Investitie imobiliara

Salutare! Echipa de tata-fiu, respectiv constructor/sef de santier cu experienta de 20 de ani in Romania (proiecte de casa, spital, fabrici si teatru) si arhitect cu studii si experienta in Romania si Elvetia cautam investitor pentru demararea unei afaceri imobiliare. Eu, arhitectul, am studiat destul de mult piata imobiliara din Romania in ultimul an, plus am experienta de proiectant si am de gand sa pornesc o afecere imobiliara. Nu detinem terenul si nici suma mare de bani, doar cunostinte. Am si propuneri concrete in mai multe zone ale tarii, cu referinte, idei clare de proiecte la diferite scari (casa unifamiliala, casa cuplata, locuinte colective mici si mari), propuneri clare de terenuri, inclusiv costrurile aproximate ale afacerii. Primul pas al afacerii ar fi achizitia unui teren promitator, apoi as face eu proiectul, ca la inceputul primaverii, tatal meu sa poata inceapa sa contruiasca. Sunt interesat de investitor serios si deschis la minte pentru colaborare/discutii!

Bafta cu firma ta ....SRL !

Sfat : Sa te asiguri ca ai oameni , care au habar si "vizualizeaza" ce proiectezi . In general in "amanunte" si oameni capabili , sta viitorul firmei tale !

Oamenii ca tine se cheama angajati, nu investitori. Ala cu banii angajeaza tot ce e nevoie ca sa faca proiectul si plateste salarii, nu profit. Nu poti sa ai riscuri 0 si sa fii partas la profit.
Daca vrei sa faci o treaba si ai incredere in tine trebuie sa-ti cauti singur capitalul.

@initiator: in mod normal ti'as spune sa incerci la banca. nu o sa ai succes, stiu. dar nici aici nu o sa ai cu asemenea nick, indiferent de cat de deschis la minte iti doresti tu investitorul.
asemena abordare nu arata gradul de seriozitate ce se cere intr'o astfel de relatie.

@tidicristi: mersi! In teorie am echipa in care am incredere, si la partea de arhitectura, si la partea de consturctii.

@vrajitoruldinoz: ai dreptate, dar indiferent cum se cheama statutul meu, tot la acelasi rezultat s-ar ajunge. Sunt constient  ca daca s-ar asocia cineva, de fapt 'm-ar plati' ca un arhitect, pe tatal meu ca si constructor, dar in acelasi timp, tot eu sunt cel care a venit cu idee/posibilitate si sunt cel care nu se uita la problema doar dintr-un singur statut. Ca altfel, proiectul meu nu s-ar diferi cu nimic de la alte proiecte de investitori, si anume: investitorul ar vrea ceva cat mai ieftin posibil pe care are cel mai mare profit, arhitectul ar vrea sa-si ia partea sa cat mai mare posibila, dar sa lucreze cat mai putin posibil, iar constructorul ar vrea sa scape de lucru cat mai repede, care  ar rezulta o proasta calitate a contructiei si s-ar ajunge fix la un rezultat care vedem cu totii pe la investitorii din Romania: niste case sau blocuri jegoase dpdv arhitectural si a calitatii a constructiei, supraevaluate, dar totusi, vandute ca painea.

Posibilitatea cu capital propriu exista, dar asta ar prelungi cu minim un an tot proiectul. Oricum, daca n-am sa gasesc unul cu bani dar fara idei, o sa ramane varianta asta comfortabila, doar sper ca peste 2 ani piata imobiliara va fi la fel, sau aproape la fel.

@argentum: in momentul postarii stiam ca exista riscul de a nu fi luat in serios doar din cauza nick-ului si a numarului de postari, dar am zis ca merita o incercare totusi.
Bancile nu iau in considerare din mai multe motive, cel mai important fiind ca peste putini ani poti sa-mi fac rost singur de capital doar muncind in Elvetia in continuare. PLus, am mai vazut la parintii ce inseamna credit la banca, si cum au intrat in sistemul lor, cu greu au mai scapat. Oricum, mersi de impresie cu nick-ul

garlic666, on 24 iulie 2016 - 09:21, said:

N-ai sa vezi om cu bani fara idei.



Spor la pescuit fraierul cu bani.

