Parere investitie achizitie apartament pt inchiriere

Am o "disputa" cu sotul referitor la o posibila achizitie a unui apartament in vederea inchirierii. Care puteti, bagati si voi repede o parere:
Se da:

1-Apartament ultracentral aflat in bloc cu vechime de 55 ani (in perimetrul uneia din pietele centrale a unui mare oras de provincie) amenajat si gata mobilat foarte bine. Blocul este si va fi unul exclusiv de chiriasi (cam toate blocurile din zona sunt blocuri de chiriasi). Chirie posibila la respectivul apartament minim 450-500 euro. Investitie: 80.000 euro

2-Apartament in mare complex nou aflat intr-o zona binisor cotata si cu acces ultrarapid catre mai toate zonele dar totusi la cca +/- 3km de centru. Suma investita e cam tot pe-acolo ca si pentru primul, doar ca mai trebuie bagati inca probabil +/- 8000 euro in mobilare si utilare. Posibila chirie (dupa ce se asteapta finalizarea blocului) cred ca ar putea fi vreo 450 euro.

Faptul ca achizitionezi intr-un imobil nou da un oarecare confort psihologic dar oare totusi, pentru cineva ce investeste astfel strict pentru chirii, nu e mai bun un imobil in buricul targului, fie el si unul atat de vechi, aflat la finalitatea "termenului de garantie" ce totusi oricand iti garanteaza o chirie buna precum si o inchiriere extrem de rapida (fara timpi morti)?

Daca nu e zona seismica, 1.

Devalozarea si aprecierea imobilului sint parte integranta din profit sau pierdere. Trebuie sa te gindesti bine ce o sa se intimple cu amindoua blocurile dupa perioada tinta.

pasilla@:
Zona a fost si poate fi afectata de seisme. Iar in cazul 1, toate blocurile din acea piata centrala, sunt incadrate in grad de risc secundar(grad care, aparent, se presupune ca nu poate suferi probleme structurale)... blocul respectiv este totusi unul pe cadre si se poate asigura la o societate de asigurari; niciun bloc din zona respectiva nu a fost afectat cu nimic la acel mare seism din '77.
wizardofoz@:
Evident ca aceste aspecte referitor la aprecieri/devalorizari sunt luate oricand in considerare.
In cazul nr 1 insa, atat timp cat blocul nu se prabuseste, chiria oricand va fi asigurata, standard.
In cazul nr 2, cred totusi ca, dupa trecerea unor ani (10-15 sa zicem), cand deci blocul nu va mai fi unul nou, posibil sa poata interveni o scadere in randament venituri.

Ps: Tocmai datorita vechimii acelor blocuri, pretul zonei nu este unul deosebit de mare... Spun asta deoarece, prin comparatie, in al doilea centru al orasului, la blocuri de dupa '80, daca as gasi un asemenea apartament la metrii si amenajare similara, as plati 90-95k euro cu ochii inchisi... cu toate ca nu as obtine mai mult de 500-550 nici acolo...
In acelasi bloc de exemplu, se poate achizitiona si dintr-alea nefacute, jalnice, la preturi cu mult mai mici,, cu 10, cu 15 mii mai putin. Estimez ca amenajarea totala a apartamentului de care fac mai sus vorbire a presupus investitii de minim 15-17k euro (proprietarul mi-a zis ca a bagat vreo 22 de mii, dar mie parca imi vine cam greu sa-l cred)

Edited by Ana0181, 28 April 2016 - 23:59.

Daca se poate asigura impotriva seismelor, ramane varianta 1.

Blocurile din cazul 1(de 55 de ani) incadrate acum in risc seismic secundar nu vor mai fi in aceeasi categorie si dupa urmatorul seism maricel(sa zicem peste 6  grade richter),seism la care sa ne asteptam..Zona Romaniei este o zona cu risc seismic maricel(sa zicem asa).Probabil acele cladiri vor fi trecute in grad risc seismic 1. Betonul nu se "vindeca" singur...crapa..te poate salva..dar trebuie inlocuit.
Eu personal as merge pa varianta contructiei noi..Daca este efectuata la standarde corecte,poate garanta o perioada destul de lunga de "viata".. Dat fiind distanta de +/- 3 km fata de centru as opta(personal,daca as cauta chirie,mai ales pentru o perioada lunga de timp)pentru claidrile noi...

Edited by Bebeluka, 29 April 2016 - 01:02.

Quote

Vreau sa fie clar intii ca n-am nici o parere fundamentata.
As sublinia insa ca o mica scadere in valoare de numai 10-20% e chiria pe multi ani. Investitia imobiliara e foarte sensibila la fluctuatiile pietii. Chiria e mica comparativ cu valoarea imobilului (~200 de ori) si variatii procentuale relativ mici in valoare insemna zeci de chirii.

E mai rentabil inchiriat in regim hotelier.

cate camere au aceste 2 apartamente care se inchiriaza cu 450 euro / luna si care ar fi orasul acela de provincie unde se invart sumele astea de bani? nu de alta dar nu-s sume mici nici pentru bucuresti....

