Inchiriere doua garsoniere, CASTIG SAU PIERDERE?

Da m-am uitat prin anunturi si o garsoniera de 20-22mp cum vreau sa-mi iau eu si in zona la care m-am orientat eu se inchiriaza cu 100-130 euro pe luna.
Si nu, nu sunt maghernite.....garsoniere comuniste da sunt pentru ca au fost construite in ani 70'-80'.

Edited by tryky, 23 December 2014 - 05:05.

Avand in vedere ca o sa ai oferte de tip entry level trebuie sa te gandesti la fluctuatia de chiriasi si in consecinta la cheltuielile neprevazute si perioadele fara chiriasi, asa ca atunci cand faci planul de afaceri trebuie sa ai in vedere un grad de ocupare de 60-70%, iar incasarile or sa fie de 50% fata de incasarile estimate.

Nu te arunca din prima sa cumperi doua garsoniere, mai bine cumpara doar una si vezi cum merge.

Eu nu te pot sfatui sa nu declari veniturile obtinute din inchiriere, dar trebuie sa te gandesti daca vrei sa-ti mai si ramana ceva "in mana".

 tryky, on 23 decembrie 2014 - 04:40, said:

Ce-ai ba, te doare capul?  
Da raport daca nu-ti place formatul in care am raspuns!

 tryky, on 23 decembrie 2014 - 01:26, said:

1-2-5. imo e o investitie buna, mult mai buna decat depozitele in banca,..

3. orice, de la chiriasi care par seriosi dar de fapt nu sunt, ...probleme cu vecinii, la spargerea unei tevi, adica reparatii...

4. Daca aia vor sa fuga vor fugi si te stergi la fund cu contractul
imo contractul ofera mai multa protectie chiriasului decat proprietarului.
As face contract daca acei chiriasi sunt foarte seriosi si vor ei asa ceva.

6. Cei care inchiriaza acum cu 100E le au mobilate ?
Suna la doua oferte si mergi sa vezi conditiile, sa-ti faci o idee

PS la 4: Cel mai important lucru imo: UITA-TE BINE PE CINE BAGI in casa !
Fii atent la cum vorbeste, sa aiba loc de munca stabil, etc
Asta te apara MULT mai mult ca orice contract.

Privind 2 camere, la 200E gasesti apartament in Tomis Nord (pretul de acum 1 an)... nu stiu daca primesti atat in Km 4-5 de exemplu..
Orice ai lua incearca sa iei zona ok, nu in centru dar nici in camp.
Faianta se poate pune dar schimbarea adresei mai greu

imo acum e timp bun de cumparat, iarna... din primavara sar preturile(asa e situatia la chirii)

Edited by sirgoofy, 23 December 2014 - 06:06.

 Quantum, on 23 decembrie 2014 - 05:33, said:

A fost doar o intrebare nevinovata.....no-offense

din experienta proprie: chiriasi fara contract care ca sa faca economie la caldura inchideau caldura peste zi sa faca economie, seara veneau acasa si incepeau sa gateasca si eventual sa faca baie, intr-o luna au umplut apartamentul de igrasie. s-au montat repartitoarele la mijlocul iernii, pana la montare n-a fost nici o problema cu igrasia, la o luna de la montare - plin. in primavara ne-au anuntat ce se muta. cunostinte de ale mele au avut probleme in a da a da afara chiriasi prost platnici care nu le-au platit mai multe luni si i-au lasat si cu gauri la intretinere. in cazuri din astea politia nu se baga iar tu trebuie sa-i dai in judecata pt a pune in aplicare contractul....

parerea mea e ca nu e cine stie ce afacere, ajunge sa ai un chirias problema ca sa-ti anuleze castigurile avute cu un chirias bun timp de 2 ani, e mai mult un plasament pt bani, mai ales daca te astepti ca in timp sa creasca pretul la imobiliare de genul care ai sa-l achizitionezi.

Edited by Fane, 23 December 2014 - 07:40.

