tv. Mai scapi de aprox. 2000 Euro.
5. E gata de inchiriat, ai cheltuit pana acum 29.000, din care 26.000 sunt valoarea efectiv platita pe apartament, si iti pastrezi 1000 pentru eventuale urgente.
6. Gasesti chirias cu 150 Euro pe luna (realist, cam asta o sa ai). Din astia ramai cu aproximativ 1450 Euro net pe an.
7. Totul merge brici si au trecut doi ani, chiriasul e super serios, a platit totul la timp. Cam acum ai recuperat aia 3000 bagati in apartament cu ocazia cumpararii. Pana acum, profit zero.
8. Chiriasul tau pleaca pentru ca a gasit alt job, stai 3 luni fara, ca e iarna si nu prea sunt clienti. Anul asta o sa faci doar 1000 Euro.
9. Fix cand ti-era lumea mai draga, s-a stricat ceva la centrala termica, pt ca era veche de 10 ani. Reparatia te costa 300 euro. Deci pana la urma, ramai cu 700 anul asta. Tot e bine.
10. Mai trece un an (al 4-lea), mai schimbi un chirias, mai dai vro 300 euro pe diverse reparatii, ca deh, s-au cam afumat peretii, s-au mai stricat una-alta. Ai mai strans 1000 euro din chirie.
11. E al 5-lea an, si chiriasul asta ultimul, iti cam face probleme si ai vrea sa-l dai afara, incepi sa te gandesti ca poate n-a fost prea buna ideea si e prea mare bataie de cap.
12. Dupa fix 5 ani, ai terminat si cu chiriasul ala, nu ti-a tras nicio teapa cu banii, ai mai strans 1400 euro pe urma lui.
13. Vinzi apartamentul, cu 27.000 Euro in cel mai bun caz (pe ideea ca-l dai mobilat, dar mai mult de 1000 euro nu-ti da nimeni pe niste mobila veche + ceva electrocasnice uzate). In urmatorii 5 ani sunt sanse mici sa creasca in mod real preturile la apartamentele vechi. Mai dai vro 500 pe taxe si impozite la stat cu ocazia asta.

Tragi linie si rezulta profit NET: (27000+1450+1450+700+1000+1400) - (26000+3000+300+300) = 3400

In 5 ani, ai produs net 3400 Euro.

Daca mergeai cu aia 30.000 la banca, cu o dobanda de 2% pe an, aveai la final 32500. Cu 1000 mai putin decat toata tarasenia cu afacera imobiliara. Nici nu am pus la socoteala tepe date de chiriasi. In 5 ani am considerat ca doar 3 luni sta gol, ca sunt niste reparatii normale intr-o perioada de 5 ani. 2000 Euro sa mobilezi si sa utilezi cat de cat 2 camere + bucatarie sunt FOARTE PUTIN. S-ar putea ca in realitate sa iasa si mai prost. Nu am pus la socoteala eventuale comisioane pe la agentii imobiliare nici pt cumparat/vandut, nici pentru gasit chiriasi.

Mie unul nu-mi suna a afacere prea grozava ce vrei sa faci tu.

Stiu ca e frumos sa visezi la modul "iau 2 garsoniere a cate 15.000, iau pe fiecare 100 / luna, deci 2400 pe an". Realitatea e diferita rau de tot, si problemele stau ascunse in detalii.

Da, imi dai mult de gandit.......Nu știu trebuie să studiez serios si eventualele probleme. Astept in continuare sfaturi.

tryky, on 02 februarie 2015 - 21:16, said:

... curba demografiei in RO are 400 de mii de nou-nascuti intre 1981-1989 si ~ 200 de mii dupa 1990. O cadere brusca la jumatate.

Azi, in 2015, generatia 1990 are 25 de ani. Generatia 1991 are 24 de ani. Samd.
Toate aceste generatii sunt la jumatate , ca si dimensiune, fata de cele precedente.

Asta se va vedea din ce in ce mai mult in anii urmatori - in scaderea cererii pt inchiriere/first home buyers.

[nu mai vb de emigrare, depopularea oraselor, etc, care fac orice "biznis" imobiliar destul de riscant pe termen mediu si lung...]

Calculul lui @adipelcz este foarte bun, dar il consider prea optimist deoarece nu ia in calcul:
1. uzura morala si fizica a blocului, peste 5 ani poate oamenii vor realiza ca blocurile comuniste din '70 se apropie de sfarsitul perioadei de functionare, din aceasta cauza un pret de vanzare trebuie sa ia in calcul amortizarea locuintei 5-10% in 5 ani.
In "vest" sunt cartiere intregi de blocuri vechi parasite pentru ca nu mai prezinta siguranta, dar nici costul demolarii nu vrea nimeni sa il suporte.
2. posibile modificari legislative, se tot anunta cresterea impozitului pe proprietate, posibile modificari de taxe la vanzare
3. modificarile normelor de rezistenta la seism pentru constructii. Deja orice bloc construit inainte de 1977 trebuie pus pe lista cu "bulina rosie", faptul ca nu e pe lista inseamna doar ca nu a fost inca expertizat. In 5 ani vor fi deja norme noi de siguranta, pe care nu le vor trece nici blocurile de dupa '90. Si nu vor mai putea cumpara in bloc "cu bulina" ca banca nu va da credit.

adipelcz, on 29 ianuarie 2015 - 15:01, said:

O sa te contrazic putin. Daca pui acum 30.000 euro in banca, peste fix un an scoti mai putin de 28.000 euro. Garantat.