@garlic: pai nu-i deloc acelasi rezultat.
Intre a fi platit 2000E pe luna (zic si eu ca nu stiu salariile) si a lua X% din profit (care poate fi de orice ordin in functie de marime proiectului, milioane, miliade etc) e o diferenta majora.

vrajitoruldinoz, on 24 iulie 2016 - 09:44, said:

Banii se iau pe proiect. X euro pe proiect de arh, Y euro pe costul constructiei, Z euro pe planul de afaceri. Oricum, in esenta e diferit ce zici tu, pentru ca in varianta mea s-ar lucra impreauna pentru un rezultat bun, iar in cazul salariatilor, s-ar lucra pentru rezultate in parte, fiecare la ce stie mai bine, si unde fraiereste mai mult...

Oricum, daca ar fi vorba de miliarde, probabil n-as face postare aici. Eu ma gandeam la o casa cuplata pentru start...

Digynykraf, on 24 iulie 2016 - 09:36, said:

Probabil. Corectez, om cu bani cu idee similara cu a mea si cu posibilitate de colaborare.

Edited by garlic666, 24 July 2016 - 10:04.

garlic666, on 24 iulie 2016 - 09:21, said:

ideea ta este sa cumperi un teren si sa construiesti o casa, pentru a o vinde apoi in profit? nu sunt sigur, dar am impresia ca am mai vazut-o undeva, s-ar putea sa nu fie chiar originala. ce este original este ca tu vrei sa faci asta pe banii altuia    

serios acum, gandeste-te la niste cifre - la ce investitie te astepti, cati bani vrei tu si care ar fi profitul, daca vrei sa atragi pe cineva. uite un exemplu - eu stiu un teren de 800 de mp la 50 euro/mp, pe care pot fi construite 2 case (medii, parter+etaj, 100 mp / nivel). cat m-ar mai costa munca ta pentru a avea aceste 2 case gata la cheie, intr-un an de zile, pe langa cei 40k pe care ii dau pe teren? lasand la o parte utilitatile. vreau sa-mi fac o idee daca poate fi profitabil.

born2lose, on 24 iulie 2016 - 11:20, said:

Depinde foarte mult si de locatia terenului. Daca fac o abstractie de locatie, si consider doar munca pentru cele 2 case cu cate 200 de mp desfasurati, as zice 80k..dar numarul asta e doar o abstractie..

Nu e ptr iniţiator ce zic.
O să ajungeţi ca-n oraşul ăla din China construit nou unde nu s-a mutat nimeni niciodată.
Construiţi în neştire uitând că trăiţi în ţară bananieră cu 80% populaţie migratoare, fără loc de muncă, care doarme-n maşină sau bloc de nefamilişti comunist, sau pe la rude în case de lut şi lemn cu prispa lipită cu bălegar. Lumea nu are bani să cumpere la ce preţuri cereţi. Mergeţi şi construiţi la New York dacă sunteţi aşa capabili nu mai umpleţi locul cu troace şi palate cu turnuleţe care nu respectă nici standardele de urbanism şi raman goale zeci de ani. Că nu cumpără nimeni ălea care după ce că-s puse la preţuri extrem de scumpe de parcă ar fi în San Francisco, mai sunt şi făcute cu materiale rămase nefolosite in Germania sau Italia sau rebuturi şi resturi din demolări

Sau dacă vreţi să ajutaţi măcar construiţi ceva bun în zonele defavorizate

[ https://s20.postimg.org/k9cwbohrx/Fotografie1253.jpg - Pentru incarcare in pagina (embed) Click aici ]

Edited by pisoiu22, 24 July 2016 - 11:56.

pisoiu22, on 24 iulie 2016 - 11:46, said:

As face cu cea mai mare placere proiecte si pentru cei nevoiasi, fara discutii si fara costuri, cum am mai facut odata.

Legat de troace si palate cu turnulete sunt perfect de acord. Tara este plina de tiganii si de rezultatul bisnitarilor imobiliari. Eu nu sunt de genul si nici nu vreau sa fiu. Am facut studii si la Bucuresti, si in Veentia si in Elvetia, si doar ma frustreaza cum in Romania nu se pune accent nicaieri pe calitate (calitatea urbanistica, arhitecturala, materiale de constructie, manopera) ci doar pe cum am putea fraieri pe clienti. Avem tone de exemple de genul de case si blocuri construite dan pulea, fara autorizatii, fara arhitecti care au deja crapaturi in fundatii sau se mucegaieste. In Romania aceste probleme exista pe scara larga si cu totii suntem martori.