Sunt cu Fane.
Din pacate asa.
M-a batut (tare de mi-a lasat vanatai) gandul sa fac acelasi gen de afacere dar... nu prea merita.
Daca deja ai proprietatile respective si nu ai ce face cu ele, atunci da, merita.
Altfel, sa faci treaba asta ca o afacere care sa-ti aduca niste venituri, e complicat.

Cred ca mai castigat iesi daca le iei ieftin si apoi le vinzi putin mai scump. Sa fii un fel de samsar de garsoniere.

Nu stiu cum e in Constanta piata chiriilor.

Dar, ca recomandare generala.
Un apartament cu 2 camere se inchiriaza mai greu, se baga cate 2 studenti, isi impart chiria si utilitatile, pleaca unu ramane altul e mai complicat.

Eu zic 2 garsoniere micute 25-max30mp, utilate cu tot ce trebuie (fara lux, ci mediu).
Nu e nevoie de mare confort, chiriasul nu e pensionar, el lucreaza 10-12 ore, vine frant acasa face dus si se culca.
Daca e si loc de parcare, e un atu.

Atentie la oameni, sa aiba serviciu, sau studenti, bine e sa fie o persoana doar.
E bine sa mergi pe chirie sub pretul pietei, daca mergi pe maxim pierzi mai mult (sta juma de an si pleaca in alta parte - o luna liber inseamna chiria pe un an - daca sa zicem ai scazut chiria cu 10euro).

F. important, platesti tu utilitatile si le aduni la chirie cand vine data. In felul asta nu ramai cu gauri.
Vezi ca dupa ce pleaca, vor mai veni facturi la utilitati pt perioada cat a stat. Poti sa estimezi cat vor veni si ii iei bani cand pleaca.

Cam asta e.

Edited by TheWarrior, 23 December 2014 - 09:19.

 d-rive, on 23 decembrie 2014 - 08:51, said:

Era bine dacă stăteai tolănit sub un copac, și să cadă banii pe tine, făra efort.
"Facerea" banilor presupune complicație și risc, că d-aia e lumea plină de săraci.
Oricât de prost ar merge închirierea, tot ieși mult mai câștigat decât să-i ții la bancă (la 15.000, obții dobândă cam 30-37€ lunar, brut).

retele, teoria ca teoria, dar practica ne omoara.

Nu toti stiu sa faca afaceri. Nu-i mai incuraja sa riste ca pierd si putinul pe care-l au.

Tocmai că sunt sume mici, ești obligat să faci ceva, să te menții deasupra. Daca aveai milionul de euro îți permiteai să fii comod.
Comparativ cu dobânda de bancă, la care iei mai nimic, e clar mai bine.
Și închirierea nu e de fapt o afacere în adevăratul sens al cuvântului, sunt puține variabile de luat în calcul, aproape oricine ar trebui s-o facă fără probleme. Riscurile sunt foarte mici.
Și oricum, mai bine să regreți că ai făcut ceva, decât să regreți că n-ai făcut nimic, oricine a trecut prin regrete similare îți va spune același lucru.

Raspunsul "daca merita investitia" se da asa: castigul tau are 2 componente 1/ chiria lunara si 2/ cresterea valorii apartamentului in timp. Daca la 2/ nimeni nu-ti poate da un raspuns (cel mai probabil va fi in crestere), la 1/ faci o comparatie cu o investitie alternativa la fel de sigura (gen depozit bancar).

Sa zicem ca la un depozit bancar, la 15000 EUR transformati in RON iei cam 2.75% pe an adica 412.5 EUR pe an, deci vreo 35 de EUR pe luna, profitul tau.

La o investitie intr-o garsionera, mai ai costuri suplimentare - asigurarea proprietatii, comisionul la inchiriere al agentiei de fiecare data cand schimbi chiriasul, mici reparatii si reconditionari periodice datorita uzurii normale etc, deci dupa ce ai spus tu ai ramane cam cu 800-900 EUR in mana. Nu stiu cum e piata in Constanta, dar ce ai prezentat tu ca si cifre sunt foarte sus fata de alternativa depozit bancar, deci undeva nu se pupa. De ce zic asta? Pentru ca pretul imobiliarelor fluctueaza destul de sincron cu pretul creditelor (fiindca majoritatea achizitiilor de imobiliare se finanteaza prin credite).

