Constructie P+2E pe perna de balast

catalijns, on 19 octombrie 2020 - 08:52, said:

Fara tema de proiectare si fara detalii concrete nu poti sa estimezi. Fac stupida analogie cu masina, care poate sa fie un Logan utilitar care te duce de la A la B sau un mertzan pretentions care te duce tot de la A la B dar pretul si detaliile le diferentiaza.

Scriu din experienta unui posesor de proiect de arhitectura pentru casa in sectorul 3 Bucuresti. Preturile la mine au variat de la 2000 de euro la 9000 de euro fara design (preturi din 2019) si cred ca am adunat 7+ oferte. Toti ofertantii au primit acelasi "caiet de sarcini" si cu cei cu care ne-am si intalnit le-am povestit acelasi lucru. Totusi variatia preutului a fost extrem de mare..de aia am scris de pret. La zona de 5000+ euro deja incepeam sa vedem chestii care ne plac, oameni misto si cu experienta. In zona gri de 3000-4000 euro poti avea surprize placute sau sa dai cum am facut noi de o fabrica de proiecte executate de studenti si doar semnate de un nene arhitect. Oricum nici unul, nici dna. de 9000 de euro nu a venit la prima discutie cu idei..toti au ofertat ori la pret/mp ori la timp/proiect.

La design nu am cautat mult dar preturile in Bucuresti sunt mari spre foarte mari. Cei care au preturi mai mici vor sa contracteze cu tine si realizarea amenajarilor si atunci e mai dificil de ales. Stiu un caz in care proiectul a fost ieftin dar amenajarea a fost suuuuuper scumpa si nici rezultatele nu sunt chiar de nota 10, se pare ca sunt pe la nota 8 asa dar nu am ajuns inca sa vedem opera de mii de euro.

Si, usor, usor, incep sa iti dau dreptate. Ieri am avut doua întâlniri față in față, si cateva apeluri telefonice pentru a stabili alte întâlniri.

Am si primit o ofertă completă, pe care o analizez. Cu toate ca toate aceste discuții consuma timp, voi încerca sa obțin macar cateva oferte, ca sa pot compara. Iarasi, in afara de oferta, portofoliul este unul foarte important. Da, am gasit proiecte 'standard' scrise de studenți dar nu e ceea ce caut.

Sa precizez ca deja am o tema de lucru, pot spune ca am deja temele facute, stiu ce trebuie cerut. Nu am publicat tema aici, marjand pe faptul ca mai noi toti, cei de pe forum stim in mare care sunt asteptarile curente. Dar imediat ce am un proiect voi continua si cu jurnalul propriu-zis.

Confirm ce spune  @_Dan12345_ si pe partea Clujului. Am vorbit pana acum cu vreo 4-5 echipe de arhitectura, toti primind aceasi 'tema' si aceleasi informatii. Preturile au variat de la 3300 EUR toata proiectarea (generala si specialitate), la 3500 EUR doar generala, pana la ~8000 E toata proiectarea. Proiectele si recomandarile diferitelor echipe de arhitectura vin si diferit in functie de oferta facuta. Noi am ales sa mergem cu o echipa 'de mijloc' care ne-a placut ce proiecte au avut si ce recomandari au primit.

Salut,

Iti pot recomanda eu un arh, care vine si sta pe santier, din ce stiu eu, nu cred ca preturi foarte mari, dar discuti cu el si negociati. Lasa-mi pm, daca esti interesat. Chiar m-a uimit implicarea acestuia. Am zeci de proiecte (blocuri, hale, case) la activ si nimeni nu venea la fel de des ca mine pe santier, sa verifice ce face Dorel. Succes

semix, iti multumesc! Recomandarea vine putin cam tarziu, saptamana trecuta am organizat o ultima intalnire cu doua dintre echipele de arhitectura, si am ales una. In aceasta saptamana urmeaza sa semnez contractul, si sa demaram partea de proiectare.

Va multumesc tuturor ce ati facut recomandari!

anothertwo, on 02 noiembrie 2020 - 11:53, said:

Foarte bine, asteptam planurile, poate putem ajuta cu ceva. Oricum in sectorul 3 nu ar trebuie astepti mult dupa AC. Sau cel putin asa a fost la proiectele pe care le-am avut in S3.

Iti dau dreptate in ceea ce priveste operativitatea celor din S3 la cereri standard. Noi facem PUD, din pacate. Am depus deja de PUD, sper ca pana la finele anului sa iasa hotărârea de consiliu.

Acum intreb si eu, neavand experiență in constructii, este fezabil sa (continui) sa  cred ca pot termina in 9-10 luni de la prima sapă, daca incep pe 1 Martie?
Se usuca lucrarile efectuate la timp, astfel incat sa reduc timpii morti?

