De unde stim ca a fost bula in 2007-2008 ?

Buna seara,
Dupa ~ 10 ani de urmarit asiduu piata imobiliara din RO (concretizata acum 7 ani prin achizitionarea unui imobil cu 3 camere, vechi, in Bucuresti), dupa sute de mesaje si discutii cu zeci de useri diferiti, am ajuns astazi, in urma unei discutii cu o colega la birou, sa pun urmatoarea intrebare: de unde stim ca a fost "bula imobiliara" in 2007 - 2008 ?

Ma gandesc la urmatoarele lucruri: a) daca nu venea criza economico-financiara (din afara) la inceputul lui 2009, care a cauzat cresterea cursului RON/EUR cu 25% in 6 luni, posibil sa fii persistat preturile de 2500-3000euro/mp in BUcuresti si 1300-1500 euro/mp in orasele mari din tara
azi, 16.04.2018, dupa 10 ani de la izbucnirea crizei economice (ale carei efecte inca nu s-au disipat), avem preturi de 1300-1600 euro/mp in orasele mari din tara, si 1400 euro/mp in Bucuresti...

Daca luam Timisoara, https://www.imobilia...ASAAEgK3OvD_BwE

indicele imobiliare.ro a inregistrat o medie de ~ 1300euro/mp in martie 2008, si 1200euro/mp in martie 2018...

===

Desigur ca anumiti factori (Prima Casa, salariul mediu net in lei, dezvoltarea sectorului IT) favorizeaza preturi mai mari la imobiliare azi fata de 2008.

DAR alti factori - populatia totala a judetelor (in cadere 2018 fata de 2008), numarul de tineri casatoriti (in cadere puternica), si altii, ar parea ca indica o reducere a cererii de locuinte.

===

In aceste conditii, putem spune ca vedem/traim zorii unei noi bule speculative imobiliare, SAU este un nou normal , cel putin pentru aceste zone (Cluj, Timisoara) ?

Suntem in plina bula imobiliara.
Nimeni nu poate prezice cand se va sparge.

pai in 2008 se vindeau cu un pret mai mare cu 40-50% fata de ce se vind acum

plus ca nu exista o segregare a pietei, casele si apartamentele din zonele proaste (sa zicem din camp) se vindeau cam la aceleasi preturi ca cele din zone bune si toate utilitatile (inclusiv metrou)

Quote

totusi bula e cand preturile cresc foarte mult de la zi la zi, cand incepe nebunia...
acum e doar un trend crescator, dar ca mi se pare lent...

Edited by arg, 16 April 2018 - 17:21.

Pentru ca s-a spart.

 arg, on 16 aprilie 2018 - 17:21, said:

Cate locuinte existau atunci si cat s-a construit intre timp?

corect, cu o mica completare
pentru ca stim cand s-a spart.

Quote

chiar nu stiu, pentru mine reperele sunt apartamentele din blocurile vechi si cele din bocurile noi cam din aceleasi zone.

de exemplu prin 2005 un ap costa 6-70k euro prin 2008 ajusese pe la 150-160k euro, dupa care a scazut la ~90k si acum e cca 120k euro

Edited by arg, 16 April 2018 - 17:27.

 arg, on 16 aprilie 2018 - 17:25, said:

Eaxct, atata timp cat nu ai idee care era oferta de locuinte si care cererea, e al naibii de greu de analizat si cat de reala e cresterea asta

hai sa zicem ca urmaresc pretul la 3-4propietati.

 alex1vasile, on 16 aprilie 2018 - 17:07, said:

Cum, tu ti-ai irosit 10 ani din viata doar pentru cautarea raspunsului?

In mod normal ar trebui sa existe o oarecare relatie intre salariul mediu pe economie si metrul patrat locuibil. Nu e o relatie foarte stransa, dar dezechilibre mari in aceasta relatie indica o bula.

 Fane, on 16 aprilie 2018 - 17:44, said:

"Bula economica"...sau imobiliara, este atunci cand cheltui si banii care nu-i ai.

 tehnics, on 16 aprilie 2018 - 18:06, said:

Asta nu e un criteriu... pentru ca se intampla tot timpul.