Daca nu ar exista acest echilibru, atunci toti banii care stau acum prin depozite bancare s-ar duce tinta catre achizitii de imobile, pentru ca rentabilitatea ar fi dubla.

Deci sugestia mea este sa-ti refaci calculele.

(nu am luat in calcul lipsa asigurarii, chiria la negru dar nici costurile de oportunitate - adica probabilitatea sa stai cu garsoniera goala cateva luni intre chiriasi etc)

Edited by glumetu, 23 December 2014 - 11:25.

Eu cred ca depinde foarte mult de timpul liber disponibil si oarece indemanare casnica.
Lunar vei avea de platit intretineri, facturi de utilitati, de incasat chirii, neaparat platesti tu si iei banii la sfarsitul lunii, si asta pastrand minim banii pe o luna garantie.
Apoi va trebui de multe ori sa dai o bidinea de lavabila, sa speli un geam sau sa aspiri, sa mai schimbi un robinet, si uneori sa pierzi o groaza de vreme daca iti trebuie un meserias.
De astea va depinde in primul rand venitul din exploatare.
Pe partea de investitie - eu cred ca vei pierde in timp, dar nu foarte mult, sa zicem un 1% pe an in valoare reala, oricum e o investitie mult mai sigura decat orice banca.
Nimeni nu zice ca blocurile astea si asa vechi de 30 de ani mai au vreo 20-30 de ani si trebuie scoase din exploatare, structurile imbatranesc, consolidare nu se va face ca iese prea scump, in fond orice mijloc fix are o rata de amortizare in timp dupa care se caseaza. Eu consider ca piata imobiliara e in oarecare echilibru acum, cererea si oferta plus creditele sunt destul de stabile, in urmatorii ani preturile caselor vor fi influentate in principal de inflatie, dobanzi samd. dar nu vor mai fi salturi majore.
Partea proasta e daca privesti pe termen lung: populatia e in scadere, blocurile vechi vor deveni nelocuibile (instalatii comune varza, risc seismic, confort redus), case noi se tot construiesc, peste 20-30 de ani cred ca va fi un risc major sa nu iti ma cumpere nimeni asa ceva.

Edited by Oxigen1234, 23 December 2014 - 16:12.

... a cumparat cineva, vreodata, o garsoniera de 15000 euro pe care a si inchiriat-o imediat, fara costuri suplimentare, pt minim 100 de euro ?

Pt ca daca da, iau si eu 3 maine...

realitatea e altfel - tranzactia costa, renovarea costa, utilarea si mobilarea costa si ele. Suma minima de cheltuit pana cand se poate scoate pe piata spre inchiriere, pt o garsoniera care a costat 15000 euro la achizitie, este de circa 20000 euro (15000 + minim 5000 actele, renovarea, mobilarea, echiparea...)

la 20.000 euro, 100euro/luna, fie ei si stabili in an, inseamna un randament de 6%. din care la un moment dat se vor scadea reparatii, , etc. plus riscul de neplata, de distrugere, etc. Daca se vorbeste de impozit de contract + CAS, deja rentabilitatea e film SF...

plus ca investitia se va amortiza , teoretic, in vreo 15 ani.

Avantajul masiv al unui depozit/fond monetar este lichiditatea banilor, care pot fi sparti si refolositi muuult mai repede decat asteptarea amortizarii la garsoniera / revanzarea ei (presupunand ca se va reusi acest lucru la un pret cel putin egal cu cel de cumparare + investitii ulterioare, ceea ce , pe termen scurt/mediu, este improbabil)

Edited by alex_133, 23 December 2014 - 17:48.

Va multumesc pentru raspunsuri si pentru ca ma faceti sa vad si reversul medaliei sau jumatatea goala a paharului.