Se poate dar sunt 3 cerințe mari si late:
1. Condițiile meteo.
2. Disponibilitatea echipelor cu care lucrezi sau banii de care dispui astfel incat sa apelezi rapid alta echipa disponibila daca primii te lasa balta si care costa evident mai mult fiind situatia limită.
3. Norocul sau mai bine zis sa nu ai ghinionul de ceva neprevazut.

ce inseamna "terminat" ? sa te muti in casa?

Da! Am trecut deja prin prea multe mutari, cu lucrari ce au mai continuat si dupa mutare, asa ca de data asta, vreau sa ma mut dupa ce termin de batut si ultimul cui de tablou.

Recitind, si ținând cont ca pe langa casa in sine, trebuie 'plantata' si niste mobila, pare nefezabil, cu N mare! Dar, continui sa imi setez termene scurte, ca sa fiu tinut in priza :-)

La casa in care stau acum, am reusit operațiunea de la gri la gata in 3 luni, cu cele necesare deja pe poziție. Au mai fost de terminat lucruri marunte, dar care creează un anumit disconfort.

Salutare!

Am nevoie de ajutorul vostru pentru a simula izolatia rezultata, folosind u-wert. Nu prea gasesc materialele pe care vreau sa le folosesc, si am ales din lista de obiecte, in directia inside-to-outside asa:
- caramida porotherm, grosime 30cm, conductivitatea termica 0,2 W/mpK (in simulator valoarea implicita era 0,12)
- izolatie exterioara, grosime 14cm, conductivitatea termica 0,035 W/mpK
- plaster siliconic (sper ca inseamna tencuiala decorativa) 1cm, conductivitatea termica 0,7 W/mpK
Rezulta un Rtot = 5,684 m²K/W, acceptabil, dar sper sa nu fie sub normele noi ce vor intra in vigoare in 2021.

Am simulat si izolarea unui stalp (ca vor fi destui), iar la o grosime de 30cm beton armat 2% cu o conductivitate termica de 2,5 W/mpK, rezulta un Rtot = 4,304 m²K/W, care se traduce intr-o mare punte termica.

Caramida porotherm (cu gauri) asa slab izolator termic este? Cifra de mai sus de 0,2 W/mpK am luat-o dintr-o brosura a unui producator de caramizi.
La fel, conductivitate termica a betonului armat este de 2,5 W/mpK?

Daca valorile se mentin, ma gandesc serios la caramida de 25cm si termosistem de 20cm. Da, am o limitare de "spatiu", iar grosimea peretelui trebuie sa nu depaseasca 45-48 cm (cu tot cu tencuieli).

Multumesc!

Clar este mai bine cu termosistem 20 cm.
Trecerea de la caramida 30 cm la 25 cm trebuie insa discutata cu structuristul.

Pare ca iar ma grabesc, nu? Abia ieri, dupa indelungi documentari, am realizat ca sunt mai multe tipuri de blocuri ceramice porotherm. Unele merg la structuri in cadre, altele la structuri cofinate, uf.

Salutare tuturor!

Dupa multa munca si timp alocat de arhitect, a iesit si varianta finala de compartimentare, dar si 95% din partea de fatade (spun 95% pentru ca trebuie sa decida seful suprem, sotia ). Atasez planurile de compartimentare si cateva capturi cu fatadele. Tratati-le cu putina ingaduinta, terenul nu este unul generos, si in plus, are o forma mai "speciala". Schitele sunt un draft, trebuie retusate. Salivez de mult pe jurnalele altora, si nu mai am rabdare sa postez si planurile mele.

Compartimentarea de mai jos a reiesit dupa multe schite si indelungi consultari cu arhitectul recomandat tot aici pe forum, si caruia tin sa-i multumesc pentru rabdarea si intelegerea acordata. A incercat sa obtina cat mai multe linii si unghiuri drepte in spatiile cele mai uzitate, si unde mobilarea ar pune mari probleme, si a mutat problemele in spatiile cel mai usor de amenajat (baile, camera tehnica).
Initial, noi am vrut bucataria si sufrageria dispuse in incaperi separate, ambele orientate spre sud. Dar asa rezulta un birou cu o forma ciudata, un hol de intrare ingust, si alte neajunsuri.
Asa ca am revenit la open-space (propunerea initiala a arhitectului), unde combinam living + dining + bucatarie (separata prin perete de sticla). Am incercat plasarea camerelor importante spre surse de lumina naturala (E/S/V) dar ne-a iesit bucataria pe N fara fereastra, dar luminata indirect prin living/dining. In plus, avem un birou cu o forma "normala", loc pentru cuier si pantofar generos langa intrare, un spatiu tehnic la etajul retras, o fatada spre strada mai expresiva, o intrare pietonala separata de intrarea auto. Mobilierul din planse va poate incurca, a ramas acolo de la versiunile curente.

