Sfat pentru cumpărare apartament?

Persoana cu dublă cetățenie, română și germană.Am găsit un apartament de vânzare în București și sunt total pe lângă, privind legalitatea.
Persoana care vinde apartamentul este căsătorit, este cetățean român și muncește, locuiește în UK. Apartamentul a fost achiziționat în rate este inca neachitat in intregime și banuiesc că proprietat este inca banca de la care omul a luat creditul. Am vorbit cu vânzătorul și mi-a spus că a primit acordul băncii pentru a vinde apartamentul. Mai mi-a spus că el și soția lui va da procura unei cumnate pentru a vinde.
Habar nu nu am ce anume trebui sa verific ?
Cum vinde el daca nu este proprietar? Cum se face cu banca? Eu achit toți banii ches cum se zice.. mă gândesc să nu am probleme ulterior ( banca- procura) etc. Eu sunt plecat din tara din anul 1987 și am venit în România ce 8 ori în toată această perioadă. Nu sunt la curent cu bine și non bine, excroci și oameni buni.
Cum este legal fara dureri de cap? Ce trebuie făcut?
Multumesc

Este proprietar, banca este doar creditor de rang 1 inscris in Cartea Funciara.
Daca e luat cu credit sansele sa aiba istoric dubios in acte sunt destul de mici ptr ca s-au verificat acele acte de catre banca la momentup achizitiei si garantiei.
Cere acordul ca sa vezi exact cat mai are de plata.
Insista sa vina personal la semnat actele daca vor banii, desi n-are trebui sa fie problema cat timp plata se face in contul proprietarilor.
Notarul ar trebui sa verifice validitatea procurii si ar trebui ca ea sa fie oficializata la novel international daca ei o fac in uk ptr ro.
Cel mai simplu este ca proprietarii din acte sa vina si sa semneze contractul de vanzare cumparare si plata sa fie facuta in contul indicat de banca creditoare in acel acord scris de instrainare pe care vanzatorul spui ca-l are.
Daca nu era nicio banca implicata, erau mai multe sanse de teapa dar asa nu prea se risca niciun notar.
Oricum e dreptul tau sa alegi notarul care va face actele si poti sa-l gasesti dinainte si sa vorbesti cu el (consultatie)

Edited by radu103, 11 December 2021 - 19:19.

Faci totul la notar, legal. Toate riscurile si le asuma notarul. Deci, nu te preocupa. Asa am procedat cand am luat maisna. Nus tiam nimic. Am fost la notar si a stiut el.

YOUR_GOD, on 11 decembrie 2021 - 19:28, said:

Notarul isi asuma doar urmatoarele :
- actele prezentate sunt reale
- partile s-au prezentat la el
- partile au citit si inteles contractul
- partile au semnat documentul care ramane la el in arhiva
- din cele cunoscute de el tranzactia se face in mod legal

ATENTIE MARE la ce scrie in contract, fiecare situatie e diferita si notariatul scrie lucrurile acolo.

Nu semnati fara sa cititi si sa intelegeti pe deplin tot ce scrie acolo ptr ca fix asa se acopera notarul, el scrie si prostii semneaza!

Edited by radu103, 11 December 2021 - 19:41.

Eu si casa si masina, le-am cumparat asa. Am apartamentul de 14 ani, masina de 6. Nicio problema.

YOUR_GOD, on 11 decembrie 2021 - 19:34, said:

La masina e optionala autentificarea la notar dar la imobile este obligatorie

radu103, on 11 decembrie 2021 - 19:42, said:

Eu nu am riscat. Am precizat ca nu cunoasteam procedura, am fost la cine o cunoaste.

E corect ce ti-a zis. In dreptul romanesc (si nu numai) apartamentul devine de la inceput proprietatea cetateanului iar banca are notat in cartea funciara(un registru de stat cu imobile si persoanele care au drepturi asupra lor) un drept de ipoteca, ceea ce inseamna ca banca are prioritate la valorificarea acestui bun in situatia unei datorii neonorate.

Tu, pe scurt trebuie sa ai asa (in mare se va ingriji notarul, dar ca sa ai idee):
- un extras de carte funciara unde vei citi cine e proprietarul imobilului si o ipoteca inscrisa in favoarea unei banci.
- de la banca anterior mentionata un acord de vanzare ce va contine pentru vanzator si conditia sa achite restul de plata din credit sau sa transfere dreptul de ipoteca asupra altui imobil

Daca la vanzarea catre tine nu se pot prezenta in mod direct proprietarii de care vorbeam anterior, in fata ta si a notarului trebuie sa se prezinte o persoana pe care acestia au imputernicit-o. Imputernicirea se da tot in fata unui notar (se cheama procura) si poate contine si conditii pe care imputernicitul trebuie sa le respecte obligatoriu.


Ca sa ai o idee: eu am imputernicit o persoana sa vanda un imobil al meu cu conditia ca pretul de vanzare sa fie mai mare de o suma pe care am ales-o eu, iar banii sa fie virati in contul meu cu datele respective de la o anume banca. La data vanzarii eu eram pe alt continent.

