La ce sa te uiti daca vrei sa te muti intr-un cartier rezidential

Stiti filmele alea americane, cu casutele frumoase, albe, fara garduri, cu doua masini parcate in fata si una in garaj (Muscle Car)?
Nu uitati ca aia e America, iar noi suntem in Romania!

Daca va pune dracu sau nevasta sa va mutati la casa, o casa facuta de altii spre vanzare, e bine sa te dai 2-3 pasi in spate si sa bifezi ce scriu eu mai jos, iar in cunostinta de cauza sa mergi sau nu mai departe.
In general, o astfel de miscare implica bani multi si un jug financiar de decenii.

1. Construieste ieftin, vinde scump, dar sa arate bine!
Asta e regula nescrisa in materie de constructii, cand faci casa pentru altcineva! Nu va faceti iluzii, toate casele facute pt vanzare sunt facute asa!
Se face foarte usor cost-cutting, iar asta se rezuma la ieftin = prost (nu insemna ca scump => bun).

Exemple:
- fier beton prost, ieftin si putin (ca nu se vede)
- BCA sau cea mai ieftina caramida
- beton facut in curte, manual, cu minim de ciment
- polistiren 5-6cm, prins rar in mamaligi
- lipsa izolatie sau minim la planseu
- mana de lucru necalificata si cirotica

2. Izolatia

Pe termen lung izolatia proasta sau lipsa ei, se va simti la buzunar prin facturi.
Geamurile trebuie sa fie tripan LOW-E, iar tamplaria de PVC.
Daca sunt bipan si tamplaria din lemn simplu, fugiti mancand pamantul, pt ca dupa 5 ani trebuiesc inlocuite.
Lemnul traditional e de brad, iar oricat l-ai intretine, putrezeste repede.

Daca iei casa P+M, ai grija sa stii ce e deasupra mansardei!
Adesea izolatia e minima sau lipsa => pierzi caldura imediat.
Astereala adesea lipseste, la fel si folia, dar cine se urca pe casa ca sa verifice?
Daca ai tabla cu mansarda, ia-ti gandul de la somn cand ploua!

Izolatia de polistiren e standard in Romania, dar costa, deci se pune minim.
E de dorit sa ai polistiren gros de 10 cm la campie, iar proactiv 15-20cm - mai ales in zonele mai reci!
In general se pune de 5-6 cm si are ca functie principala sa aduca peretii "la drept". Pe scurt, are functie de mascare a porcariilor facute de constructor.

3. Instalatiile

Pexalul a  fost vazut ca un produs perfect, dar nu este.
Daca aveti nenorocul sa fie si trase prin pereti, e un dezastru in asteptare.
Am vazut si instalatii de incalzire pardoseala facute cu pexal.

E de dorit sa aveti instalatii PPR sau Cupru.

4. Casa trebuie sa fie conectata la utilitati (apa curenta potabila, canalizare, GN si electricitate), iar acestea trebuiesc f clar scrise in contract, altfel te trezesti cu numeroase surprize, gen:
- butelie ascunsa in curte
- apa curenta de la un put de 50m, plin de carcalaci
- fosa aseptica

5. Ale cui sunt utilitatile si drumurile?
O mare marlanie facuta de dezvoltatori este ca refuza "inexplicabil" sa vanda cota indiviza pe utilitati si drumuri.
In primul pas, clientii sunt fericiti, pt ca buzunarul e protejat, dar pe termen mediu apar problemele:
- dezvoltatorul extinde cartierul, iar utilitatile nu mai fac fata.
- dezvoltatorul intra in insolventa, iar tu te trezesti ca nu ai nici macar posibilitatea de a repara utilitatile sau gropile din drum.
- ti se cere 100 eur/mp de drum ca sa devii proprietar pe ceva pe care ai drept de folosinta, dar nu poti repara o conducta care s-a fisurat sub asfalt.
- etc

6. Cheltuielile comune
Cu cat sunt mai multe case, cu atat mai bine, pt ca multe cheltuieli sunt fixe (la fel si investitiile); diferenta e ca se imparte la 20-50-100 de case!
Un post de paza non-stop, cu 3 schimburi, costa cca 12 000 lei/luna minim, si e de dorit sa mai ai si monitorizare individuala (cca 150 lei/luna).