Mai iesi si tu in lume, preturile la vreo 5 orase din Romania (Iasi, Constanta, Timisoara, Cluj, si o mai fi Brasov) sint comparabile sau uneori peste Bucuresti.

 Ana0181, on 28 aprilie 2016 - 23:04, said:

intr-un imobil vechi de 55 de ani incep sa te lase instalatiile cand ti-e lumea mai draga. ma refer la tevile/coloanele de apa si caldura, poate si instalatiile electrice (conductorii din pereti). ai idee, au fost efectuate reparatii la aceste instalatii, au fost inlocuite partial sau total tevile/conductele ? daca da, atunci e ok. daca nu, atunci nu cred ca ti-ar conveni sa faci santier in casa daca se va impune vreodata schimbarea coloanelor de apa sau caldura...
pe de alta parte, si cu constructiile noi poti avea tot felul de surprize, depinde cum au lucrat constructorii, ce materiale au folosit, etc.
chiar asa mult sa te duca mobilarea si utilarea apartamentului nou ? daca tot ai de gand sa-l inchiriezi, n-are rost sa investesti in mobila si electrocasnice foarte scumpe, pentru ca nu stii ce fel de oameni sunt posibilii viitori chiriasi...
eu as opta pentru varianta 2. in cativa ani, zona in care e acum ansamblul rezidential se poate dezvolta foarte mult, orasul va "inghiti" zona care acum e izolata.

 wizardofoz, on 29 aprilie 2016 - 10:02, said:

ai facut tu o analiza comparativa a preturilor reale sau despre ce naiba vorbim?

Edited by david_c, 29 April 2016 - 10:10.

Ultracentral este ultracentral si acolo ar fi prima mea preferinta ... dar 55 de ani este cam mult totusi - aveti copii? Vreti sa le lasati mostenire?

Daca da, atunci mergeti pe blocul mai noi, daca nu mergeti pe acesta.

Asigurarea cum functioneaza,  peste cativa ani un mic cutremur poate sa-i schimbe calculele asiguratorului si sa-ti zica "Cand expira contractul in curs nu va mai asiguram", nu?

 david_c, on 29 aprilie 2016 - 09:36, said:

3 camere, Iasi.

Parerea mea: Nu prea este un moment bun sa iei o decizie privind achizitia imobiliara. Asteapta si tu efectele LDP.

Edited by obionekenobi, 29 April 2016 - 14:18.

 corinadaniela, on 29 aprilie 2016 - 10:09, said:

Corect, am luat si noi in calcul acest tip de aspecte si nu numai.

 corinadaniela, on 29 aprilie 2016 - 10:09, said:

apartamentul din blocul vechi a avut o amenajare din "temelii". Aparent totul a fost facut corect dar asta desigur ca nu inseamna ca nu ar putea aparea surprize.

 corinadaniela, on 29 aprilie 2016 - 10:09, said:

Da, un apartament de la care ai pretentii sa se inchirieze bine necesita mobilare si utilare expensiva. Spre a-ti da doar un exemplu despre ca se poate si mai "rau" de atat, un apartament mic de doua camere openspace (de vreo 50 m) s-a mobilat de la mobexpert cu 11 mii euro... Evident ca se poate si mai ieftin, adica sa fie de bun gust amenajarea, de calitate si sa coste mai putin, tocmai d-aia am mentionat un eventual buget de 8k...

 obionekenobi, on 29 aprilie 2016 - 14:17, said:

Ne-am gandit si noi la acest lucru insa, din diverse rationamente, nu cred ca vom lua acest aspect in calcul prea mult. Este posibil ca efectele LDP sa intarzie destul de mult pentru a-si face simtita prezenta precum si faptul ca nu ne putem astepta la micsorari enorme de preturi. Ia de exemplu marea criza financiara pe care tocmai am tranzitat-o in urma cu putini ani... care nu se poate deloc compara cu eventuala LDP... imobiliarele erau pe bula, aceasta s-a spart, au fost necesari de vreo 2-3 ani in care piata s-a asezat la un anumit nivel. De la acest nivel au inceput abia acum in ultimul an sa creasca iarasi insa nu cred ca se poate vorbi de bula acum. Pe de alta parte, chiriile, cu toata criza financiara de la acele timpuri, nu au scazut in acelasi ritm cu valorile imobiliare. Iar, in cazul de fata (adica gandul nostru de investitie) se pune clar si strict problema doar de un randament anume versus investitie la urma urmei. Iar daca ar fi sa luam in calcul doar varianta proiectelor noi (pe care le-am luat noi in consideratie) sunt ferm convinsa ca efectele LDP nu vor influenta vanzarile.

Edited by Ana0181, 29 April 2016 - 14:36.

 Ana0181, on 29 aprilie 2016 - 14:22, said:

Huh?

Quote