Edited by sebulbus, 11 December 2021 - 19:54.

ctud204, on 11 decembrie 2021 - 19:09, said:

Nu vor sa-ti impuna si notarul lor? De ce nu vine uneul dintre proprietari cu procura de la celalalt sot, sa vanda apartamentul? Este tare dubioasa afacerea... Seamana cu scrisorile / inselaciunile nigeriene, varianta 3.0 (upgradata de la afacerile cu chirii fictive).

Ce e dubios aici? Ca proprietarii care sunt in UK nu vor sa cheltuie bani ca sa vina in RO, nemaivorbind de faptul ca poate nu isi pot lua concediu sau ca efectiv nu pot calatori din cauza pandemiei. Sperii omul degeaba cu argumente invalide. Si eu am cumparat de la cineva care si-a imputernicit mama pentru vanzare. Si asta locuia in Romania dar la cateva sute de km distanta. Iar chestia cu vandutul unui apartament care este ipotecat la banca este ceva comun. Banca va indica contul si suma care trebuie virata catre ei, restul se vireaza catre fostul proprietar. Daca cumparatorul lua credit, banca lui vira suma ramasa de plata direct bancii creditoare.

hamal, on 11 decembrie 2021 - 19:59, said:

vorbesti ca sa nu taci, este legal si se practica sa delegi pe cineva sa te reprezinte intr-o tranzactie daca nu te poti prezenta din varii motive

daca nu-i ok, notarul nu va valida tranzactia, mai ales ca este si banca in biznis

Te certi cu tine insuti. N-am zis ca nu e legal sau ca nu e posibil, am zis ca e dubios. Mai ales daca te increzi 100% in notar.

@ initiator: Deschide bine ochii!

hamal, on 11 decembrie 2021 - 23:06, said:

Nu e dubios nimic, esti prea paranoic.

In orice situatie actele trebuie citite si intelese pe deplin inainte de semnare !

hamal, on 11 decembrie 2021 - 23:06, said:

este un lucru normal, care se practica frecvent, ca tu consideri asta dubios, asta-i alta problema ... si este la tine

Abia ma abtin sa nu va pun la punct, dar ma consolez ca ingrosati procentajului de creduli in functionarea perfecta a sistemelor legale ale statului si daca n-ati exista voi, cum ar trai bine smecherii.

Saptamana trecuta era prezentat in mass-media cazul unuia caruia i se vanduse apartamentul (din Galati, parca) cu o frauda facuta de un cunoscut, Serviciul de Eliberare a Cartilor de Identitate si un notariat care nu a verificat poza de pe C.I.

O domnisoara a cumparat legal o mansarda in Bucurestii Noi si a aflat ca mansarda era propusa spre demolare (se judeca...).

@ initiator: ai pierdut contactul cu Romania, deschide bine ochii!

Viciile imobilului raman aceleasi indiferent cine se prezinta la vanzare, dar daca nu intelegi asta, e problema ta.
In ce priveste procura, ca sa se intample o ilegalitate trebuie concursul unui alt notar, cel care a autentificat-o, iar asta se intampla indiferent de vointa notarului la care se face vanzarea. In termeni tehnici nu poti prezuma nelegalitatea unui act ci trebuie dovedita in prealabil. La fel si daca e falsa.
Totusi, daca vrei sa fii extra mega paranoic, poti suna la biroul notarial care a autentificat procura si sa verifici ca exista o astfel de procura in arhiva lor. Eventual notarul care face vanzarea o poate solicita, dar e o mizerie pentru care si-ar terfeli un pic imaginea. Mai degraba te invita in alta parte.

ctud204, on 11 decembrie 2021 - 19:09, said:

si avocatul pe care l-ai contactat sa te asiste si sa iti faca partea de due dilligence tu fiind plecat de 30 ani din Romania , ce zice?

ctud204, on 11 decembrie 2021 - 19:09, said:

Pt cei care dau sfaturi juridice pe banii initiatorului: Notarii nu dau procura fara prezenta fizica a ambelor parti! In practica, am dat procura, dar am gasit cu greu notarul "potrivit".

1. Ce as face in locul initiatorului? As contacta prin video call, promitentii vanzatori, le-as verifica actele de identitate on-line.
2. As contacta un notar din zona accesibila lor si as cere niste lamuriri. Actele le vor face la notarul impus de mine.
3. As cere un specimen de procura si as identifica stampila si elementele de siguranta.
4. As cere procura in original (nu mail, nu scanat) si as verifica sa nu fie falsificata.
5. Mai departe as lucra cu notarul din Romania si i-as procura actele pe care le cere el (traduceri autorizate, extras CF de informare - atentie la durata valabilitatii, etc.) Reprezentantul bancii trebuie sa fie la notar (de fapt e invers, notarul se deplaseaza la sediul bancii.
Dupa pasul 5, te apropii de siguranta de 99%.

P.S. Am trimis procura prin notar, sectia consulara romana (de afara, pentru alte probleme decat vanzare - cumparare) si din Romania pentru folosinta unui automobil. Stiu despre ce vorbesc. Procura de la public notary, era foarte simpla, putea fi falsificata cu usurinta...

Si gata, m-am plictisit sa raspund ineptiilor voastre (vorbesc de cei care ma acuza voalat de paranoia, vorbit ineptii, s.a.). Spor!