Intr-adevar castigul nu poate sa fie in fiecare luna de 100e pe garsoniera pentru ca vor fi si pierderi din intretinerea garsonierelor sau perioade care vor sta goale fara chiriasi.
Dar decat sa-i pun la banca in euro pentru dobanda si siguranta de a nu-i pierde cred ca mai sigur ar fi sa-i investesc in imobile din care pot castiga si chirie si venitul anual sa fie mai mare decat dobanda la banca iar suma investita sa nu scada. Adica daca ma hotarasc sa vand garsonierele peste sa zicem 10 ani cred ca suma de 30.000e o recuperez si castigul din chirie pe zece ani tot ar fi de 15.000e. De ce zic asta...? Dupa calculul meu simplu la doua garsoniere castig 2400e pe an (inchiriate permanent) sa zicem ca 400e se duc pe intretinere, deci raman 2000e pe an si 20.000e pe zece ani. De aici mai scad 5.000e pierderi+perioade fara chiriasi, deci = 15.000e pe zece ani, tot mai bine ca la banca, nu? deci peste 10 ani daca rezist si merge cat de cat bine am 30.000e+15.000e= 45.000e

Am gasit anunturi de inchiriere pe net la garsoniere in zona la care ma gandesc eu sa cumpar de 120e-130e pe luna, deci si mai bine....castig mai mare din care la sfarsit de an tot raman cu 2000e castig. Bine poate un an castig 1500e iar in alt an castig 2500e pe an. Sumele astea adunate dupa un nr. de ani si impartite la nr. anilor scursi ar da un castig de 2.000e pe an. Nu cred ca pot pierde bani investiti si castigul tot este mai bun ca la banca.

P.S- Astept in continuare pareri/sfaturi care sa ma ''lumineze''
Multumesc!

Edited by tryky, 23 December 2014 - 19:55.

 alex_133, on 23 decembrie 2014 - 17:46, said:

Actele costă vreo 300, renovarea n-are cum să coste 5000, decât dacă iei o magherniță în care a explodat o bombă, la propriu, și pe urmă vrei s-o utilezi de mare excepție, 100€ chirie reprezintă nivelul de jos al pieței, și nu poți oferi condiții de lux în banii ăștia.

O parere - poate nu foarte avizata.
Daca te gandesti la inchiriat, gandeste-te bine la profilul celui care va sta acolo.
Intr-o garsoniera dintr-o zona periferica sansele mai mari sunt sa iti vina studenti (care nu neaparat dispun de lichiditati), poate persoane singure, cu un salariu mai mic...samd. Adica exista riscuri mai mari sa te alegi cu paguba, chirie neplatita.
Daca in loc de 2 garsoniere mergi pe un apartament intr-o zona mai decenta se schimba profilul chiriasului - poate fi o familie cu copil/copii - adica vor fi mai inclinati sa ramana acolo si daca sunt 2 salariati sansele de incasare sunt mai bune. Cand esti familie si mai ai si copil e mai dificil sa tot schimbi locul, asa ca, pe termen lung, cred ca iesi mai castigat asa.
Profilul ideal ar fi familie tanara cu copil, parintii angajati proveniti din alta localitate si stabiliti cu munca in Constanta.

Studentul isi strange imediat rucsacul si pleaca la un prieten sau alta garsoniera(mai ieftina, mai buna sau mai mare dar stau 3 in ea..etc), un angajat singur la fel, poate pleca oricand se iveste o oportunitate (locuinta de serviciu, gagica cu locuinta...etc); insa o familie...mai greu.

O alta varianta a acestei afaceri ar fi (insa nu am studiat preturi ...) sa cumperi o locuinta intr-un oras turistic, chiar mai mic, de preferinta la munte (unde ai sezon turistic permanent) si sa oferi pe net la inchiriere pentru perioade (week-end, sejur de o saptamana...etc).Cred ca ai putea sa castigi mai bine, poate cu ceva mai multe riscuri...

Edited by florinel, 23 December 2014 - 20:23.

Mie imi place aia cu peste 10 ani le vand cu cat le-am cumparat. Yeah, right.