Fatadele si ancadramentele sunt inca nefinisate, si cred ca putin cam incarcate. Am incercat sa ramanem pe 3 nuante, cu toate ca ne-ar trebui 4. Eu vreau tencuiala alba, ancadramente gri si caramida aparenta rosu-maroniu, seful suprem vrea si lemn/HPL. Mie personal imi este teama de intretinerea anevoioasa a HPL-ului. Acum avem indoieli ca ne trebuie atat de multe elemente decorative pe terasele etajului retras, cerute de noi. In plus nu cred ca vom utiliza respectivele terase, vis-a-vis avand un ditamai blocul cu 8 etaje (stiu deja, prost teren am ales!).

Astept parerile voastre!

Nu stiu daca spatiul tehnic pozitionat la etaj este o idee prea buna.
De asemenea incearca sa gandesti impreuna cu arhitectul de acum unde vei avea bransamentele si pe unde vor trece eventualele tevi/spatii tehnice. Mai ales la bucatarie unde vei avea trecerile pentru tevile din baile de la etaj si cele care merg la spatiul tehnic.
Zidul de la birou nu prea pica OK pe directia usii de la intrarea in casa.
Nu stiu daca se putea castiga mai mult spatiu pentru curte (poate niste dormitoare mai mici sau unul pozitionat la ultimul etaj), dar cred ca este un lucru esential de luat in seama, care te va bucura mai tarziu.
De asemenea ar fi bine ca ferestrele livingului sa fie pozitionate spre partea mai mare a curtii.
Izolarea, etansarea si finisajele teraselor vor ridica costurile, deci gandeste-te cat de folosite vor fi.
Si eu am renuntat la unele elemente de pe fatada din anumite considerente tehnice.
Incearca totusi sa obtii o fatada pentru o casa si nu pentru un bloc mai mic.

Edited by Don_Rafael, 14 February 2021 - 21:42.

Multumesc pentru sugestii!

Don_Rafael, on 14 februarie 2021 - 21:41, said:

Prin spatiu tehnic, inteleg spatiu pentru masina de spalat rufe, uscator de haine, o chiuveta, sistemul de ventilatie centralizat, si (sper) si centrala termica. De ce la etaj? Pentru ca asa ne-am obisnuit sa avem spalatoria sus. Si pentru ca jos nu este spatiu pentru asa ceva...

Don_Rafael, on 14 februarie 2021 - 21:41, said:

Multumesc pentru detaliu! Abia acum am observat ca foaia de usa pica aiurea. Cel mai probabil foaia de usa de la intrare merge mai spre WC.

Don_Rafael, on 14 februarie 2021 - 21:41, said:

Asa cum ziceam, terenul este unul mic, si cu o forma "speciala". Si tot amplasamentul a plecat de la pozitionarea biroului, la parter, langa intrare. Arhitectul si eu am incercat multiple versiuni si amplasari, inclusiv cu living pe latura de est si terasa langa. Dar asa trag cu ochii vecinii de la bloc.  Vis-a-vis (spre nord, perpendicular pe intrare) este un bloc de 8 etaje... not fun. Cumva, eu ma "ascund" de bloc si in acelasi timp, profit de lumina naturala. Spre sud, unde acum este fereastra livingului, am o vedere catre verdeata, de cel putin 30 m. Cat o mai ramane asa

Don_Rafael, on 14 februarie 2021 - 21:41, said:

Terasele cel mai probabil nu vor fi utilizate, dar vor fi termo/hidroizolate corespunzator. Ai vreo sugestie pentru a imbunatatii aspectul?

Borduri si ancadramente voluminoase nu putem pune pentru ca arhitecta (cea initiala) lui peste prajit, ne-a prajit terenul. La propunerea PUD, a cerut diminuarea POT de la 45% la 35%, spunandu-ne ca asa se va aproba mai repede PUD. Spanac, tot un an a durat. Acum vedem partea plina, avem mai multa curte.

Hai bro cu proiectul!

Sări și tu cu o șpagă ceva, să grabești lucrurile cu hărțogăraia!

Așa e in București, dacă nu ai vrut să vii și tu la țărănoaia in Ilfov...

Salutare!

Dupa o lunga perioada in care am salivat pe jurnalele altora, a venit momentul in care sa actualizez si jurnalul meu.
Cateva update-uri despre situatia actuala:
- Depus pentru AC acum mult timp. Primaria mi-a cerut rectificari si completari, din varii motive. N-am sa dau vina pe cineva anume, dar aviz amatorilor, inainte de a depune orice document catre o institutie publica, discutati cu angajatii acelei institutii, si confirmati lista de documente necesare. Asa puteti evita situatiile neplacute in care se cer completari si modificari.
- Gasit diriginte de santier. Pret decent pentru zona in care voi construi. Sper ca si colaborarea sa fie pe masura.
- Situatie complicata in teren. Terenul de fundare necesita sapatura generala si perna de balast.