7. Costuri
Viata la casa implica costuri mai mari decat la bloc! Tot timpul e ceva de imbunatatit si reparat, deci nu e pentru lenesi.

Pe langa intretinere (minim 100 eur/luna), costurile cu incalzirea si curentul electric sunt adesea 2-3x mai mari decat la bloc.

Casele sunt adesea in afara orasului, iar asta implica:
- costuri de educatie, adesea foarte mari. Lumea tinde sa nu se gandeasca la ele, dar sunt critice!
In noile zone, nu exista invatamant de stat, doar alternative private!
Daca la inceput gradinita costa intre 1500-2500 lei/luna,  lucrurile se complica mai mult, culminand cu liceul, cand situatia devine dramatica.
- doua masini in casa
- timp pierdut pe drum
- bona cu masina proprie (pt ca transportul in comun nu exista).

8. Exista ROI (regulament de ordine interioara) si se respecta?
Am intalnit asociatii de proprietari f bine organizate si reglementate, dar sunt f rare, cu reguli de bun simt:
- nu ai voie sa iti vopsesti casa in culori tipatoare, ci in cele originale sau asemanatoare.
- nu ai voie sa cresti porci, gaini etc
- animalele periculoase sa aiba botnita
- sa strangi rahatul cainelui de pe peluza mea sau de pe spatiile comune.
- sa nu faci canisa in curte
- sa nu iti deschizi sediu de firma cu activitate publica
- sa nu iti pui panouri de reclama in curte
- ROI sa fie atasat contractelor de inchiriere, iar la vanzarea proprietatii sa fie atasat contractului de vanzare-cumparare.
- membrii asociatiei au drept de preemptiune la vanzarea unui proprietati.
- etc

Real, se construieste cu preturi de cca 400 eur/mp acest tip de casa si se vinde cu 800-1000 EUR/mp.

=======

O sa va intrebati, pe buna dreptate, de ce dracu ar vrea cineva sa stea la casa?

1. Liniste, foarte multa liniste. Intr-o viata in care factorii de stres sunt la tot pasul, linistea e binevenita.
2. In afara oraselor aerul e semnificativ mai curat.
3. Copii pot sa iasa din casa, fara sa iti fie frica ca ii calca masina sau ii fura "omul negru".
Eu le-am dat si chei, pe care le tin de gat (sunt foarte mandri de ei). Vara ies dimineata, si vin seara in casa.
4. Spatiul e viata!
5. Adesea e loc de terasa, unde vara e perfect!
6. Teoretic ai loc de parcare.

P.S. Eu m-am jurat ca daca pot, nu o sa mai cumpar in viata mea casa facuta de altul!

 Courage, on 20 octombrie 2016 - 11:49, said:

ce idei preconcepute despre BCA. Ytong-ul e mai scump si mai bun decat Brikston-ul de exemplu si nu creeaza punti termice.

 Courage, on 20 octombrie 2016 - 11:49, said:

daca e din aluminiu cu rupere termica nu e bine?!

Mda, BCA e minunat! Cand iti trage apa si face muschi/mucegai pe el, e incantator.
Pui BCA doar la mansarda, in cel mai bun caz.

Cate case ai vazut tu cu ferestre ce au profile de AL?
Da, sunt mai bune, dar si semnificativ mai scumpe. Noi vorbim despre cost-cutting agresiv.

Succes să găsești casă făcută spre vânzare cu tâmplărie de aluminiu cu rupere termică...

A fost in urma cu ceva timp un serial cu numele Proiecte de Vis.
Ei bine eu desi nu lucrez in constructii dupa ce am urmarit serialul complet(au fost cred ca pe putin doua sute de episoade) pot sa ma declar un cunoscator in materie de constructii civile si industriale.
In fiecare episod era prezentata constructia unei case din Anglia de la fundatie pana la mileul de pe tv cand se mutau locatarii.
Bineinteles ca am vazut in toate episoadele cum viitorii proprietari veneau ocazional pe santier sa mai vada mersul lucrarilor.
In unul dintre episoade proprietarul si-a luat concediu un an(nu mai retin exact dar cred ca au dreptul legal la acest concediu si este si platit cu ceva minim) de zile si a lucrat cot la cot cu muncitorii pe santier la constructia casei lui.
Pur si simplu a vrut sa traiasca epopeea constructiei casei lui pe viu.