Tot ce ma frustreaza pe mine este ca sunt sigur ca se pot facecu aceasi cu suma de bani lucrurile mult mai bine, cu oameni multi mai apti, care vor sa faca ceva de calitate buna, din toate punctele de vedere, si nu doar ceva care sa tina pana iei banii si apoi pa.

Mai mult de atat, sunt foarte frustrat si nervos cum masa arhitectilor din Romania n-au nicio intuitie, ci de fapt sunt si ei niste bisnitari, care vor onorariul pe orice cacat de proiect copiat, iar apoi se plang ca in Romania nu se poate contrui nimic frumos ca oamenii n-au bani sau ca clientii sunt prosti...sunt sigur ca nu e asa...

1. Primăriile fac doar afaceri cu terenuri, iar aşa zisele reguli dacă mai impun le dau doar fraierilor neafiliaţi politic la ei ca să-i încurce
2. Constructorii şi cei asociaţi (aici intră şi ăia care încropesc repede ceva şi apoi caută să scape la suprapreţ crezând că găseşte fraierul) sunt aşa cum spui bişniţari şi urmăresc doar profitul.
3. Dupaia ne uităm că ţiganii au tâiat toată padurea şi au umplut dealul cu colibe de lemn sau cărămidă cu termopane de plastic pe 10x10 m pătraţi.
4. 3 km mai departe zeci de locuinţe noi sunt goale şi se degradează pe zi ce trece. Se cer câte 800 000 euro pe fiecare. Cine dă atât la 10 km de un oraş când mai şi navetează la muncă 2 ore?
5. În ritmul ăsta tâmpit pregătim singuri groapa sau terenul ptr comunism care-i va muta pe ăia din colibe direct în ălea noi sau cu cu turnuleţe la 800 000 lei.

garlic666, on 24 iulie 2016 - 11:42, said:

De ce  sa depinda suma pe care o primeti tu de locatia terenului?

Daca luam exemplul tau, facem o investie in 2 case fiecare a 200 mp. Ce oferi tu pentru cei 80K? Cat propui sa fie investitia totala(sa presupunem ca terenul exista)? in ce va merge restul investitiei? Cand si cum astepti sa primesti cei 80 K.  Care sunt responsabilitatile tale? Care sunt responsabilitatile investitorului?

Daca vrei ca sa fie cineva interesat de o colaborare trebuie sa prezinti un plan minimal cu sume si termene. Trebuie sa prezinti exemple de proiecte realizate de tine si de tatal tau. Plus trebuie sa aduci si tu garantii...

JackNo7, on 03 august 2016 - 19:29, said:

1. Suma care primesc eu depinde de locatia pentru simplul fapt ca nu e acealsi lucru sa contruiesti la Bucuresti, la Brasov, la Constanta sau pe varful muntelui. Depinde daca echipa de constructie trebuia sa faca cateva sute de km saptamanal si sa dea bani si pe chirie, sau daca poti sa  te duci acasa in fiecare zi. IN acelasi timp, si pentur mine depinde, ca nu e acelasi lucru daca faci un proiect la Bucuresti sunt PUZ-uri, PUG-uri mai elaborate (nu discutam calitatea) decat in camp, unde nu-s vecini, nu-s calcaen etc. In acealsi timp, nu e la fel daca eu, ca arhitect fac vizita pe santier zilnic, sau doar odata la cateva saptamani ca distanta e prea mare.