Acum, mai am de primit proiectul tehnic pentru instalatii electrice, sanitare, termice. Cum nu am gasit inca un designer de interior, iar arhitectul vrea sa inchidem partea de proiectare, trebuie sa ii furnizez acestuia si inginerului de specialitate o lista de cerinte, in baza carora sa se intocmeasca acest proiect tehnic. Proiectul tehnic depus pentru obtinerea AC este unul vag, si care, la prima vedere, poate fi imbunatatit.

Am nevoie de ajutorul vostru, pentru a nu scapa din vedere aspecte importante si necesare proiectarii. Cum voi deja ati trecut prin aceste etape, m-ar ajuta foarte mult daca puteti sa ma calauziti in acest pas de colectare a cerintelor. Lista mea de "revendicari" cerinte vis-a-vis de proiectul tehnic este mai jos.

Instalatii electrice:
- bransament trifazat, minim 20kVA. Primit ATR din partea distribuitorului, exista capacitate si disponibilitate. Am primit 3 solutii, o voi alege pe cea mai convenabila dpdv cost si implementare, dar voi tine cont si de posibilitatea de a fi prosumator (inteleg din topicurile dedicate ca trebuie sa ai cui sa "vinzi" energia produsa de PV).
- tablou electric principal, in care se vor separa zonele principale. In mintea mea, in acest tablou principal as pune alimentarea de la distribuitorul de energie electrica, si de aici as pleca cu circuite catre tablourile fiecarui nivel, dar si cu circuit trifazat catre statia de incarcare auto (aceasta fiind singurul consumator trifazat pe care il iau in calcul in acest moment). Tot in acest tablou s-ar lega si panourile fotovoltaice, dar si un eventual acumulator de 5kWh.
- tablou electric pentru fiecare nivel. Daca bugetul imi permite, voi incerca sa folosesc cate un circuit dedicat fiecarui consumator, dar cel mai probabil voi opta pentru un circuit per incapere, mai putin bucatarie, sufragerie si camera tehnica (cuptor electric, MSV, MSR, etc).
- protectie impotriva fluctuatiilor survenite pe reteaua distributorului. Prefer deconectarea de la retea in detrimentul unei fluctuatii de tensiune.
- protectie impotriva electrocutarii, dar si detectie scurt-circuit, pentru reteaua interna. Daca trebuie sa numesc o fobie, aceasta este legata de curentul electric, si posibilitatea unui electrosoc, sau a unui incendiu cauzat de reteaua electrica.
- este recomandat sa merg cu circuitele electrice pe pardoseala, prin spatiul tehnic de sub IPAT, in loc de a merge cu aceste circuite orizontal prin caramida?

Instalatii termice/sanitare:
- CT gaz, boiler ACM 100-200L, IPAT.
- cum estimez corect volumul boilerului, a.i. sa fiu eficient? Observ ca majoritatea boilerelor pierd aproximativ 1kW/24h, ceea ce ar insemna pierderi relativ mici. Cu toate acestea, cred ca un boiler de 200L ar fi supradimensionat. Din pacate, nu pot estima corect consumul de ACM, si am nevoie de ajutorul vostru. Acum nu am un boiler, iar toata ACM este preparata instant de catre CT, si situatiile in care am avut parte de dusuri reci au fost putine (familie de 2 adulti si 2 copii).
- din topicul lui Kevo82, am retinut ca ar fi potrivit sa am un puffer pentru IPAT, dar si BEP. Astfel, nu voi fi constrans de PMin a centralei pentru temp. joase, obtinand astfel, citez "modulatie infinita" (multumim Kolfleading!).
- CT gaz se va instala la etajul superior, teava de gaz va fi aparenta. Boilerul, tot la etaj. Pentru ca voi aveam boiler, ma gandesc ca nu imi este necesar un hidrofor pentru a ridica presiunea apei (in cazul in care constat ca presiunea este una joasa). De la etajul superior catre restul casei ma astept ca gravitatia sa ma ajute cu presiunea apei.
- distribuitor IPAT pentru fiecare etaj, coloana verticala de legatura intre etaje.
- circuit ACM cu recirculare. Poate si recirculare pentru apa rece. Circuitele sunt relativ scurte.

In afara de cele de mai sus, vreau sa iau in calcul viitoarele pozitii pentru aere conditionate, dar si pozitia valvelor pentru ventilatia centralizata (pentru care voi lasa goluri prin placi).

Ce imi lipseste in lista de mai sus?