Acum sa revenim la oile noastre dupa parerea mea bine ar fi atunci cand cumperi un apartament sau o casa sa nu fie finalizate lucrarile caci numai e nimic de vazut poate doar de cumparat daca iti place asa.
Eu m-am mutat de curand intr-o banala garsoniera si cand am platit taxa de rezervare la bloc era construita doar structura de rezistenta adica fundatie stalpi si plansee.
Abia dupa aia au inceput sa zideasca si sa compartimenteze apartamentele.
Sotia fiind casnica s-a dus zilnic pe santier si a vazut cu ochii ei tot ce s-a facut in casa noastra.
De cand ne-am mutat si pana azi nu s-a stricat nimic.
Lucrarile si materialele folosite au fost dupa parerea noastra tot ce poate fi mai bun in Romania.

 Courage, on 20 octombrie 2016 - 12:08, said:

Am un coleg care asta primavara s-a mutat la bloc pentru ca a trebuit sa isi demoleze casa construita cu bca din cauza peretilor imbibati cu apa.
Acum deja a scos si fundatia a adus pamat si a plantat curtea plina cu pruni.

 Courage, on 20 octombrie 2016 - 12:08, said:

pai in general, casele/blocurile sunt construite cu fundatie, de cele mai multe ori izolata, iar BCA-ul este anvelopat.. nu are de ce sa traga apa.

 Courage, on 20 octombrie 2016 - 12:08, said:

case n-am vazut pentru ca nu am cautat. dar blocuri cu profile din AL, cu rupere termica, am vazut.

Asta am invatat-o cand m-am apucat sa construiesc casa ! La primul depozit de materiale , am fost intrebat din prima.. "Casa pentru dvs. sau pentru vanzare?" si nu prea intelegeam !!!

 bulan60, on 20 octombrie 2016 - 12:47, said:

Lol. Inseamna ca dupa ce am vazut tot Doctor House si Grey's anatomy sunt deja chirurg.

 bulan60, on 20 octombrie 2016 - 12:47, said:

prea multe resurse irosite pentru o bana garsoniera. cat mai stai in ea?! cativa ani. apoi ce faci?

Observatiile initiatorului sunt foarte bune.
Eu insumi am fost implicat in cautarea unei case aproape toata luna trecuta. Am vazut nenumarate proiecte in diferite stadii dar am ramas cu un gust foarte amar. Ce concluzii am tras:
- daca vrei o casa la un pret cat de cat decent cauta un dezvoltator mare (unul care construieste mai multe case simultan). Cei care construiesc cate o casa si, abia dupa ce o vand, se apuca de alta au tendinta sa ceara un pret mai mare, nu au experienta, angajeaza in mod obisnuit "Dorei" cu ziua...
- proiectele de case sunt in mare parte facute de amatori (sau poate chiar de dezvoltator). Nici acum n-am inteles de ce trebuie sa ies in gradina din spatele casei din bucatarie si nu din living.
- anunturile cu "negociabil" sunt o gluma proasta. Negocierea inseamna de cele mai multe ori maxim 500E.

In final initiatorul are dreptate intr-un fel dar trebuie sa recunoastem ca preturile materialelor sunt cam la fel in toata EU. Singurele locuri in care putem face reduceri sunt forta de munca si pretul terenului. Daca vrem o casa ca in Germania probabil ca trebuie sa platim cel putin 50% din pretul de acolo (Btw o casa de 150-160 mp la intr-un satuc aflat la 30-50 km de un oras mare costa cam 400 000E).

Eu pana acum nu am vazut casa cumparata fara probleme. Casa construita de proprietar da.

 MembruAnonim, on 20 octombrie 2016 - 13:10, said:

Toate imobilele au fundatie. Daca fundatia e prost izolata, urca umezeala in pereti.

 Toxic00, on 20 octombrie 2016 - 13:18, said:

Poate toata vara vrei sa iei masa pe terasa din spate si de ce sa te plimbi cu mancarea prin living

Profitul unui "dezvoltator" trebuie sa fie cat mai mare. La casa construita, probabil puteam taia cel putin 30% din suma investita.