@adipeltz: "o rentabilitate de 4, maxim 5% pe an"  - pentru o afacere pe termen lung si cu riscuri mici este un procent bun. banca iti da 1%.
@tricky: nu gandi astfel de "afaceri" pe 5 ani ci pe minim 15. dupa mine nu sunt chiar afaceri ci mai degraba o forma de economisire. daca ai de la 10 garsoniere in sus, poate le poti numi "afacere".

Mai bine iei doar o garsoniera, o impopotonezi, bagi o fatuca maestra in masaj si inchiriezi cu ora.

Faci cativa fluturasi si ii arunci peste gard in baza aia militara de la Kogalniceanu. Vezi sa stie fatuca ceva limbi de circulatie internationala.

Edited by Super Chief, 03 February 2015 - 12:46.

Eu stiu pe un nene care are doua apartamente inchiriate si nu poate sa traiasca din chirie.

Eu nu ma gandesc sa traiesc din chirie pentru ca voi munci in continuare. Ce ma intereseaza pe mine este sa nu pierd bani cei 30.000 euro in x ani, adica peste 5-10 ani sa le vand cu 25.000 euro, si daca este mai sigur si castig mai bine ca la banca.

Imobiliarele nu sunt ceva miraculos care nu se depreciaza. O garsoniera/apartament (comunist) vechi intr-un oras turistic, care are o concurenta acerba din partea bulgarilo,r nu pare a fi o exceptie de la regula.

Cazare tip "capsula" sau mini hostel sunt cam singurele variante care pot sa ofere randamente rezonabile sau chiar (foarte) bune, inchirierea clasica e o durere de cap, daca ai noroc, cu profit minim.

nu poti sa faci capsule hotel intr-un bloc de locuinte!!

@tryky - regula ar fi sa nu pui toate ouale intr-un cos. parte din bani intr-o imobiliara, parte de bani la un fond de investitii, parte de bani la un fond de pensii etc.

la un moment dat e posibil sa nu mai aiba cautare tipul asta de locuinte ca nu asigura confortul care-l doresc cumparatorii, in mod normal ar trebui sa inceapa sa le scada pretul ca usor usor se apropie de sfarsitul perioadei de viata, asa ca imobiliarele nu sunt o investitie infailibila.

Care e motivul?

imnotsmith, on 04 februarie 2015 - 07:27, said:

Adică dai 15 mii pe garsoneră de 20 mp și pe urmă mai adaugi 100 de mii în utilarea de tip hotel, ca să bagi... câte capsule d-alea? Și pe urmă să constați că socoteala din Japonia nu se potrivește cu aia de la Jupiter.

Fane, on 04 februarie 2015 - 10:49, said:

O să decedeze proprietarul înaintea locuinței, că doar n-o cumpără din aia din chirpici.

imnotsmith, on 04 februarie 2015 - 14:29, said:

acordul locatarilor imobilului, avize de la sanepid, pompieri.

Tryky,rentabilitatea e f mica,ai auzit deja păreri.Daca vrei câștig mai bun poți sa investești in altceva,nu toți banii,doar 1800, si câștigi intr- un an peste 30000.( euro). Investiție de viitor,pe toată viata ! In centrale electrice fotovoltaice,ca partener in proiectul power Clouds (.com)Sunt multe modalități de a primi informații despre proiect si partenerii din romania.Daca ti- am atras atenția,pot sa- ti spun mai multe,absolut toate informațiile sunt gratuite,nu trebuie sa cumperi nimic.Firma se numește world global network,face parte din holding- ul world global group .Acest proiect a început in Romania si acum continua in Japonia....

Fane, on 04 februarie 2015 - 10:49, said:

Cat mai sunt rentabilitatile la fondurile de investitie serioase? (din Europa si SUA)

Quantum, on 12 februarie 2015 - 06:18, said:

... BT Obligatiuni e destul de serios, si a livrat 4% brut (3.5% net) in 2014...
https://www.btassetm...erformante.html

Calculul lui Adipelcz este bun dar este valabil doar pt prezent si viitorul apropiat. Si e doar teoretic.
Pt urmatorii 5 ani si Mama Omida vede in ceata lucrurile. De exemplu chiriile pot creste (odata cu salariile, sa zicem, daca nu mai mult). Pretul la imobiliare sa se stabilizeze si chiar sa urce ... N-ai cum sa fii sigur ca toate astea nu se pot intampla.
Decat sa tii 30k in banca in zilele astea, mai bine investiti intr-un cotet, doua. Asa esti si mai putin tentat sa-i cheltui, aduc si un pic de venit si-si conserva mai bine valoarea. Fara emotii, betoanele comuniste or sa fie in picioare si peste 20 de ani.
In BV de exemplu chiria la un 2 camere in cartierele muncitoresti este de 250 euro. Si apartamentele aprox 40K (atat propun agentiile, practic cred ca se poate lua si cu 35k unul)

Edited by charmides, 12 February 2015 - 20:44.