2. Multumesc de intrebari! Consider niste intrebari clare si de folos pentru mine! Eu acel pretul am dat, considerand doar suprafata constructiilor, nimic altceva (am si precizat ca e abstractie). E clar ca nu am avut o propunere clara si un plan de afaceri minim. Totusi, pretul acela am calculat pentru totul inclus, in afara de teren: proiectare, materiale, manopera, si profit pentru mine si tatal meu. Daca e sa luam exemplul, investitia toatala ar fi cei 80k + terenul. Preturile terenurilor difera, la fel si programul care fiecare teren poate avea. De aceea consider ca inainte de toate, terenul e necesar pentru o discutie. CA degeaba vorbim despre case unifamiliale, cand de ex ar merge mai bine niste case insiruite, un bloculet etc. Deci in teorie, investitorul ar trebuie sa ia in calcule cei 80k + terenul. DAca aceasta suma este sub pretul pietei si considera ca ar fi profitabil, s-ar face un contract pe etapele proeictului, epnru a permite investitorului sa se razgandeasca in caz ca nu le place de noi. De ex: o suma pt faza de proiectare, o suma pt detalierea proiectului de executie, o suma pt constructie demisol etc etc etc. Contractul in acelasi timp, ar garanta ca noi facem treaba pana la capat, adica nu fac eu un proeict de tiganie si apoi dispar si ma doare fix acolo cum se va construi sau daca nu functioneaza proeictul.

La portfoliile noastrea acum lucrez, in ideea sa acopar cat mai multe tipuri de proiecte, cele mai diverse solutii si in acealsi timp sa prezint si costurile la anumite proiecte. Cat despre garantii, bani doar putin avem in momentul de fata, doar experienta ne garanteaza. Oricum, daca nu va iesi o afacere cu alcineva cu capital, dupa calculele mel, peste un an-un an jumate o sa am capitalul necesar pt a face singur tot.

Din ce inteleg tu vrei sa-ti deschizi o firma de constructii (arhitectura + contructie la cheie), ce oferi tu are si avantaje si dezavantaje dar daca esti serios sigur o sa ai clienti.
- Nu inteleg de ce vrei sa te adresezi doar investitorilor imobiliari
- Alege o zona in care sa lucrezi(Buburecti, Cluj, Timisoara.....), de ce sa te bazezi pe o singura investitie, cauta mai multi clienti in zona la care sa poti lucra secvential si partial in paralel, dupa ce ai suficient capital poti in paralel sa-ti faci si investitiile tale.
- De ceva capital tot ai nevoie, clientii platesc doar dupa ce fazele sun finalizate.
- Daca esti serios o sa castigi bine dar sa nu crezi ca dai nu stiu ce tunuri peste noapte, initial topicul tau dadea senzatia ca asta cauti...

Ai si ceva bani de investit sau doar ideea ?
Teren am eu

JackNo7, on 06 august 2016 - 18:09, said:

Eu as vrea sa fac o firma de arhitectura+contructie la cheie+consultanta de imobiliare pe toata durata proiectului. Diferenta intre ideea mea si a firmelor obisnuite e ca sunt in contact cu toate cele trei parti. Adica obiectivul e comun, si anume ca constructiile sa fie vandute, si nu ca arhitectul sa faca nu stiu ce proiect misto, apoi constructorul sa faca business si sa economiseasca materiale unde n-ar trebui, ca apoi investitorul sa-si ia profitul, in asa fel ajungand niste contructii de cacat din toate punctel de vedere la cumparator/consumator. Deoarece am studiat piata imobiliara, am studiat si practicat arhitectura si am si am avut intoatdeauna contactul cu santiere, cred ca pot sa vad mai in ansamblu treaba decat daca as privi doar dpdv al arhitectului.

Multumesc de sfaturi! Legat de seriozitate, sigur, eu tind sa cred ca sunt serios, si faptul ca am reusit sa ajung in Elvetia prin studii si cu ajutorul burselor, imi confirma asta. Fara burse, ar fi trebuit sa am bani sa ajung acolo, si evident, daca as fi avut bani de Elvetia, as avea si acum sa investesc.

In niciuncaz nu-mi imaginam ca dau tunuri peste noapte . Era doar in sensul ca n-am chef de ce fac rechinii si samsarii prin toata tara. Eu  cred ca se poate face arhitectura de calitate, constructie de calitate si la aceleasi preturi. Nu-i nevoie de preturi exorbitante pt a face ceva macar de bun simt

@petre69: momentan am doar vreo 5k..in rest doar ideea. Dar daca vrei, imi arati terenul, putem discuta, pot propune un program, tipologie, niste estimari de suprafete, costuri, etc.