Ai uitat totusi si partea instalatiei electrice. Eu am doua tablouri si 38 de sigurante, circuit separat pentru fiecare lucru in parte.

Si ar fi bine sa ajunga la acei 400E/mp, chiar ar iesi o casa buna, dar nu cred

Imi aduc aminte de prieteni de-ai mei cu bani multi , ifose si figuri ...ce talente isi dadeau , dupa ce si-au cumparat viloaie inclusiv in Pipera ! Asta a durat maxim un an , ce era la gura lor !!! Unii schimbau acoperisurile , altii instalatiile , altii termosistemul !!!

Eu nu am avut nici o problema cu casa pe care am cumparat-o si nici acum nu cred ca mi-as face casa, as prefera sa cumpar una deja facuta. In principiu e simplu sa iti dai seama cat de bine sunt facute, regula numarul unu fiind sa nu cumperi din cele facute la metru, de dezvoltatori.

 MembruAnonim, on 20 octombrie 2016 - 13:14, said:

Doar pentru vizionari pe santier ca sa vad stadiul lucrarilor si calitatea lor e suficient serialul vazut.

 MembruAnonim, on 20 octombrie 2016 - 13:14, said:

Alo domnu eu sunt un tataie ce ma indrept voios spre pensie.
Ce sa fac cu mai mult de o garsoniera.

 nestorr, on 20 octombrie 2016 - 15:34, said:

Unii le fac la metru cub, altii la metru patrat.
Ideea este ca exista pana la urma doua tipuri de case, in functie de intentia constructiei.
Daca cineva a facut-o de la 0 si a stat cativa ani in ea, in general a facut-o bine, dar ca la rice SH, trebuie sa iti iei in calcul o investitie maricica in renovare si aranjare.

 Courage, on 20 octombrie 2016 - 11:49, said:

Asta nu mai e valabil de mult. E situatia de acum vreo 5-8 ani, cand si-a luat initiatorul casa. Acum diferenta e de maxim 300 lei la o casa.

Conteaza mai mult ce tip de polistiren este (minim EPS 70 pentru termoizolare) si sa fie ignifug.

 Courage, on 20 octombrie 2016 - 11:49, said:

Pare ceva enorm aici.

 Courage, on 20 octombrie 2016 - 11:49, said:

Ce intra in intretinerea de 100? Dar de ce sunt duble incalzirea si curentul, la suprafate echivalente?

 Courage, on 20 octombrie 2016 - 11:49, said:

Cu 1000 o fi in oras. In ansamblu rezidential din suburbie e maxim 800 si gasesti si la 600.

 Courage, on 20 octombrie 2016 - 11:49, said:

Depinde si cat te pricepi. Facut singur nu garanteaza calitatea, dar in general garanteaza scumpetea. Am vazut pana si inginer constructor fara experienta care isi intreba colegii de ce i-a iesit atat de scump.

 FAP, on 20 octombrie 2016 - 13:10, said:

Dar ce te face sa crezi ca cei de la depozit sunt altfel de afaceristi decat cei care construiesc? Poate te intreaba daca o faci pentru tine ca sa te marcheze drept gugustiuc si sa-ti bage pe gat materiale scumpe care au echivalent foarte bun la pret mai mic.

 Courage, on 20 octombrie 2016 - 11:49, said:

Acest sfat iarasi e ceva vechi. PPR e azi mai ieftin decat pexal si se lucreaza mai usor, asa ca nu va mai folosi nimeni pexal. Pexal se foloseste azi la completari, la mici modificari.

 Courage, on 20 octombrie 2016 - 11:49, said:

Dude, WTF. Adapteaza si tu pentru oamenii normali de pe forum. Noi doi om fi bosi, dar astia nu-s si-ti gonesti musterii.

Edited by bladhaund, 20 October 2016 - 17:28.

O gradinita particulara buna costa la fel chiar daca stai in centrul Bucurestiului. Dar inteleg ce spui, eu nu am gasit nimic in Bucuresti sa ma satisfaca asa ca m-am mutat intr-un oras mai mic.