 Fane, on 16 aprilie 2018 - 17:44, said:

totusi, nu ai inca un dezechilibru in bucuresti, oricat de greu poate asta de crezut.
stiu piete imobiliare cu raportul salariu mediu/mp intr'o situatie muuult mai grea. in bucuresti, venitul mediu anual permite cumpararea a 6-7mp. in alte parti vorbim de 4-5mp si preturile au fost mereu in coninua crestere, nici macar in 2007 nu au cazut

am crezut si eu in acest raport o vreme, acum nu sunt asa de sigur. avem de a face cu o fata noua a economiei, regulile vechi par a fi depasite.

 Jammalan-the-Prophet, on 16 aprilie 2018 - 17:23, said:

existau circa 3.8 mil apartamente, iar acum exista aprox 4 milioane, s-au construit circa 200.000 in 10 ani.

 argentum, on 16 aprilie 2018 - 18:11, said:

eu ma referisem la Cluj si Timisoara... Acolo preturile sunt aproape identice cu 2008...

 alex1vasile, on 16 aprilie 2018 - 18:14, said:

Aha, incepem sa avem cifre.
Si concluzia care o putem trage devine interesanta.

Avem mai multe apartamente (oferta mai mare), populatie in scadere (necesar mai mic), si preturile tind spre nivelul "bulei".
Deci asta de acum e mai bula decat aia

 alex1vasile, on 16 aprilie 2018 - 18:14, said:

Preturile de vanzare ale caselor nu reprezinta singurul criteriu de definitie al bulei imobiliare.
Trebuiesc urmarite si alte fenomene: cresterea numarului de credite imobiliare, numarul de autorizatii de constructie, preturile la materialele de constructie, cererea de joburi disponibile in domeniu, oportunitetea de investitie in alte domenii, etc.

Edited by pasilla, 16 April 2018 - 18:30.

Preturile in Cluj sunt la nivel de 2008 ... doar ca salariul mediu acum e dublu. Deci eu nu vad nici o bula, chiar daca e cel mai scump oras din tara la imobiliare. A crescut semnificativ puterea de cumparare fata de 2008. Intotdeauna vor mai aparea si ani de scadere, dar daca dupa cativa ani preturile sunt din nou la nivelul maxim anterior sau peste nivelul maxim anterior, inseamna ca n-a fost nici o bula, ci doar a aparut la un moment dat o corectie determinata de lipsa temporara a banilor de pe piata (bancile nu au mai dat credite la fel de usor, a aparut o criza de cash, au scazut salariile datorita reducerilor de salarii pentru bugetari, deci in mod normal si preturile au scazut - nu doar in domeniul imobiliar).

Corectii vor aparea periodic insa preturile merg pe ansamblu intr-o singura directie: in sus. In ultimii 3 ani valoarea apartamentului meu a crescut cu peste 35.000 de euro (ma rog, cu vreo 55.000 fata de pretul de achizitie, dar sa zicem ca vreo 20.000 au fost investitie in el). E posibil ca la un moment dat sa scada cu 15-20.000 de euro, dar pe termen lung (10 ani sa zicem) va mai creste cu inca 25-30.000 de euro cu usurinta. De ce? Pentru ca si salariul mediu va creste cu vreo 400 de euro in urmatorii 10 ani. Si trebuie sa fii naiv sa crezi ca salariile cresc si preturile la apartamente scad. Sigur, daca salariile nu vor creste, atunci nici preturile nu vor creste, dar tendinta e sa ne apropiem salarial de media UE.

Edited by utopium, 16 April 2018 - 18:49.

 utopium, on 16 aprilie 2018 - 18:46, said:

De acord, in mare,
dar in ecuatia preturilor, nu ar trebui tinut cont si de cererea ramasa de acoperit ?
i.e., posibil ca puterea de cumparare sa creasca in continuare, DAR sa nu mai fie nimeni interesat sa cumpere - pt ca toti, sau marea majoritate a celor care au posibilitatea si-au cumparat deja.

In acest caz, eu cred ca preturile se vor prabusi, nemaiexistand cumparatori.